房地產(chǎn)管理法律制度

1、 本章內(nèi)容本章內(nèi)容v房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度v物業(yè)服務(wù)法律制度物業(yè)服務(wù)法律制度v房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度 又稱又稱房地產(chǎn)登記，是指房地房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 通過登記表征其權(quán)利通過登記表征其權(quán)利通過登記公示其權(quán)利歸屬以及權(quán)利范圍通過登記公示其權(quán)利歸屬以及權(quán)利范圍通過登記產(chǎn)生物權(quán)的對世效力通過登記產(chǎn)生物權(quán)的對世效力城市房地產(chǎn)管理法城市房地

2、產(chǎn)管理法第第60條：條：國家實行土國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 權(quán)利確認(rèn)權(quán)利確認(rèn) 權(quán)利公示權(quán)利公示 管理功能管理功能 土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記 土地管理部門辦理土地管理部門辦理 房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記 房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門 “兩制分開、兩證分開兩制分開、兩證分開”的管理體制的管理體制 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第6161條條 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第63條：條：經(jīng)省級人民經(jīng)省級人民政府確定，可以實行統(tǒng)一登記體制。頒發(fā)政府確定，可以實行統(tǒng)一登記體制。頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。物權(quán)法物權(quán)法第第10（1）條：國

3、家對不動產(chǎn)實條：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例（2015年年3月月1日施行）日施行） 整合不動產(chǎn)登記職責(zé)整合不動產(chǎn)登記職責(zé) 建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外：但法律另有規(guī)定的除外：1. 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可依法屬于國家所有

4、的自然資源，所有權(quán)可以不登記以不登記；2. 非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動；非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動；3. 依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定可不經(jīng)登記發(fā)生效依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定可不經(jīng)登記發(fā)生效力的不動產(chǎn)權(quán)力的不動產(chǎn)權(quán) 某房屋登記薄上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為某房屋登記薄上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為該房屋應(yīng)歸己所有，隨申請仲裁。仲裁裁決房該房屋應(yīng)歸己所有，隨申請仲裁。仲裁裁決房屋歸乙所有。但裁決書生效后，甲乙為辦理變屋歸乙所有。但裁決書生效后，甲乙為辦理變更登記。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，更登記。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。 請問：

5、請問：請問：請問：1. 該房屋歸甲所有，還是歸乙所有？該房屋歸甲所有，還是歸乙所有？2. 乙與丙的抵押合同是否有效？乙與丙的抵押合同是否有效？3. 丙的抵押權(quán)是否成立？丙的抵押權(quán)是否成立？二、需要登記的二、需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利不動產(chǎn)權(quán)利 集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán) 宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)房屋等建筑物、構(gòu)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)筑物所有權(quán) 海域使用權(quán)海域使用權(quán)森林、林木所有權(quán)森林、林木所有權(quán) 地役權(quán)地役權(quán)耕地、林地、草地耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)等土地承包經(jīng)營權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)法律規(guī)定需要登記法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利的其他不動產(chǎn)權(quán)利三、三、不動產(chǎn)不動

6、產(chǎn)登記的登記的種類種類 初始登記初始登記更正登記更正登記變更登記變更登記異議登記異議登記轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 預(yù)告登記預(yù)告登記注銷登記注銷登記 查封登記查封登記 1. 更正登記更正登記 權(quán)利人、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿的事利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿的事項錯誤時，可以申請項錯誤時，可以申請更正登記更正登記。不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正明登記有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正 2. 異議登記異議登記 是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為。

7、載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為。 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。 物權(quán)法物權(quán)法第第19（2）條：）條：不動產(chǎn)登記簿記不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。起訴，異議登記失效。 3. 預(yù)告登記預(yù)告登記 指為保

8、全不動產(chǎn)請求權(quán)而將此指為保全不動產(chǎn)請求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。權(quán)利進(jìn)行的登記。 是為保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的是為保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記，使登記申請人取得一種請求將來發(fā)登記，使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利生物權(quán)變動的權(quán)利 物權(quán)法物權(quán)法第第20條：條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。處分該

9、不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。登記失效。 “以房查人以房查人”對嗎？對嗎？v 不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。密。v 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供供 v 有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的有關(guān)國家機關(guān)可以依

10、照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料動產(chǎn)登記資料 v 查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。動產(chǎn)登記資料。 2015-2-16第二學(xué)期第二學(xué)期房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法試卷試卷一、簡答題（一、簡答題（3X10, 共共30分分）1. 我國房地產(chǎn)法的基本原則我國房地產(chǎn)法的基本原則2.

11、 國有土地上的房屋征收補償范圍國有土地上的房屋征收補償范圍3. 商品房現(xiàn)售的條件商品房現(xiàn)售的條件二、論述題（二、論述題（1X30，共，共30分）分）4. 論房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃論房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃三、案例分析三、案例分析（1X40，共，共40分）分）2009年年1月，甲以自有的房屋一套為債權(quán)人乙月，甲以自有的房屋一套為債權(quán)人乙設(shè)定抵押，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理設(shè)定抵押，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。抵押登記。2009年年5月，甲又以該房屋為標(biāo)的月，甲又以該房屋為標(biāo)的與債權(quán)人丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押與債權(quán)人丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記。同年登記。同年7月，甲又與丁簽訂一份房屋租賃月，甲又與丁簽訂一份房屋租賃合同，將房屋出租給丁，租期合同，將房屋出租給丁，租期3 3年，并告知丁年，并告知丁該房屋上設(shè)有抵押權(quán)。該房屋上設(shè)有抵押權(quán)。2010年年1月，丙以甲逾期不能清償債務(wù)為由月，丙以甲逾期不能清償債務(wù)為由申請法院拍賣抵押房屋，戊購得該房，并申請法院拍賣抵押房屋，戊購得該房，并辦理過戶登記。同年辦理過戶登記。同年3月，戊以自住為由，月，戊以自住為由，要求丁