2022年整理—深圳房地產(chǎn)律師精彩講義-房屋買賣合同糾紛及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房屋買賣糾紛(jifn)及風(fēng)險(xiǎn)防范北京市隆安(深圳)律師(lsh)事務(wù)所深圳方俊律師第一頁(yè)，共四十二頁(yè)。目錄(ml)一、商品房(一手房)買賣二級(jí)市場(chǎng)糾紛(jifn)二、存量房(二手房)買賣三級(jí)市場(chǎng)糾紛三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛結(jié)合婚姻法解釋三第二頁(yè)，共四十二頁(yè)。典型(dinxng)糾紛1、深圳購(gòu)房者惠州大亞灣購(gòu)房，簽了認(rèn)購(gòu)書，交了定金，發(fā)現(xiàn)不能獲得銀行貸款要求退房，開發(fā)商回絕退定金。2、買方購(gòu)置一套二手房，成交價(jià)約定為業(yè)主實(shí)收100萬(wàn)，同時(shí)約定按原價(jià)評(píng)估價(jià)過(guò)戶。臨近過(guò)戶時(shí)，業(yè)主眼看房?jī)r(jià)上漲，要求以實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅都要買方承擔(dān)，逼買方放棄(fngq)購(gòu)置。3、為躲避“限購(gòu)令，A借B之名

2、購(gòu)房，房產(chǎn)證登記在B名下。現(xiàn)B反悔，說(shuō)房子是他的。第三頁(yè)，共四十二頁(yè)。一、商品房(一手房)買賣二級(jí)市場(chǎng)(shchng)糾紛 1、因售房廣告、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2、認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)及有關(guān)問題 3、價(jià)款支付及貸款的有關(guān)問題 4、延期(yn q)交房、延期(yn q)辦證的問題 5、購(gòu)置商品房的本卷須知第四頁(yè)，共四十二頁(yè)。1、因售房廣告(gunggo)、虛假宣傳引發(fā)的糾紛 2021年11月深圳寶安某樓盤業(yè)主“維權(quán)事件 寶安某樓盤在其廣告中大力宣傳碧海灣高爾夫景觀，在業(yè)主提供的售房宣傳冊(cè)上記者看到，一、二、三棟樓戶型點(diǎn)評(píng)標(biāo)明，高爾夫美景一覽無(wú)余。但根據(jù)設(shè)計(jì)院的規(guī)劃方案顯示，該樓盤和碧海灣高爾夫之間的規(guī)劃

3、用地將建32層的商品房，高爾夫景觀將不復(fù)存在。 針對(duì)業(yè)主的維權(quán)，在該樓盤針對(duì)客戶結(jié)合聲明的答復(fù)中，開發(fā)商稱，對(duì)于工程(gngchng)西南方向的建筑規(guī)劃用地，開發(fā)商表示無(wú)權(quán)對(duì)紅線外的規(guī)劃做出任何承諾，且不存在虛假宣傳。第五頁(yè)，共四十二頁(yè)。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)(jish)干問題的解釋? 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和許諾正確的選項(xiàng)是詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)(yngdng)視為要約。該說(shuō)明和許諾正確的選項(xiàng)是即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)(y

4、ngdng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違背的，應(yīng)當(dāng)(yngdng)承擔(dān)違約責(zé)任。第六頁(yè)，共四十二頁(yè)?！皟r(jià)格(jig)欺詐？ 在開盤當(dāng)天，購(gòu)房者交付三萬(wàn)元訂金，可享受減十萬(wàn)(sh wn)后打九五折的優(yōu)惠政策。然而，有內(nèi)部消息顯示，有一家公司正在進(jìn)展團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)格在此根底上是打九五折，再打九五折。對(duì)此，業(yè)主們紛紛表示，開發(fā)商既然有更大的優(yōu)惠，且該樓盤是可以團(tuán)購(gòu)的，那購(gòu)房者在開盤之前就已經(jīng)形成了一個(gè)整體，差不多九十多人，為什么就不可以團(tuán)購(gòu)呢？購(gòu)房者表示，購(gòu)房當(dāng)天大家就想團(tuán)購(gòu)，讓開發(fā)商給個(gè)廉價(jià)的價(jià)格，但是開發(fā)商方面表示，從來(lái)沒有團(tuán)購(gòu)一說(shuō)。第七頁(yè)，共四十二頁(yè)。警覺售房廣告(gunggo)的誤導(dǎo) “7500平方

5、米綠地-“超大綠地 “二層以下采用防花崗巖面磚(min zhun)，首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面 -“精裝修 “本圖片僅供參考、“詳細(xì)以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物為準(zhǔn)、“以雙方簽署的房地產(chǎn)買賣合同為準(zhǔn)的救濟(jì)性用語(yǔ) 深圳東、羅湖北、30分鐘車程 第八頁(yè)，共四十二頁(yè)。2、認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)(xngzh)及有關(guān)問題認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)?最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋?第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方懇求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法?rnmnfyun)應(yīng)予支持。

6、第九頁(yè)，共四十二頁(yè)。購(gòu)房者簽署(qinsh)認(rèn)購(gòu)書后反悔的問題 ?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，假設(shè)因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律(fl)關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。補(bǔ)充協(xié)議或附件五 開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書上標(biāo)注“已閱讀并承受購(gòu)房合同，對(duì)合同條款無(wú)異議第十頁(yè)，共四十二頁(yè)。?最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法假設(shè)干問題的解釋(jish)二?第九條提供格式條款的一方當(dāng)事人違背合

7、同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第六條提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。第十一頁(yè)，共四十二頁(yè)。3、價(jià)款支付(zhf)及貸款的有關(guān)問題買方無(wú)法獲得貸款是否有權(quán)退房退款？ 限貸、停貸、政策變化、購(gòu)房者信譽(yù)問題、違規(guī)補(bǔ)社保補(bǔ)稅不成、開發(fā)商承諾貸款貸款額度和層數(shù)有變

8、化時(shí)能否退房退款？“補(bǔ)足約定是否有效？ “當(dāng)買方選擇銀行按揭方式支付購(gòu)房款時(shí)，無(wú)論(wln)何種原因?qū)е沦I方按揭貸款申請(qǐng)不為按揭銀行所承受，買方必須采用一次性付款方式支付購(gòu)房款。否那么賣方有權(quán)終止本合同，買方按總價(jià)款的10%向賣方支付違約金，買方不得持有異議第十二頁(yè)，共四十二頁(yè)。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)(jish)干問題的解釋? 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可(bk)歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同

9、并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以懇求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。 第十三頁(yè)，共四十二頁(yè)。4、延期(yn q)交房、延期(yn q)辦證的問題注意退房期限第十五條 根據(jù)?合同法?第九十四條的規(guī)定，出賣(chmi)人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在第十四頁(yè)，共四十二頁(yè)。 違約金標(biāo)準(zhǔn)？過(guò)高 過(guò)低 開發(fā)商規(guī)定買方逾期付款需按日支付違約

10、金無(wú)上限，開發(fā)商遲延交房的最多只承擔(dān)房屋總價(jià)2%的違約金 房管(fn un)部門登記辦證時(shí)間是否應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任？ 收樓異議書第十五頁(yè)，共四十二頁(yè)。5、購(gòu)置(guzh)商品房的本卷須知 實(shí)地考察，不要盲目相信廣告 提早搜集信息 規(guī)劃(guhu)與國(guó)土資源委員會(huì)房地產(chǎn)成交公示 充分評(píng)估購(gòu)房才能，提早理解和咨詢貸款事宜 凡涉及簽字的文件應(yīng)審核，有異議以書面方式提出第十六頁(yè)，共四十二頁(yè)。二、存量房(二手房)買賣(mi mai)三級(jí)市場(chǎng)糾紛1、未辦出房產(chǎn)證時(shí)房屋買賣合同的效力2、經(jīng)濟(jì)適用房安居房買賣合同約定在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過(guò)戶登記的效力 3、登記在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣

11、合同的效力 4、一般違約和根本(gnbn)違約的區(qū)分5、違約案件訴訟懇求的選擇6、解約定金的問題 7、陰陽(yáng)合同的問題第十七頁(yè)，共四十二頁(yè)。1、未辦出房產(chǎn)證時(shí)房屋買賣合同(h tong)的效力廣州案例：“房?jī)r(jià)猛漲賣主想反悔借未辦房產(chǎn)證欲毀約業(yè)主訴稱，?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，因此，合同(h tong)無(wú)效。法院認(rèn)為，當(dāng)事人通過(guò)簽訂買賣合同確定在條件成熟辦出房產(chǎn)證時(shí)辦理交易，并不存在?中華人民共和國(guó)合同法?所規(guī)定的合同無(wú)效的情形。第十八頁(yè)，共四十二頁(yè)。 法院認(rèn)為，本案涉訟物業(yè)既然已在審理過(guò)程中辦理過(guò)戶，并且本案當(dāng)事人就原告出賣(chmi)其預(yù)期

12、可獲得的房產(chǎn)達(dá)成一致的意思表示，并不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定，原告主張涉案合同無(wú)效的理由不成立，該合同為有效合同。第十九頁(yè)，共四十二頁(yè)。2、經(jīng)濟(jì)適用房安居房買賣合同約定(yudng)在符合綠本轉(zhuǎn)紅本后再辦理房屋過(guò)戶登記的效力 羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在簽訂協(xié)議(xiy)時(shí)均清楚房屋的性質(zhì)屬安居房，并約定在獲得紅本房產(chǎn)證后辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，只要雙方遵循老實(shí)信譽(yù)的原那么履行協(xié)議(xiy)，是完全可以到達(dá)合同目的的，因此合同是有效的。故判決羅小姐繼續(xù)履行合同。第二十頁(yè)，共四十二頁(yè)。3、登記(dngj)在夫妻一方名下的婚后房產(chǎn)買賣合同的效力 登記在丈夫名下，丈夫簽合同賣房，妻子站出來(lái)說(shuō)不同意；

13、 登記在夫妻雙方名下或配偶一方名下，另簽合同賣房，妻子丈夫站出來(lái)說(shuō)不同意；第一種情況(qngkung)，有證據(jù)證明已征得該方同意或默認(rèn)第二種情況，一方擅自出售第二十一頁(yè)，共四十二頁(yè)。?最高人民法院關(guān)于(guny)審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋? 第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同(h tong)無(wú)效的，人民法院不予支持。 出賣人因未獲得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。第二十二頁(yè)，共四十二頁(yè)。 親戚或姘居情侶賣房“賣方保證已獲得產(chǎn)權(quán)人受權(quán)，產(chǎn)權(quán)人須于本合同簽訂之

14、日七日內(nèi)補(bǔ)簽本合同，因產(chǎn)權(quán)人不能簽署或不同意交易(jioy)造成合同無(wú)法履行的，由賣方按照本合同第九條向買方承擔(dān)違約責(zé)任。第二十三頁(yè)，共四十二頁(yè)。4、區(qū)分(qfn)一般違約和根本違約 “任何一方不履行合同義務(wù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成的，應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任 定金未付清是否已經(jīng)違約？ 最高人民法院關(guān)于適用?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?假設(shè)干問題的解釋 第一百一十九條 實(shí)際交付(jiof)的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同第二十四頁(yè)，共四十二頁(yè)。 7月15日之前辦理首期款監(jiān)管 “買賣雙方任何一方逾期履行義務(wù)達(dá)7日，守約方可解除合同，違約方應(yīng)當(dāng)按照房屋成交價(jià)的20%向守約方支付違約金 ?合同法?第

15、九十四條有以下情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： 三當(dāng)事人一方(y fn)遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；第二十五頁(yè)，共四十二頁(yè)。5、違約(wi yu)時(shí)訴訟懇求的選擇 “如賣方收取定金后違約，買方有權(quán)解除合同并要求賣方雙倍返還定金或要求賣方支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)百分之二十的違約金。 假設(shè)定金5萬(wàn)，房?jī)r(jià)100萬(wàn) 1懇求(knqi)被告雙倍返還定金10萬(wàn)元； 2懇求被告賠償違約金20萬(wàn)元； 3懇求被告返還定金5萬(wàn)元，賠償違約金20萬(wàn)元； 4懇求被告雙倍返還定金10萬(wàn)元，賠償違約金20萬(wàn)元；第二十六頁(yè)，共四十二頁(yè)。6、解約(ji yu)定金的問題 “如賣方在收取定金后不依合同條款將該物業(yè)

16、售予買方，那么賣方須雙倍返還定金予以買方，唯買方不可要求進(jìn)一步賠償或者逼使(b sh)賣方履行此合同第二十七頁(yè)，共四十二頁(yè)。深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于(guny)審理房地產(chǎn)糾紛案件假設(shè)干問題的指導(dǎo)意見征求意見稿17、房屋買賣合同約定，一方違約時(shí)，對(duì)方可要求違約方承擔(dān)支付違約金或賠償損失等違約責(zé)任，但不得要求對(duì)方繼續(xù)履行合同的，從其約定。第二十八頁(yè)，共四十二頁(yè)。7、陰陽(yáng)(yn yn)合同的問題 什么是陰陽(yáng)合同？ 所謂“陰陽(yáng)合同，是指二手房交易雙方為逃避稅收，在按實(shí)際價(jià)格(jig)簽訂合同的同時(shí)，還簽訂一個(gè)低于實(shí)際價(jià)格(jig)的假合同，作為申報(bào)納稅的根據(jù)。 陰陽(yáng)合同是否導(dǎo)致合同無(wú)效 躲避的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)

17、人所得稅等稅費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān) 謹(jǐn)防借口陰陽(yáng)合同毀約的風(fēng)險(xiǎn)第二十九頁(yè)，共四十二頁(yè)。二手房交易(jioy)風(fēng)險(xiǎn)ABC單 炒房吃差價(jià)(chji)買方主體變更確認(rèn)書賣方、原買方、新買方三方簽署賣方警覺買家炒房吃差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)公證委托書的風(fēng)險(xiǎn)第三十頁(yè)，共四十二頁(yè)。三、房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛結(jié)合(jih)婚姻法解釋三1、借名買房的問題2、涉及戀愛的權(quán)屬糾紛3、涉及婚姻(hnyn)的權(quán)屬糾紛(結(jié)合婚姻(hnyn)法解釋三第三十一頁(yè)，共四十二頁(yè)。1、借名買房的問題(wnt) 以別人名義買房的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)真正的購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬、別人債務(wù)(zhiw)查封 對(duì)被借名人的風(fēng)險(xiǎn)：斷供、信譽(yù)、購(gòu)房及貸款優(yōu)惠政策的影響第三十二頁(yè)，共四十二頁(yè)

18、。?物權(quán)法?第十六條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)(jgu)管理。第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。能否通過(guò)簽署協(xié)議，并辦理公證或律師見證？第三十三頁(yè)，共四十二頁(yè)。?北京市高級(jí)人民法院關(guān)于(guny)審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的指導(dǎo)意見試行? 當(dāng)事人約定一方以別人名義購(gòu)置房屋，并將房屋登記在別人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人根據(jù)合同約定要求登記人知名人辦理(bnl)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房

19、屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理(bnl)轉(zhuǎn)移登記，或者涉及好心交易第三人利益的除外。第三十四頁(yè)，共四十二頁(yè)。 借名人違背相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)置經(jīng)濟(jì)(jngj)適用住房等政策性保障住房，并登記在別人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者根據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。第三十五頁(yè)，共四十二頁(yè)。2、涉及戀愛(lin i)的權(quán)屬糾紛 登記在雙方名下，那么為共同財(cái)產(chǎn) 登記在一方名下，那么為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方出資的，按債務(wù)關(guān)系處理注意舉證的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘J款(di kun)合同、房款收據(jù)等均是別人名義第三十六頁(yè)，共四十二頁(yè)。3、涉及(shj)婚姻的權(quán)屬糾紛

20、(結(jié)合婚姻法解釋三 一方婚前買房，房產(chǎn)證在婚后獲得，登記(dngj)在一方名下，婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸 ?婚姻法解釋三?夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值局部，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原那么，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)展補(bǔ)償。 第三十七頁(yè)，共四十二頁(yè)。 最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就?關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法假設(shè)干問題

21、的解釋三?答記者問假設(shè)僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書獲得的時(shí)間作為劃分按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，那么可能出現(xiàn)對(duì)一方顯失公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的獲得與房屋實(shí)際交付的時(shí)間往往(wngwng)不同步，許多購(gòu)房人由于其自身以外的原因，遲遲不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書。 第三十八頁(yè)，共四十二頁(yè)。 一方在婚前已經(jīng)通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購(gòu)房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即在婚前就獲得(hud)了購(gòu)房合同中購(gòu)房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得(hud)房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將按揭房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相比照較公平。 第三十九頁(yè)，共四十二頁(yè)。婚后父母(fm)出資購(gòu)房 最高