中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景分析-金地綜述

1、 - - 1 1 - - 中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景資料分析-金地（集團(tuán)）股份有限公司 - - 2 2 - - 研究思路多數(shù)企業(yè)都把積極尋求擴(kuò)張作為企業(yè)的整體戰(zhàn)略，同時在競爭戰(zhàn)略層面上出現(xiàn)差異。我們的研究思路就是希望通過對目標(biāo)企業(yè)的研究，探求其在發(fā)展過程中的軌跡，以此來研究總結(jié)不同企業(yè)競爭戰(zhàn)略的基本思路和手法。 - - 3 3 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司一家以穩(wěn)健著稱，頗具成長性的全國性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 該公司初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)，2001年4月，成功A股發(fā)行上市 自2001年起實施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，目前是一家較具規(guī)模的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 截至2006年6月，

2、集團(tuán)已擁有二十余家參控股子公司，總資產(chǎn)77.71億元，凈資產(chǎn)27.81億元，形成了以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)中介同步發(fā)展的綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) - - 4 4 - - 對外推廣品牌對外推廣品牌新形象及新形象及“科學(xué)筑家科學(xué)筑家”理念理念公司創(chuàng)立公司創(chuàng)立1988198819931993199919992000200020012001200220022003200319941994取得房地產(chǎn)取得房地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)首個項目首個項目金地花園金地花園面市面市金海灣金海灣花園、花園、金地翠金地翠園公開園公開發(fā)售發(fā)售成立成立北京分北京分公司公司成功發(fā)行成功發(fā)行A股，股，在滬掛牌上在滬掛牌上市市完成以深圳、北

3、京、上海完成以深圳、北京、上海為中心的戰(zhàn)略布局，為中心的戰(zhàn)略布局，進(jìn)入策略性城市武漢，集進(jìn)入策略性城市武漢，集團(tuán)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)基團(tuán)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)基本達(dá)成本達(dá)成2005200520042004A股增發(fā)股增發(fā)取得成功取得成功20062006金地深圳進(jìn)入佛山，金地深圳進(jìn)入佛山，形成深、廣、莞、形成深、廣、莞、珠、佛的珠三角形珠、佛的珠三角形布局；布局；進(jìn)入西安市場進(jìn)入西安市場公布股改方案公布股改方案進(jìn)入上進(jìn)入上海市場海市場金地（集團(tuán)）股份有限公司企業(yè)發(fā)展歷程 - - 5 5 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司管理團(tuán)隊理科金地姓名姓名職務(wù)職務(wù)出生年月出生年月學(xué)歷學(xué)歷凌克董事長1959年浙大管理工

4、程碩士，高級經(jīng)濟(jì)師張華綱董事，總裁1962年美國紐約州立大學(xué)工商管理碩士，高級經(jīng)濟(jì)師黃俊燦總裁助理；深圳公司董事長1971年同濟(jì)大學(xué)工民建專業(yè)工學(xué)學(xué)士，英國威爾士大學(xué)EMBA王勇深圳公司總經(jīng)理1972年清華大學(xué)碩士楊偉民總裁助理；北京公司董事長、總經(jīng)理1962年南京建筑工程學(xué)院學(xué)士，高級工程師，工商管理碩士趙漢忠董事，常務(wù)副總裁；上海公司董事長、總經(jīng)理1957年華中科技大學(xué)工學(xué)學(xué)士，高級工程師，復(fù)旦大學(xué)EMBA嚴(yán)家榮武漢公司總經(jīng)理1963年華中科技大學(xué)管理工程碩士，經(jīng)濟(jì)師胡弘西安公司總經(jīng)理1966年大學(xué)，中國人民大學(xué)在讀MBA張曉峰金地物業(yè)董事長1970年北京師范大學(xué)學(xué)士，中歐國際工商學(xué)院在讀

5、EMBA陳紅峰金地置業(yè)總經(jīng)理1966年大學(xué)，武漢大學(xué)在讀MBA - - 6 6 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司理科金地，風(fēng)格穩(wěn)健 組織架構(gòu)類萬科模式 “戰(zhàn)略性集團(tuán)總部 + 專業(yè)化區(qū)域公司 + 獲利型項目” 集團(tuán)公司定位：投資決策中心，管理調(diào)控中心，資源配置中心、信息整合中心和品牌文化輸出中心 - - 7 7 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司( 深圳深圳西安西安2006年年武漢武漢2003年年上海上海2002年年北京北京2000年年金地集團(tuán)全國擴(kuò)張示意金地集團(tuán)全國擴(kuò)張示意理科金地，風(fēng)格穩(wěn)健把握城市房地產(chǎn)發(fā)展階段差異化 地域選擇上的謹(jǐn)慎 北京、上海等超大型城市 天津、西安、武漢等區(qū)域核心城市 進(jìn)

6、入時機(jī)上的把握 如：03年進(jìn)入武漢市場 05年以來，轉(zhuǎn)而東莞、佛山、西安等城 市拿地 - - 8 8 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司理科金地，風(fēng)格穩(wěn)健 自2005年推行擴(kuò)張政策后，土地儲備較之前方有了較大幅度提升 從土地儲備數(shù)量來看，目前仍以珠三角城市為主 - - 9 9 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司合理化開發(fā)結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險 地域安排上 跨區(qū)域發(fā)展中，在注重資源的統(tǒng)籌安排下，各年主要業(yè)績來源區(qū)域均有所側(cè)重 - - 1010 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司合理化開發(fā)結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險 開發(fā)項目結(jié)構(gòu)上 建立成熟項目、預(yù)售項目、儲備項目等多層次結(jié)構(gòu)，以保證公司業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定 嘗試增加能提供穩(wěn)定現(xiàn)

7、金流的持有型物嘗試增加能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)的開發(fā)比例業(yè)的開發(fā)比例（萬平米）（萬平米）項目名稱項目名稱2005A2005A2006E2006E2007E2007E2008E2008E己竣工項目己竣工項目北京金地國際花園3.19上海格林春曉1.811.260.890.8上海格林春岸5.82深圳金地網(wǎng)球花園7.49成熟項目成熟項目東莞金地格林小城9.212.053.210.8武漢金地格林小城10.7315.9515.9510.63已售未竣工已售未竣工上海格林世界11.1812.918.06上海浦發(fā)未來域5.645.642.12將開盤項目將開盤項目深圳梅隴鎮(zhèn)8.3814.6614.66廣州荔湖

8、城9.5311.9116.67天津雙港9.1715.2820.38新開工項目新開工項目上海青浦云湖8.911.13深圳漁農(nóng)村2.914.85寧波公交四公司地塊3.55.83西安曲江尚林苑3.582.15其他項目其他項目北京金地中心3.59珠?？萍紙@合計合計38.2438.2473.1673.1699.3599.35111.67111.67 - - 1111 - - 項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型備注備注己竣工項己竣工項目目北京金地國際花園28寫字樓、高板公寓綜合體；高檔地位深圳金地香蜜山17小高、高層一期04年5月，二期04年10月發(fā)售；衛(wèi)星城項目上海格林春曉9.5聯(lián)排為主0

9、3年12月發(fā)售上海格林春岸15.3多層、小高、花園洋房、聯(lián)排03年12月發(fā)售成熟項目成熟項目東莞金地格林小城25小高、高層滾動開發(fā)武漢金地格林小城70多層、小高層、花園洋房、聯(lián)排05年5月；滾動開發(fā)已售已售未竣工項未竣工項目目上海格林世界86小高、獨棟、疊加、聯(lián)排（為主）四期；一期05年10月開盤；二期06年9月2日上海浦發(fā)未來域16多層、小高、高層2005年5月發(fā)售深圳梅隴鎮(zhèn)42高層、小高層城市新區(qū)項目；中檔定位；06年5月開盤上海青浦云湖住宅23萬小高層，獨棟、聯(lián)排06年8月開盤；別墅式洋房130-170平米將開盤項將開盤項目目廣州荔湖城多層、小高、花園洋房、公寓別墅高檔住宅項目；07年初

10、開盤天津雙港52花園洋房、小高層城市新區(qū)項目；中檔定位新開工項新開工項目目深圳漁農(nóng)村22.8住宅；商業(yè)小戶型為主的城中村改造項目寧波公交四公司地塊16.3高層、小高預(yù)計06年年底上市；將TOWNHOUSE建筑手法引入高層建筑西安曲江尚林苑7.2聯(lián)排、疊拼、寬景house空中闊景house全部1梯2戶純板樓結(jié)構(gòu)，所有戶型均設(shè)置入戶花園、景觀陽臺、雙主臥非住宅非住宅類項目類項目北京金地中心12寫字樓、商業(yè)城市中心綜合體；預(yù)計07年初竣工珠?？萍紙@工業(yè)園區(qū) - - 1212 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司以高速成長提升公司價值 上市5年來，銷售收入年均復(fù)合增長34.8%，凈利潤年均復(fù)合增長30.6

11、% 自2001年以來，金地集團(tuán)由一家深圳本地企業(yè)迅速發(fā)展成為全國化布局的藍(lán)籌房地產(chǎn)上市公司，銷售收入、凈利潤、凈資產(chǎn)等保持持續(xù)快速增長05101520253035200020012002200320042005-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%銷售收入(億元) 銷售收入增長%公司近幾年銷售收入及增長公司近幾年銷售收入及增長 0.000.100.200.300.400.500.600.702000200120022003200420050%5%10%15%20%25%每股收益凈資產(chǎn)收益率公司近幾年公司近幾年EPS及凈資產(chǎn)收益率變化及凈資產(chǎn)收益率變化 受宏觀調(diào)控大勢影響2

12、004年A股增發(fā)導(dǎo)致2001年上市發(fā)行A股導(dǎo)致深、京、滬、東莞6個項目同時銷售 - - 1313 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司以高速成長提升公司價值 預(yù)計未來5年公司仍將保持高速增長資料來源：國信證券經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測公司未來公司未來5 5年銷售收入預(yù)測年銷售收入預(yù)測公司未來公司未來5 5年凈利潤預(yù)測年凈利潤預(yù)測 - - 1414 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司財務(wù)指標(biāo)分析 盈利能力分析結(jié)算項目結(jié)構(gòu)所致，04年結(jié)算項目前期與尾盤比例較高主要由于01年A股發(fā)行導(dǎo)致01年啟動全國拓展戰(zhàn)略后，費用比例提高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，規(guī)模效益尚未顯現(xiàn) - - 1515 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司財務(wù)指標(biāo)

13、分析 營運效率分析 通過業(yè)務(wù)流程、管理流程優(yōu)化；提高項目開發(fā)節(jié)奏，集團(tuán)營運效率尚有進(jìn)一步提升的空間大幅提高土地儲備，使得兩家企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降深、京、滬、東莞6個項目同時銷售結(jié)算項目結(jié)構(gòu)所致；04年集團(tuán)沒有新增土地儲備萬科擁有行業(yè)領(lǐng)先的營運效率：他以低于行業(yè)平均毛利率，而采用較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，來保持高水平的凈資產(chǎn)收益率 - - 1616 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司戰(zhàn)略調(diào)整 高品質(zhì)、快速、穩(wěn)重的開發(fā) 提升資金使用效率提升資金使用效率 積極完善土地前期拓展時間，減少資金閑置，縮短再投資間隔時間周期 調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 高端市場的明星產(chǎn)品與中低端市場實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品搭配

14、嘗試加大持有型物業(yè)比例，增加持續(xù)性收入，穩(wěn)定現(xiàn)金流 提升項目開發(fā)效率提升項目開發(fā)效率 通過探索產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、實行全集團(tuán)范圍內(nèi)的戰(zhàn)略采購等進(jìn)行流程改善工作 - - 1717 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司戰(zhàn)略調(diào)整多元化、高效融資 目前仍然主要依賴銀行信貸支持 與中行、建行、工行、農(nóng)行、招行長期保持良好的銀企合作關(guān)系 嘗試多元化融資途徑 合作開發(fā)伙伴：上海浦發(fā)、云湖集團(tuán) 合作基金伙伴：摩根斯坦利、ING基金 發(fā)行信托產(chǎn)品、短期融資券 股權(quán)融資 凌克曾公開表示，股權(quán)融資是2006年整個融資計劃的核心 - - 1818 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司時間時間融資途徑融資途徑合作伙伴合作伙伴具體內(nèi)容具

15、體內(nèi)容項目項目2003年3月合作開發(fā)浦發(fā)集團(tuán)雙方以自有現(xiàn)金出資設(shè)立項目公司，其中浦發(fā)集團(tuán)占51%，負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作，在完成目標(biāo)地塊三通一平后以地塊作價對公司進(jìn)行增資，為保持雙方投資比例金地再向浦發(fā)集團(tuán)支付相應(yīng)款項上海未來域項目2003年12月雙龍信托計劃浙江通和置業(yè)投資公司、綠城集團(tuán) 該信托計劃采用基金模式管理，旨在房地產(chǎn)項目權(quán)益性投資為主。各方出資2500萬，委托金信信托募集資金2.79億 武漢金地格林小城2004年6月收購處置不良資產(chǎn)摩根斯坦利房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司投資不良資產(chǎn)，進(jìn)行“建行不良資產(chǎn)包收購及處置”合作2004年12月合作開發(fā)云湖集團(tuán)與云湖集團(tuán)合作開發(fā)青浦云湖項目

16、（一期）上海青浦云湖項目2004年12月A股增發(fā)以每股8.98元價格成功募集近9億元資金，公司股本擴(kuò)大為3.7億股2005年2月短期融資券公司股東大會正式同意向中國人民銀行申請發(fā)行10億元短期融資券2006年2月股權(quán)收購西安佳鑫集團(tuán)以股權(quán)收購方式，成功收購西安紫荊花園項目西安曲江尚林苑2006年3月短期融資券中國建設(shè)銀行雙方達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，由建行承銷發(fā)行10億短期融資券2006年8月股權(quán)合作ING基金與ING基金合作投資天津項目，ING基金共投資1.88億元，擁有48%的利潤分配權(quán)天津雙港項目 - - 1919 - - 金地（集團(tuán)）股份有限公司戰(zhàn)略調(diào)整金地?fù)Q標(biāo)對內(nèi)、對外傳達(dá)一種信號：企業(yè)戰(zhàn)略思想、企業(yè)愿景的轉(zhuǎn)型調(diào)整 對內(nèi)可以傳遞戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的信心與決心，實現(xiàn)企業(yè)文化的一致性，保證企業(yè)凝聚力 對外可以更好展現(xiàn)企業(yè)形象，進(jìn)一步提升客戶滿意度與忠誠度 - - 20