業(yè)主大會(huì)階段物業(yè)緊急維修使用維修資金的業(yè)務(wù)操作指南（（電梯、屋頂、屋面、外墻、地下室、積水、消防系統(tǒng)））

1、業(yè)主大會(huì)階段物業(yè)緊急維修使用維修資金的業(yè)務(wù)操作指南一、屬于緊急維修的范圍1、電梯運(yùn)行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，電梯專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；2、給水排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，或發(fā)生故障，造成大面積停水，房屋行政主管部門(mén)出具整改通知書(shū)的；3、消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門(mén)出具整改通知書(shū)的；4、屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏、地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)房管部門(mén)指定的房屋質(zhì)量滲漏認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具證明的；5、房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專(zhuān)業(yè)房屋質(zhì)量檢測(cè)單位出具證明的。二、業(yè)務(wù)支取流程1、物業(yè)發(fā)生緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)采取

2、應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案；涉及需要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)。2、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)討論同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料和有效的會(huì)議紀(jì)錄報(bào)區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門(mén)備案。3、業(yè)委會(huì)或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系業(yè)主大會(huì)維修資金開(kāi)戶(hù)銀行，與銀行指定的審價(jià)單位簽訂委托審價(jià)合同，并進(jìn)行工程預(yù)算咨詢(xún)。4、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照工程實(shí)施方案和工程預(yù)算建議書(shū)落實(shí)施工單位，并簽訂施工承包合同。5、業(yè)委會(huì)或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照工程進(jìn)度，向業(yè)主大會(huì)維修資金開(kāi)戶(hù)銀行提交相關(guān)書(shū)面材料，支取工程費(fèi)用。三、系統(tǒng)操作流程1、建立維修對(duì)象。物業(yè)公司以小區(qū)管理處口令登錄“

3、上海市房屋維修資金管理系統(tǒng)”，在“開(kāi)戶(hù)階段維修資金使用維修對(duì)象管理”中，建立此次支取維修資金涉及的維修對(duì)象；以前建立過(guò)的，可直接選擇已建立的維修對(duì)象。2、制定維修方案。在“開(kāi)戶(hù)階段超出物業(yè)服務(wù)企業(yè)受權(quán)的項(xiàng)目”中操作。點(diǎn)擊“制定應(yīng)急維修方案”，選擇維修對(duì)象，錄入工程實(shí)施方案和業(yè)委會(huì)決議，選擇急修項(xiàng)目類(lèi)型，并上傳急修項(xiàng)目的相關(guān)認(rèn)定材料。保存后，打印決議和維修方案，提交備案。3、簽訂審價(jià)合同。確定審價(jià)單位后，點(diǎn)擊“審價(jià)合同管理”，新增審價(jià)合同，錄入相關(guān)信息，打印委托審價(jià)合同/業(yè)務(wù)聯(lián)系書(shū)，由業(yè)主大會(huì)與審價(jià)單位簽訂。4、簽訂施工合同。確定施工單位后，點(diǎn)擊“施工合同管理”，新增施工合同，錄入相關(guān)信息，打印施工承包合同，由業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司和施工單位簽訂。5、支取工程款。點(diǎn)擊“任務(wù)單管理”，新增任務(wù)單并進(jìn)行分?jǐn)偅稽c(diǎn)擊“支取匯總”，選擇相關(guān)工程匯總支取后，發(fā)送至銀行，并打印支取匯總表。首次支取時(shí)，需提交系統(tǒng)打印的支取匯總表、業(yè)委會(huì)決議、急修方案、審價(jià)合同和施工合同等。首次支取金額不能超過(guò)工程合同總價(jià)的30%。完工前，累計(jì)支取的工程合同款金額不能超過(guò)工程合同總價(jià)的75%6、完工報(bào)告管理。審價(jià)單位錄入審價(jià)報(bào)告后，點(diǎn)擊“完工報(bào)告管理”，錄入工程完工信息，打印工程實(shí)施情況暨完工報(bào)告。持支取匯總表、審價(jià)報(bào)告、工程完工報(bào)告等資料，進(jìn)行工程尾款的支取。工程款需預(yù)留不少于5%的質(zhì)量保證金。7