房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書(shū)提綱講解學(xué)習(xí)

1、XX房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書(shū)項(xiàng)目簡(jiǎn)況第一部分：基礎(chǔ)資料研究一、宏觀市場(chǎng)分析圖表分析1）近 3-5 年供應(yīng)市場(chǎng)分析：開(kāi)工量 - 竣工量2）近 3-5 年需求市場(chǎng)分析：銷(xiāo)售量3）近 3-5 年平均售價(jià)及變化規(guī)律：供需比二、政策法律環(huán)境分析土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策等。三、區(qū)域市場(chǎng)分析1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述1）房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及未來(lái)三年的供需趨勢(shì)2）各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況3）購(gòu)買(mǎi)人群變化2、區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)3、競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 開(kāi)發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開(kāi)發(fā)方向、開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、平均售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶(hù)群、銷(xiāo)售狀況、銷(xiāo)售策

2、略、合作單位四、項(xiàng)目條件與地塊解析1 、項(xiàng)目資源分析1）項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知2）地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模3）項(xiàng)目擁有自然資源對(duì)項(xiàng)目的影響4）地塊指標(biāo)5）地脈挖掘及賞析6）周邊生活機(jī)能（商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場(chǎng)所等相關(guān)的生活配套設(shè)施）綜合分析7）區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會(huì)與面臨的問(wèn)題2 、地塊解析1）區(qū)內(nèi)地塊綜合評(píng)價(jià)2）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用3）區(qū)內(nèi)地塊價(jià)值排序3、總結(jié)1）SWO分析2）初步方向判斷五、類(lèi)似區(qū)域相似項(xiàng)目案例研究（成功與失?。? 、開(kāi)發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）2、規(guī)劃模式（指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局）3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）4、客戶(hù)構(gòu)成（客戶(hù)來(lái)源及演變）5、資源利用6、與

3、區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，失敗的教訓(xùn)。8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)第二部分 項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議一、項(xiàng)目整體定位1 、市場(chǎng)定位公司目標(biāo)：市場(chǎng)的可能性關(guān)鍵問(wèn)題是什么2、形象定位項(xiàng)目案名推薦項(xiàng)目推廣關(guān)鍵詞項(xiàng)目品牌的建立項(xiàng)目品牌的延伸 企業(yè)品牌的營(yíng)造鋪墊3、客戶(hù)定位1）客戶(hù)細(xì)分 細(xì)分依據(jù)：年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力（單價(jià)、總價(jià)） 客戶(hù)群細(xì)分：首次置業(yè)、無(wú)子女家庭、嬰兒家庭、 單身貴族 、有子女家庭、 有子女富裕家庭、 上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、 富裕老人家庭 、投資 客戶(hù)、外地客戶(hù)（度假、 養(yǎng)老、 投資 。）2）目標(biāo)客戶(hù)界定及其分布范圍主力客戶(hù)、輔助客戶(hù)、偶得客

4、戶(hù)3）目標(biāo)客戶(hù)需求調(diào)查外部環(huán)境要素：自然資源、道路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、 公共交通內(nèi)部環(huán)境要素 : 園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、 服務(wù)設(shè)施產(chǎn)品要素 : 建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶(hù)型面積、功能組合、設(shè)備 設(shè)施4、價(jià)格定位單價(jià)總價(jià)5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議差異化策略 項(xiàng)目主題（設(shè)計(jì)主題） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議） 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議建筑平面布局及單層面積建議 建筑核心筒排布及柱網(wǎng)分布建議 建筑結(jié)構(gòu)層高及樓層承重建議產(chǎn)品戶(hù)型配比組合建議 戶(hù)型創(chuàng)新建議及增值建議 建筑垂直動(dòng)線及客梯數(shù)量建議 公共區(qū)域裝修建議小區(qū)配套建議 提升房屋舒適度及配套設(shè)施 / 設(shè)備的建議 道路交通組織建議景觀方案設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、總體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏（根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)）2、分期開(kāi)發(fā)策略區(qū)內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)次序 區(qū)內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)節(jié)奏（組團(tuán)） 分期開(kāi)發(fā)模式選擇（分期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品組合）3、合作開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算3、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析4、