x房地產(chǎn)公司預(yù)算與內(nèi)控體系咨詢項目診

1、x x房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)有限公司*預(yù)算與內(nèi)控體系預(yù)算與內(nèi)控體系-1-報告大綱報告大綱診斷意見*近期模式和改善目標(biāo)及基本原則預(yù)算體系內(nèi)控體系-2-第一部分第一部分診斷意見*近期模式和改善目標(biāo)及基本原則預(yù)算體系內(nèi)控體系-3-遠(yuǎn)卓將按照下面的體系分析遠(yuǎn)卓將按照下面的體系分析* * *現(xiàn)有的問題現(xiàn)有的問題預(yù)算預(yù)算的組的組織織預(yù)算預(yù)算的編的編制制預(yù)算預(yù)算的執(zhí)的執(zhí)行行 由哪個部門牽頭編制預(yù)算 其他部門在編制過程中如何配合 預(yù)算的執(zhí)行由哪個部門主導(dǎo) 各部門在預(yù)算的編制和執(zhí)行過程中如何分工和協(xié)作 預(yù)算編制的層次 不同層次科目的設(shè)置 編制的原則和方法 預(yù)算執(zhí)行過程中主要的控制點 預(yù)算的調(diào)整 內(nèi)控體系的構(gòu)成 內(nèi)

2、控的主要控制點 內(nèi)控的主要手段內(nèi)控體系內(nèi)控體系-4-目前目前* * *項目實施過程中組織分工的現(xiàn)狀項目實施過程中組織分工的現(xiàn)狀如下如下研發(fā)部研發(fā)部財務(wù)部財務(wù)部工程部工程部主辦部門主辦部門市場研究設(shè)計招標(biāo)項目預(yù)算編制項目可研銷售部銷售部施工招標(biāo)采購招標(biāo)現(xiàn)場管理資金控制項目決算售樓預(yù)算執(zhí)行預(yù)算執(zhí)行-5-上述的分工雖然有歷史的原因，但存在上述的分工雖然有歷史的原因，但存在一定的不合理性一定的不合理性研發(fā)部研發(fā)部財務(wù)部財務(wù)部工程部工程部 涉及的職能太廣，包括前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃； 管理內(nèi)容太多，職能的歸并設(shè)計不合理； 由于涉及業(yè)務(wù)范圍廣，部分人員專業(yè)度不夠； 規(guī)劃設(shè)計和前期調(diào)研及營銷策劃由不同

3、的副總分管，有時責(zé)任界定不清 職能涉及公司本部和下屬分子公司的會計核算、預(yù)決算； 預(yù)決算是由原工程部的職能劃歸過來，目的是為了加強控制； 財務(wù)部對業(yè)務(wù)不熟悉，作為預(yù)算的牽頭部門不合適，而且介入預(yù)決算過程太深； 財務(wù)部對項目預(yù)算的執(zhí)行情況分析內(nèi)容太細(xì)，但控制點不明確； 財務(wù)部應(yīng)有的分析職能弱化； 施工招標(biāo)和采購招標(biāo)都放在工程部不合適； 沒有很好的界定和監(jiān)理公司的職能分工，通常是由工程部管理監(jiān)理和施工單位； 和公司其他部門的職能和責(zé)任界定不清，且內(nèi)部的分工存在一定的問題；銷售部銷售部和其他部門的接口太多，責(zé)、權(quán)、利的劃分模糊，且不夠合理研發(fā)部配合進(jìn)行市場營銷工作；財務(wù)部對接收取房款；工程部對接為客

4、戶看房、回答工程問題；和行政部合作辦理相關(guān)證照。-6-在預(yù)算的編制過程中，在預(yù)算的編制過程中，* * *沒有很清晰的沒有很清晰的區(qū)分公司預(yù)算和項目預(yù)算區(qū)分公司預(yù)算和項目預(yù)算公司預(yù)算公司預(yù)算項目預(yù)算項目預(yù)算 從項目預(yù)算到公司預(yù)算從預(yù)算科目的設(shè)置上沒有清楚的區(qū)分；從項目預(yù)算到公司預(yù)算從預(yù)算科目的設(shè)置上沒有清楚的區(qū)分； 公司的某些費用分?jǐn)偟巾椖可蠜]有明確的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)公司的某些費用分?jǐn)偟巾椖可蠜]有明確的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 沒有根據(jù)項目從估算、概算到預(yù)算作相應(yīng)的滾動編制； 制定的指標(biāo)過細(xì)，而有些指標(biāo)應(yīng)該屬于項目預(yù)算的范疇； 由財務(wù)部牽頭編制不合適，也導(dǎo)致在編制的過程中各部門協(xié)調(diào)不夠； 某些費用不應(yīng)該分?jǐn)偟巾椖可?，?/p>

5、如：某些管理費用和營銷費用，可能造成總部效率低下； 從估算、概算到預(yù)算的編制之間的銜接存在問題； 預(yù)算編制的科目太細(xì)，但沒有按照時間展開； 由于財務(wù)部門對業(yè)務(wù)不太熟悉，因此由財務(wù)部牽頭編制預(yù)算不合適； 預(yù)算管理工作流程不清晰，各部門協(xié)調(diào)不夠； 預(yù)算口徑不統(tǒng)一，導(dǎo)致漏項； 預(yù)算的編制標(biāo)準(zhǔn)不明確，經(jīng)常憑經(jīng)驗估計，導(dǎo)致預(yù)算的偏差較大； 前期的調(diào)研工作做得不充分，預(yù)算的準(zhǔn)確性也難以保證； 預(yù)算的常規(guī)項目缺乏經(jīng)驗積累，準(zhǔn)確性難以保證；-7-公司預(yù)算科目設(shè)置太細(xì)，而某些科目應(yīng)公司預(yù)算科目設(shè)置太細(xì)，而某些科目應(yīng)該在項目預(yù)算中進(jìn)行核算該在項目預(yù)算中進(jìn)行核算一級科目二級科目三級科目四級科目研發(fā)部土地費土地出讓金

6、土地出讓契稅土地轉(zhuǎn)讓金工程部財務(wù)部行政管理費人事費工資人才招聘費品管部物業(yè)公司項目預(yù)項目預(yù)算科目算科目公司預(yù)公司預(yù)算科目算科目公司預(yù)算和公司預(yù)算和項目預(yù)算科項目預(yù)算科目的設(shè)置，目的設(shè)置，以及科目的以及科目的明細(xì)程度沒明細(xì)程度沒有很好的區(qū)有很好的區(qū)隔開隔開 公司預(yù)算應(yīng)該是項目預(yù)算的匯總各部門的管理費用公司預(yù)算應(yīng)該是項目預(yù)算的匯總各部門的管理費用+項目前期的費用項目前期的費用 進(jìn)入公司預(yù)算的項目預(yù)算科目不宜太細(xì)，而是某些項目預(yù)算科目的匯總進(jìn)入公司預(yù)算的項目預(yù)算科目不宜太細(xì)，而是某些項目預(yù)算科目的匯總-8-預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果與預(yù)算編制之間存在較大預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果與預(yù)算編制之間存在較大的偏差的偏差以國際花園

7、項目為例以國際花園項目為例單位：萬元物業(yè)類型前期預(yù)算（萬元）本期預(yù)算（萬元）差異比例（）建安費住宅商場23274252148車庫1869258038不可售物業(yè)55090665公建及配套設(shè)施費住宅商場5235603415規(guī)劃建筑面積增加導(dǎo)致投資增加916萬；由于市場價格、政策等不可控因素導(dǎo)致投資增加764萬；由于投資估計不足、預(yù)算漏項等非正常因素導(dǎo)致投資增加由于投資估計不足、預(yù)算漏項等非正常因素導(dǎo)致投資增加2376萬元；萬元；收入雖然增加收入雖然增加2585萬元，但由于成本增加多于收入增加，導(dǎo)致銷售利潤率降低萬元，但由于成本增加多于收入增加，導(dǎo)致銷售利潤率降低3-9-偏差產(chǎn)生的原因是多方面的偏差

8、產(chǎn)生的原因是多方面的總利潤偏差成本預(yù)算施工圖審核不嚴(yán)變更設(shè)計比較隨意，缺乏算帳和比選過程收入預(yù)算施工設(shè)計產(chǎn)品的售價更多的是根據(jù)成本加上一定的利潤率倒推，但由于成本預(yù)測的不準(zhǔn)確，導(dǎo)致售價偏低基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不可靠存在錯算和漏算情況現(xiàn)場簽證過多由于對成本缺乏動態(tài)更新，往往是項目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高，而樓盤售價沒有及時作相應(yīng)調(diào)整前期勘查、測量工作不充分有些取費原則及標(biāo)準(zhǔn)不客觀設(shè)計深度不夠-10-預(yù)算偏差的產(chǎn)生從根本上說是對于項目執(zhí)預(yù)算偏差的產(chǎn)生從根本上說是對于項目執(zhí)行過程中的控制存在某些機制上的原因行過程中的控制存在某些機制上的原因控制組織控制組織控制點控制點 在項目開始之初沒有成立項目管理小組，對項目

9、進(jìn)行直接管理，而是采取各部門分頭管理的方式，造成預(yù)算執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)不及時，存在漏洞； 預(yù)算執(zhí)行中的財務(wù)核算和分析工作均有財務(wù)部承擔(dān)，導(dǎo)致成本控制不及時； 對預(yù)算執(zhí)行分析的時間滯后，公司不能據(jù)此采取措施以便及時調(diào)整； 工程部和監(jiān)理公司的職能分工不明確，導(dǎo)致對施工現(xiàn)場的管理責(zé)任不明晰； 工程部下屬項目經(jīng)理，因此工程部監(jiān)督施工的作用沒有很好的發(fā)揮； 預(yù)算對于工作的指導(dǎo)作用不突出； 預(yù)算執(zhí)行過程主要的控制點不明確； 預(yù)算指標(biāo)的分解沒有完全落實到部門和員工，也沒有和績效考核掛鉤； 對預(yù)算執(zhí)行情況的反饋流程不暢通，反饋速度過慢，導(dǎo)致公司不能據(jù)此及時控制； 現(xiàn)場簽證量大：-總體規(guī)劃設(shè)計深度不夠，圖紙不完善；

10、-施工圖紙的會審沒有程序化；-施工過程中改動比較隨意；-11-在規(guī)劃設(shè)計階段存在的潛在問題直接影在規(guī)劃設(shè)計階段存在的潛在問題直接影響其他環(huán)節(jié)響其他環(huán)節(jié)材料及設(shè)備采購材料及設(shè)備采購招投標(biāo)招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工施工銷售銷售環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)目前情況目前情況規(guī)劃方案擴初設(shè)計施工圖設(shè)計在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)總體考慮不周，如國際花園項目在總體規(guī)劃上一期樓間距過寬，導(dǎo)致土地利用率低沒有論證，一般由老總定在概算時，沒有將所有的成本項估計清楚，如國際花園項目的不可售面積估計過低，導(dǎo)致不可售面積成本的分?jǐn)倹]有完全分?jǐn)偟娇墒勖娣e的成本，直接導(dǎo)致銷售定價較低，影響公司整體收益施工圖設(shè)計不完善，而且會審工作開展不力，直接導(dǎo)致后期出

11、現(xiàn)大量現(xiàn)場簽證，使得成本和施工工期控制難度很大有時過多從客戶端考慮問題，而沒有從公司整體的盈利性角度考慮-12-對于像房地產(chǎn)商這樣的對于像房地產(chǎn)商這樣的“大型集成商大型集成商”而言而言，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的不完善影響項目完成的質(zhì)量，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的不完善影響項目完成的質(zhì)量材料及設(shè)備采購材料及設(shè)備采購招投標(biāo)招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工施工銷售銷售環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)控制點控制點招投標(biāo)文件評標(biāo)和定標(biāo)招投標(biāo)沒有形成比較規(guī)范的文本設(shè)計招標(biāo)控制指標(biāo)不明確某些標(biāo)書是由乙方提供的，而公司高層對條款的審核不嚴(yán)，對下屬部門權(quán)限下放過多，目前而言，施工合同審核比較嚴(yán)格；過程存在一定的隨意性；中標(biāo)的設(shè)計院的工程決算設(shè)計上仍有計劃經(jīng)濟的思想

12、，不符合房地產(chǎn)商通常的關(guān)注點；公司在替代部分設(shè)計院的設(shè)計工作，但由于并不真正精通這樣的專業(yè)工作；原本依靠二三十專業(yè)人員完成的大型工程決算，由1、2個人控制，成果的質(zhì)量難以保證 -13-施工中隨意對原有設(shè)計的變更導(dǎo)致現(xiàn)場簽施工中隨意對原有設(shè)計的變更導(dǎo)致現(xiàn)場簽證量過大，進(jìn)而直接影響預(yù)算的準(zhǔn)確性證量過大，進(jìn)而直接影響預(yù)算的準(zhǔn)確性材料及設(shè)備采購材料及設(shè)備采購招投標(biāo)招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工施工銷售銷售環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)目前狀況目前狀況設(shè)計變更環(huán)節(jié)施工現(xiàn)場簽證審圖材料供應(yīng)工程款的支付設(shè)計變更比較隨意，沒有統(tǒng)籌估計該項變更帶來的成本的增加，進(jìn)而售價也不會做相應(yīng)調(diào)整；簽證權(quán)限的設(shè)置不明確，雖然有成文的制度，但沒有完全

13、參照執(zhí)行，在某些情況下，領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行；目前簽證權(quán)主要在工地現(xiàn)場，而沒有人對是否該發(fā)生該項簽證進(jìn)行審核和監(jiān)督；項目經(jīng)理簽證的權(quán)利過大；審圖程序不嚴(yán)格，有些項目甚至在沒有施工圖的情況下就開始施工；責(zé)任沒有落實，沒有很好的和考核與激勵掛鉤；材料的選型有時在施工開始后才定，造成工期延誤，預(yù)算執(zhí)行偏差等問題一般按形象進(jìn)度付款，但由于在合同中對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的界定條款不明確，因此有時在付款后發(fā)現(xiàn)工程存在質(zhì)量問題；-14-材料和設(shè)備價格的核定不合適也會影響材料和設(shè)備價格的核定不合適也會影響預(yù)算成本的控制預(yù)算成本的控制材料及設(shè)備采購材料及設(shè)備采購招投標(biāo)招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工施工銷售銷售環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)目前狀況目前狀況

14、材料進(jìn)場計劃材料價格核定材料價差的調(diào)整材料款的支付沒有材料進(jìn)場計劃由財務(wù)部審定，但財務(wù)部難以兼顧現(xiàn)場施工情況，對價格的審定缺乏信息支持對材料市場價格的波動不能主動采取措施在合同中對于材料價格條款的規(guī)定有些是開口的，因此對于材料價差的調(diào)整沒有明確規(guī)定審核辦法，更多的是依據(jù)乙方的意見，控制力較弱；一般而言，購買材料沒有預(yù)付款，而購買設(shè)備有預(yù)付款，但預(yù)付款的比例不定，主要由工程部確定，沒有明確的權(quán)限范圍；-15-銷售定價的不合理以及缺乏及時跟蹤機銷售定價的不合理以及缺乏及時跟蹤機制將直接減少公司現(xiàn)時的收益制將直接減少公司現(xiàn)時的收益材料及設(shè)備采購材料及設(shè)備采購招投標(biāo)招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計施工施工銷售銷

15、售環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)目前狀況目前狀況營銷方案售樓銷售費用目前的售價一般根據(jù)預(yù)計實現(xiàn)利潤的目標(biāo)和對成本的估算倒推定價，但由于成本估算的不準(zhǔn)確，導(dǎo)致銷售定價較低，直接影響公司的收益；對前期制定的銷售價格沒有制定有效的跟蹤機制，因此對現(xiàn)場銷售暴露出來前期定價不合理的現(xiàn)象沒有及時跟蹤，也沒能對銷控價格進(jìn)行調(diào)整；銷售人員的承諾有時和原始的設(shè)計方案以及實際的施工存在差異由于預(yù)算沒有按照時間展開，而銷售費用和銷售進(jìn)度沒有很好的匹配，導(dǎo)致后期銷售費用超支現(xiàn)象時有發(fā)生-16-* * *目前的內(nèi)控體系不完善是導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)目前的內(nèi)控體系不完善是導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行情況不佳的重要原因行情況不佳的重要原因控制什么控制什么怎樣控制怎樣控制由

16、誰控制由誰控制 沒有明確區(qū)分公司層面和項目層面管控內(nèi)容和方式上的差別 主要的管控點、管控深度和廣度的掌控上存在問題 責(zé)任主體不明晰 部門職能分工及授權(quán)體系存在模糊地帶 有些責(zé)任主體的設(shè)置不合理 缺乏清晰的控制流程 相應(yīng)的制度體系不健全 缺乏有效的控制手段-17-公司目前的內(nèi)控體系不盡完善公司目前的內(nèi)控體系不盡完善合約管理合約管理方案評審方案評審內(nèi)審內(nèi)審權(quán)限體系權(quán)限體系某些合約條款的設(shè)計沒有制定標(biāo)準(zhǔn)；對合約開口條款的審核權(quán)限不明確；對合約的評審不嚴(yán)格，特別對某些由乙方提供的合約；對可行性方案的評審一般由老總定，沒有經(jīng)過論證和評審；對于設(shè)計方案的評審過多依據(jù)基層的意見，但最終責(zé)任沒有落實；目前沒有

17、建立內(nèi)審機制；財務(wù)部的工作缺乏監(jiān)督機制；工程決算更多由財務(wù)部進(jìn)行，沒有利用外部機構(gòu)的審計對預(yù)算的執(zhí)行提出改進(jìn)意見；離職審計制度沒有完全建立；沒有完整的權(quán)限體系；某些工作環(huán)節(jié)從制度上設(shè)計了權(quán)限體系，但并沒有遵照執(zhí)行；-18-第二部分第二部分診斷意見*近期模式和改善目標(biāo)及基本原則預(yù)算體系內(nèi)控體系-19-剛剛恢復(fù)上市的昆百大面臨盈利要求的巨大壓剛剛恢復(fù)上市的昆百大面臨盈利要求的巨大壓力，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為昆百大的重要利潤來源力，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為昆百大的重要利潤來源昆百大集團商業(yè)旅游酒店醫(yī)藥房地產(chǎn)發(fā)展情況穩(wěn)定業(yè)務(wù)成熟，企業(yè)具備較強的技能與資源在云南市場有優(yōu)勢能為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的現(xiàn)金支持在現(xiàn)有業(yè)務(wù)中

18、，收入排第一，利潤第二具備一定的能力在云南市場實力強經(jīng)營狀況好，發(fā)展迅速將成為未來的支柱還需投入大量的資源利潤貢獻(xiàn)第一，收入第二有一定的經(jīng)營能力有一定的資源條件在同行業(yè)沒有特別優(yōu)勢處于虧損狀態(tài)屬于剛剛起步的業(yè)務(wù)由于集團剛剛恢復(fù)上市，短期內(nèi)不具備從資本市場上直接融資的能力；發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所需的資金主要來自于前期業(yè)務(wù)的利潤、商業(yè)提供的現(xiàn)金流、銀行貸款等-20-為了達(dá)到資本市場對上市公司盈利的要求以及自身發(fā)展的為了達(dá)到資本市場對上市公司盈利的要求以及自身發(fā)展的需要，昆百大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要進(jìn)行異地擴張需要，昆百大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要進(jìn)行異地擴張地域地域昆明昆明北京北京上海上海其他省市其他省市時間時間項目部

19、昆明公司其它職能部門其它職能部門項目公司項目公司職能部門職能部門職能部門職能部門區(qū)域公司區(qū)域公司房地房地產(chǎn)事產(chǎn)事業(yè)部業(yè)部昆明作為*最早開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地區(qū)，組織結(jié)構(gòu)比較完整，可能的形式為分公司或子公司；北京和上海是*準(zhǔn)備或已經(jīng)拓展的地域，由于業(yè)務(wù)不夠成熟，可能先采取項目公司的形式，但運用區(qū)域公司的架構(gòu)-21-由于基礎(chǔ)不一樣，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在各地發(fā)展的業(yè)務(wù)模式由于基礎(chǔ)不一樣，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在各地發(fā)展的業(yè)務(wù)模式不盡相同不盡相同 已經(jīng)有零星的項目已經(jīng)有零星的項目 對當(dāng)?shù)氐牟僮饕?guī)則對當(dāng)?shù)氐牟僮饕?guī)則和政策有一定的了和政策有一定的了解解北京北京上海上海昆明昆明現(xiàn)狀現(xiàn)狀 具有一定的品牌知具有一定的品牌知名度名度 有

20、相當(dāng)?shù)捻椖糠e累有相當(dāng)?shù)捻椖糠e累 充分了解當(dāng)?shù)氐恼浞至私猱?dāng)?shù)氐恼吆筒僮饕?guī)則策和操作規(guī)則 前期以土地和項目前期以土地和項目機會為導(dǎo)向機會為導(dǎo)向 尋求和其他公司的尋求和其他公司的合作以便迅速了解合作以便迅速了解當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)則當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)則發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 進(jìn)一步細(xì)化和明確進(jìn)一步細(xì)化和明確產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 鞏固已有的市場和鞏固已有的市場和品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢 以昆明為中心向云以昆明為中心向云南其他地市擴張南其他地市擴張-22-基于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來的趨勢，在預(yù)算和基于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀和未來的趨勢，在預(yù)算和內(nèi)控體系方面近期需要樹立如下改善目標(biāo)內(nèi)控體系方面近期需要樹立如下改善目標(biāo)1.2.3.4.1

21、. 1.2.3.4.規(guī)范預(yù)算編制，并為今后積累經(jīng)驗規(guī)范預(yù)算編制，并為今后積累經(jīng)驗明確預(yù)算的組織分工和協(xié)調(diào)工作明確預(yù)算的組織分工和協(xié)調(diào)工作區(qū)分公司與項目的預(yù)算體系區(qū)分公司與項目的預(yù)算體系完善預(yù)算執(zhí)行中的控制和調(diào)整完善預(yù)算執(zhí)行中的控制和調(diào)整完善公司內(nèi)控體系完善公司內(nèi)控體系4. 5.-23-并關(guān)注以下改善的重要原則并關(guān)注以下改善的重要原則改善重要原則改善重要原則 提升經(jīng)營穩(wěn)健性 項目選擇的穩(wěn)健性 制定目標(biāo)的可實現(xiàn)性 公司預(yù)算的完整性 能支持近期的發(fā)展模式 不同層面的預(yù)算編制區(qū)別對待，即既規(guī)范完整，又靈活有余地 提升公司預(yù)算的完整性 從估算、概算到預(yù)算的滾動調(diào)整和逐步逼近-24-第三部分第三部分診斷意

22、見*近期模式和改善目標(biāo)及基本原則預(yù)算體系-預(yù)算編制的程序-預(yù)算體系的結(jié)構(gòu)-預(yù)算的編制-預(yù)算編制組織和流程-項目預(yù)算的過程控制l內(nèi)控體系-25-預(yù)算編制的流程預(yù)算編制的流程預(yù)算評審預(yù)算評審預(yù)算分級評審預(yù)算專業(yè)評審制訂預(yù)算大綱制訂預(yù)算大綱事業(yè)部戰(zhàn)略當(dāng)年業(yè)績分析組織目標(biāo)預(yù)測審議確定目標(biāo)公布預(yù)算大綱公布預(yù)算大綱根據(jù)事業(yè)部實際情況，結(jié)合集團要求，提出下年度企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，包括財務(wù)和非財務(wù)目標(biāo)制定業(yè)務(wù)計劃制定業(yè)務(wù)計劃和預(yù)算和預(yù)算 各子公司、項目根據(jù)下達(dá)的發(fā)展經(jīng)營目標(biāo)和預(yù)算編制要求編制經(jīng)營計劃和預(yù)算修改預(yù)算方案修改預(yù)算方案根據(jù)溝通結(jié)果修改責(zé)任中心和分公司經(jīng)營計劃與預(yù)算全全面面預(yù)預(yù)算算委委員員會會預(yù)算委員會應(yīng)對

23、預(yù)算編制給予充分的指導(dǎo)匯總形成總體匯總形成總體預(yù)算預(yù)算匯總各預(yù)算管理組上報的預(yù)算核對、分析、修正、平衡各方因素，形成總體預(yù)算預(yù)算下達(dá)預(yù)算下達(dá)預(yù)算審批總體預(yù)算分解并下達(dá)到分公司和責(zé)任中心公布預(yù)算方法公布預(yù)算方法預(yù)算編制的具體要求-26-計劃預(yù)算的編制是一個從上至下又從下至上的計劃預(yù)算的編制是一個從上至下又從下至上的多次溝通討論的過程多次溝通討論的過程目標(biāo)目標(biāo)基于公司總部總經(jīng)理的期望訂立初始目標(biāo)發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)存在的差距，確定目標(biāo)的可行性確定可以完成的挑戰(zhàn)性目標(biāo)制定完成目標(biāo)的行動計劃總經(jīng)理總經(jīng)理業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)理傳達(dá)公司對傳達(dá)公司對目標(biāo)的期望目標(biāo)的期望確定業(yè)績目標(biāo)確定業(yè)績目標(biāo)值值最終確定行動最終確定行

24、動計劃計劃可行性分析與可行性分析與目標(biāo)達(dá)成分析目標(biāo)達(dá)成分析業(yè)務(wù)主管業(yè)務(wù)主管10月下旬12月初12月底普通員工普通員工三周二周二周二周起始點應(yīng)該完成的目標(biāo)是什么？這樣的目標(biāo)是否可以實現(xiàn)可以就怎樣的目標(biāo)達(dá)成共識？為完成最終確定的目標(biāo)該怎么做？溝通會達(dá)成共識會-27-預(yù)算的編制、調(diào)整與執(zhí)行橫跨整個年度預(yù)算的編制、調(diào)整與執(zhí)行橫跨整個年度5 5、預(yù)算半年度調(diào)整、預(yù)算半年度調(diào)整4 4月月5 5月月2 2月月1 1月月3 3月月6 6月月績效體系審批下達(dá)4 4、部門績效體系確定、部門績效體系確定6 6、半年度考核、半年度考核預(yù)算審批下達(dá)戰(zhàn)略規(guī)劃審批下達(dá)業(yè)務(wù)計劃審批下達(dá)7 7月月8 8月月1010月月1111

25、月月1212月月制定公司年度戰(zhàn)制定公司年度戰(zhàn)略行動計劃略行動計劃編制部門編制部門業(yè)務(wù)計劃業(yè)務(wù)計劃2 2、部門業(yè)務(wù)計劃、部門業(yè)務(wù)計劃7 7、年終考核、年終考核1 1、公司戰(zhàn)略行動計劃、公司戰(zhàn)略行動計劃9 9月月3 3、公司及部門預(yù)算、公司及部門預(yù)算編制公司及編制公司及部門預(yù)算部門預(yù)算年中調(diào)年中調(diào)整預(yù)算整預(yù)算執(zhí)行預(yù)算執(zhí)行預(yù)算預(yù)算調(diào)整審批下達(dá)-28-預(yù)算體系的基本結(jié)構(gòu)預(yù)算體系的基本結(jié)構(gòu)預(yù)算的預(yù)算的編制編制預(yù)算的預(yù)算的組織和組織和流程流程預(yù)算的預(yù)算的過程控過程控制制 由哪個部門牽頭編制預(yù)算 其他部門在編制過程中如何配合 預(yù)算編制的流程 各部門在預(yù)算的編制和執(zhí)行過程中如何分工和協(xié)作 預(yù)算編制的層次 不同

26、層次科目的設(shè)置 編制的原則和方法 預(yù)算執(zhí)行過程中主要的控制點 預(yù)算的調(diào)整 內(nèi)控體系的構(gòu)成 內(nèi)控的主要控制點 內(nèi)控的主要手段內(nèi)控內(nèi)控體系體系戰(zhàn)略計劃組織結(jié)構(gòu)管控要求-29-就預(yù)算科目設(shè)置而言，事業(yè)部預(yù)算和項目預(yù)算就預(yù)算科目設(shè)置而言，事業(yè)部預(yù)算和項目預(yù)算的范圍有所不同的范圍有所不同一級科目一級科目二級科目二級科目三級科目三級科目四級科目四級科目五級科目五級科目主營業(yè)務(wù)收入項目一住宅車庫車位商鋪項目二主營業(yè)務(wù)成本開發(fā)成本土地費用直接土地費用土地出讓金土地轉(zhuǎn)讓費間接土地費用土地稅金有關(guān)手續(xù)費前期工程費項目可行性研究費考察費其他可行性研究費項目前期費規(guī)劃報建費返工損失建筑安裝工程費建筑工程費地基基礎(chǔ)工程

27、安裝工程費給排水工程裝修工程費樣板房裝修裝飾基礎(chǔ)建設(shè)費道路工程公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用物業(yè)管理前期費用項目部費用利息及費用銷售費用廣告宣傳費機構(gòu)管理費用財務(wù)費用管理費用人事費用辦公費稅金事業(yè)部預(yù)算科目的設(shè)置是項目預(yù)算科目的事業(yè)部預(yù)算科目的設(shè)置是項目預(yù)算科目的匯編同時加上事業(yè)部內(nèi)部的管理費用以及匯編同時加上事業(yè)部內(nèi)部的管理費用以及不能分?jǐn)傊另椖可系呢攧?wù)費用和前期費用不能分?jǐn)傊另椖可系呢攧?wù)費用和前期費用項目預(yù)算項目預(yù)算科目設(shè)置科目設(shè)置越細(xì)越好越細(xì)越好-30-項目預(yù)算是事業(yè)部預(yù)算的基礎(chǔ)項目預(yù)算是事業(yè)部預(yù)算的基礎(chǔ)地產(chǎn)事業(yè)部地產(chǎn)事業(yè)部部門部門部門部門部門部門部門部門上海項目公司上海項目公司北京項目公司

28、北京項目公司云南公司云南公司部門部門部門部門部門部門項目公司項目公司項目公司項目公司項目公司項目公司職能部門職能部門職能部門職能部門事業(yè)部預(yù)算子公司預(yù)算項目預(yù)算部門預(yù)算項目預(yù)算項目預(yù)算職能部職能部 門預(yù)算門預(yù)算項目公司預(yù)算項目公司預(yù)算=項目預(yù)算項目預(yù)算+職能部門預(yù)算職能部門預(yù)算項目項目預(yù)算預(yù)算+=子公司預(yù)算子公司預(yù)算各部門的管理費用各部門的管理費用+不能分不能分?jǐn)偟匿N售費用和財務(wù)費用攤的銷售費用和財務(wù)費用房地產(chǎn)事業(yè)部的預(yù)算房地產(chǎn)事業(yè)部的預(yù)算(或為合并報表，或或為合并報表，或為虛擬合并報表為虛擬合并報表)-31-建議將一個地塊按照一個項目來進(jìn)行預(yù)算，而不建議將一個地塊按照一個項目來進(jìn)行預(yù)算，而不

29、以單個開發(fā)期作為單個項目處理以單個開發(fā)期作為單個項目處理一期一期開發(fā)開發(fā)二期二期開發(fā)開發(fā)整整個個地地塊塊三期三期開發(fā)開發(fā)估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算決算決算估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算決算決算估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算決算決算估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算執(zhí)行執(zhí)行估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算執(zhí)行執(zhí)行估算估算概算概算預(yù)算預(yù)算執(zhí)行執(zhí)行定期作項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作定期作項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作當(dāng)每期子項目的預(yù)算發(fā)生變化時，適度調(diào)整整個項目的預(yù)算當(dāng)每期子項目的預(yù)算發(fā)生變化時，適度調(diào)整整個項目的預(yù)算-32-從項目預(yù)算體系的角度，估算概算預(yù)算一步步逼近真實從項目預(yù)算體系的角度，估算概算預(yù)算一步步逼近真實

30、估估 算算概概 算算預(yù)預(yù) 算算收收入入成成本本概算是承前啟概算是承前啟后的關(guān)鍵工程后的關(guān)鍵工程每次都要每次都要獨立的對獨立的對收入和成收入和成本進(jìn)行調(diào)本進(jìn)行調(diào)整整關(guān)注結(jié)構(gòu)關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化比的變化一期住宅收入預(yù)測車庫收入預(yù)測商鋪收入預(yù)測二期住宅收入預(yù)測車庫收入預(yù)測商鋪收入預(yù)測三期開發(fā)成本土地費用前期工程費建筑安裝工程費建筑工程費地基基礎(chǔ)工程主體工程安裝工程費給排水工程裝修工程費樣板房裝修裝飾基礎(chǔ)設(shè)施費道路工程室外水電氣工程公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用物業(yè)管理前期費用物管設(shè)施安裝費項目部費用人事費用利息及費用管理費用人事費用工資辦公費銷售費用廣告宣傳費報紙機構(gòu)管理費用財務(wù)費用 根據(jù)成本預(yù)測的變化進(jìn)行

31、調(diào)整-33-名詞解釋名詞解釋以時間展開為主以時間展開為主估算階段概算階段預(yù)算階段竣工決算階段決算階段科目的不斷明確、穩(wěn)定的過程科目的不斷明確、穩(wěn)定的過程估算狀態(tài)概算狀態(tài)預(yù)算狀態(tài)工程決算狀態(tài)期總決算狀態(tài)可研報告完成之前的項目決策階段可研完成到擴初設(shè)計完成的階段擴初完成到施工圖設(shè)計完成期間預(yù)決算階段施工圖設(shè)計到竣工竣工到?jīng)Q算完成竣工決算到銷售完成-34-不同的預(yù)算項在編制階段有不同的狀態(tài)不同的預(yù)算項在編制階段有不同的狀態(tài)前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建造建造銷售銷售售后服務(wù)售后服務(wù)預(yù)算項預(yù)算項估估概概預(yù)預(yù)估算狀態(tài)概算狀態(tài)預(yù)算狀態(tài)工程決算狀態(tài)期總決算狀態(tài)收入前期費用土地費用建安費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套

32、設(shè)施費開發(fā)間接費用管理費用銷售費用財務(wù)費用-35-投資估算主要保證不漏項投資估算主要保證不漏項前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建造建造竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)客戶客戶定期的項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作定期的項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作內(nèi)容內(nèi)容功能塊功能塊預(yù)計收入土地費用及拆遷補償項目可行性研究費項目前期費基礎(chǔ)設(shè)施建安成本公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用管理費用財務(wù)費用銷售費用提供材料提供材料預(yù)期市場狀況，大致的定價區(qū)間、容積率土地出讓合同及當(dāng)?shù)貞艨跔顩r考察費、其他可行性研究費關(guān)于規(guī)劃報建費、設(shè)計費、勘測費、監(jiān)理費、其他費用的概算總成本每平方米價格總成本項目班子的費用、物業(yè)管理前期

33、費用人頭費和非人頭費大概的銀行貸款金額按占銷售收入大概的比例進(jìn)行估算市場前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程工程工程財務(wù)財務(wù)財務(wù)市場投資估算投資估算的時間節(jié)點為可行性研究報告完成-36-投資概算的精確性較高，指導(dǎo)性更強投資概算的精確性較高，指導(dǎo)性更強前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建造建造竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)客戶客戶定期的項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作定期的項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作內(nèi)容內(nèi)容功能塊功能塊投資概算投資概算的時間節(jié)點為擴初設(shè)計完成提供材料提供材料預(yù)計收入土地費用及拆遷補償項目可行性研究費項目前期費基礎(chǔ)設(shè)施建安成本公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用管理費用財務(wù)費用銷售費用市場

34、前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計工程工程工程財務(wù)財務(wù)財務(wù)市場根據(jù)概算成本的變動進(jìn)行調(diào)整由于已經(jīng)發(fā)生，進(jìn)行期間決算由于已經(jīng)發(fā)生，進(jìn)行期間決算將在估算階段提供的材料進(jìn)一步細(xì)化，達(dá)到預(yù)算的明細(xì)程度提供七通一平、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費用的明細(xì)提供建筑工程費、安裝工程費等明細(xì)提供物業(yè)、會所、公共設(shè)備用房等的成本明細(xì)進(jìn)一步細(xì)化進(jìn)一步細(xì)化進(jìn)一步細(xì)化提供廣告宣傳費、機構(gòu)管理費用等細(xì)項估計主要細(xì)主要細(xì)化科目化科目-37-項目預(yù)算要求對成本項的預(yù)測更準(zhǔn)確，同項目預(yù)算要求對成本項的預(yù)測更準(zhǔn)確，同時也需要對收入作同步調(diào)整時也需要對收入作同步調(diào)整前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建造建造竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)客戶客戶定期的項

35、目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作定期的項目總盈利分析，指導(dǎo)和調(diào)整具體工作內(nèi)容內(nèi)容功能塊功能塊提供材料提供材料項目預(yù)算項目預(yù)算的時間節(jié)點為施工圖設(shè)計完成市場工程工程根據(jù)預(yù)算成本的變動進(jìn)行調(diào)整細(xì)化到四級到五級科目細(xì)化到四級到五級科目預(yù)計收入建安成本 住宅建筑工程費 土建工程費 室內(nèi)給排水工程費 商業(yè)建筑工程費 土建工程費 室內(nèi)給排水工程費 車庫及車位工程費 土建工程費 室內(nèi)給排水工程費 公共配套設(shè)施費 物業(yè)管理用房 會所 架空層 引橋 環(huán)境及綠化 主主要要細(xì)細(xì)化化科科目目-38-項目預(yù)算的編制需按時間展開項目預(yù)算的編制需按時間展開1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111

36、1匯總匯總一期一期收入成本土地費用前期工程費建安費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用管理費用銷售費用財務(wù)費用二期二期932 748 99 35 34 3 預(yù)算科目預(yù)算科目月份月份按各月份展按各月份展開開 -39-部門預(yù)算包括與項目相關(guān)的功能預(yù)算和部門內(nèi)部費用部門預(yù)算包括與項目相關(guān)的功能預(yù)算和部門內(nèi)部費用兩塊兩塊( (區(qū)域公司的預(yù)算主要是市場預(yù)算和內(nèi)部費用區(qū)域公司的預(yù)算主要是市場預(yù)算和內(nèi)部費用) )規(guī)劃設(shè)計市場和銷售工程財務(wù)行政人事功能預(yù)算內(nèi)部費用土地費用直接土地費用間接土地費用前期費用設(shè)計費報批報建費可研費工程監(jiān)理費招投標(biāo)費市場策劃費廣告宣傳銷售中心及樣板房裝修銷售收入單價可售面積售后服務(wù)費

37、前期費巖土勘查費巖土工程設(shè)計與檢測費基礎(chǔ)設(shè)施費七通一平技術(shù)數(shù)據(jù)建安工程技術(shù)數(shù)據(jù)公建配套技術(shù)數(shù)據(jù)不可預(yù)見費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費公建及配套費營業(yè)稅金財務(wù)費用不可預(yù)見費人事費人才招聘費辦公場地租金及物管費折舊費無形資產(chǎn)攤銷費中介機構(gòu)費費用性稅金其他管理費不可預(yù)見費辦公用品業(yè)務(wù)招待費差旅交通費電訊電話費汽車費公司管理費用公司管理費用項目部物業(yè)項目前期物管費用小區(qū)物管費收入小區(qū)其他收入維修費用綠化費安保費清潔衛(wèi)生費大修基金不可預(yù)見費-40-子公司的編制預(yù)算包括項目預(yù)算和內(nèi)部子公司的編制預(yù)算包括項目預(yù)算和內(nèi)部費用兩大部分費用兩大部分1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111匯總

38、匯總1332 978 329 34 8973 7381 5230 預(yù)算科目預(yù)算科目月份月份按各月份展按各月份展開開功能預(yù)算有項目歸屬的收入和費用沒有項目歸屬的費用內(nèi)部費用人工費用行政管理費用歸并到各個項目歸并到各個項目歸并到公司的三歸并到公司的三項費用項費用子公司的預(yù)算需要按月展開！子公司的預(yù)算需要按月展開！-41-事業(yè)部預(yù)算編制需隨項目和子公司及辦事事業(yè)部預(yù)算編制需隨項目和子公司及辦事處預(yù)算的細(xì)化和調(diào)整不斷滾動處預(yù)算的細(xì)化和調(diào)整不斷滾動前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建造建造竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)估估概概預(yù)預(yù)決決決決概概預(yù)預(yù)決決前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建設(shè)建設(shè)竣工銷售竣工銷

39、售售后服務(wù)售后服務(wù)估估概概預(yù)預(yù)決決決決概概預(yù)預(yù)決決項目費用項目費用項目費用項目費用前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建設(shè)建設(shè)竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)估估概概預(yù)預(yù)決決決決概概預(yù)預(yù)決決前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建設(shè)建設(shè)竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)估估概概預(yù)預(yù)決決決決概概預(yù)預(yù)決決上海項目上海項目公司費用公司費用北京項目北京項目公司費用公司費用辦事處費用辦事處費用辦事處費用辦事處費用北京北京上海上海昆明公司費用昆明公司費用總部總部費用費用總部部總部部門門昆明昆明上海上海北京北京管理、經(jīng)營、財務(wù)費用管理、經(jīng)營、財務(wù)費用事業(yè)部的預(yù)算將隨著子公司、辦事處、項目公司預(yù)算的調(diào)整作相應(yīng)調(diào)整；事業(yè)部

40、的預(yù)算需要作完整的調(diào)整，即對收入和支出同時進(jìn)行調(diào)整。-42-不同層面的預(yù)算都需要按期滾動修正不同層面的預(yù)算都需要按期滾動修正事業(yè)部按事業(yè)部按季滾動季滾動子公司按子公司按季滾動季滾動項目按月項目按月滾動滾動部門和辦部門和辦事處按季事處按季滾動滾動估算概算預(yù)算14710147-43-各部門在項目預(yù)算編制過程的分工各有側(cè)重各部門在項目預(yù)算編制過程的分工各有側(cè)重主持主持參與參與功能塊功能塊投資估算投資估算投資概算投資概算項目預(yù)算項目預(yù)算前期開發(fā)研究發(fā)展行政人事規(guī)劃設(shè)計工程技術(shù)財務(wù)項目部銷售-44-項目預(yù)算編制的流程項目預(yù)算編制的流程工程技術(shù)財務(wù)部設(shè)計單位市場營銷責(zé)任人備注總經(jīng)辦公會流程：項目預(yù)算編制流

41、程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：規(guī)劃設(shè)計總責(zé)任人：本流程共2 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:規(guī)劃設(shè)計項目可研通過前期開發(fā)經(jīng)理項目可行性研究報告（含投資估算）不通過規(guī)劃設(shè)計經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計經(jīng)理前期開發(fā)經(jīng)理/財務(wù)部經(jīng)理/設(shè)計單位總經(jīng)理前期手續(xù)投資概算投資概算初步設(shè)計擴初設(shè)計設(shè)計概算審議非開發(fā)費用項目專項市場研究報告1 11 15 55 5設(shè)計招標(biāo)董事會核準(zhǔn)總經(jīng)理設(shè)計單位規(guī)劃設(shè)計負(fù)責(zé)人4 4專項市場研究報告4 43 3擴初設(shè)計3 32 2初步設(shè)計2 2設(shè)計單位核準(zhǔn)-45-項目預(yù)算編制的流程（續(xù)）項目預(yù)算編制的流程（續(xù)）工程技術(shù)財務(wù)部設(shè)計單位市場營銷責(zé)任人備注總經(jīng)辦公會流程：項目預(yù)算編制

42、流程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：規(guī)劃設(shè)計部總責(zé)任人：總經(jīng)理本流程共2 頁之第2 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:規(guī)劃設(shè)計預(yù)算確定規(guī)劃設(shè)計經(jīng)理追蹤市場動態(tài)市場部市場營銷/工程技術(shù)/財務(wù)規(guī)劃設(shè)計經(jīng)理總經(jīng)理手續(xù)報批項目預(yù)算定稿施工圖設(shè)計審議初步預(yù)算非開發(fā)費用規(guī)劃設(shè)計8 88 8設(shè)計單位投資預(yù)算定價調(diào)整董事會不通過核準(zhǔn)通過不通過通過6 6通過施工圖設(shè)計6 67 7預(yù)算初稿7 7-46-項目預(yù)算修正的流程項目預(yù)算修正的流程工程技術(shù)責(zé)任人備注流程：項目預(yù)算修訂流程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：項目部總責(zé)任人：項目經(jīng)理本流程共1 頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:規(guī)劃設(shè)計項目部規(guī)劃設(shè)計/

43、工程技術(shù)工程技術(shù)/項目經(jīng)理規(guī)劃設(shè)計根據(jù)權(quán)限設(shè)計：總經(jīng)理/董事會市場營銷持續(xù)的市場追蹤工程技術(shù)預(yù)算調(diào)整1 1總經(jīng)理董事會現(xiàn)場監(jiān)控施工招標(biāo)流程 設(shè)備招標(biāo)流程施工圖變更流程預(yù)算調(diào)整審批審批項目預(yù)算變更項目預(yù)算確定預(yù)算內(nèi)調(diào)整預(yù)算外調(diào)整董事會規(guī)劃設(shè)計1 1-47-事業(yè)部預(yù)算編制的流程事業(yè)部預(yù)算編制的流程事業(yè)部職能部門辦事處子公司財務(wù)部責(zé)任人備注董事會流程：事業(yè)部預(yù)算編制流程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：行政人事總責(zé)任人：行政人事經(jīng)理本流程共1 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:事業(yè)部經(jīng)理班子事業(yè)部預(yù)算大綱董事會規(guī)劃設(shè)計部門預(yù)算審批事業(yè)部預(yù)算發(fā)布事業(yè)部預(yù)算2 22 2行政人事財務(wù)費用項目預(yù)算

44、辦事處費用預(yù)算子公司預(yù)算事業(yè)部預(yù)算匯總核準(zhǔn)通過不通過不通過通過1 1事業(yè)部預(yù)算大綱1 1相關(guān)負(fù)責(zé)人行政人事部經(jīng)理事業(yè)部總經(jīng)理昆百大董事會-48-事業(yè)部預(yù)算調(diào)整的流程事業(yè)部預(yù)算調(diào)整的流程事業(yè)部職能部門辦事處子公司財務(wù)部責(zé)任人備注董事會流程：事業(yè)部預(yù)算編制流程流程文件編號：流程協(xié)調(diào)控制部門：行政人事總責(zé)任人：行政人事經(jīng)理本流程共1 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:事業(yè)部經(jīng)理班子事業(yè)部預(yù)算董事會規(guī)劃設(shè)計部門預(yù)算調(diào)整審批事業(yè)部預(yù)算調(diào)整發(fā)布事業(yè)部預(yù)算調(diào)整1 11 1行政人事財務(wù)費用調(diào)整項目預(yù)算調(diào)整辦事處費用預(yù)算調(diào)整子公司預(yù)算調(diào)整事業(yè)部預(yù)算調(diào)整匯總審批通過不通過不通過通過相關(guān)負(fù)責(zé)人行政人事部

45、經(jīng)理事業(yè)部總經(jīng)理昆百大董事會預(yù)算內(nèi)調(diào)整預(yù)算外調(diào)整-49-在預(yù)算的執(zhí)行過程中，需要根據(jù)具體的執(zhí)在預(yù)算的執(zhí)行過程中，需要根據(jù)具體的執(zhí)行情況調(diào)整收入和成本的原始預(yù)測行情況調(diào)整收入和成本的原始預(yù)測前期開發(fā)前期開發(fā)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建造建造竣工銷售竣工銷售售后服務(wù)售后服務(wù)客戶客戶預(yù)預(yù)估算狀態(tài)概算狀態(tài)預(yù)算狀態(tài)工程決算狀態(tài)期總決算狀態(tài)決決決決收入前期費用土地費用建安費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用管理費用銷售費用財務(wù)費用-50-同時還需要從項目實施的各個環(huán)節(jié)控同時還需要從項目實施的各個環(huán)節(jié)控制預(yù)算的執(zhí)行制預(yù)算的執(zhí)行竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)投資估算預(yù)期市場價

46、格可售面積大概的建造成本大市政費用規(guī)劃條件規(guī)劃方案報批設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計裝修方案設(shè)計功能設(shè)計材料設(shè)備招投標(biāo)設(shè)計變更環(huán)節(jié)施工現(xiàn)場簽證審圖材料供應(yīng)工程款的支付材料進(jìn)場計劃材料的性能價格比材料款的支付材料驗收營銷方案營銷現(xiàn)場費用媒體選擇樣板房裝修銷售回款銷售補充條款及承諾物業(yè)管理費用維修和保修費用施工費用尾款-51-項目預(yù)算過程控制前期開發(fā)階段的主要控制點項目預(yù)算過程控制前期開發(fā)階段的主要控制點控制點控制點控制什么控制什么投資估算大市政費用規(guī)劃條件全面、確保不漏項估算可售面積根據(jù)市場預(yù)測價格按經(jīng)驗成本估算預(yù)測管理費用預(yù)測財務(wù)費用控制自建部分和交政府部分的成本合理提高容積率降低土地成本責(zé)任人責(zé)任人

47、前期開發(fā)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計負(fù)責(zé)市場負(fù)責(zé)工程負(fù)責(zé)財務(wù)負(fù)責(zé)財務(wù)負(fù)責(zé)工程負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計負(fù)責(zé)竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-52-項目預(yù)算過程控制規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的主要控制點項目預(yù)算過程控制規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的主要控制點控制點控制點控制什么控制什么規(guī)劃方案報批設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計組成可行性規(guī)劃評審委員會對方案進(jìn)行評審提前確定設(shè)備選型方案設(shè)計招投標(biāo)方案方案設(shè)計評審注意市政設(shè)計、相關(guān)法規(guī)、完善報批規(guī)范性，材料完整完善擴初設(shè)計的內(nèi)部審核根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究等因素對總成本作出概算嚴(yán)格審核建安圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等部分施工圖的會審需要互簽互審關(guān)注設(shè)計

48、圖紙測算與實際施工時的檢驗責(zé)任人責(zé)任人方案評審委員會工程規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)評審委員會規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)評審委員會規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計/工程部規(guī)劃設(shè)計/工程部竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-53-項目預(yù)算過程控制規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的主要控制點項目預(yù)算過程控制規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的主要控制點（續(xù)）（續(xù)）控制點控制點控制什么控制什么裝修方案設(shè)計功能設(shè)計材料設(shè)備根據(jù)擴初設(shè)計、實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果和設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)爭取市政配套方案的有利條件根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實

49、際功能的一致性在擴初設(shè)計確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝責(zé)任人責(zé)任人規(guī)劃設(shè)計/銷售規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)評審委員會項目部規(guī)劃設(shè)計/項目部規(guī)劃設(shè)計/工程規(guī)劃設(shè)計/工程竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-54-項目預(yù)算控制建造環(huán)節(jié)的主要控制點項目預(yù)算控制建造環(huán)節(jié)的主要控制點控制點控制點控制什么控制什么招投標(biāo)設(shè)計變更施工現(xiàn)場簽證嚴(yán)格控制招標(biāo)單位的選擇，由招投標(biāo)工作小組審核規(guī)范標(biāo)書的內(nèi)容，且對標(biāo)書中的開口條款依權(quán)限給出制定的標(biāo)準(zhǔn)制定定標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，包括技術(shù)評標(biāo)、經(jīng)濟評標(biāo)和合作經(jīng)歷等各部門全面評估變更可能帶來的變化，特別是成本和費用的變化設(shè)計變更必須有

50、設(shè)計單位、規(guī)劃設(shè)計部、工程部、監(jiān)理公司和施工單位共同簽字后才能生效現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行認(rèn)真核對簽證的工程量、以及簽證的內(nèi)容、原因、工程量，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)在確認(rèn)施工洽商通知單后才可正式簽證對工程變更定期分析以提出改進(jìn)意見責(zé)任人責(zé)任人規(guī)劃設(shè)計/工程/招投標(biāo)委員會各相關(guān)部門各相關(guān)部門相關(guān)部門項目部項目部項目部根據(jù)權(quán)限工程部竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-55-項目預(yù)算控制建造環(huán)節(jié)的主要控制點項目預(yù)算控制建造環(huán)節(jié)的主要控制點( (續(xù)續(xù)) )控制點控制點控制什么控制什么審圖總分包材料供應(yīng)工程款的支付材料采購材料款的支付對于擴初

51、圖、施工圖、分項分部圖，以及各專業(yè)技術(shù)圖紙組織多層次會審會簽及審批制度，力爭在開工前把圖紙中的問題修改完明確分包方式、內(nèi)容和責(zé)任界定，應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本在材料招標(biāo)前盡量明確施工所用各項材料的選型要考慮可能出現(xiàn)的問題，并留出相應(yīng)的時間，以避免影響施工進(jìn)度按照合同約定以及實際工程完成的進(jìn)度付款，注意多層次、多角度審核工程進(jìn)度，并按照權(quán)限審批付款根據(jù)生產(chǎn)周期、運輸周期、安裝和驗收周期制定材料進(jìn)場計劃根據(jù)搜集的市場信息和材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行材料采購招標(biāo)對于材料的預(yù)付款進(jìn)行限額控制首次驗收后付款總額進(jìn)行控制預(yù)留一部分保修款責(zé)任人責(zé)任人工程/規(guī)劃設(shè)計/銷售各招標(biāo)

52、的相關(guān)部門工程部工程/規(guī)劃設(shè)計/按照權(quán)限審批工程技術(shù)工程部/財務(wù)部竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-56-項目預(yù)算控制竣工銷售環(huán)節(jié)的主要控項目預(yù)算控制竣工銷售環(huán)節(jié)的主要控制點制點控制點控制點控制什么控制什么營銷方案營銷現(xiàn)場費用樣板房裝修銷售回款銷售補充條款及承諾尾盤控制根據(jù)各種相關(guān)因素確認(rèn)具體計劃和費用控制銷售工作進(jìn)度，明確獎勵辦法控制現(xiàn)場銷售器具費、銷售模型費、宣傳資料及禮品費、展銷費，完善額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度搜集市場信息，制定裝修目標(biāo)成本總額搜集信息，明確裝修材料和設(shè)備的選型用招投標(biāo)的方式進(jìn)行操作建立材料設(shè)備清單，嚴(yán)格使用登記，以便材料回收、保管

53、和再利用明確銷售折扣點和回款周期制作樓書，明確銷售人員可以作出的承諾范圍建立變更銷售承諾的審批和知會制度控制尾盤銷售責(zé)任人責(zé)任人市場負(fù)責(zé)銷售負(fù)責(zé)銷售負(fù)責(zé)工程部/銷售工程部/銷售招投標(biāo)工作委員會物業(yè)/銷售銷售/財務(wù)/總經(jīng)理銷售/總經(jīng)理銷售/規(guī)劃設(shè)計/工程銷售竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-57-項目預(yù)算控制售后服務(wù)環(huán)節(jié)主要控制點項目預(yù)算控制售后服務(wù)環(huán)節(jié)主要控制點控制點控制點控制什么控制什么物業(yè)管理方案維修和保修各類證照選擇合適的物業(yè)公司定期住戶滿意度調(diào)查維修保修需求提交建設(shè)單位控制建設(shè)尾款的支付竣工資料水電煤氣的手續(xù)房產(chǎn)證和小土地證責(zé)任人責(zé)任人售后服務(wù)售后服務(wù)負(fù)責(zé)/財務(wù)配合規(guī)劃設(shè)計負(fù)責(zé)/工程配合竣工銷售竣工銷售規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計前期開發(fā)前期開發(fā)建造建造售后服務(wù)售后服務(wù)-58-三邊工程在實施過程中應(yīng)盡量避免，如果不三邊工程在實施過程中應(yīng)盡量避免，如果不得已而為之，則需要關(guān)注各環(huán)節(jié)之間的銜接得已而為之，則需要關(guān)注各環(huán)節(jié)之間的銜接竣工銷售竣工銷售建造建造圖紙設(shè)計圖紙設(shè)計招投標(biāo)招投標(biāo)采購采購施工施工土建施工土建施工土建土建圖紙圖紙土建土建招標(biāo)招標(biāo)土建材土建材料設(shè)備料設(shè)備采購采購?fù)两▓D紙?zhí)崆捌谡袠?biāo)提前期采購提前期公建配套公建配套公建配公建配套分包套分包公建材公建材料設(shè)備料設(shè)備采購采購公建配公建配套圖紙?zhí)讏D紙配套圖