未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向分析 【摘要】當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。但只要我們針對(duì)存在的問題認(rèn)真進(jìn)行整頓，發(fā)揮好稅收的調(diào)節(jié)作用，加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控，就會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 發(fā)展 趨勢(shì) 伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革，我國房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時(shí)也會(huì)存在一些比較突出的難以解決的問題。對(duì)此，國家曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，雖然這些政策起到了很

2、好的作用，但也有不少問題沒有解決好。 1、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和問題 經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級(jí)階段，基本上完成了市場化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場類型和消費(fèi)者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。 （1）現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā)市場是構(gòu)架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產(chǎn)開發(fā)，自然也就談不上銷售。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清晰地顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的一個(gè)很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位。從2000年到現(xiàn)在，如果我們把全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產(chǎn)投資增長速度要明顯快

3、于固定資產(chǎn)投資的增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷加大，這一點(diǎn)顯得越來越明顯。 房價(jià)收入比就世界各國來說，是一個(gè)廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5：l，聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據(jù)初步測(cè)算，這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在1015：1。一般說來，住房消費(fèi)超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負(fù)擔(dān)。我國主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認(rèn)的住房警戒線，應(yīng)引起我們的重視。 住房消費(fèi)上也存在一些問題，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買賣房

4、產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢(shì)在不斷加大。很多人買房是為了投機(jī)，而不是為了居住，這就造成我國部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產(chǎn)而言，居我國各行業(yè)之首。 （2）問題 我國的房地產(chǎn)金融 信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這具體表現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地開發(fā)的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計(jì)從銀行取得貸款，這樣就會(huì)一定程度上導(dǎo)致銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。有的個(gè)人則是利用銀行提供的個(gè)人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行炒作，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，從而加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)。 縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展

5、歷程，在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后，都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后，經(jīng)濟(jì)開始全面復(fù)蘇，這也會(huì)帶來房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加，市場需求就會(huì)受到更大刺激；同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人民的收入會(huì)不斷增加，使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求，影響著人們的購房需求。 在獲取國有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地，這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。尤為嚴(yán)重的是，有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價(jià)獲得國有土地使用權(quán)，造成土地資產(chǎn)的不斷流失，擾

6、亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣，更重要的是損壞國家的土地儲(chǔ)備，進(jìn)而危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 2、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 企業(yè)逐步走向民營化。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來說則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。國有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。 實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化。制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)。未來我國房地產(chǎn)企

7、業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。 行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計(jì)，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物。 3、改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的應(yīng)對(duì)措施 稅制

8、結(jié)構(gòu)要盡量簡單、明確、確定。一個(gè)明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資，因?yàn)槊鞔_稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時(shí)候，準(zhǔn)確地估算這些支出。稅制也要簡單，對(duì)于各種稅項(xiàng)要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計(jì)征方便與否，加以歸類和合并。當(dāng)前應(yīng)解決有些地方房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一的問題。另外，稅制還要保持相對(duì)穩(wěn)定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，當(dāng)然穩(wěn)定并不等于一成不變，在稅制不變動(dòng)的前提下，稅率應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作動(dòng)態(tài)調(diào)整。 （1）必須從以前簡單的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)和全程運(yùn)營 商業(yè)地產(chǎn)的操作成功，最重要的是前期定位規(guī)劃，及后期的運(yùn)營管理，至于中間環(huán)節(jié)的招商是非常簡單的。因此，中小型商業(yè)

9、地產(chǎn)開發(fā)商在戰(zhàn)略方針制定的早期，就必須意識(shí)到：需要花大力氣鎖定長期的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)，或者建立自己的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。讓專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)操盤團(tuán)隊(duì)參與整個(gè)企業(yè)的前期項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目市場定位、策劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工、招商運(yùn)營、資本運(yùn)作等階段。 （2）要從以前靠關(guān)系拿地轉(zhuǎn)向靠成功商業(yè)模式拿地 在中國房地產(chǎn)行業(yè)大家都知道很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在起家的地區(qū)都有相當(dāng)?shù)娜嗣}關(guān)系，在拿地方面自然也就有一些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。不過我們也真實(shí)的看到在近幾年與大開發(fā)商的角逐中，無論是實(shí)力、品牌、資金等方面都占下風(fēng)。僅有的地方關(guān)系優(yōu)勢(shì)，并不能確保其成功拿地。 （3）必須從以銷售為主要目的轉(zhuǎn)向以經(jīng)營增值為主要目的 在中國很多的

10、中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進(jìn)行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現(xiàn)狀不少項(xiàng)目的商鋪銷售形勢(shì)還不錯(cuò)，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營。長遠(yuǎn)來看，無論對(duì)開發(fā)商的企業(yè)品牌、項(xiàng)目的發(fā)展命運(yùn)，都是非常不利的。必須以通過專業(yè)的經(jīng)營管理來獲取穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，從而帶動(dòng)項(xiàng)目和周邊地價(jià)的增值為主要策略。 【總結(jié)】 從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢(shì)看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地。還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配