物業(yè)管理的理論分析

1、.1.1.了解并熟悉物業(yè)管理市場需求及供給，在此基礎(chǔ)了解并熟悉物業(yè)管理市場需求及供給，在此基礎(chǔ)上能夠進行均衡分析，并能將營銷理論熟練地應(yīng)用于上能夠進行均衡分析，并能將營銷理論熟練地應(yīng)用于物業(yè)管理市場；物業(yè)管理市場；2.2.了解產(chǎn)權(quán)的分類，掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成了解產(chǎn)權(quán)的分類，掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成部分及其特征；部分及其特征；3.3.了解委托了解委托代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委托；托；4.4.了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個層次及發(fā)展趨勢，了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個層次及發(fā)展趨勢，了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)要點。了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)

2、理的培養(yǎng)要點。5.5.了解并熟悉物業(yè)管理中的項目管理模式。了解并熟悉物業(yè)管理中的項目管理模式。. 了解和熟悉物業(yè)管理市場需求及供給，在此基礎(chǔ)了解和熟悉物業(yè)管理市場需求及供給，在此基礎(chǔ)上能夠進行均衡分析，并能將營銷理論熟練地應(yīng)用于上能夠進行均衡分析，并能將營銷理論熟練地應(yīng)用于物業(yè)管理市場。物業(yè)管理市場。 教學(xué)重點教學(xué)重點.一、物業(yè)管理市場的概念一、物業(yè)管理市場的概念1.1.物業(yè)管理市場的含義物業(yè)管理市場的含義 物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理商品的交換領(lǐng)域，物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理商品的交換領(lǐng)域，是物業(yè)管理一切交換關(guān)系與流通關(guān)系的總和。是物業(yè)管理一切交換關(guān)系與流通關(guān)系的總和。2.2.物業(yè)管理市場的構(gòu)成物

3、業(yè)管理市場的構(gòu)成市場主體市場主體需求主體需求主體業(yè)主業(yè)主供給主體供給主體物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 調(diào)控主體調(diào)控主體政府物業(yè)管理部門政府物業(yè)管理部門市場客體市場客體市場環(huán)境市場環(huán)境.市場客體市場客體物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù)物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù).物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)物業(yè)管理基本業(yè)務(wù).物業(yè)管理專項服務(wù)物業(yè)管理專項服務(wù) A.A.清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生 B.B.環(huán)境綠化環(huán)境綠化 C.C.安全保衛(wèi)安全保衛(wèi)物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理.物業(yè)場地的經(jīng)營管理物業(yè)場地的經(jīng)營管理 A A小區(qū)人口聚集地的臨時出租小區(qū)人口聚集地的臨時出租 B B小區(qū)車位的出租小區(qū)車位的出租物業(yè)空間的經(jīng)營管理物業(yè)空間的經(jīng)營管理物業(yè)維修基金的運作管理物業(yè)維修基金的

4、運作管理.二、物業(yè)管理市場的結(jié)構(gòu)體系二、物業(yè)管理市場的結(jié)構(gòu)體系1.按交易對象劃分的物業(yè)管理市場按交易對象劃分的物業(yè)管理市場成本耗費性的生產(chǎn)型管理成本耗費性的生產(chǎn)型管理 小區(qū)清潔衛(wèi)生小區(qū)清潔衛(wèi)生 小區(qū)環(huán)境綠化小區(qū)環(huán)境綠化 小區(qū)安全保衛(wèi)小區(qū)安全保衛(wèi) 物業(yè)的維護修繕物業(yè)的維護修繕收益性的經(jīng)營型管理收益性的經(jīng)營型管理 物業(yè)場地的管理物業(yè)場地的管理 . .小區(qū)人口聚集地的臨時出租小區(qū)人口聚集地的臨時出租 . .小區(qū)車位的出租小區(qū)車位的出租 物業(yè)空間的管理物業(yè)空間的管理 物業(yè)維修基金的管理物業(yè)維修基金的管理.2.按交易層次劃分的物業(yè)管理市場按交易層次劃分的物業(yè)管理市場1.1.一級市場：業(yè)主與物業(yè)管理項目公

5、司之間的交易市場一級市場：業(yè)主與物業(yè)管理項目公司之間的交易市場 2.2.二級市場：是不同類型的物業(yè)管理企業(yè)之間通過市場分二級市場：是不同類型的物業(yè)管理企業(yè)之間通過市場分工協(xié)作的一種方式工協(xié)作的一種方式 二級市場可有效提高勞動生產(chǎn)效率二級市場可有效提高勞動生產(chǎn)效率 首先，使大型設(shè)備得以使用，企業(yè)人員更精簡首先，使大型設(shè)備得以使用，企業(yè)人員更精簡 其次，能夠提高專業(yè)化程度，有效提高勞動效率其次，能夠提高專業(yè)化程度，有效提高勞動效率 最后，切實降低服務(wù)價格，最大限度的滿足消費者需求最后，切實降低服務(wù)價格，最大限度的滿足消費者需求 .一級市場：業(yè)主與管理型企業(yè)之間的供求關(guān)系二級市場：各物業(yè)管理企業(yè)之間

6、通過市場分工與協(xié)作圖1：物業(yè)管理兩級市場關(guān)系示意圖管理：項目管理：項目公司公司 生產(chǎn)：清潔生產(chǎn)：清潔公司、環(huán)境公司、環(huán)境綠化公司、綠化公司、保安公司保安公司維修公司等維修公司等等等.圖1(企業(yè)內(nèi)部專業(yè)化條件下 )物業(yè)管理市場示意圖通過市場形成的業(yè)主與管理型企業(yè)之間的供求關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)中的項目管理部物業(yè)管理企業(yè)中的項目管理部物業(yè)管理企業(yè)中物業(yè)管理企業(yè)中的專業(yè)生產(chǎn)部門的專業(yè)生產(chǎn)部門通過行政手段協(xié)調(diào)的企業(yè)內(nèi)部各專業(yè)部門間的分工與協(xié)作.三三、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理市場供供求求分析分析 （一）（一）物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場需求需求. （二）（二）物業(yè)管理市場供給物業(yè)管理市場供給 .（三三）物業(yè)管理市場

7、均衡分析物業(yè)管理市場均衡分析.討論：討論：市場分析意義何在？市場分析意義何在？.四、物業(yè)管理市場的營銷理論應(yīng)用四、物業(yè)管理市場的營銷理論應(yīng)用.四、物業(yè)管理市場的營銷理論應(yīng)用.附附:“消費者非常滿意理論消費者非常滿意理論”新近展：新近展：顧客滿意度模型顧客滿意度模型顧客滿意度模型是一種國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的模型，由美國顧客滿意度模型是一種國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的模型，由美國密西根大學(xué)商學(xué)院質(zhì)量研究中心的密西根大學(xué)商學(xué)院質(zhì)量研究中心的Fornell教授在教授在1989年總結(jié)年總結(jié)了理論研究的成果后提出的。該模型把顧客期望、購買后的了理論研究的成果后提出的。該模型把顧客期望、購買后的感知、購買的價格等多方面因素組

8、成了一個計量經(jīng)濟學(xué)的邏感知、購買的價格等多方面因素組成了一個計量經(jīng)濟學(xué)的邏輯模型，亦即輯模型，亦即Fornell邏輯模型，以此模型運用偏微分最小二邏輯模型，以此模型運用偏微分最小二次方求解所得出的指數(shù)，就是顧客滿意度指數(shù)次方求解所得出的指數(shù)，就是顧客滿意度指數(shù)(Customer Satisfaction Index，簡稱，簡稱CSI )。該模型把顧客滿意度的數(shù)學(xué)運算方法和顧客購買商品和該模型把顧客滿意度的數(shù)學(xué)運算方法和顧客購買商品和服務(wù)的心理感知結(jié)合了起來，是迄今為止最為成熟和被廣泛服務(wù)的心理感知結(jié)合了起來，是迄今為止最為成熟和被廣泛運用的顧客滿意度指數(shù)理論。運用的顧客滿意度指數(shù)理論。 .要有

9、六個變量要有六個變量:顧客期望、顧客對質(zhì)量的感知、顧客對價顧客期望、顧客對質(zhì)量的感知、顧客對價值的感知、顧客滿意度、顧客抱怨、顧客忠誠。其中，值的感知、顧客滿意度、顧客抱怨、顧客忠誠。其中，顧客期望、顧客對質(zhì)量的感知、顧客對價值的感知決定顧客期望、顧客對質(zhì)量的感知、顧客對價值的感知決定著顧客滿意程度，成為前提變量。著顧客滿意程度，成為前提變量。.四、物業(yè)管理市場的營銷理論應(yīng)用.掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成、特征及掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的組成、特征及能應(yīng)用此理論分析相關(guān)的物業(yè)糾紛。能應(yīng)用此理論分析相關(guān)的物業(yè)糾紛。教學(xué)重點教學(xué)重點.一、產(chǎn)權(quán)一、產(chǎn)權(quán) 1.概念概念 2.功能功能二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

10、與表現(xiàn)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)運用三、建筑物區(qū)分所有權(quán)運用.產(chǎn)權(quán)并不是人類社會與生俱來的。產(chǎn)權(quán)并不是人類社會與生俱來的。在人類社會的早期，當(dāng)人類賴以生存的各種資源相對于人的需求供給近乎無限時，人人都可以盡情享受資源。此經(jīng)濟關(guān)系為無產(chǎn)權(quán)關(guān)系無產(chǎn)權(quán)關(guān)系，或叫完全的非排他性產(chǎn)權(quán)關(guān)系。資源的稀缺產(chǎn)權(quán)制度與稀缺性、理性等是現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的分析基礎(chǔ)，而且產(chǎn)權(quán)的排他性已成為市場交換的必要條件。.一、一、產(chǎn)權(quán)概念及其功能產(chǎn)權(quán)概念及其功能產(chǎn)權(quán)，也即財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也即財產(chǎn)權(quán)（權(quán)（Property rightsProperty rights）。）。.一、一、產(chǎn)權(quán)概念及其功能產(chǎn)權(quán)概念及其功能.二、

11、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)的特征與表現(xiàn) .二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)的特征與表現(xiàn).二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征的特征.二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征的特征.二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征的特征（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn)（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn) 1.專有部分專有權(quán)專有部分專有權(quán) 2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán) 3.成員權(quán)成員權(quán).專有權(quán)？上、下、左、右、前、后的房屋構(gòu)件內(nèi)側(cè)面圍筑而成的一個空間。.單元套房業(yè)主單元套房業(yè)主專有所有權(quán)的物業(yè)專有所有權(quán)的物業(yè)（私人物品）是（私人物品）是以立方米計量的空間：以立方

12、米計量的空間： V=(m+m)hV=(m+m)h VV體積體積 m m戶門內(nèi)的凈使用面積戶門內(nèi)的凈使用面積 m m內(nèi)部固定構(gòu)件所占的面積（非承重內(nèi)內(nèi)部固定構(gòu)件所占的面積（非承重內(nèi)隔墻、壁柜、內(nèi)設(shè)門窗等）隔墻、壁柜、內(nèi)設(shè)門窗等） h h空內(nèi)凈高空內(nèi)凈高.（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn)（二）區(qū)分所有權(quán)的表現(xiàn)1.1.專有部分專有權(quán)專有部分專有權(quán)2.2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)部分共有；全體共有部分共有；全體共有3.3.成員權(quán)成員權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征與表現(xiàn)的特征與表現(xiàn).2.2.共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)包括三項權(quán)能：使用權(quán)（包括三項權(quán)能：使用權(quán)（共同使用與輪流使用）共同使用與

13、輪流使用） 、收益權(quán)、和處分權(quán)。收益權(quán)、和處分權(quán)。部分共有部分共有: :某資源為一定范圍內(nèi)的人所共同擁有某資源為一定范圍內(nèi)的人所共同擁有和使用。和使用。全體共有：全體共有：全體業(yè)主所有全體業(yè)主所有準(zhǔn)公共物品.共有部分范圍包括：共有部分范圍包括：（1）專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、）專有部分以外的其他部分，如門廳、電梯、走廊、屋頂、地下室。地下室。（2）不屬于專有部分的附屬建筑物：建筑物的附屬物，如）不屬于專有部分的附屬建筑物：建筑物的附屬物，如給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；建給水排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種配備線等；建筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游

14、泳池、停車場、建筑物筑物的附屬設(shè)備，如天井、水塔、游泳池、停車場、建筑物外的照明設(shè)備等。外的照明設(shè)備等。 共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。共有部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問題。. 3. 3.成員權(quán)成員權(quán) 基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利，是具有永續(xù)性、復(fù)合性，獨立于專有權(quán)與共有權(quán)之獨立于專有權(quán)與共有權(quán)之外的一種權(quán)利。外的一種權(quán)利。 作為建筑物管理團體的一個成員，每個成員都享有以下的權(quán)利：表決權(quán)、訂約權(quán)、請求權(quán)、選舉權(quán)、表決權(quán)、訂約權(quán)、請求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督權(quán)。 作為管理團成員，有如下的義務(wù)：執(zhí)行大會決議、執(zhí)行大會決議、遵守公寓規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費用遵守公寓

15、規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費用。 .特別特別提醒提醒提 示1.1.所有權(quán)所有權(quán)為所欲為（如擁有一套公寓為所欲為（如擁有一套公寓可以任意更改承重結(jié)構(gòu)）可以任意更改承重結(jié)構(gòu)）2.2.行使區(qū)分所有權(quán)權(quán)利時以不侵害他人權(quán)行使區(qū)分所有權(quán)權(quán)利時以不侵害他人權(quán)利為前提。利為前提。.三三、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)運用運用 意義：處理共用部分和共同關(guān)系意義：處理共用部分和共同關(guān)系維修、養(yǎng)護、管理費用的分攤；維修、養(yǎng)護、管理費用的分攤；重大問題的決策。重大問題的決策。.案例分析一：案例分析一： 許新和張亮是上下樓鄰居，分別擁有對所住房屋許新和張亮是上下樓鄰居，分別擁有對所住房屋的所有權(quán)。的所有權(quán)。1

16、9931993年許的家人感到衛(wèi)生間太小不方便，年許的家人感到衛(wèi)生間太小不方便，就想把緊鄰衛(wèi)生間的廚房改為浴室。不久，許未經(jīng)就想把緊鄰衛(wèi)生間的廚房改為浴室。不久，許未經(jīng)他人同意，擅自改動了單元樓內(nèi)的下水管道。由于他人同意，擅自改動了單元樓內(nèi)的下水管道。由于施工不當(dāng)，許的浴室在使用時有滲漏現(xiàn)象，滲漏的施工不當(dāng)，許的浴室在使用時有滲漏現(xiàn)象，滲漏的水不僅影響了樓下張家廚房的使用，而且也破壞了水不僅影響了樓下張家廚房的使用，而且也破壞了廚房的裝潢。張和許多次協(xié)商未果，遂向人民法院廚房的裝潢。張和許多次協(xié)商未果，遂向人民法院提起訴訟。提起訴訟。 三三、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)運用運用 .案例分析

17、二：案例分析二： 八十多歲老太太終年出門不得并非為了躲避世事，四十多八十多歲老太太終年出門不得并非為了躲避世事，四十多歲中年人整日歲中年人整日“上下求索上下求索”并非為了增加體質(zhì)，一家老小放著并非為了增加體質(zhì)，一家老小放著好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽起來真是咄咄好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽起來真是咄咄怪事。然而這事卻真實發(fā)生在吉林省東豐縣城。怪事。然而這事卻真實發(fā)生在吉林省東豐縣城。19921992年，個體年，個體戶劉學(xué)東遷入新居并辦理了房屋過戶手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)戶劉學(xué)東遷入新居并辦理了房屋過戶手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)局所屬機電公司。在遷入前，樓上樓下住戶曾為一樓

18、過道問題局所屬機電公司。在遷入前，樓上樓下住戶曾為一樓過道問題發(fā)生過糾紛，劉學(xué)東遷入后，為避免糾紛，在樓后破墻修建了發(fā)生過糾紛，劉學(xué)東遷入后，為避免糾紛，在樓后破墻修建了簡易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停止使用，簡易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停止使用，劉便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機電劉便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機電公司的拒絕。正是因為住在一樓的房主獨占共有樓梯，封堵樓公司的拒絕。正是因為住在一樓的房主獨占共有樓梯，封堵樓道，改成倉庫，堵住樓上住戶的進出門戶，迄今為止，住在樓道，改成倉庫，堵住樓上住戶的進出門戶，迄今為止，住在

19、樓上的劉家已上的劉家已“空中行走空中行走”八年。其間，劉家曾向法院提起訴訟，八年。其間，劉家曾向法院提起訴訟，但法院以超過訴訟時效為由不予以支持。但法院以超過訴訟時效為由不予以支持。.討論討論: : 關(guān)于窗前綠地的權(quán)屬問題。關(guān)于窗前綠地的權(quán)屬問題。 三三、建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)運用運用 .了解委托了解委托代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委托。代理理論的相關(guān)內(nèi)容及物業(yè)管理委托。教學(xué)重點. 導(dǎo)入導(dǎo)入 業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）有權(quán)對自己擁有的物業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）有權(quán)對自己擁有的物業(yè)選擇物業(yè)管理企業(yè)和管理方式，對于區(qū)分所有的物業(yè)如居住小區(qū)，業(yè)主通過業(yè)主自治管理方式，對于區(qū)分所有的物業(yè)如居

20、住小區(qū)，業(yè)主通過業(yè)主自治組織業(yè)主大會對共用部分、共用設(shè)施進行統(tǒng)一管理，選聘物業(yè)管組織業(yè)主大會對共用部分、共用設(shè)施進行統(tǒng)一管理，選聘物業(yè)管理企業(yè)。理企業(yè)。 業(yè)主自治明確了業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和模式，而物業(yè)主自治明確了業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和模式，而物業(yè)管理的內(nèi)在特性要求走社會化、專業(yè)化、市場化的道路，由物業(yè)管理的內(nèi)在特性要求走社會化、專業(yè)化、市場化的道路，由物業(yè)管理企業(yè)提供統(tǒng)一、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，二者的結(jié)合構(gòu)成業(yè)管理企業(yè)提供統(tǒng)一、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，二者的結(jié)合構(gòu)成了物業(yè)管理發(fā)展的基本架構(gòu)。了物業(yè)管理發(fā)展的基本架構(gòu)。.一、物業(yè)管理委托一、物業(yè)管理委托1.含義含義 物業(yè)管理的委托就是

21、物業(yè)管理的委托就是業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）通過某種方式將其業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）通過某種方式將其擁有的特定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給其選定的物擁有的特定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)委托給其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的過程。業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的過程。2.物業(yè)管理委托主體物業(yè)管理委托主體 開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)單位 區(qū)分所有物業(yè)的業(yè)主大會區(qū)分所有物業(yè)的業(yè)主大會 一般產(chǎn)權(quán)人一般產(chǎn)權(quán)人 3.物業(yè)管理委托類型物業(yè)管理委托類型 前期物業(yè)管理委托前期物業(yè)管理委托 日常階段物業(yè)管理委托日常階段物業(yè)管理委托 .4.物業(yè)管理委托的內(nèi)容物業(yè)管理委托的內(nèi)容 居住區(qū)物業(yè)的管理居住區(qū)物業(yè)的管理 出租經(jīng)營性物業(yè)的管理出租經(jīng)營性物業(yè)的管理 其他物業(yè)管理其他物業(yè)管理

22、 提提 示示 物業(yè)管理企業(yè)接受委托時，因物業(yè)類型和委托主體物業(yè)管理企業(yè)接受委托時，因物業(yè)類型和委托主體的不同，其受托提供服務(wù)的內(nèi)容是不同的，因而其的不同，其受托提供服務(wù)的內(nèi)容是不同的，因而其物業(yè)管理工作的重點也不同。物業(yè)管理工作的重點也不同。 .5.物業(yè)管理委托的方式物業(yè)管理委托的方式 直接委托的方式直接委托的方式 開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)直接委托給自己組建的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)直接委托給自己組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)管理企業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘業(yè)的續(xù)聘 招標(biāo)投標(biāo)的方式招標(biāo)投標(biāo)的方式.二、物業(yè)管理委托二、物業(yè)管理委托-代理問題代理問

23、題（一）產(chǎn)權(quán)利益（一）產(chǎn)權(quán)利益（搭便車現(xiàn)象）（搭便車現(xiàn)象）.三三、物業(yè)管理委托代理問題的解決、物業(yè)管理委托代理問題的解決. 了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個層次及發(fā)展趨勢，了解現(xiàn)代企業(yè)人力資源的四個層次及發(fā)展趨勢，了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)要點。了解物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)要點。教學(xué)重點.一、現(xiàn)代企業(yè)的人力資源的四個層次一、現(xiàn)代企業(yè)的人力資源的四個層次.二、趨勢二、趨勢.三、物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu)三、物業(yè)公司人力資源的結(jié)構(gòu).四、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng). 第五節(jié)第五節(jié) 服務(wù)經(jīng)濟與物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)濟與物業(yè)管理l一、服務(wù)經(jīng)濟一、服務(wù)經(jīng)濟服務(wù)性的行業(yè)及其經(jīng)濟活動。服務(wù)性的行業(yè)及其

24、經(jīng)濟活動。它的發(fā)展有幾個必要條件：它的發(fā)展有幾個必要條件：服務(wù)行業(yè)的獨立化；服務(wù)行業(yè)的獨立化；服務(wù)產(chǎn)業(yè)的形成；職業(yè)化；高效率；社會的需求。服務(wù)產(chǎn)業(yè)的形成；職業(yè)化；高效率；社會的需求。二、物業(yè)管理是一種服務(wù)經(jīng)濟二、物業(yè)管理是一種服務(wù)經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)綜合性特性綜合性特性. 綜合性表現(xiàn)：綜合性表現(xiàn)：1.服務(wù)方式多元化服務(wù)方式多元化常規(guī)性的基本業(yè)務(wù)與專項業(yè)務(wù)委托性的特色服務(wù)經(jīng)營性的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)無償性的2.特點特點服務(wù)需求的多樣性與變動性服務(wù)需求的連鎖性. 第六節(jié) 公共管理理論l一、產(chǎn)品分類一、產(chǎn)品分類l二、公共管理主體二、公共管理主體l政府l其他.l三、基本理論三、基本理論l1、公共產(chǎn)品理論l公共產(chǎn)品l準(zhǔn)公共產(chǎn)品l私人產(chǎn)品邊際擁擠成本l2、公共選擇理論.鏈接：物管身邊的10大效應(yīng)1.木桶效應(yīng)考核一個物業(yè)項目的服務(wù)管理水平如何，不僅要看重物