房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)管理

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第9章 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)管理本章學習要求：1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同與分類；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進度管理的主要任務，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗收的工作程序；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的特點，成本管理的參加者，進度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的特點與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗收的要求、范圍及依據(jù)。9.1 質(zhì)量管理質(zhì)量管理是指確定質(zhì)量方針、目標和職責并在質(zhì)量體系中通過諸

2、如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進使其實施全部管理職能的所有活動。9.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的特點1.影響因素多。2.質(zhì)量波動大。3.質(zhì)量隱蔽性。 4.終檢局限性。 5.評價方法的特殊性。9.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容1.施工前的質(zhì)量管理（1）審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)；（2）組織設(shè)計交底和圖紙會審。（3）對工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進行檢查和控制。（4）對永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應按審批同意的設(shè)計圖紙組織采購或訂貨；（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計，對于工程質(zhì)量應具有可靠的技術(shù)措施來保證；（6）對工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應審核

3、其技術(shù)鑒定書；（7）檢查施工現(xiàn)場的測量標準、建筑物的定位放線以及高程水準點，重要工程還應親自復核；（8）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計量及質(zhì)量檢測技術(shù)和手段等；（9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度、質(zhì)量報表制度和質(zhì)量事故報告及處理制度等；（10）把好開工關(guān)。2.施工過程中的質(zhì)量管理（1）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制；（2）嚴格工序間交接檢查；（3）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應親自進行試驗或技術(shù)復核；（4）對已完成的分項、分部工程，按相應的質(zhì)量評定標準和辦法進行自檢、驗收；（5）審核設(shè)計變更和圖紙修改；（6）按合同于必要時可下達停工令；（7）組織定期或

4、不定期的現(xiàn)場會議，及時分析、通報工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務活動等。3.工程項目竣工質(zhì)量管理（1）按規(guī)定的質(zhì)量評定標準和辦法，對完成的分項、分部工程、單位工程進行檢查驗收；（2）組織試用；（3）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗報告及有關(guān)技術(shù)性文件；（4）審核承包單位提交的竣工圖；（5）整理有關(guān)工程項目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。9.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的主要途徑和方法 對房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段進行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過審核有關(guān)文件、報表，以及進行現(xiàn)場檢查及試驗這兩方面的途徑和相應的方法來實現(xiàn)的。 9.1.4 施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段1.旁站監(jiān)督。2.測量。3.試驗。4.指令文件。5.

5、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序。6.利用支付控制手段。9.2 成本管理9.2.1 成本管理的參加者成本管理的參加者有業(yè)主、承包商、監(jiān)理、設(shè)計單位等。9.2.2 項目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容開發(fā)項目成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上，事實上，項目成本管理貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的全過程，包括策劃、設(shè)計、施工、銷售等諸階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理的重點是設(shè)計階段的成本管理。9.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理方法1.編制成本管理規(guī)劃。2.確定成本管理的對象。3.費用比較與投資偏差分析。4.有效利用工程價款結(jié)算方法。（1）工程預付款。（2）工程進度款。（3）工程價款結(jié)算的分類。目前我國常用的結(jié)算方式有

6、按月結(jié)算、分階段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算和結(jié)算雙方約定的其他結(jié)算方式等幾種。（4）工程價款的動態(tài)結(jié)算。5.重視工程變更工作。6.認真做好成本核實與總結(jié)工作。9.3 進度管理9.3.1 進度管理的主要任務 1.設(shè)計前準備階段的進度管理設(shè)計前準備階段的進度管理的主要任務包括：（1）確定工期總目標；（2）編制項目總進度計劃；（3）編制準備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執(zhí)行；（4）施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析等。2.設(shè)計階段進度管理的主要任務包括：（1）編制設(shè)計階段工作進度計劃，并控制其執(zhí)行；（2）編制詳細的出圖計劃，并控制其執(zhí)行。3.施工階段進度管理的主要任務包括：（1）編制施工總進度計劃，并控制其執(zhí)行；（

7、2）編制施工年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。9.3.2 進度管理及計劃房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃一般采用實際進度與計劃進度圖形比較法。項目進度計劃表示方法有橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)計劃法、里程碑法和進度曲線法等。9.3.3 進度控制中關(guān)注的因素1.材料、設(shè)備的供應情況。2.設(shè)計變更。3.勞動力的安排情況。4.氣象條件。9.3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商一般不直接對項目實施進度進行控制和管理，而是委托建設(shè)監(jiān)理單位進行進度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同分別對開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位的進度管理實施監(jiān)督。9.4 合同管理9.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的特點項目合同除具有一般合同的特征外，還具有以

8、下特點。1.合同標的物的特殊性2.合同執(zhí)行周期長3.合同內(nèi)容多，涉及范圍廣4.合同風險大9.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的作用1.明確開發(fā)商和承包方在項目實施中的權(quán)利和義務2.項目實施階段實行社會監(jiān)理的依據(jù)3.項目實施的法律依據(jù)9.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同與分類1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系（1）開發(fā)商的主要合同關(guān)系（2）承包商的主要合同關(guān)系2.房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的分類（1）固定價格合同合同總價或者單價在合同約定的風險范圍內(nèi)不可調(diào)整。（2）可調(diào)價格合同合同總價或者單價在合同實施期內(nèi)，可以根據(jù)合同約定的方法進行適當?shù)恼{(diào)整。 （3）成本加酬金合同成本加固定酬金合同，是指工程成本按現(xiàn)行計價依

9、據(jù)以合同約定的辦法計算，而酬金的數(shù)額大小往往根據(jù)市場競爭確定的數(shù)額計入合同。成本加固定酬金率合同，是指工程成本按現(xiàn)行計價依據(jù)以合同約定的辦法計算，而酬金數(shù)額的大小是以工程成本乘以通過競爭確定的費率計算。9.4.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過招標投標方式確定工程施工單位以后，必須在招標文件的標底基礎(chǔ)上與中標單位談判簽約，訂立詳細的工程承包合同。開發(fā)商需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況等等。9.5 建設(shè)監(jiān)理9.5.1監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容1.協(xié)助業(yè)主與承包單位編寫開工申請報告；2.查看建設(shè)場地，辦理向承包單位的移交；3.確認總承包單位選擇的分包單位；4.制定施工總體規(guī)劃，審查承包

10、單位的施工組織設(shè)計（包括進度計劃）和施工技術(shù)方案，提出改進意見，下達單位工程施工開工令；5.審查承包單位的材料和設(shè)備的采購清單；6.檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的規(guī)格和質(zhì)量；7.檢查施工技術(shù)措施和安全防護措施；8.主持協(xié)商業(yè)主、設(shè)計、承包和監(jiān)理單位提出的工程設(shè)計變更；9.監(jiān)督承包合同的履行，主持協(xié)商承包合同的條款的變更，調(diào)解合同雙方的爭議，處理索賠事項；10.檢查工程進度和施工質(zhì)量，審查工程計量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證；11.督促整理承包合同文件和技術(shù)檔案資料；12.組織工程竣工初步驗收，編寫竣工驗收報告；13.核查工程結(jié)算。監(jiān)理公司在規(guī)定保修期內(nèi)，負責檢查工程質(zhì)量狀況，組織鑒定

11、質(zhì)量問題的責任，督促責任單位及時進行修理。9.5.2監(jiān)理單位的其他工作此外，監(jiān)理公司還可以在工程建設(shè)的不同階段提供一些專門的咨詢服務。9.6 竣工驗收9.6.1竣工驗收的要求當開發(fā)項目完工并且具備竣工驗收條件后，由承包商按國家工程竣工驗收有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。之后，開發(fā)商負責組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔由自身原因造成修改的費用。2.竣工驗收中遺留問題處理。開發(fā)商與建筑承包商應進行協(xié)商并妥善處理。9.6.2竣工驗收的范圍及依據(jù)1.驗收范圍。凡房地產(chǎn)開發(fā)項目必須按批準的設(shè)計文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應驗收土地使用情況，以及單項工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項目等。2.驗收依據(jù)。項目竣工驗收的依據(jù)是批準的設(shè)計任務書、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文件，以及現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范、施工承包合同等。9.6.3竣工驗收的工作程序1.工程完工后，施工單位向開發(fā)商提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。2.