東方萬通簡(jiǎn)介及業(yè)務(wù)發(fā)展策略

1、2013/6/2關(guān)于東方萬通本基金管理公司是東方資產(chǎn)管理公司全資子公司邦信資產(chǎn)管理公司公司與北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（SH.600246）、上海全地投資中心（有限合伙）（全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟的秘書長(zhǎng)單位及創(chuàng)始發(fā)起人）共同出資設(shè)立一家房地產(chǎn)基金管理公司，并以管理公司作為GP（普通合伙人）發(fā)起設(shè)立多支母基金?；鸸芾砉緦⒏鶕?jù)項(xiàng)目成立平行專項(xiàng)基金，專注于投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)二級(jí)開發(fā)并為投資者獲取相應(yīng)回報(bào)。本基金將不同于國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行傳統(tǒng)的固定收益投資，而是從拿地環(huán)節(jié)開始深度介入項(xiàng)目的開發(fā)管理，依托品牌開發(fā)商的實(shí)力，真正成為項(xiàng)目股東，承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)并享有房地產(chǎn)開發(fā)收益。成立基

2、金將真正邁出房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)差異化的步伐，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。股東的資源優(yōu)勢(shì)及分工本著各取所長(zhǎng)、精誠(chéng)合作的宗旨，基金管理公司股東三方在合作分工上主要遵循發(fā)揮各發(fā)起人在相應(yīng)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)原則：1、邦信資產(chǎn)：發(fā)揮金融央企股東背景和實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，投資符合公司要求項(xiàng)目的優(yōu)先或劣后級(jí)資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)先級(jí)資金增信，增強(qiáng)LP資金募集吸引力2、萬通地產(chǎn)：充分發(fā)揮拿地和房地產(chǎn)開發(fā)管理優(yōu)勢(shì)，無償提供萬通品牌供合作項(xiàng)目使用。對(duì)于萬通地產(chǎn)占控股的項(xiàng)目，在基金存續(xù)期結(jié)束時(shí)，若項(xiàng)目尚未清盤，萬通負(fù)責(zé)按公允價(jià)格回購(gòu)項(xiàng)目存量資產(chǎn)，保證合伙企業(yè)退出；3、全地投資：充分利用全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)-全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟、全國(guó)房

3、地產(chǎn)聯(lián)合投資（FOF）基金背景優(yōu)勢(shì)，整合房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)的有利資源，在全國(guó)范圍內(nèi)發(fā)掘優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，尋找合格優(yōu)質(zhì)的投資者，負(fù)責(zé)資金募集與基金推廣。一：基本經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略市場(chǎng)化：東方萬通將在投資運(yùn)作過程中，充分發(fā)揮整合資源以及基金專業(yè)的管理能力，合理有效運(yùn)用股東的資源優(yōu)勢(shì)，按照市場(chǎng)化竟?fàn)幵瓌t及生存法則，爭(zhēng)取在房地產(chǎn)基金管理行業(yè)取得較大市場(chǎng)份額及影響力，為投資人提供良好的投資收益。專業(yè)化：東方萬通將按照“輕資產(chǎn)、專業(yè)管理”的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，最大化利用股東信用支持條件及背景，提升業(yè)務(wù)及募集的增信作用，盡量減少股東對(duì)于資本金的投入（以市場(chǎng)化方式認(rèn)購(gòu)劣后資金除外）整合化：東方萬通爭(zhēng)取打通三方股東現(xiàn)有（包括潛在的

4、）的募集資源、LP資源及渠道、充分予以整合，按照三方股東各自的業(yè)務(wù)推進(jìn)驅(qū)動(dòng)，予以發(fā)展相應(yīng)的基金產(chǎn)品、投資項(xiàng)目及LP選擇標(biāo)準(zhǔn)、募集來源及渠道。平臺(tái)化：東方萬通將爭(zhēng)取發(fā)展成為一個(gè)基金系及創(chuàng)新產(chǎn)品的引導(dǎo)平臺(tái)，發(fā)展多種類型多個(gè)組合的基金產(chǎn)品，同時(shí)爭(zhēng)取以資金募集、信用增信為核心，同資管、信托等金融機(jī)構(gòu)、基金管理同行以聯(lián)合GP、設(shè)立專項(xiàng)基金等方式進(jìn)行全方位合作。萬通主導(dǎo)開發(fā)選擇項(xiàng)目，通過基金管理公司審核并設(shè)計(jì)基金結(jié)構(gòu)后募集發(fā)行，萬通負(fù)責(zé)按照資金募集渠道的要求提供相應(yīng)的次級(jí)認(rèn)購(gòu)擔(dān)保等風(fēng)控增信措施。在實(shí)際項(xiàng)目投資中，可按萬通51%、基金49%的比例進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目開發(fā)及選擇由萬通主導(dǎo)，實(shí)際上基金管理公司承擔(dān)了萬

5、通項(xiàng)目資金募集工具的作用，管理公司作為GP出資并發(fā)揮基金運(yùn)營(yíng)管理的職能，邦信在其中不認(rèn)購(gòu)次級(jí)或者劣后（通過爭(zhēng)取，東方資產(chǎn)其它體系可認(rèn)購(gòu)劣后更好）這種模式需要東方萬通盡快打通募集渠道，同時(shí)配合信用增信手段，提高萬通內(nèi)部將其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目委托進(jìn)行基金設(shè)立募集的吸引力。二、業(yè)務(wù)及募集模式設(shè)計(jì)1萬通主導(dǎo)融資基金募集優(yōu)先型 開發(fā)商劣后出資30-50% 東方萬通GP出資2%開發(fā)投資型基金管理公司（聯(lián)合GP）銀行銀行三方三方增信措施：邦信、萬通、FOF基金認(rèn)購(gòu)劣后中間級(jí)、遠(yuǎn)期資產(chǎn)收購(gòu)承諾、基金不足部分補(bǔ)足等信托信托資管資管專項(xiàng)有限合伙基金專項(xiàng)有限合伙基金項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司優(yōu)先募集/信托等 市場(chǎng)化募資安排市場(chǎng)化募資安

6、排二、基金設(shè)計(jì)2-土地款配比融資、開發(fā)商劣后出資募集驅(qū)動(dòng)型投資方向設(shè)計(jì)（包括三方股東已有合作房企、其它開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等）：重點(diǎn)投資于土地獲取環(huán)節(jié)的土地款支付、銀行開發(fā)貸款之前的資金需求、也包括優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在土地證、四證齊全后的抵押債權(quán)融資階段。方案說明：東方萬通作為獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)構(gòu)，以短平快盈利、減少股東認(rèn)購(gòu)資金壓力、提高自有資金使用杠桿率是應(yīng)有原則，因此合作伙伴的選擇也應(yīng)最大限度的市場(chǎng)化及廣泛化、本項(xiàng)模式主要是指如何同開發(fā)商形成廣泛的戰(zhàn)略同盟的合作問題。目前階段可重點(diǎn)在聯(lián)合拿地階段合作，通過開發(fā)商的自有資金的劣后出資提高優(yōu)先級(jí)募集的可能性，通過基金管理公司的設(shè)計(jì)及募集渠道安排募集優(yōu)先級(jí)，邦信

7、及萬通可以選擇認(rèn)購(gòu)次級(jí)中間級(jí)增信，也可以選擇不出資，以項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)及開發(fā)商的實(shí)力吸引優(yōu)先級(jí)LP認(rèn)購(gòu),這是基于項(xiàng)目及開發(fā)商為驅(qū)動(dòng)的基金業(yè)務(wù)模式。二、基金設(shè)計(jì)2土地款配比融資、開發(fā)商劣后出資募集優(yōu)先型基金設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 基金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)模式：?jiǎn)我换?、傘形基金?資金募集方式：一次募集、持續(xù)募集，分批撥付使用； 投資方式：股、債、夾層； 投資回報(bào)方式：固定、浮動(dòng)、兩者結(jié)合； 資金用途控制方式：?jiǎn)我豁?xiàng)目、項(xiàng)目池； 投資期限與還款方式：一次性還款、分期還款、提前還款針對(duì)不同開發(fā)商的基金模式選擇： 單一型固定收益基金區(qū)域龍頭開發(fā)商 結(jié)構(gòu)型固定收益基金自有資金比例偏低的項(xiàng)目 單一型/結(jié)構(gòu)型夾層基金開發(fā)商實(shí)力弱但項(xiàng)目

8、優(yōu)質(zhì) 共建基金化管理及融資平臺(tái)為區(qū)域龍頭企業(yè)建設(shè)基金管理平臺(tái)，并聯(lián)合發(fā)行及管理基金，提升企業(yè)基金化、金融化的屬性功能。 本項(xiàng)業(yè)務(wù)模式上海全地及全聯(lián)FOF及其股東具有一定的經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)，可結(jié)合其它股東的項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及本基金管理公司的品牌影響力進(jìn)行主導(dǎo)推廣。二、基金設(shè)計(jì)3-同開發(fā)商結(jié)盟的針對(duì)性基金設(shè)計(jì)方案二、基金設(shè)計(jì)4-信用增信對(duì)接銀行募集結(jié)構(gòu)東方資產(chǎn)遠(yuǎn)期收購(gòu)承諾/國(guó)企央企提供擔(dān)保承諾類增信某銀行資金池私行等募集渠道信托/資產(chǎn)/委貸資金募集通路資產(chǎn)抵押XX基金東方萬通GP次級(jí)認(rèn)購(gòu)（開發(fā)商）股權(quán)持有等N風(fēng)控措施東方、國(guó)企央企信用增信核心驅(qū)動(dòng)核心是利用東方資產(chǎn)的遠(yuǎn)期收購(gòu)承諾支持以及國(guó)企央企等擔(dān)保承諾增信

9、，同銀行進(jìn)行聯(lián)手設(shè)計(jì)，通過銀行內(nèi)部的資金池、表外融資、理財(cái)業(yè)務(wù)等，以基金的方式安排實(shí)現(xiàn)募集安排。重點(diǎn)是銀行以此方式所要求的項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)、合作方式以及如何吸引國(guó)企業(yè)央企、資管公司合作信用增信。 該模式引入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)為增信，增強(qiáng)了第三方募集渠道的認(rèn)可以及對(duì)LP認(rèn)購(gòu)的吸引力二、基金設(shè)計(jì)4-信用增信對(duì)接銀行募集結(jié)構(gòu)二、基金設(shè)計(jì)5-集團(tuán)信用增信對(duì)接銀行機(jī)構(gòu)LP等募集結(jié)構(gòu)基本模式參考二、基金設(shè)計(jì)5-集團(tuán)信用增信對(duì)接銀行機(jī)構(gòu)LP等募集結(jié)構(gòu)商會(huì)的喜神資產(chǎn)、全聯(lián)FOF基金近期重點(diǎn)研發(fā)并推廣此類規(guī)模大、成本低、期限長(zhǎng)的新型地產(chǎn)基金模式 ，該模式的核心驅(qū)動(dòng)是基于銀行資金池、表外業(yè)務(wù)的特定要求以及機(jī)構(gòu)LP（

10、保險(xiǎn)、財(cái)務(wù)公司、大型企業(yè)）的投資需要而設(shè)定的。合作伙伴需要是國(guó)企民企等實(shí)力集團(tuán)，最好具有產(chǎn)業(yè)背景的實(shí)力集團(tuán)，集團(tuán)提供基金本息補(bǔ)足收益承諾，不限定用途、期限可作到5年，集團(tuán)的劣后出資認(rèn)購(gòu)份額不實(shí)際使用，基金管理公司可由合作伙伴持有50%管理權(quán)益等對(duì)于東方萬通而言，可以充分借鑒此類模式，進(jìn)行金融及機(jī)構(gòu)LP的募集資源以及資金池供給開發(fā)，特向選擇項(xiàng)目。該模式的核心仍然是基于較低違約概率及較高違約成本的實(shí)力集團(tuán)特點(diǎn)而匹配相對(duì)應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)及體系內(nèi)資金的一種作法，東方萬通若能結(jié)合方案4的遠(yuǎn)期收購(gòu)承諾等信用增信措施，可迅速的作大基金管理規(guī)模、提高影響力。東方并購(gòu)集合信托計(jì)劃東方并購(gòu)集合信托計(jì)劃（母信托式母基金

11、）（母信托式母基金）優(yōu)先級(jí)投資人（銀優(yōu)先級(jí)投資人（銀行理財(cái)資金）行理財(cái)資金）次級(jí)投資人（可在次級(jí)投資人（可在子信托中參與）子信托中參與）子信托子信托1 1子信托子信托2 2子信托子信托n n.項(xiàng)目項(xiàng)目1 1項(xiàng)目項(xiàng)目2 2項(xiàng)目項(xiàng)目n n.某銀行體系某銀行體系公司公司東方萬通東方萬通GPGP東方資產(chǎn)東方資產(chǎn)投資顧問投資顧問基金管理基金管理提供遠(yuǎn)期提供遠(yuǎn)期回購(gòu)承諾回購(gòu)承諾（增信）（增信）注：母信托也可作為有限合伙基金的注：母信托也可作為有限合伙基金的LPLP參與有限合伙基金的投資參與有限合伙基金的投資三、并購(gòu)基金型母信托結(jié)構(gòu)三、并購(gòu)基金型母信托結(jié)構(gòu)二、基金設(shè)計(jì)6并購(gòu)基金、信用增信型募集結(jié)構(gòu)建議邦信以

12、此種形式為主導(dǎo)，發(fā)揮資管、金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)選擇項(xiàng)目開發(fā)，并提供劣后出資部分，提供遠(yuǎn)期資產(chǎn)收購(gòu)承諾等，以基金及基金管理公司作為完全的投資主體。邦信以此為主導(dǎo)，主要是把握當(dāng)下所出現(xiàn)的并購(gòu)機(jī)會(huì)，同時(shí)資管公司的背景也適合力推此種模式方案說明：以XX信托為法律載體并向監(jiān)管部門備案并購(gòu)基金信托計(jì)劃；以某銀行體系公司（如建銀國(guó)際）為投資顧問協(xié)調(diào)建設(shè)銀行的項(xiàng)目資源、資金資源并進(jìn)行項(xiàng)目資金監(jiān)管；以東方資產(chǎn)為增信機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行增信及出現(xiàn)不良時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)處置；以東方萬通作為GP；以萬通作為開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)判斷提供建議、負(fù)責(zé)項(xiàng)目項(xiàng)目工程代建等、同時(shí)優(yōu)先獲得處置干凈的打折項(xiàng)目股權(quán)及資產(chǎn)（包括其它第三方開發(fā)商）東方資產(chǎn)

13、為產(chǎn)品進(jìn)行增信，降低并購(gòu)信托基金風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)行成本，而且在項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，資產(chǎn)管理公司作為承接和出資項(xiàng)目資產(chǎn)的最佳機(jī)構(gòu)，也可以約定在處置資產(chǎn)時(shí)，優(yōu)先向合作的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定向處置。上敘結(jié)構(gòu)中，主要是以實(shí)現(xiàn)銀行等金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)推動(dòng)，作為募集資金渠道以及項(xiàng)目主要提供方，我方主要發(fā)揮資管公司的增信功能，萬通主要實(shí)現(xiàn)代建及開發(fā)職能。把握土地及項(xiàng)目并購(gòu)在當(dāng)下機(jī)遇期，通過銀行支持及介入，為我方介入青島等直接收購(gòu)?fù)恋丶百Y產(chǎn)（爛尾或者不良）的類似項(xiàng)目提供穩(wěn)定來源的資金池。二、基金設(shè)計(jì)6并購(gòu)基金、信用增信型募集結(jié)構(gòu)東方萬通基金管理公司東方萬通專項(xiàng)投資FOF基金投資人A東方萬通GP15二、基金設(shè)計(jì)7專項(xiàng)投資（FOF）

14、基金設(shè)立結(jié)構(gòu)全聯(lián)FOF基金GP（次級(jí)、中間級(jí)、（次級(jí)、中間級(jí)、GP出資、土出資、土地保證金、項(xiàng)目股本金、子其金地保證金、項(xiàng)目股本金、子其金份額認(rèn)購(gòu)）份額認(rèn)購(gòu)）項(xiàng)目基金1項(xiàng)目基金2項(xiàng)目基金3FOF基金份額可選擇短期退出，由其它優(yōu)劣后資金替換、也可以優(yōu)先轉(zhuǎn)換為優(yōu)劣后份額。二、基金設(shè)計(jì)7專項(xiàng)投資（FOF）基金設(shè)立結(jié)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起專項(xiàng)FOF基金，減少邦信、萬通劣后出資的比例，提高資金使用杠桿，同時(shí)在聯(lián)合取地環(huán)節(jié)也起到過橋資金及保證金的作用。FOF專項(xiàng)基金是一個(gè)契約化基金的資金池，也可以是對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)LP的一種管理形式，F(xiàn)OF專項(xiàng)基金主要起到劣后出資的增信作用，同時(shí)在拿地環(huán)節(jié)時(shí)，建立一個(gè)調(diào)度資金時(shí)間較短，

15、投資時(shí)間有保障的資金池?？捎蓶|方萬通聯(lián)同全聯(lián)FOF基金主導(dǎo)發(fā)起設(shè)立，全聯(lián)FOF及上海全地主導(dǎo)募集開發(fā)，在基金設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)中主要設(shè)定對(duì)針對(duì)LP的專戶管理、FOF的收益類似于劣后出資，F(xiàn)OF優(yōu)先認(rèn)購(gòu)優(yōu)劣后基金份額等，在募集時(shí)主要是針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)高收益LP以及東方資產(chǎn)、全聯(lián)FOF基金長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)LP進(jìn)行定向募集。XXXX集團(tuán)（集團(tuán)（GPGP及及LP)LP)XXXX基金管理基金管理(GP)(GP)東方萬通基金管理東方萬通基金管理GPGPXXXX擔(dān)保擔(dān)保組建聯(lián)合組建聯(lián)合GPGP管理公司管理公司提供擔(dān)保增信聯(lián)合GP的主要目的是引進(jìn)資源合作：如引進(jìn)有募集渠道的第三方、信托等金融機(jī)構(gòu)、具備項(xiàng)目及管理能力的基金同行、可以提供資金增信的實(shí)力企業(yè)等，通過管理權(quán)益的分享使各種優(yōu)勢(shì)資源要素予以集合，東方萬通的品牌影響力以及信用背景同上敘優(yōu)勢(shì)資源結(jié)合，可快速作大資產(chǎn)管理規(guī)模，發(fā)揮各方協(xié)同效應(yīng)。項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司發(fā)起專項(xiàng)地產(chǎn)投資基金發(fā)起專