2015年下半年內蒙古房地產估價師《制度與政策》：計價方式考試試題

1、2015年下半年內蒙古房地產估價師制度和政策：計價方式測試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為萬元。A. 45805580B. 658075802、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)

2、無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于萬元。A:536B:549C:557D:816E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、竣工驗收費，屬于房地產價格的。A:開發(fā)成本B:銷售費用C:管理費用D:投資利息E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、下列不屬于物業(yè)管理基本特性的是_0A.城市化社會化B. 專業(yè)化市場化5、拆遷當事人對估價結果有異議時，可以自收到估價報告之日起日內，向原估價機構書面申請復核估價。A. 57B. 1015&建設用地規(guī)模在萬平方米以上的新建小區(qū)及組團都要進行綜合驗收。A. 123B. 57、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業(yè)廠房。A:6B:

3、10C:12D:15E:執(zhí)行層的組織協(xié)調8、下列關于住房置業(yè)擔保的政策表述中，正確的是_0A.設立擔保公司應有不少于2000萬元人民幣的實有資本B.設立擔保公司，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，再報城市房地產行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準C. 擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨干企業(yè)認股為主D. 擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的20倍；超過20倍的，應當追加實有資本9、李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為

4、元。A.B.10、開發(fā)項目總投資包括和經(jīng)營投資。A:前期投資B:后續(xù)投資C:建設投資D:管理投資E:借款合同11、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結果具有近似性.【2006年考題】A:同一估價原則、同一估價時點B:同一估價目的、同一估價方法C:同一估價目的、同一估價時點D:同一估價原則、同一估價目的E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年伯開工之日起算），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8

5、%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為萬元。A.B. 4768.505652.0913、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為_08.8%A. 10%18%B. 18.6%14、關于房屋施工面積的說法，正確的是_oA.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B. 房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積C. 房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積15、下列有關資產負債表的表述，不正確的是_。A.資產負債表是綜合地反映企業(yè)一定日期

6、財務狀況的報表，由企業(yè)的經(jīng)濟資源即資產，企業(yè)的債務即負債，以及投資者對企業(yè)的所有權即所有者權益三個部分組成通過資產負債表可以了解企業(yè)正常經(jīng)營情況下的收支狀況及獲利能力；企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況，可供企業(yè)負責人做出經(jīng)營決策，投資者做出投資決策的參考資產負債表是根據(jù)會計等式的原理設計的B. 資產負債表的編制方法，主要是根據(jù)各種賬簿記錄編制16、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是_。A.空置率B. 利息備付率容積率C. 成本利潤率17、當某開發(fā)商的成本費用和產品質量和市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是_0A.領導定價法挑戰(zhàn)定價法B. 隨行就市定價法滲透定價法18

7、、一購房者購買房產用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是_014%A. 10%33%B. 15%19、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，工業(yè)用地出讓最高年限為年。A:50B:60C:70D:40E:執(zhí)行層的組織協(xié)調20、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過確定是否進行投資。A:等待投資型期權估價B:放棄型期權估價C:成長型期權估價D:柔性期權估價E:借款合同21、以房地產

8、抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為.【2007年考題】A:簽訂估價委托合同之日B:發(fā)放抵押貸款之日C:完成估價對象實地查看之日D:未來處置抵押房地產之日E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、現(xiàn)有總建筑面積為1500川的某在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日起算），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為。A:3939.61萬元B:4433.88萬元C:4768.50萬元D:5652.09萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、某城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求

9、和總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過于求，70m2以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（）狀態(tài)。A.均衡周期性失衡B. 結構性失衡區(qū)域性失衡24、中華人民共和國物業(yè)管理條例屬于。A:房地產的法律B:房地產的行政法規(guī)C:房地產的部門規(guī)章D:房地產的規(guī)范性文件E:房地產估價機構必須加蓋公章25、成本法最基本的公式是。A:房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊B:房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊C:房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊D:房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，

10、有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、中國現(xiàn)有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)的統(tǒng)計。A:平均價格B:加權價格C:抽樣價格D:成交價格E:借款合同2、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括。A:待開發(fā)房地產的價值B:待開發(fā)房地產取得的稅費C:續(xù)建開發(fā)成本D:銷售費用E:銷售稅金3、建設工程開工實行許可證制度。A規(guī)劃施工C拆遷D.用地4、應當和城市規(guī)劃一起報批的是_。A.城市黃線城市藍線B. 城市紅線城市綠線5、城市維護建設稅是隨附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。A:房產稅B:增值稅C:消費稅D:營業(yè)稅E:流轉稅

11、6住房公積金管理中心要設立住房公積金個人明細賬，實行三級明細核算，即。A:住房公積金總賬核算B:住房公積金單位賬戶核算C:住房公積金個人賬戶核算D:住房公積金分賬核算E:住房公積金綜合核算7、下列說法不正確的是_。A.完整的所有權包含占有、使用、收益、處分等四項權能，這四項權能可以和所有權發(fā)生分離B. 共同共有和按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有不動產所有權包括土地所有權和房屋所有權等C. 建筑物區(qū)分所有權人轉讓其專有部分所有權的，其對共同共有享有的共有權利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權利，視為一并轉讓8、收益乘數(shù)有。A.毛租金乘數(shù)B. 利潤乘數(shù)凈收益乘數(shù)C. 銷售收

12、入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)9、價格等于“成本加平均利潤”，是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條件中的_。A.生產成本高于市場平均成本生產成本低于市場平均成本B. 自由競爭該種商品本身可以大量重復生產C. 生產成本等于市場平均成本10、當貸款綜合風險度超過時，為高風險貸款。A. 50%60%B. 80%90%11、甲公司開發(fā)建設一個普通住宅小區(qū)，并向社會公開預售。2009年3月1日,王某和甲公司簽訂了商品房預售合同（王某為首次購房）。房屋竣工后，經(jīng)房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70,陽臺面積為6,套內墻體建筑面積9,分攤共有建筑面積13。（2009年試題）下列關于王某簽訂商品房預售合同的

13、表述中，正確的為。A:商品房預售合同未經(jīng)備案，合同無效B:在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式C:王某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓D:商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。E:要求查詢的資料不存在的12、房地產市場供給的特點主要有。A:市場供給在短期缺乏彈性B:市場供給具有非同質性C:具有高度的壟斷性D:具有競爭的完全性和充分性E:具有高度的適應性13、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2,首付款為房價的30%,其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年，公積金貸款

14、的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.B.14、建筑是目前我國城市建筑工程中采用最多的一種建筑結構類型。A.磚木結構B磚混結構B. 鋼筋混凝土結構鋼結構15、我國物權法規(guī)定的物權主要有等。A:使用物權B:他物權C:所有權D:擔保物權E:用益物權16、某房地產開發(fā)項目的占地面積為15000m2,規(guī)劃容積率為3,預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2,假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為_元/m2。A.B.17、施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，

15、應當在監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應資質等級的單位檢測。A:建設單位或工程監(jiān)理單位B:建設單位C:工程監(jiān)理單位D:建設單位和工程監(jiān)理單位E:執(zhí)行層的組織協(xié)調18、債務人為自己的信用投保的，是。A:財產損失保險B:責任保險C:信用保險D:保證保險E:執(zhí)行層的組織協(xié)調19、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)的情形。A.估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7%可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7%B. 可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為1.071可比實例價格的房地產狀況調整系數(shù)為0.93320、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。A:營業(yè)利潤B:營業(yè)支出C:投資凈收益D:營業(yè)內收支凈額E:營業(yè)外收支凈額21、某可比實例的成交價格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.B.22、折價處置抵押房地產的，應當參照A:原購買價B:重建價格C:重置價格D:市場價格E:執(zhí)行層的組織協(xié)調23、以下難以用市場法進行估價的有_0A.住宅B. 寫字樓房地