房開企業(yè)成本劃分與企業(yè)所得稅問題

1、房開企業(yè)成本對象劃分與企業(yè)所得稅A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱A公司）開發(fā)項目情況如下表:頊冃井期幵豈產(chǎn)品業(yè)慫開匸時佃1Ji-哈角售町閘竣備時問諂1曄均仰銷曙主利1甲知2016-5-121116 7121HK-12. |2爲(wèi)花皿汗屈3H7.H.I201M-12ine>42.i1)0B琪目3梱2011-12019 12-3141.?4%auitui-i2DIM 3-1202U2-L1925%-40%A公司為核算方便，將 B項目分業(yè)態(tài)（即成本對象為高層、花園洋房、別墅、獨棟商業(yè)、底商、地下車庫）作為會計核算的成本對象。根據(jù)國稅發(fā)200931號，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開

2、發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品完工時，需要及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛 利額之間的差額計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計 算的應(yīng)納稅所得額。上表所示，A公司2018年度、2019年度、2020年度分別是否應(yīng)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品實際毛利與預(yù)計毛利差額，計入各年度應(yīng) 納稅所得額？根據(jù)國稅發(fā)200931號計稅成本以成本對象為計量單位， 由于同一成本對象部分竣工可不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本。A公司以高 層、花園洋房、別墅、獨棟商業(yè)、底商、地下車庫為計稅成 本對象，別墅于 2019

3、 年全部竣工，高層、花園洋房、獨棟商 業(yè)、地下車庫于 2020年全部竣工，故別墅于 2019 年度匯算 結(jié)算實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額；高層、 花園洋房、 獨棟商業(yè)、 地下車庫于 2020 年度匯算結(jié)算實際毛 利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額。A 公司項目分 4 期開發(fā)，各期開發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)不同，竣工時間 相隔較遠(yuǎn)，建造成本差異較大，產(chǎn)品銷售價格由于銷售業(yè)態(tài) 及房地產(chǎn)市場價格波動的影響也差異較大，將 1-4 期整體作 為一個成本對象不符合 31 號文的計稅成本對象的確認(rèn)原則（二）（四）條規(guī)定，建議B項目分期（即1-4期）作為單獨的計稅成本對象，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的收入成本。若按照 A 公司的

4、理解進行企業(yè)所得稅匯算，如上表所示， B 項目 1 期高層實際毛利小于預(yù)計毛利， A 公司 20 1 8年度未結(jié) 轉(zhuǎn)1期收入成本， 會導(dǎo)致 20 1 8年度多交企業(yè)所得稅， 從而占 用了企業(yè)資金成本。B項目2期花園洋房實際毛利大于預(yù)計毛利，A公司將會因計稅成本對象劃分不合理，未結(jié)算完工產(chǎn)品實際毛利與預(yù)計 毛利差額， 而導(dǎo)致 20 1 9年度少交企業(yè)所得稅， 并會產(chǎn)生稅收 滯納金（萬分之五）風(fēng)險。房開企業(yè)劃分成本對應(yīng)遵從 31 號文的確定原則。 其中后面三 項是在確定成本對象時應(yīng)當(dāng)適用。根據(jù)國稅發(fā)200931號成本對象是指為歸集和分配開 發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目計稅成本對象的確定原則如下：（）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷 售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相 關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。（二）分類歸集原則。對冋開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能