房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告 專(zhuān)心-專(zhuān)注-專(zhuān)業(yè)目 錄前 言房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)；并在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析從內(nèi)容可分為以下五個(gè)方面:房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分

2、析和市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總成本費(fèi)用估算及資金籌措分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理。一個(gè)完善科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可以起到以下三個(gè)主要作用:(l)保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，少到幾千萬(wàn)、多到幾個(gè)億。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，牽涉面廣，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素多，盲目投資很難取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析、效益計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，進(jìn)而取得理想的預(yù)期效益。(2)保證項(xiàng)目投資優(yōu)化。一般情況下，可行性分析是研究一個(gè)項(xiàng)目能不能做，能做的話能得到怎樣的經(jīng)濟(jì)收益和應(yīng)該

3、怎樣做的項(xiàng)目分析。同時(shí)，有的情況是研究一個(gè)項(xiàng)目的多個(gè)方案，要在多個(gè)可行方案中選出一個(gè)最優(yōu)方案。這樣，研究人員就能在可行性分析的基礎(chǔ)上，全面考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)、合理取舍，優(yōu)選最佳項(xiàng)目方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。如果沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性研究成果，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資就無(wú)法得到優(yōu)化。(3)保證項(xiàng)目投資有序性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性研究階段，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過(guò)程。特別是圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流、還貸能力等進(jìn)行一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)、配套工程實(shí)施步驟等，使整個(gè)

4、項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊地進(jìn)行，以達(dá)到預(yù)期目的。本報(bào)告擬就對(duì)濟(jì)南*項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，進(jìn)一步說(shuō)明可行性研究對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的巨大作用。一、項(xiàng)目概況（一）地理位置濟(jì)南經(jīng)十東路以北，山東建筑大學(xué)西鄰，雪山南側(cè)。（二）項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀小區(qū)的配套設(shè)施要求時(shí)尚、齊全，基本能夠做到既能滿足小區(qū)業(yè)主日常的生活需要又能滿足現(xiàn)代人對(duì)現(xiàn)代化住宅的消費(fèi)需求。l 針對(duì)周邊生活環(huán)境，設(shè)立商業(yè)配套（超市、綜合商場(chǎng)、文教用品商店、美容美發(fā)店、餐飲店等。）l 區(qū)內(nèi)配業(yè)主會(huì)所，豐富小區(qū)文化，如：健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、娛樂(lè)中心等。l 時(shí)尚配套齊全（寬帶網(wǎng)、對(duì)講門(mén)、樓宇監(jiān)控防盜系統(tǒng)等）、先進(jìn)的建筑材（地板采暖、可調(diào)節(jié)供暖設(shè)備、塑鋼窗、蘑菇石）成為

5、該項(xiàng)目必不可少的附加值）。具體的生活配套設(shè)施如表1.1所示：表1.1 *項(xiàng)目配套設(shè)施配備類(lèi)目項(xiàng)目名稱(chēng)配套說(shuō)明距離交通出行公交臨港南區(qū)115;115;116;116;136路上行;136路下行395米高速邢村立交橋可以直上濟(jì)南繞城高速2000米教育配套幼兒園東方劍橋幼兒園山東省濟(jì)南市歷城區(qū)2708米小學(xué)濟(jì)南市智遠(yuǎn)小學(xué)山東省濟(jì)南市歷下區(qū)2391米中學(xué)濟(jì)南公交職業(yè)高中山東省濟(jì)南市歷下區(qū)2281米生活配套超市項(xiàng)目自身規(guī)劃有商業(yè)，未來(lái)將建成商業(yè)街，以滿足業(yè)主生活所需。家家悅山東省濟(jì)南市歷城區(qū)1191米萬(wàn)嘉隆超市泉港路山東建筑大學(xué)1345米公園山東建筑大學(xué)臨港開(kāi)發(fā)區(qū)鳳鳴路1297米其他濟(jì)南市郵政局高新區(qū)郵

6、電支局山東省濟(jì)南市歷下區(qū)3956米商務(wù)休閑設(shè)施：凈雅大酒店、喜來(lái)登大酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，奧體中心周邊還建有咖啡廳、餐廳、ktv等娛樂(lè)場(chǎng)所。5890米政務(wù)配套：龍奧大廈、省國(guó)資委、省交通局、省高院、省糧食局、山東省檔案館6734米文體配套：奧體中心、省博物館9866米金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行1220米其他配套其他社區(qū)門(mén)診山東省濟(jì)南市歷城區(qū)1218（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)*項(xiàng)目總占地面積4.63公頃，地上容積率為1.8，地下容積率為0.77分?jǐn)傊粮鱾€(gè)用地類(lèi)型，具體的指標(biāo)如表1.2所示表1.2 *項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量一總用地面積

7、46342二總建筑面積12000(一)地上建筑面積834001住宅面積800002公共建筑面積34002.1農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7002.2商場(chǎng)20002.3物業(yè)5002.4配電200(二)地下建筑面積359001地下停車(chē)場(chǎng)面積45002地下室55003地下商場(chǎng)250004倉(cāng)庫(kù)1200三地上容積率%1.8四地下容積率%0.77五綠地率%35七停車(chē)率%902、 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）宏觀環(huán)境分析1、宏觀背景狀況在宏觀環(huán)境中，政治法律因素是企業(yè)戰(zhàn)略決策者在進(jìn)行戰(zhàn)略決策時(shí)所要考慮的重要因素，它制約著企業(yè)行為?；仡櫼欢螘r(shí)間以來(lái)，“樓市過(guò)熱論”、“樓市泡沫論”一直充斥著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市的上漲吸引了大批

8、資金“棄實(shí)體入樓市”，抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體成為當(dāng)前調(diào)控的重要目的，也是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和改善民生的重大事情。高層頻繁表態(tài)，調(diào)控方向保持不變。2012年中央一直推進(jìn)調(diào)控的決心很大。從限購(gòu)令到控制銀行準(zhǔn)備金率，調(diào)控一直在穩(wěn)步推進(jìn)，房?jī)r(jià)下行壓力進(jìn)一步加大，房?jī)r(jià)儼然出現(xiàn)全國(guó)普降的局面。盡管2013年上半年中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)有所回升，但還是處于比較低迷的態(tài)勢(shì)。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2013 年前三季度 GDP 仍保持 6.9%以上的增長(zhǎng)速度，但增速呈緩慢回落態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)外綜合因素的影響下，應(yīng)對(duì)通貨膨脹的政策效應(yīng)導(dǎo)致增速回落，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)明顯降低，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期

9、方向發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)較為穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)所屬的或可能會(huì)參與其中的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)特征和發(fā)展方向。2013 年上半年，CPI 指數(shù)不斷攀升，6 月份上漲 8.5%創(chuàng) 36 個(gè)月以來(lái)的新高，通脹壓力持續(xù)加大；下半年開(kāi)始，在政策控制下 CPI 指數(shù)不斷下滑，11 月份創(chuàng)年內(nèi)新低，推高通脹因素逐漸消除。（二）濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析1、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向理智化l 客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。 l 開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念逐漸接受，同時(shí)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)

10、發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷(xiāo)的路線靠攏，品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。 l 項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。 l 銷(xiāo)售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。 2、 限購(gòu)之后濟(jì)南各大地產(chǎn)商的的變化l 銷(xiāo)售策略轉(zhuǎn)變：銷(xiāo)售額前三名的

11、中海、綠地和恒大均有大幅降價(jià)行為，尤其中海特價(jià)房及降價(jià)活動(dòng)在大規(guī)模宣傳下，銷(xiāo)售額獲得大幅提升，為全年任務(wù)的完成打下了良好的基礎(chǔ)。l 推廣渠道變化：推廣宣傳由以前報(bào)紙等大眾媒體向小眾如樓宇、短信、直投等性?xún)r(jià)比較高的渠道轉(zhuǎn)變，部分選擇網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等方式。l 融資渠道轉(zhuǎn)變：因銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商融資開(kāi)始困難，為了維持項(xiàng)目正常運(yùn)作，開(kāi)發(fā)商不惜借高利貸或其他方式，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)賣(mài)地變現(xiàn)，緩解資金壓力。l 開(kāi)發(fā)模式變化：減緩拿地開(kāi)發(fā)，尋求多方合作，以降低風(fēng)險(xiǎn)，化解危機(jī)，部 分開(kāi)發(fā)商采用代建模式，如萬(wàn)科總裁郁亮表示，考慮介入保障房建設(shè)；綠城中國(guó)在 2005 年即組建團(tuán)隊(duì)，研究代建模式的可行性。l 自身節(jié)流：部分開(kāi)發(fā)

12、商為節(jié)約開(kāi)支，選擇裁減員工等方式3、2013年濟(jì)南第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析年后各個(gè)開(kāi)發(fā)商更是紛紛降價(jià)促銷(xiāo)以?xún)r(jià)換量，市場(chǎng)出現(xiàn)比較明顯好轉(zhuǎn)。價(jià)格下降成為市場(chǎng)成交回暖的主要原因，以?xún)r(jià)換量成為第一季度全市市場(chǎng)的核心主題。2013年3月份，濟(jì)南土地成交量迎來(lái)井噴。2013年第一季度濟(jì)南成交土地面積209.86萬(wàn)，面積同比增長(zhǎng)1289.8%。其中3月份成交量集中爆發(fā)達(dá)到152.86萬(wàn)，是2012年新政發(fā)布之后單月土地面積成交之最。成交地塊大多早已確定歸屬，開(kāi)發(fā)商按計(jì)劃拿地顯示出其在市場(chǎng)回暖情況下開(kāi)發(fā)信心有所恢復(fù)。從土地性質(zhì)的成交結(jié)構(gòu)上看，住宅是主要成交主力，占總量的72%，而商服用地相對(duì)較少，占28%。

13、成交價(jià)格主要受區(qū)域分布結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格先降后升。土地成交價(jià)格主要受所在區(qū)域價(jià)值影響，2012年1月份成交土地單價(jià)為2354元/，樓面地價(jià)約1081元/。因成交土地全部位于長(zhǎng)清區(qū)，土地價(jià)格偏低。3月份成交土地位置較佳，貼近市區(qū)中心地段，成交價(jià)格走高，土地單價(jià)攀升至5404元/，樓面地價(jià)也升為2584元/。（三）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)該項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆跐?jì)南市政規(guī)劃東拓的范圍，所以經(jīng)十東路兩側(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，與此項(xiàng)目距離較近的主要樓盤(pán)資料如下所示：序號(hào)項(xiàng)目 內(nèi)容位置性質(zhì)價(jià)格1山東建大教授花園鳳岐路以東，建筑大學(xué)新校區(qū)以西，以南歷城工業(yè)園住宅、花園洋房、板樓、多層、小高層，配套有商業(yè)街7900 元/平米2濟(jì)南中建

14、鳳棲地經(jīng)十東路，東靠山東建筑大學(xué)、西臨鳳歧路高層住宅，配套九年義務(wù)制中小學(xué)，臨街樓宇首層為商業(yè)店鋪7500 元/平米3濟(jì)南恒生伴山經(jīng)十東路與鳳岐路交叉路口以北，山東建筑大學(xué)西臨住宅、板樓、小高層、高層、毛坯房8100 元/平米4濟(jì)南永大頤和園經(jīng)十路邢村立交橋西側(cè)（建筑大學(xué)東臨）住宅、普通住宅、小高層、高層、毛坯6999 元/平米5濟(jì)南濟(jì)南恒大名都?xì)v城唐冶新城核心區(qū)普通住宅 、高層、精裝修7260 元/平米6濟(jì)南普利林景山莊歷下經(jīng)十東路3366號(hào)(奧體中心東臨約3.8公里)普通住宅 、多層、小高層、精裝修5900 元/平米（四）*項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況分析該項(xiàng)目屬于濟(jì)南市的東拓部分，在一定程度上占

15、據(jù)了規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，其周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。該項(xiàng)目于2011年上半年拿到地塊，按當(dāng)時(shí)價(jià)位來(lái)說(shuō)地價(jià)比現(xiàn)在相對(duì)高一些，當(dāng)然，其生活設(shè)施及市政配套也相對(duì)完善，有良好的自然及人文環(huán)境。部分用地可以利用附近的其他項(xiàng)目的配套設(shè)施來(lái)改變?nèi)司迎h(huán)境。2、市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位 準(zhǔn)確的客戶定位，有利于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)細(xì)分，從而使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，吸引更多潛在買(mǎi)家購(gòu)屋，促進(jìn)銷(xiāo)售。3、戶型設(shè)計(jì)該項(xiàng)目樓盤(pán)方案分為高層和聯(lián)排別墅兩種，戶型設(shè)計(jì)要求經(jīng)典實(shí)用，功能多樣。其中高層單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型以7595平方米的兩房為主，并引入錯(cuò)層大

16、戶型或復(fù)式房作配合。而底層聯(lián)排別墅則更具人性化，除了滿足上述要求之外，還有舒適度更加提升。其戶型比例建議如下：1).按戶型分表2.1 戶型分配比率戶 型平層或錯(cuò)層復(fù) 式合 計(jì)一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳比 例7.8%25.2%30%16%21%100%2).按面積分表2.2 住宅面積分配比率面積55-6465-7778-9495-104105-130合計(jì)比例5%12%30%28%25%100%將建設(shè)建議歸納為一句話，即：以住宅為主，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)需求。考慮當(dāng)?shù)厣钆涮撞煌晟?，建議配套商業(yè)（即底商建筑）、業(yè)主會(huì)所、足量停車(chē)位和主題廣場(chǎng)等。其中，依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，車(chē)位占總戶數(shù)比例：約

17、為80%。4、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略售樓處選址：山東大廈，利弊參半。利：a該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。 b人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 c交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢(xún)。 避：a租金較貴，投入費(fèi)用高。 b交通成本和時(shí)間較大，若是客戶看樓盤(pán)，從售樓處到項(xiàng)目所在地比較麻煩。價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。（五）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 因本案受當(dāng)?shù)厣钆涮子绊?，此地域的銷(xiāo)售市場(chǎng)形成一種獨(dú)有的規(guī)律，檔次較平均、環(huán)境清新、成片開(kāi)發(fā)、規(guī)模較大的住宅比較多，而本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是：必須建成“規(guī)模適中、配套全、環(huán)境好、服務(wù)優(yōu)”的智能化住宅

18、城，樓盤(pán)素質(zhì)定位不宜過(guò)低，中高檔的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設(shè)，樓盤(pán)售價(jià)方面，普通住宅應(yīng)該與周?chē)瑓^(qū)保持一致，而特有的聯(lián)排別墅的售價(jià)應(yīng)該相對(duì)高一些。小區(qū)需擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，視周邊項(xiàng)目的園林規(guī)劃，該項(xiàng)目必須以主題式風(fēng)格分類(lèi)，同時(shí)保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫(huà)，家家陽(yáng)光充足，此外，該項(xiàng)目?jī)?nèi)戶戶層高3.0米的建筑特色調(diào)動(dòng)為業(yè)主贏得了更廣闊的觀景空間。根據(jù)社會(huì)熱點(diǎn)和當(dāng)?shù)嘏涮卓瞻?，極富特色的室內(nèi)外健身設(shè)施和。 2、消費(fèi)群體定位一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到一個(gè)事半功倍的效果。所以目標(biāo)消費(fèi)者的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)確將對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起

19、到?jīng)Q定性的作用。由于各方面的因素制約，本案附近的房?jī)r(jià)相對(duì)持平，一定程度上限制了該地區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)的檔次，但是鮮有的九棟聯(lián)排別墅還是將吸引消費(fèi)者的眼球。所以，為了確保本項(xiàng)目的品牌和市場(chǎng)效益，通過(guò)近段時(shí)間對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及本案的情況分析，我對(duì)本案主力客戶群的判斷如下：地域分布：以區(qū)域內(nèi)公務(wù)員以及有一定消費(fèi)能力的居民為主，外環(huán)線兩側(cè)的企業(yè)職工為輔，各占65%、20%；經(jīng)商人士及外地人占10%；其他：5%。購(gòu)房更注重解決現(xiàn)在的需求。但因素質(zhì)原因，同時(shí)關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限。對(duì)于高檔消費(fèi)人群，著重推進(jìn)聯(lián)排別墅的售賣(mài)。而對(duì)于區(qū)域內(nèi)的公務(wù)員、年輕的白領(lǐng)，則更趨向于中、小戶型，單身白領(lǐng)或外地

20、人選擇5570平方米的單元，雙職工選擇7590平方米的單元居多。 附近居住的部分高素質(zhì)，具有一定層次及購(gòu)買(mǎi)能力的客戶。這類(lèi)消費(fèi)者較為熟悉周邊的居住環(huán)境，在此區(qū)域中居住時(shí)間較久，年齡在40歲左右，希望改善居住條件的群體，對(duì)未來(lái)的市政府的大力改造充滿信心，相信此區(qū)域擁有升值潛力。因此年齡段的人群多為35口之家，對(duì)于他們而言三室面積在98110平方米的房子最受青睞，改善型的三室二廳二衛(wèi)房型布置要格局，講究生活品味。 根據(jù)以上說(shuō)明，在今后的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)做到：l 受地域和家庭收入的限制，本案除了立足項(xiàng)目所在區(qū)域，做細(xì)做透市場(chǎng)，還要挖掘區(qū)域外的客源；l 觀望的準(zhǔn)客戶有效消化，制定具體措

21、施，打消客戶顧慮。（六）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位綜合以上分析，該項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體入市均價(jià)：高層住宅可以定為8000元，聯(lián)排別墅可以定位12000元。三、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃*項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期為5年半的時(shí)間左右，其中建設(shè)期為3年半，分一期建設(shè)期2年，二期建設(shè)期1年半。商品房從第二年開(kāi)始預(yù)售，到二期現(xiàn)房銷(xiāo)售完大約4年左右的時(shí)間。具體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期見(jiàn)橫道圖所示。四、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃（一）項(xiàng)目投資估算表4.1 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)費(fèi)用估算序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量（萬(wàn)平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）費(fèi)用金額（萬(wàn)元）備注1土地費(fèi)用21080土地出讓金 46342659930580440萬(wàn)元/畝,69.5畝購(gòu)買(mǎi)土地使用

22、手續(xù)費(fèi)及稅金5002開(kāi)發(fā)成本1223721.842.1前期工程費(fèi)用1260720規(guī)劃設(shè)計(jì)1245540項(xiàng)目可行性研究129108地質(zhì)勘探測(cè)繪12224施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”124482.2建筑安裝工程費(fèi)9159002.21地上建安工程8180014400結(jié)構(gòu)工程810008000裝修工程85764608機(jī)電設(shè)備及安裝工程822419522.22地下建安工程115001500結(jié)構(gòu)工程112001200機(jī)電設(shè)備及安裝工程13003002.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9110990附屬工程費(fèi)950450室外工程費(fèi)9605402.4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.9366004336農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.071500105商場(chǎng)2.71

23、5004050物業(yè)0.05130065配電0.02130026倉(cāng)庫(kù)0.091000902.5其他費(fèi)2002.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)885.84(2.12.5)*4%2.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)690.83開(kāi)發(fā)費(fèi)用13172.153.1管理費(fèi)用1664.05（土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本）*3%3.2財(cái)務(wù)費(fèi)用7400.9土地費(fèi)用及相應(yīng)管理費(fèi)利息625開(kāi)發(fā)成本與相應(yīng)管理費(fèi)利息4212.9融資費(fèi)用25633.3銷(xiāo)售費(fèi)用4127.2估算銷(xiāo)售收入：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)589.6(銷(xiāo)售收*0.5%)銷(xiāo)售代理費(fèi)2358.4(銷(xiāo)售收入*2%)交易手續(xù)費(fèi)1179.2(銷(xiāo)售收入*1%)4開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)6485.6營(yíng)業(yè)稅5896(銷(xiāo)售收入*5%)城市

24、維護(hù)建設(shè)費(fèi)412.72(營(yíng)業(yè)稅*7%)教育費(fèi)及附加176.88(營(yíng)業(yè)稅*3%)5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)74459.59（1-4項(xiàng)之和）（二）項(xiàng)目總投資估算表4.2 項(xiàng)目總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目費(fèi)用金額(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用310802開(kāi)發(fā)成本23721.842.1前期工程費(fèi)用7202.2建筑安裝工程費(fèi)159002.21地上建安工程144002.22地下建安工程15002.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9902.4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)43362.5其他費(fèi)2002.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)885.72.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)690.83開(kāi)發(fā)費(fèi)用13172.153.1管理費(fèi)用1664.83.3銷(xiāo)售費(fèi)用3540.95

25、4開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)6485.65項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)74459.60五、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及收入估算（一）銷(xiāo)售計(jì)劃本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積是地上高層住宅和底層聯(lián)排別墅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的面積共82700平方米和地下停車(chē)位和商場(chǎng)共24500平方米。具體的銷(xiāo)售計(jì)劃如表5.1所示。 表5.1 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 單位：平方米 面積銷(xiāo)售高層住宅（A）聯(lián)排別墅(B)商場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)停車(chē)庫(kù)地下室倉(cāng)庫(kù)其他合計(jì)建筑面積50000（11棟15層）3000027000700(E)4500(F)5500(G)1200(H)1100(I)一期出售500002000（C）700450057200其他5500120011007800二期出售300

26、00（9棟5層）25000(D)55000合計(jì)5000030000270007004500550012001100設(shè)計(jì)戶數(shù)：460戶停車(chē)率80%戶戶均有（二）銷(xiāo)售收入估算*項(xiàng)目計(jì)算期為五年，建設(shè)期一期兩年，二期一年半，第二年開(kāi)始一期產(chǎn)品的預(yù)售，第五年其中二期產(chǎn)品售完。并且在前面的分析中，已經(jīng)初步確定該項(xiàng)目的總體售價(jià)：高層住宅可以定為8000元，聯(lián)排別墅可以定位12000元。另外根據(jù)市場(chǎng)情況分析，公共基礎(chǔ)設(shè)施配套也做出了相應(yīng)的定價(jià)，具體銷(xiāo)售計(jì)劃和定價(jià)如表5.2所示。 表5.2 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 單位：萬(wàn)元年 份201120122013201420152016合計(jì)銷(xiāo)售比率20%A+20%F40%A+3

27、0%F+E+30%G40%A+20%B+30%F+C+30%G20%F+50%B+30%D+20%G30%B+70%D銷(xiāo)售收入908017895267252958035300銷(xiāo)售收入所占比例7.70%15.18%22.66%25.08%29.94%100%備注：高層住宅、連排別墅、地上商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、地下商鋪、地下室的售價(jià)分別為8000、12000、14000、11000、12000元、6000元/平方米，停車(chē)庫(kù)的售價(jià)為10萬(wàn)元/個(gè)。六、項(xiàng)目融資安排（一）資金來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源的相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金

28、，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。1、項(xiàng)目總投資7.5億元左右，其中現(xiàn)自有資金25000萬(wàn)元用作投資，分年度投資情況如表所示。不足部分從銀行貸款，銀行貸款條件是年利率12%，前2年只計(jì)息還款，從第3年開(kāi)始還本付息，此后每年付清利息并分5年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。2、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)測(cè)值如表所示，其它支出忽略不計(jì)。（二）資金來(lái)源表和利息估算1、根據(jù)項(xiàng)目總投資估算和自有資金的情況，計(jì)劃年投資和借款情況如表6.1所示。內(nèi)容 年份合計(jì)201120122013201420152016建設(shè)投資投入比例100%50%15%15%10%10%建設(shè)總投資744603723

29、0111691116974467446自有資金2500025000資金流入908017895267252958035300長(zhǎng)期借款（12%）122304500表6.1 年計(jì)劃投和借款量 單位：萬(wàn)元2、財(cái)務(wù)費(fèi)用估算，依據(jù)年借款情況，可以算的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如表6.2和6.3所示。1).建設(shè)期前兩年向銀行貸款情況表，前2年計(jì)息還款情況2011年和2012年在年末支付本年利息表6.2 項(xiàng)目建設(shè)前兩年計(jì)息還款 單位：萬(wàn)元內(nèi)容 年份20112012備注年初欠款013250年利率12%當(dāng)年借款122304500應(yīng)計(jì)利息733.81737.6年末本金00年末利息733.81737.6年末欠款累計(jì)122301673

30、02).長(zhǎng)期借款從第3年開(kāi)始利用等額還本付息方式開(kāi)始還款，期限為5年。表6.3 為期5年的等額還本付息 單位：萬(wàn)元年份內(nèi)容 欠款額20132014201520162017備注抵押貸款還本付息167304640.94640.94640.94640.94640.9i=12%七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)評(píng)價(jià)關(guān)于項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)查看項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。表7.1 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元內(nèi)容 年末2011201220132014201520162017合計(jì)一、現(xiàn)金流入1223013580178952672529580353001.銷(xiāo)售收入9080178

31、952672529580353002.長(zhǎng)期借款12230450016730二、現(xiàn)金流出38233.81348716875.12713610.77713767.8026582.4024640.902.021.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資37500112501125075007500750002.營(yíng)業(yè)稅金及附加499.4984.2251469.881626.91941.56521.93.年末貸款還本付息733.81737.64640.9024640.9024640.9024640.9024640.90225675.91三、凈現(xiàn)金流量-26003.8931019.87313114.2215812.19828717.

32、598-4640.90228112.19四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量-26003.8-25910.8-24890.927-11776.704035.49432753.09228112.19五、凈現(xiàn)值(i=12%)-26003.883.0357813.03659334.4510048.93816295.136-2351.225六、累計(jì)凈現(xiàn)值-26003.8-25920.76-25107.73-15773.28-5724.3510570.79FNPV=8219.57IRR=20%由表可以看出，,FNPV=8219.57萬(wàn)元，F(xiàn)IRR=20%>12%,所以項(xiàng)目從全投資的角度看行。表7.2 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元內(nèi)容 年末2011201220132014201520162017合計(jì)一、現(xiàn)金流入1223013580178952672529580353001.銷(xiāo)售收入9080178952672529580353002.長(zhǎng)期借款12230450016730二、現(xiàn)金流出25733.822375625.136110.786267.806582.4024640.9057197.811.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的自有資金25000250002.營(yíng)業(yè)稅金及