某項目考察報告

1、1上海項目調(diào)研報告上海項目調(diào)研報告2總總目錄目錄n前 言n概述篇n重點篇n借鑒篇n分享篇3總總目錄目錄n前 言n概述篇n重點篇n借鑒篇n分享篇4前前 言言 市調(diào)項目：市調(diào)項目：上海國金中心商場、正大廣場、百聯(lián)集 團(tuán)旗下相關(guān)項目（重點百聯(lián)西郊購物 廣場） 市調(diào)范圍：市調(diào)范圍：項目整體范圍 市調(diào)內(nèi)容：市調(diào)內(nèi)容：1、業(yè)態(tài)布局及品牌組合 2、各業(yè)態(tài)品牌資源收集5總總目錄目錄n前 言n概述篇n重點篇n借鑒篇n分享篇n 上海國金中心概述n 正大廣場概述6上海國金中心概述篇概述篇-上海國金中心概述7上海國金中心上海國金中心-項目簡介項目名稱：項目名稱：上海國金中心商場項目位置：項目位置：上海浦東新區(qū)陸家嘴世

2、紀(jì)大道8號項目類型：項目類型：高端大型國際化購物商場商業(yè)建筑面積：商業(yè)建筑面積：11萬建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：地上4層，地下2層相關(guān)配套：相關(guān)配套：提供約1900個停車位開發(fā)公司：開發(fā)公司：新鴻基地產(chǎn)代理有限公司產(chǎn)權(quán)歸屬：產(chǎn)權(quán)歸屬：物業(yè)全部銷售，業(yè)主委托代理招商合作模式：合作模式：租賃管理公司：管理公司：上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司國 金中心分公司開業(yè)時間：開業(yè)時間：2010年4月8上海國金中心上海國金中心-項目描述n 上海國金中心匯聚全球超過100家國際奢侈品牌旗艦店，位于上海浦東陸家嘴金融核心地段，開創(chuàng)國內(nèi)商場云集最多國際一線品牌旗艦店的先河； n 商場定位為上海最殿堂級國際購物商

3、場，以國際級旗艦店為賣點，打造國際級尊貴的購物商場，營造高貴的購物環(huán)境，讓顧客感受不一樣的尊貴購物享受。9上海國金中心上海國金中心-樓層布局及品牌組合n時尚服飾：時尚服飾：11個個n珠寶、鐘表、飾物：珠寶、鐘表、飾物：3個個n餐飲：餐飲：28個個n特色商店：特色商店：2個個n服務(wù)服務(wù)2個個nB2F共有品牌共有品牌46個個10上海國金中心上海國金中心-樓層布局及品牌組合n時尚服飾：時尚服飾：25個個n珠寶、鐘表、飾物：珠寶、鐘表、飾物：7個個n美容、個人護(hù)理：美容、個人護(hù)理：7個個n餐飲：餐飲：6個個n服務(wù)：服務(wù)：1個個nB1F共有品牌共有品牌46個個11上海國金中心上海國金中心-樓層布局及品牌

4、組合n時尚服飾：時尚服飾：15個個n珠寶、鐘表、飾物：珠寶、鐘表、飾物：9個個n餐飲：餐飲：1個個nL1共有品牌共有品牌25個個12上海國金中心上海國金中心-樓層布局及品牌組合n時尚服飾：時尚服飾：13個個n珠寶、鐘表、飾物：珠寶、鐘表、飾物：4個個n餐飲：餐飲：1個個n工藝禮品、其它：工藝禮品、其它：1個個nL2共有品牌共有品牌19個個13上海國金中心上海國金中心-樓層布局及品牌組合n時尚服飾：時尚服飾：14個個n珠寶、鐘表、飾物：珠寶、鐘表、飾物：4個個n餐飲：餐飲：4個個n工藝禮品、其它：工藝禮品、其它：1個個n L3共有品牌共有品牌23個個14上海國金中心上海國金中心-樓層布局及品牌組

5、合n美容、個人護(hù)理：美容、個人護(hù)理：1個個n餐飲：餐飲：12個個n L4共計品牌共計品牌13個個15上海國金中心上海國金中心品牌配比業(yè)種業(yè)種品牌數(shù)量品牌數(shù)量占比（占比（%）代表品牌代表品牌時尚服飾8144CHANEL（香奈兒）、GUCCI（古馳）、HERMES（愛馬仕）、PRADA、LOUIS VUITTON、DOLE&GABBANA、GIORGIOA ARMANI珠寶/鐘表/飾物2614Cartier（卡地亞）、BVLGARI（寶格麗）、Chopard（蕭邦）美容/個人護(hù)理84CLARINS、Jurlique、Loccitane餐飲6133闌俏江南、意索娜意大利餐廳、賽百味、星巴克、

6、哈根達(dá)斯服務(wù)32HSBCATM、L&C皮革工房、思波德洗衣中心特色商店21AppleStore、超生活工藝禮品/其他21Baccarat、RIMOWA電影院11百麗宮影城合計：184100-說明：說明：國金中心多以國際高端時尚服飾為主，占比達(dá)44%，中高檔餐飲占比約為33%， 珠寶/鐘表/飾物約占14%，突出主題百貨定位； 16主題：主題：奢華、品質(zhì)、時尚客群分布特點：客群分布特點：高端時尚消費人群主力店：主力店：LV、香奈兒、愛馬仕、卡地亞等國際一線奢侈品牌、蘋果專賣店、百麗宮影城次主力店：次主力店：俏江南、利苑等項目布局特點：項目布局特點：負(fù)一、負(fù)二層餐飲分布如星巴克、哈根達(dá)斯、時

7、尚港麗、日本料理、麥當(dāng)勞等快速、時尚休閑美食，娛樂配套：百麗宮影城；一層、二層多以國際一線奢侈品牌為主；三層、四層餐館分布以利苑、俏江南、天泰、等高端餐館為主。項目借鑒點：項目借鑒點： 項目規(guī)劃設(shè)計合理，整個商場內(nèi)部色調(diào)統(tǒng)一，以高貴浪漫的香檳色及淡米色為主要色調(diào)，裝潢設(shè)計突出時尚、高貴與精致等特點，以國際級高端品牌旗艦店為賣點，流露高貴氣派，讓顧客感受不一樣的尊貴購物享受。上海國金中心上海國金中心-項目考察小結(jié)17上海正大廣場概述篇概述篇-上海正大廣場概述18正大廣場正大廣場-項目簡介項目名稱：項目名稱：正大廣場項目位置：項目位置：上海浦東新區(qū)陸家嘴西路168號項目類型：項目類型：中高端大型國

8、際化購廣場所屬商圈：所屬商圈：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)建筑面積：建筑面積：25萬建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：地上10層，地下3層相關(guān)配套：相關(guān)配套：提供約1900個停車位開發(fā)公司：開發(fā)公司：泰國正大集團(tuán)產(chǎn)權(quán)歸屬：產(chǎn)權(quán)歸屬：物業(yè)全部自持合作模式：合作模式：租賃管理公司：管理公司：正大房地產(chǎn)商業(yè)管理有限公司開業(yè)時間：開業(yè)時間：2002年開業(yè)19正大廣場正大廣場-項目描述n 正大廣場是由泰國正大集團(tuán)旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司投資興建的大型國際化都會購物中心，坐落在被稱為“東方華爾街”的上海浦東陸家嘴黃金地段，總建筑面積接近25萬平方米，地上10層、地下3層，是正大集團(tuán)在中國最大的投資項目之一。n 正大廣

9、場是華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，并擁有大批忠實的家庭消費者，在其寬敞完備的空間里，為消費者提供超過70家具國際水準(zhǔn)的特色餐飲場所和令業(yè)內(nèi)人士稱羨的多元化娛樂和休閑場地外廣場。20正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合21正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n主主 題題 館：館：1個n輕便美食輕便美食/咖啡店咖啡店：18個n餐餐 廳：廳：13個n保保 健健 品：品：2個n美容美發(fā)：美容美發(fā)：2個n生活服務(wù)生活服務(wù)/眼鏡眼鏡/其他其他：8個n電器電器/電腦電腦/數(shù)碼產(chǎn)品數(shù)碼產(chǎn)品：3個n家裝飾品：家裝飾品：5個nB2F共有共有52個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌

10、為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；駐鄭州市場品牌；22正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n超超 市市 ：2個n教育培訓(xùn)：教育培訓(xùn)：1個n家裝飾品：家裝飾品：3個n美容美容/個人護(hù)理：個人護(hù)理：2個n生活服務(wù)生活服務(wù)/銀行銀行/其他其他：7個nB1F共有共有15個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；已進(jìn)駐鄭州市場品牌；23正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n品牌服飾品牌服飾 ：13個 n輕便美食輕便美食/咖啡店咖啡店：5個n珠寶珠寶/鐘表：鐘表：5個n皮具用品皮具用品/皮鞋皮鞋/手袋：手袋：2個n美容美容/個人護(hù)理：個人護(hù)理：3個n生活服務(wù)生活服務(wù)/其他其他：1個n餐餐

11、 廳廳：3個n1F共有共有32個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；駐鄭州市場品牌；24正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n品品 牌牌 服服 飾飾 ：14個n輕便美食輕便美食/咖啡店咖啡店：1個n珠寶珠寶/鐘表鐘表/眼鏡：眼鏡：3個n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋：手袋：2個 n主主 題題 館：館：2個n餐餐 廳：廳：1個n2F共有共有67個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；進(jìn)駐鄭州市場品牌；25正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n品品 牌牌 服服 飾飾 ：20個n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋：手袋：3個n輕便美食輕便美食/

12、咖啡店咖啡店：2個n珠寶珠寶/鐘表鐘表/眼鏡：眼鏡：2個 n個人護(hù)理個人護(hù)理/美容：美容：1個n主主 題題 館：館：1個n生活服務(wù)生活服務(wù)/其他其他：2個n餐餐 廳：廳：1個n3F共有共有32個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌鄭州市場品牌；26正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n品品 牌牌 服服 飾飾 ：10個n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋手袋：1個n珠寶珠寶/鐘表鐘表/眼鏡：眼鏡：1個 n兒童用品兒童用品/兒童玩具：兒童玩具：1個 n主主 題題 館：館：1個n餐餐 廳：廳：2個n4F共有共有38個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)

13、駐鄭州市場品牌；進(jìn)駐鄭州市場品牌；27正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n品品 牌牌 服服 飾飾 ：22個n皮鞋皮鞋/皮具皮具/手袋：手袋：5個n輕便美食輕便美食/咖啡店咖啡店：1個n珠寶珠寶/鐘表鐘表/眼鏡：眼鏡：1個 n兒童用品兒童用品/兒童玩具兒童玩具/教育培訓(xùn)：教育培訓(xùn)：2個n娛娛 樂樂 休休 閑：閑：2個n餐餐 廳：廳：21個n5F共有共有54個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；鄭州市場品牌；28正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n生活服務(wù)生活服務(wù)/其他其他 ：1個n家家 居居 飾飾 品品：2個n個人護(hù)理個人護(hù)理/美容：美容：1個n兒童用

14、品兒童用品/兒童玩具兒童玩具/：10個n娛娛 樂樂 休休 閑：閑：1個n餐餐 廳：廳：6個n6F共有共有21個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；鄭州市場品牌；29正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n個人護(hù)理個人護(hù)理/美容：美容：5個n 餐餐 廳：廳：3個n教教 育育 培培 訓(xùn)訓(xùn) ：2個n娛娛 樂樂 休休 閑閑：2個 n兒童用品兒童用品/兒童玩具兒童玩具/：1個n娛娛 樂樂 休休 閑：閑：3個n7F共有共有16個品牌個品牌,下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；州市場品牌；30正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n 餐餐 廳：

15、廳：17個n輕便美食輕便美食/咖啡店咖啡店 ：2個n娛娛 樂樂 休休 閑閑：2個 n8F共有共有21個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌；鄭州市場品牌；31正大廣場正大廣場-樓層布局及品牌組合n 餐餐 廳：廳：1個 9F9F共有共有1 1個品牌個品牌n正大廳正大廳是復(fù)合型多功能廳，提供高檔專業(yè)設(shè)施是復(fù)合型多功能廳，提供高檔專業(yè)設(shè)施配備，符合多種活動舉辦，包括：各式會展、新配備，符合多種活動舉辦，包括：各式會展、新品發(fā)布、各式慶典等多種活動類型；。品發(fā)布、各式慶典等多種活動類型；。n 餐餐 廳：廳：1個 10F共有共有1個品牌個品牌32正大廣場正大廣場品牌

16、配比業(yè)種業(yè)種品牌數(shù)量品牌數(shù)量品牌服飾92珠寶/鐘表/眼鏡21餐飲67個人護(hù)理/美容13生活服務(wù)/其他10電器數(shù)碼/家居7皮具皮鞋/手袋20娛樂休閑8兒童用品/兒童玩具12教育培訓(xùn)4正大主題館6合計：260n正大廣場共有260個品牌；n國際、國內(nèi)一線時尚服飾為主，占比將近35%，中高餐飲占比約為26%，可選擇性強，珠寶/鐘表/飾物約占8%；n品牌以時尚服飾及餐飲為主。33正大廣場正大廣場-項目考察小結(jié)主題：主題：現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心客群分布特點：客群分布特點：家庭成員一站體驗式消費群體主力店：主力店：ZARA、H&M、C&A、NAVO、卜蜂蓮花超市、正大星美電影院、小南國、俏江

17、南等次主力店：次主力店：無印良品、玩具反斗城、絲芙蘭、好樂迪、特力屋、湯姆熊、威爾士健身、名店運動城、正大主題館（美鞋苑、美妝苑、伊殿、紳士館）等配套項目布局特點：配套項目布局特點：餐飲每層分布，部份餐飲開兩家店、四海美食云集品類豐富，可滿足不同需求；個人護(hù)理/美容集中分布七層、娛樂類項目豐富，教育培訓(xùn)、生活服務(wù)、銀行等，打造真正意義上的以現(xiàn)代家庭成員為單位的一站式娛樂、購物體驗式消費；項目借鑒點：項目借鑒點： 1. 項目規(guī)劃設(shè)計合理，能讓置身其中的顧客得到卓越享受； 2. 國際國內(nèi)名品服飾、大型電子休閑游戲中心、電影院及主題餐廳應(yīng)有盡有，為顧客提供集購物、餐飲、休閑和娛樂于一體的一站式服務(wù)體

18、驗； 3.配套服務(wù)設(shè)施齊全，向顧客提供愛心傘、嬰兒車、輪椅、地圖查詢、針線包及廣播等服務(wù)； 4.內(nèi)部空間規(guī)劃新穎，如：內(nèi)部通過一個大的斜坡連廊把龐大的空間貫穿起來，連廊錯層連接，增加空間的變換，顧客如同在室外，打破空間的局促感；項目引戒點：項目引戒點： 設(shè)備設(shè)施陳舊，燈光照明不夠明亮，外立面缺少時尚元素與周邊環(huán)境不太相符。34總總目錄目錄n前 言n概述篇n重點篇n借鑒篇n分享篇n 百聯(lián)集團(tuán)背景n 百聯(lián)項目介紹n 百聯(lián)項目對比35百聯(lián)集團(tuán)背景百聯(lián)集團(tuán)背景-集團(tuán)簡介n 百聯(lián)集團(tuán)于百聯(lián)集團(tuán)于20032003年年4 4月月2424日成立，為國有獨資公司，經(jīng)營日成立，為國有獨資公司，經(jīng)營 范圍為國內(nèi)貿(mào)易

19、、生產(chǎn)資料、現(xiàn)代物流、商業(yè)房地產(chǎn)開范圍為國內(nèi)貿(mào)易、生產(chǎn)資料、現(xiàn)代物流、商業(yè)房地產(chǎn)開 發(fā)等。發(fā)等。n 以超商、綜合百貨、生產(chǎn)資料貿(mào)易為三大核心業(yè)務(wù)，以以超商、綜合百貨、生產(chǎn)資料貿(mào)易為三大核心業(yè)務(wù)，以 物流配送、商業(yè)房產(chǎn)、電子商務(wù)三大培育業(yè)務(wù)；物流配送、商業(yè)房產(chǎn)、電子商務(wù)三大培育業(yè)務(wù)；n 擁有百聯(lián)股份、物貿(mào)股份、聯(lián)華超市、友誼股份和第一擁有百聯(lián)股份、物貿(mào)股份、聯(lián)華超市、友誼股份和第一 醫(yī)藥等醫(yī)藥等 5 5 家上市公司；家上市公司；n 遍布全國遍布全國 25 25 個省市約個省市約70007000余家營業(yè)網(wǎng)點，幾乎涵蓋了余家營業(yè)網(wǎng)點，幾乎涵蓋了 國際商貿(mào)流通集團(tuán)現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)，如百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、國際

20、商貿(mào)流通集團(tuán)現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)，如百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、 大賣場、便利店、購物中心、品牌折扣店、專業(yè)專賣店大賣場、便利店、購物中心、品牌折扣店、專業(yè)專賣店 和物流等和物流等。 百聯(lián)集團(tuán)所開發(fā)商業(yè)項目，均由集團(tuán)旗下的百聯(lián)集團(tuán)所開發(fā)商業(yè)項目，均由集團(tuán)旗下的上海友誼集上海友誼集團(tuán)股份有限公司團(tuán)股份有限公司進(jìn)行操作運營，目前總共擁有商業(yè)建筑面積進(jìn)行操作運營，目前總共擁有商業(yè)建筑面積超過超過600600萬平方米，年營業(yè)收入近萬平方米，年營業(yè)收入近500500億，經(jīng)營網(wǎng)點遍布全國億，經(jīng)營網(wǎng)點遍布全國2020多個省市超過多個省市超過50005000家，幾乎涵蓋了零售業(yè)現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)，家，幾乎涵蓋了零售業(yè)現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)

21、，如百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、大賣場、便利店、購物中心、品牌折扣如百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、大賣場、便利店、購物中心、品牌折扣店、專業(yè)專賣店等。店、專業(yè)專賣店等。 36百聯(lián)集團(tuán)背景百聯(lián)集團(tuán)背景-集團(tuán)品牌展示37百聯(lián)中環(huán)購物廣場百聯(lián)項目介紹百聯(lián)項目介紹38百聯(lián)中環(huán)購物廣場項目簡介百聯(lián)中環(huán)購物廣場項目簡介項目名稱：項目名稱：百聯(lián)中環(huán)購物廣場項目位置：項目位置：位于上海市普陀區(qū)，滬寧高速公路與真北 路中環(huán)線交匯處項目類型：項目類型：中端社區(qū)型購物中心功能定位：功能定位：是集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂為一 體的超大型、現(xiàn)代化消費場所所屬商圈：所屬商圈：屬于真北商貿(mào)群和真光商業(yè)中心建筑面積：建筑面積：25萬建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)

22、：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：地上4層，地下1層開發(fā)公司：開發(fā)公司：上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司管理公司：管理公司：上海百聯(lián)中環(huán)商業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)歸屬：產(chǎn)權(quán)歸屬：物業(yè)全部自持相關(guān)配套：相關(guān)配套：提供約1500個停車位開業(yè)時間：開業(yè)時間：2006年12月21日開業(yè)39百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-樓層布局及品牌組合A區(qū)| 世紀(jì)聯(lián)華 | B區(qū)| 汪滿田茶社 | 佰草集 | 衣品折扣 | 秦鎮(zhèn)西北風(fēng)味| AK147桌球俱樂部 | 久斯臺球 | 真功夫 | 谷田米粉 | 新亞大包 | 豐裕生煎 | 可頌坊 | 帕帕羅蒂面包房 | 阿吉豆 | 快樂檸檬 | 爭鮮（壽司） | C多多 | 丸來丸去 | 左媽蜀食 | 一伍一拾 |

23、奈氏迪 | 魅彩針織 | 福耐特洗衣房 | 中央商場維修鋪 | 瑪奴拉 | 瑞麗攝影 | 飾空間 C區(qū)| 飛霆卡丁車 A區(qū)B區(qū)C區(qū)n購 物：17個n餐 飲：26個n休閑娛樂：3個n功能服務(wù)：6個nB1F共共51個品牌個品牌,下面紅色標(biāo)注品牌為下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌已進(jìn)駐鄭州市場品牌40A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)區(qū) | 東方商廈（中環(huán)店） | 婦女用品商店 | 第一醫(yī)藥 | 農(nóng)業(yè)銀行 | 屈臣氏 | 絲芙蘭 | 好樂迪KTV | 錦江旅游 | 星巴克咖啡 | 滿記甜品 | 肯德基 | 禾綠壽司 | 一茶一座 | 避風(fēng)塘 | DQ冰淇淋 | 悠悠閣足浴 | B區(qū)區(qū)| 優(yōu)衣庫 | 第一食品 |

24、浦發(fā)銀行 | 中國移動 | 萬寧 | 鷗美藥妝 | LensCrafters | 艾視迪 | 必勝客 | 味千拉面 | 蕉葉咖喱屋 | 干鍋居 | 愛茜茜里冰淇淋 | bread talk | 芭斯羅繽冰淇淋 | 貝兒多爸爸泡芙 | 宜芝多 | 來伊份 | 詩泥健康會所 | 柯達(dá)攝影 | VELO C區(qū)區(qū)| 中環(huán)紅木館 | 巴貝拉 | 益茂游藝城 | 羅森 n購購 物：物：30個n餐餐 飲：飲：21個n休閑娛樂：休閑娛樂：5個n功能服務(wù)功能服務(wù)：8個n1F共有共有64個品牌，下面?zhèn)€品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌州市場品牌百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-樓層布局及品牌組合41

25、A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)區(qū)| 東方商廈（中環(huán)店） | 貝沁兒童用品 | 博士蛙365嬰幼童購物廣場 | 卡通尼兒童樂園 | 知音琴行 | 贏在起點 | 韓風(fēng)炭火烤肉 | 尚田造型 | 邵菲美發(fā) | 伊美娜美容 B區(qū)區(qū)| 寶大祥青少年兒童購物中心 | 浦發(fā)銀行 | 必勝客 | 反斗樂園 | 奧菲 | 馬威 | 星寶寶攝影 | 天農(nóng)服裝加工 C區(qū)區(qū)| 中環(huán)紅木館 | 金漢斯啤酒烤肉 | 兩岸咖啡 n購購 物物：34個n餐餐 飲：飲：4個n休閑娛樂：休閑娛樂：2個n功能服務(wù)功能服務(wù)：8個n2F共有共有48個品牌，下面紅色個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌牌百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)

26、-樓層布局及品牌組合42A區(qū)B區(qū)C區(qū)n購購 物：物：8個n餐餐 飲：飲：4個n休閑娛樂：休閑娛樂：4個n功能服務(wù)功能服務(wù)：3個n3F共有共有19個品牌，下面紅色個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌牌 A區(qū)| 東方商廈（中環(huán)店） | 國美電器 | 韋博國際英語 | 愛貝思母嬰spa | 好樂迪KYV | 書云服裝加工 B區(qū)| 特力和樂 | 萬商羽絨 | 神州數(shù)碼 | 小君廚房 | 同君福大酒樓 | 秦秦漁港 | E-kids Island | 仙寶玩具王國 C區(qū)| 中環(huán)紅木館 | 天行健健身房 百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-樓層布局及品牌組合43A區(qū)B區(qū)C區(qū)n購購 物：物：

27、5個n餐餐 飲：飲：13個n休閑娛樂：休閑娛樂：1個n功能服務(wù)功能服務(wù)：1個n4F共有共有20個品牌，下面紅個品牌，下面紅色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市色標(biāo)注品牌為已進(jìn)駐鄭州市場品牌場品牌 A區(qū)| 東方商廈（中環(huán)店） | 新華書店 | 望湘園 | 豆撈金坊 | 大漁日式料理 | 正元韓國料理 | 蜀菜行家 | 薩莉亞 儂好蛙 | 山間堂 B區(qū)| 和記小菜 | 伶達(dá)港骨頭皇火鍋 | 韓林炭烤 | 樂勝保齡球 | 水游谷游藝城 | 藍(lán)色藝術(shù)館 | 中環(huán)一品體檢中心 C區(qū)| 美齡宮大酒店 | 紫光閣茶藝會所 | 放電影院 百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-樓層布局及品牌組合44百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌數(shù)量品

28、牌數(shù)量購物94餐飲68休閑娛樂15服務(wù)配套26合計：203n時尚服飾時尚服飾及專業(yè)賣場購物為主及專業(yè)賣場購物為主，占比，占比4646% %，中高，中高餐飲占比約餐飲占比約為為3434% %，可選擇性強，可選擇性強，服務(wù)，服務(wù)/ /配套配套約占約占1313% %；n休閑娛樂品牌數(shù)量占比較低，但其都以大店為，休閑娛樂消休閑娛樂品牌數(shù)量占比較低，但其都以大店為，休閑娛樂消費人群占比還是較高。費人群占比還是較高。45百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-業(yè)態(tài)布局及品牌組合說明：說明：1.百聯(lián)中環(huán)內(nèi)入駐有203個品牌； 2.百聯(lián)集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)品牌入駐有：東方商廈、世紀(jì)聯(lián)華、婦女用品商店、第一醫(yī)院、吳良材眼鏡、茂昌眼鏡； 3.

29、上表標(biāo)紅品牌為鄭州已進(jìn)駐品牌，共69個品牌。46百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)中環(huán)-考察小結(jié)類別類別品牌品牌主力店東方商廈、世紀(jì)聯(lián)華、紅木藝術(shù)館、婦女用品商店、第一食品、寶大祥青少年兒童購物中心、卡通尼兒童樂園、博士蛙365嬰幼童購物廣場、好樂迪KTV、國美電器、特力和樂家居、水游谷游藝城、樂勝保齡球館、古玩珠寶城、上海同群福餐廳、美齡宮大酒店、放電影影城次主力店卡丁車、益茂游藝城、優(yōu)衣庫、ESPRIT、必勝客、星巴客、屈臣氏、華浦教育、韋博國際英語、新華書店、韓林炭烤n項目借鑒點：項目借鑒點： 業(yè)態(tài)齊全，大型品牌店、大型電子休閑游戲中心、專業(yè)賣及主題餐廳等，為顧客提供集購物、餐飲、休閑和娛樂于一體一站式購物廣

30、場；n項目引戒點：項目引戒點： 1.百貨與購物中心合一的經(jīng)營模式，兩者之間品牌交叉通過定位錯層避免重復(fù)，但形成了客流錯層，不能很好客流共享； 2.購物中心樓層動線規(guī)劃及經(jīng)營功能混亂，部分區(qū)域商鋪牌牌空置狀態(tài)，購物環(huán)境給人以亂差的感覺； 3.缺乏良好的規(guī)劃和導(dǎo)購設(shè)計，自行車停放無序，象進(jìn)了自由市場； 4.配套、設(shè)備設(shè)施陳舊且不足，燈光照明不夠明亮，顧客休息區(qū)極少。47百聯(lián)金山購物中心百聯(lián)項目介紹百聯(lián)項目介紹48百聯(lián)金山購物中心項目簡介百聯(lián)金山購物中心項目簡介項目名稱：項目名稱：百聯(lián)金山購物中心項目位置：項目位置：位于上海市金山區(qū)衛(wèi)清西路188號項目類型：項目類型：中端社區(qū)型購物中心功能功能 定位

31、：定位：是集時尚購物、休閑餐飲、文化娛樂和 社區(qū)服務(wù)于一體的多功能購物中心所屬商圈：所屬商圈：屬于真北商貿(mào)群和真光商業(yè)中心建筑面積：建筑面積：8.5萬建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：地上4層，地下1層開發(fā)公司：開發(fā)公司：上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司管理公司：管理公司：上海百聯(lián)金山商業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)歸屬：產(chǎn)權(quán)歸屬：物業(yè)全部自持相關(guān)配套：相關(guān)配套：提供約500個停車位開業(yè)時間：開業(yè)時間：2010年9月28日開業(yè)49百聯(lián)金山百聯(lián)金山-樓層布局及品牌組合地下一樓是經(jīng)營世紀(jì)聯(lián)華大賣場購物餐飲功能服務(wù)東方商廈、屈臣氏、UNIQLO、迪信通、PARIS&BAGUETTE、NAUTIA、LACOSET、

32、BEAN POLE、ECCO、奧特萊斯、SISLEY、Clarks、adidas、NIKE、萊爾斯丹、ZA、OLAY、KOSE哈根達(dá)斯、星巴克、肯德基、避風(fēng)塘、必勝客、永和大王、游子老鴨粉絲館、西樹工坊、愛茜茜里冰淇淋、快樂檸檬、可派、馬哥孛羅面包、許留山中國工商銀行、居適家1樓為專業(yè)專賣店、品牌折扣店、時尚品牌店、餐飲等50兒童休閑娛樂、品牌折扣店、時尚品牌店、餐飲、文化教育等入駐品牌一伍一拾、Wrongler、KONZEN、VERO MODA、ONLY、JACK&JONES、ELAND、寶大祥青少兒購物中心、LEE、ESPRIT、GEOX、GXG、佰草集、馬克華菲、拉夏貝爾、茂昌眼

33、鏡大碗魚、韓林炭烤、雅典舫、圍爐火鍋、思南、花襲人紅樓干鍋、味千拉面、貝爾多爸爸泡芙工坊湯姆熊百聯(lián)金山百聯(lián)金山-樓層布局及品牌組合51時尚品牌店、影院、休閑娛樂、健身中心、餐飲豆撈金坊蜀菜行家好樂迪KTV、一兆韋德健身房、培正逗點早教中心、星美國際影城高田美發(fā)培正攝影豐收日大酒店百聯(lián)金山百聯(lián)金山-樓層布局及品牌組合52百聯(lián)金山百聯(lián)金山-業(yè)態(tài)布局及品牌組合樓層樓層業(yè)種業(yè)種品牌品牌數(shù)量數(shù)量B1FB1F購物購物世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華1 11F1F購物購物屈臣氏、UNIQLO、迪信通、PARIS&BAGUETTE、NAUTIA、LACOSET、BEAN POLE、ECCO、奧特萊斯、SISLEY、C

34、larks、adidas、NIKE、萊爾斯丹、ZA、OLAY、KOSE1717餐飲餐飲哈根達(dá)斯、星巴克、肯德基、避風(fēng)塘、必勝客、永和大王、游子老鴨粉絲館、西樹工坊、愛茜茜里冰淇淋、快樂檸檬、可派、馬哥孛羅面包、許留山1313功能服務(wù)功能服務(wù)中國工商銀行、居適家2 22F2F購物購物一伍一拾、Wrongler、KONZEN、VERO MODA、ONLY、JACK&JONES、ELAND、寶大祥青少兒購物中心、LEE、ESPRIT、GEOX、GXG、佰草集、馬克華菲、拉夏貝爾、茂昌眼鏡1717餐飲餐飲大碗魚、韓林炭烤、雅典舫、圍爐火鍋、思南、花襲人紅樓干鍋、味千拉面、貝爾多爸爸泡芙工坊8

35、8休閑娛樂休閑娛樂湯姆熊1 13F3F餐飲餐飲豆撈金坊、蜀菜行家2 2休閑娛樂休閑娛樂好樂迪KTV、一兆韋德健身房、培正逗點早教中心、星美國際影城4 4功能服務(wù)功能服務(wù)高田美發(fā)、培正攝影2 24F4F功能服務(wù)功能服務(wù)豐收日大酒店1 1合計：合計：- -6868說明：說明：1.百聯(lián)金山內(nèi)入駐有68個品牌； 2.百聯(lián)集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)品牌入駐有：東方商廈、世紀(jì)聯(lián)華、奧特萊斯、茂昌眼鏡； 3.上表標(biāo)紅品牌為鄭州已進(jìn)駐品牌，共39個品牌。53百聯(lián)金山百聯(lián)金山-考察小結(jié)主題：主題：現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心客群分布特點：客群分布特點：家庭成員一站體驗式消費群體；主力店：主力店：東方商廈、星美國際影城、世紀(jì)聯(lián)華、湯

36、姆熊、寶大祥、好樂迪、一兆偉德、大豐收酒店等次主力店：次主力店：無印良品、玩具反斗城、絲芙蘭、好樂迪、特力屋、湯姆熊、威爾士健身、名店運動城、正大主題館（美鞋苑、美妝苑、伊殿、紳士館）等項目借鑒點項目借鑒點： 購物環(huán)境：賣場的硬件設(shè)施完善，基礎(chǔ)照明合理，色彩搭配明快和諧，給人舒適的感覺；項目引戒點：項目引戒點： 品牌結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)較為單一，大多品牌店以折扣貨品銷售為主，餐飲品牌較合理而休閑娛樂類業(yè)態(tài)較為缺失，從而無法形成完整的消費體系。54百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)項目介紹百聯(lián)項目介紹55目目 錄錄一、項目概況一、項目概況n 項目概述n 區(qū)域環(huán)境二、項目二、項目定位及整體布局定位及整體布局n 項目定位n

37、業(yè)態(tài)分布n 各樓層布局三、業(yè)態(tài)布局及品牌組合三、業(yè)態(tài)布局及品牌組合n 業(yè)態(tài)配比n 業(yè)種布局及品牌組合四、合作方式四、合作方式五、百聯(lián)西郊項目總結(jié)五、百聯(lián)西郊項目總結(jié)56一、項目概況57百聯(lián)西效購物中心百聯(lián)西效購物中心-項目概述項目名稱：項目名稱：百聯(lián)西郊購物中心項目位置：項目位置：上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū) ，仙霞西路88號項目類型：項目類型：中高端社區(qū)型購物中心所屬商圈：所屬商圈：上海長寧區(qū)新涇商圈建筑面積：建筑面積：11萬建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：建筑形態(tài)及結(jié)構(gòu)：地上4層，地下2層開發(fā)公司：開發(fā)公司：上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司設(shè)計公司：設(shè)計公司：美國JEDE國際建筑事務(wù)所、中國上海現(xiàn)代建筑管理公司：管理

38、公司：上海西郊百聯(lián)商業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)歸屬：產(chǎn)權(quán)歸屬：物業(yè)全部自持相關(guān)配套：相關(guān)配套：提供約500個停車位開業(yè)時間：開業(yè)時間：2004年12月2日開業(yè)58百聯(lián)西效購物中心百聯(lián)西效購物中心-區(qū)域環(huán)境區(qū)域位置區(qū)域位置 項目位于上海主城區(qū)與開發(fā)區(qū)交匯處，從區(qū)域位置來看與我鄭汴路項目比較接近。 消費環(huán)境消費環(huán)境 百聯(lián)西郊購物中心的四周為高級別墅群及新興高級住宅區(qū)，近年來又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。周邊地區(qū)房價高于全市均價，購物消費能力很強。對于我鄭汴路項目而言，周邊聚集著大量建材類專業(yè)市場，消費人群多為個體私營業(yè)主，同樣具有較強的購買力。關(guān)聯(lián)性關(guān)聯(lián)性分析分析 綜合百聯(lián)西郊購物中心的體

39、量、建筑形態(tài)、區(qū)位、及周邊消費人群等因素，該項目于我鄭汴路項目均有較高的參考價值，不同的是由于百聯(lián)項目周邊多為高端住區(qū)，其高端客源穩(wěn)定，屬自給型商業(yè)模式，而我項目周邊高端客群多為中小企業(yè)主，所以在業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)功能上可能要以項目的商務(wù)休閑類和體驗式消費為主。59二、項目定位及整體布局60百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-項目定位吃喝玩樂購一站體驗式購物吃喝玩樂購一站體驗式購物全客層消費，突出體現(xiàn)時尚體驗式購全客層消費，突出體現(xiàn)時尚體驗式購物，中端收入客戶為主力客層物，中端收入客戶為主力客層百貨，綜合超市，生活電器，品牌服飾百貨，綜合超市，生活電器，品牌服飾，主力餐飲、娛樂休閑大店、教育等，主力

40、餐飲、娛樂休閑大店、教育等 功能定位功能定位 客層定位客層定位 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位中高端中高端多功能新型社區(qū)商業(yè)中心多功能新型社區(qū)商業(yè)中心 項目定位項目定位61樓層樓層業(yè)種業(yè)種品牌數(shù)量品牌數(shù)量B2F 家居用品/工藝品個人護(hù)理、服務(wù)配套5B1F餐廳、服務(wù)配套、美容/美發(fā)、服飾、工藝品81F餐廳、輕便美食/飲品、時尚服飾、珠寶/鐘表/眼鏡、百貨、化妝品、精品數(shù)碼、服務(wù)配套、運動賣場442F餐廳、時尚服飾、百貨、超市、精美飾品、服務(wù)配套，珠寶/鐘表/眼鏡393F餐廳、時尚服飾、超市、包/內(nèi)衣、床上用品、休閑鞋、書店、服務(wù)配套、電器/通訊賣場、休閑運動服飾354F餐廳、休閑娛樂、服務(wù)配套、專業(yè)零售、童裝

41、、教育28頂層頂層休閑娛樂3說明：說明：1.百聯(lián)西郊購物中心總商業(yè)面積為：6.05萬； 2.品牌總數(shù)：162個；百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-業(yè)態(tài)分布62p地下二層主要為機動車停車場、工藝禮品、專業(yè)店（特力和樂）、個人護(hù)理為主鋪位數(shù)鋪位數(shù): :5 5個個品牌數(shù)：品牌數(shù)：5 5個個建筑面積：建筑面積：0.0.6 6萬萬百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃63p地下一層主要是停車場、服務(wù)配套（社區(qū)服務(wù)中心、洗衣店）、工藝品、個人護(hù)理、餐飲（肯德基）等建筑面積：建筑面積：0.0.2525萬萬鋪位數(shù)鋪位數(shù): :8 8個個品牌數(shù)：品牌數(shù)：8 8個個百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃

42、64p一層兩側(cè)走廊的南面區(qū)域以餐飲業(yè)態(tài)為主，北面則以零售和服務(wù)配套為主，東側(cè)為友誼百貨、西側(cè)則以屈臣氏、迪卡儂為主力店；p品牌數(shù)大于鋪位數(shù)是由于品牌內(nèi)含外廣場2個飾品品牌及中心廣場3個銀行品牌；建筑面積：建筑面積：1.351.35萬萬鋪位數(shù)鋪位數(shù): :3939個個品牌數(shù)：品牌數(shù)：4444個個百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃65p地上二層南側(cè)主要以餐飲為主，北側(cè)以服飾專賣為主，東西兩側(cè)分別為友誼百貨和世紀(jì)聯(lián)華為主力店p品牌數(shù)大于鋪位數(shù)是由于品牌內(nèi)含友誼百貨外廊挖潛飾品品牌1個及酒類品牌2個；建筑面積：建筑面積：1.41.4萬萬鋪位數(shù)鋪位數(shù): :3636個個品牌數(shù)：品牌數(shù)：3939個個

43、百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃66p地上三層南側(cè)以新華書店和餐飲為主，北側(cè)則為體育品牌店集聚區(qū)，東西兩頭分別布局永樂家電和世紀(jì)聯(lián)華。p品牌數(shù)大于鋪位數(shù)是由于品牌內(nèi)含3個銀行品牌品牌數(shù)：品牌數(shù)：3535個個鋪位數(shù)鋪位數(shù): :3232個個建筑面積：建筑面積：1.251.25萬萬百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃67p地上四層以休閑娛樂、餐飲及童品消費為主導(dǎo)，品牌數(shù)：品牌數(shù)：2727個個鋪位數(shù)鋪位數(shù): :2727個個建筑面積：建筑面積：1.011.01萬萬百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃68p購物中心頂層西側(cè)為停車場，東側(cè)為休閑娛樂（奈司桌球、冰之魅、娛樂高爾夫）

44、鋪位數(shù)鋪位數(shù): :3 3個個品牌數(shù)：品牌數(shù)：3 3個個建筑面積：建筑面積：0.240.24萬萬頂層頂層百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-各樓層規(guī)劃69三、業(yè)態(tài)配比及品牌組合70百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌品牌數(shù)量數(shù)量面積面積（）百貨16600超市16000餐飲4113100休閑娛樂106000專業(yè)賣場45800零售8516300服務(wù)配套206700n百聯(lián)西郊百聯(lián)西郊商業(yè)可租賃面積約商業(yè)可租賃面積約60500平米平米；n以以時尚服飾及餐飲為主時尚服飾及餐飲為主，其他較為平均。，其他較為平均。71百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-業(yè)種及品牌組合說明：說明：1.百聯(lián)西郊內(nèi)入

45、駐有162個品牌； 2.百聯(lián)集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)品牌入駐有：友宜百貨、世紀(jì)聯(lián)華、享得利鐘表、茂昌眼鏡、可頌坊； 3.戰(zhàn)略合作品牌有特力和樂家居、港麗餐廳、絲芙蘭、屈臣氏、好樂迪KTV、卡通尼樂園、湯姆熊歡樂世界等眾多知名品牌； 4.上表標(biāo)紅品牌為鄭州已進(jìn)駐品牌，共79個品牌。72百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-業(yè)種及品牌組合說明：說明： 1.1.百聯(lián)西郊所有業(yè)種品牌總數(shù)為：百聯(lián)西郊所有業(yè)種品牌總數(shù)為：1 16262個；個； 2. 2.品牌占比以時尚服飾、餐飲、服務(wù)配套及童裝為主。品牌占比以時尚服飾、餐飲、服務(wù)配套及童裝為主。73四、合作方式74百聯(lián)西郊購物中心考察總結(jié)百聯(lián)西郊購物中心考察總結(jié)-合作方

46、式建筑形態(tài)建筑形態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金情況租金情況合作模式合作模式合作年限合作年限交納費用交納費用結(jié)算模式結(jié)算模式社區(qū)體驗型購物中心百貨20-30個扣點保底聯(lián)營3個月-1年1.交納5千元進(jìn)場費2.退場交納5000元質(zhì)保金，如無質(zhì)保問題三個月后無息退還月結(jié)購物中心主、次主力店60-90元/月/平方米左右租賃3-10年交納1-3個月的租金作為合同保證金提前2個月交納租金服飾400-600元/月/平方米左右1.童品專區(qū)保底聯(lián)營2.內(nèi)鋪采用保底租賃+扣點模式（兩者取高） 3.臨中心廣場外鋪采用租賃模式，逐步轉(zhuǎn)為保底租賃+扣點模式（兩者取高）1-5年1.租賃店鋪提前2個月交納租金2.租賃加保底拐點品牌以月結(jié)餐飲

47、租賃1.輕便美食飲品1年2.餐廳5-10年提前2個月交納租金說明：說明：百聯(lián)西郊項目入駐品牌現(xiàn)已全面向百聯(lián)西郊項目入駐品牌現(xiàn)已全面向“保底租賃保底租賃+扣點模式（兩者取高）扣點模式（兩者取高）”的合作模式轉(zhuǎn)化，的合作模式轉(zhuǎn)化，營業(yè)款由百聯(lián)代收，月底統(tǒng)營業(yè)款由百聯(lián)代收，月底統(tǒng)一一 結(jié)算，扣除租金、保底扣點及其他費用后返還剩余款項。結(jié)算，扣除租金、保底扣點及其他費用后返還剩余款項。75五、百聯(lián)西郊項目總結(jié)76百聯(lián)西郊購物中心百聯(lián)西郊購物中心-項目總結(jié)周邊環(huán)境周邊環(huán)境人口富足、消費力高、交通方便定位準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確服務(wù)社區(qū)把社區(qū)中等收入家庭、普通社區(qū)居民作為服務(wù)對象，獲得了最大的市場空間和消費群體設(shè)計人

48、性化設(shè)計人性化貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、交替的環(huán)形走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，使三個區(qū)域建筑有機組合成一個整體，實現(xiàn)客流流通互補，充分發(fā)掘室外商業(yè)價值及提高滯客時間功能布局合理功能布局合理啞鈴狀布局，客流主力店匯集又在中小店鋪分散，客流穿梭帶來更多多商機和展示業(yè)態(tài)組合齊全業(yè)態(tài)組合齊全設(shè)置大賣場、時尚百貨、專業(yè)賣場、品牌專賣、休閑娛樂、餐飲、文化教育、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài)及多樣化的店鋪組合、品牌配置，滿足社區(qū)居民一站式消費需求服務(wù)配套合理全面服務(wù)配套合理全面設(shè)置中庭廣場、社區(qū)文化中心，定期開展活動，拉動穩(wěn)定客流；地上地下充足停車位，滿足停車購物需求；獨特頂樓停車，將高端消費群引向高層，避

49、免”低熱高冷“困境，提升高層商鋪價值；36部電梯及多處步梯溝通上下客流，并保持 順暢77百聯(lián)項目對比百聯(lián)項目對比項目名稱項目名稱項目定位項目定位產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合經(jīng)營情況經(jīng)營情況購物環(huán)境購物環(huán)境百聯(lián)西郊購百聯(lián)西郊購物中心物中心中高端社區(qū)型購物中心百聯(lián)集團(tuán)對物業(yè)絕對自持，只租不售1.基本組合模式為百貨+購物+專業(yè)賣場+餐飲+休閑娛樂；2.項目百貨業(yè)態(tài)必定是自己公司旗下品牌，友誼百貨或東方商廈作為獨立店或主力店以支撐項目發(fā)展；3.自有多業(yè)種品牌占整體項目的30%-50%左右；4.多業(yè)種長期戰(zhàn)略合作品牌占整體項目的20-30%左右；1.百購合一經(jīng)營模式，各自獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，且相互品

50、牌不重復(fù)交叉；2.西郊百聯(lián)所處環(huán)境及定位準(zhǔn)確，經(jīng)營狀況很好；3.中環(huán)百聯(lián)由于物業(yè)結(jié)構(gòu)、定位與招商存在偏差，經(jīng)營狀況適中；4.金山店由于所處環(huán)境為開發(fā)區(qū)還處培養(yǎng)期；5.購物中心合作模式從固定租金逐步向租金加保底扣點模式轉(zhuǎn)變；開放式廣場、人性化設(shè)計，購物環(huán)境舒適、休閑自百聯(lián)中環(huán)購百聯(lián)中環(huán)購物廣場物廣場中高端社區(qū)型購物中心，但與實際經(jīng)營有偏離由于鋪位分割、動線規(guī)劃設(shè)計存在一定問題及硬件設(shè)備設(shè)施老化、服務(wù)配套不完善，購物感覺很凌亂，給人不舒服的感覺；百聯(lián)金山購百聯(lián)金山購物中心物中心中端社區(qū)型購物中心購物環(huán)境舒適，但購物氛圍不足；78總總目錄目錄n前 言n綜述篇n重點篇n借鑒篇n分享篇n百聯(lián)項目啟示n推

51、薦引進(jìn)品牌n重點推薦品牌介紹79n 百聯(lián)購物中心項目多選擇在新老城交匯處布點，通過對多種業(yè)態(tài)及商業(yè)配套設(shè)施的全面覆蓋，強通過對多種業(yè)態(tài)及商業(yè)配套設(shè)施的全面覆蓋，強 調(diào)項目的體驗感與一站式服務(wù)，調(diào)項目的體驗感與一站式服務(wù)，形成以自我為中心的發(fā)展模式，聚合成為新的城市級次主力商圈；n 項目定位精準(zhǔn)、建筑設(shè)計合理，在品牌的引進(jìn)上突出“別有我精、別無我引領(lǐng)”的特點，與市內(nèi)核心與市內(nèi)核心商商 圈形成差異化經(jīng)營圈形成差異化經(jīng)營 ；n 物業(yè)產(chǎn)權(quán)的全面持有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的全面持有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，提高對入駐商家的掌控力，為項目的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展提供了有 力保障； n 合作模式多樣化，逐步轉(zhuǎn)向“保底租賃保

52、底租賃+扣點模式（兩者取高）扣點模式（兩者取高）”的合作模式，從而加強對入駐品牌的 管控，同時可以規(guī)避項目經(jīng)營風(fēng)險，保障公司利益最大化； n“百購合一”的操作模式，充分整合百聯(lián)集團(tuán)旗下商業(yè)資源，充分整合百聯(lián)集團(tuán)旗下商業(yè)資源，形成集團(tuán)作戰(zhàn)的商業(yè)開發(fā)模式；n 與品牌商家建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，基本形成訂單式開發(fā)模式，與品牌商家建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，基本形成訂單式開發(fā)模式，從而縮短新項目的培育周期，降低經(jīng) 營風(fēng)險；n 百聯(lián)集團(tuán)目前在上海擁有商業(yè)項目30個，前期規(guī)劃及主力商家落位由集團(tuán)總部進(jìn)行統(tǒng)一部署，后期由前期規(guī)劃及主力商家落位由集團(tuán)總部進(jìn)行統(tǒng)一部署，后期由 各項目組獨立運營，自負(fù)盈虧各項目組獨立運營

53、，自負(fù)盈虧 。借鑒篇借鑒篇-百聯(lián)項目啟示80借鑒篇借鑒篇-推薦引進(jìn)品牌說明：以上品牌目前尚未進(jìn)駐鄭州市場，但根據(jù)其在考察項目中經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合鄭州市場發(fā)展趨勢，可作為目標(biāo)商家進(jìn)行說明：以上品牌目前尚未進(jìn)駐鄭州市場，但根據(jù)其在考察項目中經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合鄭州市場發(fā)展趨勢，可作為目標(biāo)商家進(jìn)行接接 洽引進(jìn)，其中標(biāo)紅品牌為重點推薦品牌。洽引進(jìn)，其中標(biāo)紅品牌為重點推薦品牌。業(yè)種業(yè)種品牌品牌數(shù)量數(shù)量珠寶珠寶/ /眼睛眼睛/ /鐘表鐘表茂昌眼鏡、紅星眼鏡、Nautica諾蒂卡手表、吳良材眼鏡、華璐珠寶、和思佑珠寶6 6餐飲餐飲避風(fēng)塘、愛茜茜里冰淇淋、馬哥孛羅面包、許留山、花襲人紅樓干鍋、蜀菜行家、新亞大包、豐裕餐

54、飲、羅蒂爸爸面包房、火之舞韓式燒烤、小浦東雞、可頌坊、左媽蜀食、賽百味、喬治咖喱屋、一茶一坐、滿記甜品、來伊份、蓉城訣、吉旺港式餐廳、山間堂瓦罐、薩莉亞、儂好蛙、大漁日本料理、正元韓國料理、虹橋人家、Baguette2727休閑娛樂休閑娛樂卡通尼樂園、星美國際影城、湯姆熊歡樂世界、AK147桌球俱樂部、飛霆卡丁車、益茂游戲城、卡通尼兒童樂園、天行健瑜伽健身會所、水游谷游藝城、樂勝保齡球館1010時尚服飾時尚服飾SISLEY 、Clarks克樂適、TONY WEAR、NAUTICA、Able Jeans、MAXWIN馬威、AOFEE奧扉、KARL KANI、danxiLU、OVS INDUSTR

55、Y、Retro Gallery、UGIZ、Frizz、the Carnaby、Skechers/斯凱奇、墨達(dá)人、LE BONHEUR（幸福）、1515個人護(hù)理個人護(hù)理/ /美容美容美發(fā)美發(fā)邱競美容、金造時足浴、鷗美藥妝、詩泥健康會所、星緣坊、尚田造型、玉指軒美甲7 7專業(yè)賣場專業(yè)賣場寶大祥青少年兒童購物中心、特力和樂家居、迪卡儂3 3生活配套生活配套培正逗點早教中心、一伍一拾、珍妮花婚紗攝影、瑪奴拉改衣、羅森超市、愛貝思嬰兒洗浴、居適家7 781品牌名稱：品牌名稱：迪卡儂業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別：超市品牌品牌定位：定位：大眾化 消費客層：消費客層：所有人群開店方式開店方式：獨立經(jīng)營物業(yè)需求：物業(yè)需求：

56、5000-10000物業(yè)使用方式：物業(yè)使用方式：租賃、購買、合作合作期限：合作期限：5-10年門店分布：門店分布：l全國共開設(shè)34家專賣店；l目前在河南暫無門店； 品牌簡介：品牌簡介：迪卡儂集團(tuán)是法國大型連鎖運動用品量販店，迪卡儂在全世界18個地區(qū)擁有銷售網(wǎng)絡(luò)，包括中國大陸與臺灣，分店數(shù)量超過300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運動用品連鎖集團(tuán)。除了連鎖運動用品店的經(jīng)營外，迪卡儂集團(tuán)另外一個最大的特色就是擁有豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運動類別的不同，分為16種以上不同的名稱品牌。目前，迪卡儂在中國擁有34家概念店, 北京5家，上海6家，深圳2家，大連2家，其他分別位于大連、青島、南京、杭

57、州、無錫、成都、廣州和天津。商場面積均為4000平方米以上，提供有包括65個運動項目的運動產(chǎn)品，所有產(chǎn)品根據(jù)運動類型進(jìn)行分類，既有迪卡儂自有的品牌產(chǎn)品，也有其它有關(guān)的國際名牌產(chǎn)品。 借鑒篇借鑒篇-重點推薦品牌介紹82品牌名稱：特力和樂品牌名稱：特力和樂業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別：家居建材家居建材功能功能定位：定位：家具、家電、家具、家電、 生活用品生活用品品牌定位品牌定位：中：中高檔高檔開店方式開店方式：獨立經(jīng)營獨立經(jīng)營物業(yè)需求：物業(yè)需求：1000-50001000-5000，租賃或合作，租賃或合作門店分布：門店分布：全國（北京、上海、深圳、成都、大連、杭州、寧波、無錫、昆山）共開設(shè)20多家專賣店；河南

58、暫無店面品牌簡介：品牌簡介：本著以愛為始，以家為本的熱誠，讓HOLA和樂家居館于1997年7月在特力集團(tuán)董事長何湯雄夫婦獨具的眼光下創(chuàng)立，1998年9月于臺南成立第一座家居館。有感于忙碌紛擾的生活下，親情撫慰與回歸家園將是全球人類的渴望，追求居家環(huán)境的自主與品味，將是共通的夢想，一個以家為主題的美麗商場因此誕生。滿足顧客需求，讓顧客在HOLA找到夢想中的商品，實現(xiàn)生活的美麗愿望，成為顧客心中最優(yōu)良的家飾家用品專門店領(lǐng)導(dǎo)品牌，讓休閒生活回歸家庭，提昇精緻、品味之居家品質(zhì)是HOLA于臺灣居家產(chǎn)業(yè)全力耕耘的期許。 借鑒篇借鑒篇-重點推薦品牌介紹83品牌名稱：品牌名稱：湯姆熊業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別：游樂園品

59、牌定位品牌定位：大眾化開店方式開店方式：獨立經(jīng)營、加盟經(jīng)營面積需求：面積需求：1000-5000物業(yè)使用方式：物業(yè)使用方式：租賃合作期限：合作期限：5-10年門店分布：門店分布：全國（成都、濟南、上海、武漢、南京、無錫、蘇州、大連、遼寧、沈陽、哈爾濱、吉林、湖北、西安）共開設(shè)44家游戲廳；河南暫無店面品牌簡介：品牌簡介：湯姆熊歡樂世界于1982年創(chuàng)立于臺灣，28年來始終是臺灣經(jīng)營室內(nèi)主題樂園的第一品牌，1995年起跨足中國及菲律賓市場，且不斷持續(xù)深耕經(jīng)營，贏得海內(nèi)外消費者一致的肯定。歷經(jīng)多年來的市場競爭，湯姆熊始終保持不變的堅持與努力，更積極朝向城市休閑，親子同樂，益智趣味，溫馨健康的全客戶群

60、經(jīng)營理念邁進(jìn)！ 借鑒篇借鑒篇-重點推薦品牌介紹84品牌名稱：品牌名稱：寶大祥業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別：游樂園品牌品牌定位：定位：中高檔消費客層：消費客層：1至18歲青少年兒童為主要服務(wù)對象 開店方式開店方式：獨立經(jīng)營物業(yè)需求：物業(yè)需求：2000-8000物業(yè)合作方式：物業(yè)合作方式：租賃、合作合作期限：合作期限：5-10年門店分布：門店分布：l全國共開設(shè)20家專賣店；l目前在河南暫無門店； 品牌簡介品牌簡介： 寶大祥（寶寶長大吉祥之意）青少年兒童購物（上海）有限公司位于南京東路685號，寶大祥連鎖門店遍布上海黃浦，楊浦，青浦，虹口，普陀，浦東，金山，閔行，寶山，嘉定十個區(qū)，并在江蘇、浙江、武漢等地開設(shè)分店。 寶大祥青少年兒童購物（上海）有限公司旗下經(jīng)營的品牌有