房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃工作執(zhí)行說明說課講解

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營銷策劃工作執(zhí)行說明第一階段：項(xiàng)目啟動(dòng)工作要點(diǎn)：1) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)召集召開項(xiàng)目基本情況熟悉會(huì)，組建項(xiàng)目專案組，并確定 項(xiàng)目組組長；2) 項(xiàng)目熟悉會(huì)議內(nèi)容包括： 項(xiàng)目基本情況介紹 (名稱、 地理位置、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 物業(yè)類型、代理內(nèi)容、項(xiàng)目工程進(jìn)展、項(xiàng)目所在城市概況等) 、項(xiàng)目基本資 料傳閱、項(xiàng)目開發(fā)公司介紹、工作組項(xiàng)目答疑等。第二階段：工作執(zhí)行計(jì)劃擬定工作要點(diǎn)：根據(jù)合同要求制定全程工作計(jì)劃，包括調(diào)研執(zhí)行、報(bào)告執(zhí)行、階段營銷推廣執(zhí) 行各項(xiàng)計(jì)劃。第三階段：市場(chǎng)調(diào)研工作要點(diǎn)：一、制定調(diào)研計(jì)劃與前期準(zhǔn)備1) 項(xiàng)目組長編制工作執(zhí)行計(jì)劃，內(nèi)容包括a) 需研究課題內(nèi)容；b) 課題調(diào)研方式；c)

2、 課題調(diào)研時(shí)間安排表；d) 課題調(diào)研人員工作安排表。要求：a) 調(diào)研課題根據(jù)合同要求細(xì)化，注明調(diào)研要求和所需收集資料；b) 課題調(diào)研方式中涉及樓盤調(diào)查或業(yè)態(tài)調(diào)查的，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需提前將調(diào) 查區(qū)域內(nèi)所有樓盤、樓盤銷售中心、主要業(yè)態(tài)的準(zhǔn)確位置標(biāo)示在城市 地圖上；c) 課題調(diào)研方式中涉及問卷或訪談的，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)調(diào)研內(nèi)容準(zhǔn)確使用問卷類型，設(shè)計(jì)調(diào)研抽樣比例、抽樣范圍、填寫規(guī)則以及實(shí)際發(fā)放數(shù)量和方式。在確定問卷發(fā)放數(shù)量和方式后，確定是否需要當(dāng)?shù)貙W(xué)院配合調(diào)查，如需配合應(yīng)提前與學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)溝通并落實(shí)調(diào)查人員。問卷發(fā) 放前對(duì)調(diào)查人員進(jìn)行問卷發(fā)放、填寫要求培訓(xùn)。2) 項(xiàng)目調(diào)研執(zhí)行材料準(zhǔn)備，內(nèi)容包括(以下內(nèi)容根據(jù)實(shí)際

3、情況選擇使用)a) 居民房產(chǎn)消費(fèi)意向調(diào)查問卷 ；b) 居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查問卷 ；c) XX 城市商鋪調(diào)查問卷 ；d) XX 城市投資者訪談表 ；e) 樓盤調(diào)查表 ；f) 商場(chǎng) /超市調(diào)查表 ；g) 專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表 ；h) 城市地圖以及其他可查詢到的城市相關(guān)信息。要求：所有表單應(yīng)根據(jù)課題要求進(jìn)行篩選和修改，注重前期相關(guān)咨詢收集， 減少重復(fù)工作與無用工作的產(chǎn)生。3) 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱準(zhǔn)備要求：根據(jù)所需調(diào)研課題，確定市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱，并明確報(bào)告撰寫內(nèi)容與時(shí)間要求。4) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召集工作組召開調(diào)研執(zhí)行工作分配會(huì)要求：a) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在確定項(xiàng)目組組長制定的各項(xiàng)計(jì)劃后，負(fù)責(zé)召開調(diào)研執(zhí)行工作分配會(huì)；b)

4、 項(xiàng)目組長在會(huì)議上確定調(diào)研資料匯總負(fù)責(zé)人，分派調(diào)研工作任務(wù)、布置調(diào)研工作要求、按要求發(fā)放調(diào)研資料并告知執(zhí)行要求；c) 分派調(diào)研報(bào)告各模塊撰寫人員工作，及工作時(shí)間、完成要求。調(diào)研執(zhí)行1) 政策法規(guī)a) 近期國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策；b) 近期地區(qū)上一級(jí)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策；c) 地區(qū)拆遷安置政策；d) 地區(qū)公積金按揭、商業(yè)按揭政策；e) 地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)管理政策；f) 地區(qū)二級(jí)市場(chǎng)管理政策；g) 地區(qū)三級(jí)市場(chǎng)管理政策；h) 地區(qū)其他政策。要求：a) 國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政 策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口 政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅

5、收政策等； (注重平時(shí)對(duì)咨詢的收集與歸類)b) 地區(qū)上一級(jí)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門了解；c) 拆遷安置政策需要了解拆遷計(jì)劃、拆遷安置補(bǔ)償、具體實(shí)施方案、拆 遷項(xiàng)目落實(shí)歸屬等； (可到拆遷辦或拆遷項(xiàng)目組詢問相關(guān)事宜)d) 公積金、商業(yè)按揭需了解地區(qū)辦理按揭條件、手續(xù)流程、是否又新政 策或措施；e) 一級(jí)市場(chǎng)需了解地區(qū)現(xiàn)階段土地供應(yīng)情況、供應(yīng)計(jì)劃、前兩年土地出 讓結(jié)果、土地出讓重點(diǎn)區(qū)域、個(gè)區(qū)域土地出讓價(jià)格以及土地承購人信 息；(國土資源局)f) 二級(jí)市場(chǎng)需了解地區(qū)投入建設(shè)商品房開發(fā)量、竣工量、 辦理商品房預(yù)、現(xiàn)售條件、合同辦理流程及要求等； (建設(shè)局房管科)g) 三級(jí)市場(chǎng)需了解地區(qū)二

6、手房市場(chǎng)分布情況、主要有哪些機(jī)構(gòu)從事二手房買賣、辦理二手房交易的條件和手續(xù)流程、項(xiàng)目區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)供求 情況及租、售參考價(jià)格等； (房管科、中介機(jī)構(gòu))h) 其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方條例與規(guī)定； (國土資源局、建設(shè)局等)2) 處地建設(shè)a) 城市建設(shè)b) 城建規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃c) 城市經(jīng)濟(jì)d) 城市文教要求：a) 城市建設(shè)規(guī)劃需了解城市整體規(guī)劃思路、發(fā)展方向、城市建設(shè)重點(diǎn)工 程(項(xiàng)目)內(nèi)容及進(jìn)展情況； (國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局)b) 城建規(guī)劃了解近、中、遠(yuǎn)期規(guī)劃要求與方案、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、規(guī)劃 土地供應(yīng)量等； (國土局、規(guī)劃局、建設(shè)局)c) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃需了解城市整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)

7、網(wǎng)點(diǎn) 規(guī)劃布局、政府招商政策等； (規(guī)劃局、招商辦、政府研究辦)d) 兩至三年間城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)，如GDP 、人口、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、社會(huì)商品零售總額、各主要商業(yè)業(yè)態(tài)年度銷售收 入、人均收入及消費(fèi)水平、固定資產(chǎn)投資建設(shè)、商品房年度投入建設(shè) 總量、商品房年度竣工總量、重點(diǎn)工程建設(shè)投資等； (統(tǒng)計(jì)局、政府咨 詢研究室、圖書館)e) 城市主要文教基地名稱、位置、規(guī)模、發(fā)展歷程、師資力量、生源覆 蓋率、生學(xué)率等指標(biāo)。 (網(wǎng)絡(luò)、統(tǒng)計(jì)局、文化教育局、實(shí)地走訪)3) 樓市個(gè)案a) 個(gè)案調(diào)研根據(jù)物業(yè)類型可分為，別墅、住宅、寫字樓、社區(qū)底商、步 行街、商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)。要求：a) 個(gè)案名稱、開發(fā)

8、商、物業(yè)設(shè)計(jì)類型、四至、交通；b) 個(gè)案基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括容積率、密度、建筑面積、占地面積；c) 個(gè)案開發(fā)進(jìn)度、 銷售價(jià)格、 銷售進(jìn)度、 銷售業(yè)績(jī)、 主述求、 推廣特點(diǎn)；d) 個(gè)案調(diào)查過程中采用交叉調(diào)查的方式，調(diào)研人員分批重復(fù)調(diào)查；e) 步行街調(diào)查內(nèi)容包括，街區(qū)范圍、街區(qū)內(nèi)交通組織、街區(qū)出入口分時(shí) 段車流、人流測(cè)量，街區(qū)整體特征(街區(qū)長度、寬度、是否有綠化隔 離、 是否有休息區(qū)、 功能區(qū)塊劃分等) 、街區(qū)內(nèi)物業(yè)建筑特點(diǎn) (單層、 多層、是否有聯(lián)廊等) 、商鋪物業(yè)結(jié)構(gòu)特征(進(jìn)深、面寬、高度) 、街 區(qū)經(jīng)營品種、品牌、街區(qū)內(nèi)商鋪?zhàn)馐矍闆r及空置率、街區(qū)商戶經(jīng)營情 況、街區(qū)營銷推廣特征等；f) 商場(chǎng)、

9、超市調(diào)查內(nèi)容包括，業(yè)態(tài)地理位置、交通、覆蓋范圍、主要出 入口車流、人流統(tǒng)計(jì)，整體物業(yè)特征(總建筑面積、總經(jīng)營面積、門 前或地下停車場(chǎng)面積、建筑風(fēng)格、樓層、每層高度、內(nèi)裝修特點(diǎn)、內(nèi) 動(dòng)線組織特征) 、經(jīng)營發(fā)展特征(內(nèi)部經(jīng)營方式、樓層經(jīng)營品種、經(jīng) 營品牌組合、租售情況、商業(yè)經(jīng)營情況、推廣發(fā)展特征等) ；4) 基地資源a) 項(xiàng)目地理位置、四至；b) 項(xiàng)目地形地貌特征、出入方便性；c) 交通環(huán)境；d) 自然環(huán)境；e) 文教配套；f) 商業(yè)配套；g) 生活配套；h) 項(xiàng)目周邊居住社區(qū)構(gòu)成、特點(diǎn)及人口結(jié)構(gòu)；i) 現(xiàn)周邊開發(fā)項(xiàng)目名稱、開發(fā)商、物業(yè)設(shè)計(jì)類型、四至、交通；j) 現(xiàn)周邊開發(fā)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括容

10、積率、密度、建筑面積、占地 面積；k) 現(xiàn)周邊開發(fā)項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、推廣方式；要求：a) 準(zhǔn)確描述項(xiàng)目地形地貌特征，項(xiàng)目四至以及項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；b) 觀察項(xiàng)目周邊所有道路， 準(zhǔn)確描述道路現(xiàn)狀， 包括路面寬度、 幾車道、 是否存在綠化隔離帶、道路延伸方向及道路車流、人流等交通情況；c) 觀察項(xiàng)目周邊所有公共交通站點(diǎn)位置項(xiàng)目關(guān)系、公交路線經(jīng)過主要站 點(diǎn)及地段、公交車況與班次、每個(gè)站點(diǎn)上下客流統(tǒng)計(jì)；d) 觀察項(xiàng)目周邊其他車輛的經(jīng)過情況，準(zhǔn)確描述如貨運(yùn)卡車、出租車、人力運(yùn)輸車以及自行車等車流情況；e) 觀察項(xiàng)目周邊自然環(huán)境構(gòu)成，準(zhǔn)確描述山脈、河流、公園綠地等位置 關(guān)系、污染情況及資源可利用程度

11、；f) 觀察項(xiàng)目?jī)?nèi)自然環(huán)境構(gòu)成，如項(xiàng)目?jī)?nèi)坡地、河流等位置關(guān)系，污染情 況及資源可利用程度；g) 觀察項(xiàng)目周邊所有學(xué)院、幼兒園的位置、級(jí)別、名稱；h) 了解項(xiàng)目周邊所有學(xué)院、幼兒園的發(fā)展情況、師資力量、升學(xué)率、生 源輻射及入選條件等；i) 觀察并準(zhǔn)確描述項(xiàng)目周邊銀行、 通訊設(shè)施、 政府智能部門的分布情況、 規(guī)模、名稱等；j) 觀察并準(zhǔn)確描述項(xiàng)目周邊主要商業(yè)構(gòu)成， 包括商業(yè)體名稱、 面積估算、 物業(yè)結(jié)構(gòu)特征、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種、經(jīng)營規(guī)模；k) 了解項(xiàng)目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營方式、發(fā)展情況、經(jīng)營輻射范圍、輻 射人口密度、租售價(jià)格、招商條件、推廣方式等；l) 觀察并準(zhǔn)確描述項(xiàng)目周邊社區(qū)商業(yè)構(gòu)成、規(guī)模、入

12、駐經(jīng)營情況、空置 情況、經(jīng)營業(yè)態(tài)構(gòu)成、服務(wù)人群以及特點(diǎn)描述。m) 觀察并準(zhǔn)確描述項(xiàng)目周邊主要居住社區(qū)地理位置、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)類 型、總戶數(shù)、空置情況、與項(xiàng)目的位置關(guān)系；n) 觀察并準(zhǔn)確描述主要居住社區(qū)周邊交通、綠化、物業(yè)管理等特征；o) 了解項(xiàng)目周邊居住人口密度、構(gòu)成等情況； (郵政局或郵政廣告公司)p) 觀察并準(zhǔn)確描述項(xiàng)目周邊開發(fā)項(xiàng)目與項(xiàng)目位置關(guān)系、實(shí)際地理位置、 交通情況、文教、生活、商業(yè)配套情況；q) 按樓盤調(diào)查表要求了解周邊開發(fā)項(xiàng)目概況，包括開發(fā)商、各項(xiàng)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)、物業(yè)類型構(gòu)成、租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、推廣方式及手段、主 述求點(diǎn)；5) 消費(fèi)特征a) 問卷執(zhí)行；b) 針對(duì)性訪談。要求：a)

13、按問卷內(nèi)容必須在調(diào)查人員監(jiān)督或配合下，由被調(diào)查人員完整填寫， 盡量避免廢卷產(chǎn)生；b) 調(diào)查人員必須在指定的區(qū)域和時(shí)間內(nèi)完成問卷調(diào)查任務(wù)；c) 調(diào)查人員可配合被訪者完成問卷填寫，但應(yīng)避免引導(dǎo)被訪者填寫問卷 的情況；d) 調(diào)查人員有義務(wù)保證問卷的完整和規(guī)范填寫；e) 訪談過程中盡量避免被受訪者思路引導(dǎo)，應(yīng)主要圍繞訪談問題進(jìn)行交 流；f) 訪談過程中認(rèn)真記錄受訪者回答內(nèi)容，避免主觀引導(dǎo)受訪者回答問題 的思路與結(jié)果；g) 如受訪者不愿被記錄訪問內(nèi)容，應(yīng)在訪問過程中認(rèn)真記憶每個(gè)回答要 點(diǎn)，完成訪問后迅速記錄在訪談表上，以免遺忘；6) 商業(yè)調(diào)查a) 商圈規(guī)劃(布局) ；b) 主要業(yè)態(tài)分布；c) 商業(yè)環(huán)境；

14、d) 商業(yè)經(jīng)營效益；e) 品牌來源、組成；f) 商家特征；要求：a) 城市商圈劃分及商圈輻射范圍，商圈發(fā)展歷程。各商圈概況，包括商 圈四至、道路交通、覆蓋人口、主要業(yè)態(tài)分布、各主要路口車流、人 流統(tǒng)計(jì)；b) 可根據(jù)文獻(xiàn)作為商圈劃分依據(jù)，但必需經(jīng)過實(shí)際踩街觀察予以確定；c) 商圈發(fā)展可以文獻(xiàn)資料為依據(jù)，同時(shí)結(jié)合調(diào)研中的問訊與觀察；d) 商圈內(nèi)道路交通，要做到每條主要道路、小巷都有調(diào)查數(shù)據(jù)，包括道 路寬度、 長度、 道路是否有綠島、 路邊是否有隔離， 道路邊綠化情況、 公共交通經(jīng)過班次、客運(yùn)流量、機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車與行人流量等都必需準(zhǔn)確記錄，并能準(zhǔn)確描述其特點(diǎn)；e) 商圈主要業(yè)態(tài)包括步行街、商場(chǎng)、超市

15、、專業(yè)市場(chǎng)四大類，能準(zhǔn)確描述業(yè)態(tài)在商圈中的具體位置關(guān)系；f) 商圈內(nèi)主要業(yè)態(tài)調(diào)研按個(gè)案調(diào)研要求執(zhí)行，并填寫完整業(yè)態(tài)調(diào)查表單；資料匯總與完善要求：a) 由前期指定的資料匯總負(fù)責(zé)人，對(duì)所有資料進(jìn)行匯總整理，并將匯總清 單和已整理好的資料及資料清單在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交項(xiàng)目組長；b) 項(xiàng)目組長根據(jù)各項(xiàng)執(zhí)行計(jì)劃的要求，審核匯總資料的完整性與真實(shí)性， 并召集所有參與調(diào)研的工作組成員召開調(diào)研總結(jié)會(huì)議；c) 根據(jù)誰調(diào)查誰負(fù)責(zé)的原則，對(duì)于有疑問、有疏漏的調(diào)查資料由專項(xiàng)調(diào)查員負(fù)責(zé)補(bǔ)調(diào)并準(zhǔn)確記錄調(diào)查內(nèi)容與結(jié)果，四、 研究分析與調(diào)研報(bào)告撰寫a) 按調(diào)研課題逐一進(jìn)行研究分析；i. 歸納宏微觀房地產(chǎn)政策對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的影響；i

16、i. 處地建設(shè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)存在哪些利弊及影響；iii. 分析城市建設(shè)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展存在什么直接或間接影響；iv. 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)項(xiàng)目存在何種影響及與項(xiàng)目差異化分析；v. 項(xiàng)目基地資源可利用度與對(duì)項(xiàng)目發(fā)展存在的局限性；vi. 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者各類消費(fèi)習(xí)慣、 消費(fèi)特征對(duì)項(xiàng)目發(fā)展與存在什么關(guān)聯(lián)性， 存在哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)；vii. 分析投資者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的心態(tài)與要求， 明確項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)與方向；viii. 分析當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，明確項(xiàng)目發(fā)展切入點(diǎn)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。b) 按前期制定的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告提綱，將分析過程與結(jié)果完整地整合， 按工作計(jì)劃要求按時(shí)按質(zhì)完成報(bào)告撰寫c) 項(xiàng)目 SWOT 分析。i. 優(yōu)勢(shì)分析，包括自身資源優(yōu)勢(shì)

17、 、外部資源優(yōu)勢(shì)；ii. 劣勢(shì)分析，自身資源劣勢(shì)、周邊環(huán)境劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)；iii. 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析；iv. 威脅分析；v. 綜合分析評(píng)價(jià)。要求：a) 項(xiàng)目組長根據(jù)調(diào)研結(jié)果與工作計(jì)劃，召集項(xiàng)目組組員按調(diào)研課題對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行研究分析討論，并分派工作任務(wù)；b) 研究分析涉及調(diào)查問卷分類交叉分析的項(xiàng)目，由工作組組長指定專人按 分析要求進(jìn)行專項(xiàng)分工繪制分析例表；c) 期間有項(xiàng)目組長負(fù)責(zé)召開階段性研究分析例會(huì)， 對(duì)工作進(jìn)行審查與監(jiān)督， 并及時(shí)對(duì)不足部分進(jìn)行改進(jìn)；d) 報(bào)告基本完成后，召集組員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 專項(xiàng)分析。第四階段：產(chǎn)品定位一、 項(xiàng)目定位a) 項(xiàng)目總體定位 根據(jù)個(gè)案研究與市場(chǎng)綜合研判，建議開發(fā)商

18、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，確定 項(xiàng)目發(fā)展方向。b) 主題形象定位 項(xiàng)目形象定位是隨項(xiàng)目發(fā)展持續(xù)存在并發(fā)揮作用，可通過建筑形狀與外 觀、廣告主題、項(xiàng)目主述求表現(xiàn)。c) 目標(biāo)客群定位 根據(jù)市場(chǎng)研究結(jié)論，明確項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)與主力消費(fèi)群體范圍，為后期推 廣提供針對(duì)性建議。d) 價(jià)格定位 根據(jù)項(xiàng)目基地與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究結(jié)論，為項(xiàng)目定價(jià)提出參考意見。e) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還包括項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)定位、規(guī)模定位、經(jīng)營方式定 位等。功能定位：根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)與商業(yè)市場(chǎng)研究結(jié)論，提出項(xiàng)目功能分區(qū) 建議，為項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供依據(jù)。業(yè)態(tài)定位：根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)與消費(fèi)群體研究，提出項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議，為項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、后期管理運(yùn)營提供依據(jù)。規(guī)模

19、定位：根據(jù)項(xiàng)目基地資源、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城市商業(yè)市場(chǎng)與消費(fèi)群體研究，提出項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模大小，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 經(jīng)營方式定位：根據(jù)業(yè)態(tài)組合、功能、規(guī)模，決定采用何種方式經(jīng)營。二、產(chǎn)品建議在項(xiàng)目的形象定位、功能定位、規(guī)模定位等基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品提出建議，要 求開發(fā)商對(duì)其產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)或按建議設(shè)計(jì)，為后期經(jīng)營推廣支持。a) 項(xiàng)目建筑建議，包括產(chǎn)品整體風(fēng)格、外立面用色、戶型等；b) 項(xiàng)目配套建議，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)公建配套、生活商業(yè)配套等；三、設(shè)計(jì)建議在產(chǎn)品建議的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議。a) 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)， 確定項(xiàng)目整體規(guī)劃理念、 設(shè)計(jì)原則與整體布局建議；b) 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)，包括建筑空間結(jié)構(gòu)、戶型面積與配

20、比、建筑用材、建筑 外形等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議；c) 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議，包括項(xiàng)目外部整體分期與組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部 綠化景觀設(shè)計(jì)建議與水、光、景觀小品、綠化植被等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議；d) 項(xiàng)目交通設(shè)計(jì)建議，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)交通組織結(jié)構(gòu)建議、商業(yè)交通動(dòng)線布局建議；e) 項(xiàng)目輔助設(shè)施設(shè)計(jì)建議，包括整體公建設(shè)施設(shè)計(jì)建議、生活配套設(shè)施設(shè) 計(jì)建議、 商業(yè)配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議與其他上水、 下水、 通訊、排污、消防、 安保等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議；f) 項(xiàng)目安全性設(shè)計(jì)建議及其他細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議。四、項(xiàng)目投資分析a) 項(xiàng)目投資估算，包括投資成本(土地成本、建筑成本、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等)估算、利潤估算；b) 項(xiàng)目建設(shè)

21、方式與建設(shè)進(jìn)度；c) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目投資可行性與最佳資金方案；d) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，了解項(xiàng)目開發(fā)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)，并明確對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響；e) 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論。第五階段：營銷策劃一、 賣點(diǎn)提煉a) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)細(xì)化；b) 賣點(diǎn)提煉。要求：a) 對(duì)所提煉的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)從地理位置、周邊配套、自然環(huán)境、交通環(huán)境、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、企業(yè)實(shí)力、其他可利用資源優(yōu)勢(shì)(如臨近政府某重點(diǎn)工程、某重要市政建設(shè)設(shè)施等)幾方面進(jìn)行細(xì)分；b) 通過對(duì)以上優(yōu)勢(shì)細(xì)化結(jié)論，提出項(xiàng)目賣點(diǎn)。二、 產(chǎn)品包裝a) 賣點(diǎn)包裝；b) 形象主題確定；c) 案名及主打廣告語。要求：a) 對(duì)所提煉賣點(diǎn)從地理位置、 周邊配套、 自然環(huán)境、

22、交通環(huán)境、 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、企業(yè)實(shí)力、其他可利用資源優(yōu)勢(shì)(如臨近政府某重點(diǎn)工程、 某重要市政建設(shè)設(shè)施等)幾方面采用文案、圖、表等形式進(jìn)行包裝。b) 項(xiàng)目案名構(gòu)思要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要受眾特點(diǎn)幾方面因 素綜合考慮；c) 項(xiàng)目主題詮釋；d) 項(xiàng)目主題營銷(主述求或廣告語) 。推廣策劃a) 總體推廣思路；b) 分期推廣思路，包括一期推廣思路概括與后期推廣思路。a) 整體營銷策略；b) 銷售推廣策略。要求：a) 總體推廣思路與分期推廣思路必須有邏輯關(guān)聯(lián)，總體推廣思路是對(duì)項(xiàng)目 推廣綱領(lǐng)性思路，具有引領(lǐng)項(xiàng)目發(fā)展的重要作用。b) 分期推廣思路根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)階段市場(chǎng)情況擬定的階段性推廣思路，指導(dǎo)項(xiàng) 目現(xiàn)階段推廣的實(shí)施。c) 整體營銷售策略包括以下主要幾項(xiàng)：? 營銷推廣策略 包括整體營銷思路、產(chǎn)品推廣計(jì)劃制定客戶導(dǎo) 入與銷售組織建立幾大要點(diǎn)；? 廣告推廣策略 包括項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)理念、分階段廣告推廣計(jì)劃 制定等；? S