購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)淺析

1、Page 120132013年年1111月月購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理淺析購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理淺析Page 21、商業(yè)運(yùn)營(yíng)概念與主要內(nèi)容2、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式與運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)3、購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析目錄目錄Page 31商業(yè)運(yùn)營(yíng)概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)概念購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容- - -Page 4商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念：簡(jiǎn)而言之就是整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念：簡(jiǎn)而言之就是整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)管理(本次分析針對(duì)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)中的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理展開(kāi))。以提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)槟繕?biāo)，對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相關(guān)各個(gè)方面的狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)收集與動(dòng)態(tài)分析，進(jìn)而制定針對(duì)性提升策略并執(zhí)行。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析

2、概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容運(yùn)營(yíng)管理：運(yùn)營(yíng)管理：物業(yè)物業(yè)管理：管理：u 開(kāi)業(yè)后如何吸引人流到本商場(chǎng)？以保障商場(chǎng)良好的購(gòu)物環(huán)境為目標(biāo)，做好商場(chǎng)的硬件維修保養(yǎng)、保安保潔、環(huán)境布置、安全防范等商場(chǎng)環(huán)境維護(hù)工作，同時(shí)積極落實(shí)運(yùn)營(yíng)策略。u 如何增加人流停留在商場(chǎng)的時(shí)間？u 如何通過(guò)有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲？u 如何保持商場(chǎng)持續(xù)的吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力？定位設(shè)計(jì)招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)Page 5購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評(píng)估類分析評(píng)估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)策劃類策劃類其他類其他類租戶溝通租戶溝通根據(jù)各店鋪每月銷售情況進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估

3、，達(dá)不到運(yùn)營(yíng)方制定坪效水平的租戶需要與運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行面談，了解經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題、溝通相關(guān)整改調(diào)整措施。各類投訴處理各類投訴處理處理各類投訴事宜是最常見(jiàn)的日常溝通協(xié)調(diào)工作。租戶整修租戶整修/ /開(kāi)業(yè)事宜協(xié)調(diào)開(kāi)業(yè)事宜協(xié)調(diào)受理租戶提出的各種整修申請(qǐng)，協(xié)調(diào)租戶的開(kāi)業(yè)時(shí)間和裝修時(shí)間等，保持購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一管理。 業(yè)績(jī)不佳的原因分析（租戶方觀點(diǎn)及運(yùn)營(yíng)方看法） 租戶方對(duì)運(yùn)營(yíng)方的意見(jiàn)和建議 運(yùn)營(yíng)方對(duì)租戶日常經(jīng)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的意見(jiàn)和建議 租戶方下步打算計(jì)劃及整改措施 消費(fèi)者對(duì)店鋪的投訴糾紛 租戶與租戶之間的投訴 租戶對(duì)管理方的投訴 消費(fèi)者對(duì)第三方的投訴 進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)協(xié)調(diào) 局部整修和櫥窗展示調(diào)整協(xié)調(diào) 營(yíng)業(yè)時(shí)間變更及其它

4、溝通協(xié)調(diào)為運(yùn)營(yíng)部主要職責(zé)之一，也是難點(diǎn)之一，對(duì)購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)和形象有直接影響。溝通協(xié)調(diào)為運(yùn)營(yíng)部主要職責(zé)之一，也是難點(diǎn)之一，對(duì)購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)和形象有直接影響。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容Page 6商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容n租戶是最佳信息來(lái)源知道這一年會(huì)流行什么，知道什么企業(yè)是他們最厲害的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；他們會(huì)給我們提供很多市場(chǎng)趨勢(shì)和動(dòng)態(tài)上的參考。 建立與租戶的良好互動(dòng)合作的重要性說(shuō)明建立與租戶的良好互動(dòng)合作的重要性

5、說(shuō)明太古運(yùn)營(yíng)經(jīng)理訪談?wù)碜鈶舾恿私馐袌?chǎng)的趨勢(shì)和動(dòng)態(tài)租戶更加了解市場(chǎng)的趨勢(shì)和動(dòng)態(tài)最佳的信息來(lái)源包括消費(fèi)者的資料都是從租戶而來(lái)最佳的信息來(lái)源包括消費(fèi)者的資料都是從租戶而來(lái)從租戶那里可以了解到什么類型的顧客在買東西，是什么年齡段的人，處于什么收入水平，是男性還是女性。Page 7n了解租戶究竟能賺多少錢商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容案例： 有第四家眼鏡店想進(jìn)入太古城中心，但已有三家眼鏡店了且都很賺錢，經(jīng)分析后，拒絕了第四家店，無(wú)論他給多少租金。其實(shí)很多結(jié)論是從客戶那里了解到的，如第四家進(jìn)入后可能四家都會(huì)虧本。

6、 包括租戶是怎樣經(jīng)營(yíng)的，毛利是多少、純利是多少；租戶的運(yùn)營(yíng)成本不一樣，可以承受的租金也是不一樣的。 需要了解租戶，了解他們?cè)谠鯓咏?jīng)營(yíng)自己的生意。需要了解租戶，了解他們?cè)谠鯓咏?jīng)營(yíng)自己的生意。 需要認(rèn)識(shí)他們的經(jīng)營(yíng)模式需要認(rèn)識(shí)他們的經(jīng)營(yíng)模式Page 8商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容n 與租戶保持良好關(guān)系是最好的溝通途徑 作作為業(yè)主為業(yè)主必須懂得零售必須懂得零售業(yè)主如對(duì)商業(yè)很了解，知道做什么好、什么不好，或什么事情做得還不夠，租戶就會(huì)對(duì)業(yè)主增加信心。 業(yè)主參與很重要業(yè)主參與很重要租戶裝修時(shí)，我們要知道他們究竟要怎

7、么裝修？太古不一定每次收取的租金都是最高的，他們會(huì)留一些空間給租戶，但是也會(huì)要求他們重新裝修店鋪，租戶的更新就是商場(chǎng)的更新；他們不改變，商場(chǎng)就會(huì)成為舊商場(chǎng)。在此過(guò)程中，租戶如何裝修、如何擺放櫥窗，業(yè)主都一定要參與；同時(shí)租戶還會(huì)建議業(yè)主要不要做一些必要的改變等。Page 9購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評(píng)估類分析評(píng)估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)策劃類策劃類其他類其他類 商場(chǎng)業(yè)績(jī)走勢(shì)分析 人流量分析（分時(shí)/分地/分業(yè)態(tài)） 策劃方案效果評(píng)估 業(yè)績(jī)提升策略建議 各店鋪業(yè)績(jī)走勢(shì)分析 租戶經(jīng)營(yíng)問(wèn)題分析 整改措施效果評(píng)估 租戶積極性評(píng)估 針對(duì)各租戶的當(dāng)月經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)情

8、況進(jìn)行選擇性溝通，對(duì)坪效水平較低、同比水平下降或上升幅度小于購(gòu)物中心平均水平的租戶進(jìn)行面談，并做出溝通報(bào)告，如實(shí)反映溝通內(nèi)容及整改措施。 對(duì)連續(xù)多月面談后業(yè)績(jī)?nèi)詻](méi)有好轉(zhuǎn)跡象的租戶，由運(yùn)營(yíng)管理人員擬寫特報(bào)材料，經(jīng)部門審核后報(bào)招商部門，供其進(jìn)行商家汰換參考。對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心以及各租戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和分析，為運(yùn)營(yíng)提升方案的制定提供全面、對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心以及各租戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和分析，為運(yùn)營(yíng)提升方案的制定提供全面、實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)支持，是最主要的決策支持系統(tǒng)。實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)支持，是最主要的決策支持系統(tǒng)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管

9、理主要內(nèi)容Page 10商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評(píng)估類分析評(píng)估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)策劃類策劃類其他類其他類市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查搜集商戶/消費(fèi)者關(guān)鍵數(shù)據(jù)幫助決策。分為本地市調(diào)和異地市調(diào)。本地調(diào)研側(cè)重租戶經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查；異地調(diào)研側(cè)重業(yè)態(tài)組合和推廣。租戶管理租戶管理內(nèi)部管理的重要內(nèi)容，為保證購(gòu)物中心整體的良好經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)性，對(duì)租戶的租期、汰換等進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控。營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣對(duì)外宣傳推廣是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理必不可少的重要工作。它涵蓋策

10、劃、執(zhí)行、效果分析等各個(gè)方面。 潛在客群消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研 目標(biāo)商場(chǎng)租戶經(jīng)營(yíng)情況調(diào)研 目標(biāo)商場(chǎng)營(yíng)銷推廣調(diào)研 營(yíng)銷方案策劃 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)秩序維護(hù) 執(zhí)行監(jiān)控與效果分析 主要指各類提升購(gòu)物中心主要指各類提升購(gòu)物中心整體整體業(yè)績(jī)的策略活動(dòng)的制定，是運(yùn)營(yíng)管理工作中的關(guān)鍵部分。業(yè)績(jī)的策略活動(dòng)的制定，是運(yùn)營(yíng)管理工作中的關(guān)鍵部分。 租約管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整 商戶汰換 Page 11考慮的資源 人力資源 品牌資源 產(chǎn)品資源 渠道資源 技術(shù)資源 資金資源 政策資源 媒體資源 政府資源 文化資源設(shè)定計(jì)劃目標(biāo)根據(jù)往年的計(jì)劃設(shè)計(jì)今年的計(jì)劃根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的計(jì)劃設(shè)計(jì)今年的計(jì)劃根據(jù)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)比例設(shè)計(jì)今年的計(jì)劃根據(jù)產(chǎn)品更新?tīng)顩r和市場(chǎng)前景

11、設(shè)計(jì)今年的計(jì)劃根據(jù)資深銷量增長(zhǎng)情況設(shè)計(jì)今年的計(jì)劃根據(jù)環(huán)境的改變?cè)O(shè)計(jì)今年的計(jì)劃根據(jù)自身的感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)今年的計(jì)劃n有效的策劃方案需考慮的三個(gè)原則：持續(xù)性、創(chuàng)新性、經(jīng)濟(jì)性商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容Page 12商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評(píng)估類分析評(píng)估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)策劃類策劃類其他類其他類質(zhì)量監(jiān)管質(zhì)量監(jiān)管運(yùn)營(yíng)管理人員每天進(jìn)行巡場(chǎng)

12、抽查，監(jiān)督商戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)范性和服務(wù)質(zhì)量，是最主要的監(jiān)管工作。安全監(jiān)管安全監(jiān)管安全問(wèn)題是運(yùn)營(yíng)管理首要問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)管理人員會(huì)不定期的對(duì)商家進(jìn)行安全抽查 營(yíng)業(yè)規(guī)范檢查 店員服務(wù)質(zhì)量檢查（著裝、服務(wù)態(tài)度） 物價(jià)標(biāo)簽抽查 問(wèn)題租戶的整改措施 衛(wèi)生安全檢查 消防安全檢查 各店鋪常規(guī)安全檢查運(yùn)營(yíng)管理人員實(shí)時(shí)檢查監(jiān)督商場(chǎng)相關(guān)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，日常監(jiān)管作為違規(guī)經(jīng)營(yíng)的事運(yùn)營(yíng)管理人員實(shí)時(shí)檢查監(jiān)督商場(chǎng)相關(guān)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，日常監(jiān)管作為違規(guī)經(jīng)營(yíng)的事前管理機(jī)制，是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的重要保障體系。前管理機(jī)制，是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的重要保障體系。Page 13商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)

13、容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容日常巡視內(nèi)容列舉：日常巡視內(nèi)容列舉：商戶經(jīng)營(yíng)秩序商戶經(jīng)營(yíng)秩序是否通過(guò)是否通過(guò)POSPOS機(jī)系統(tǒng)收費(fèi)機(jī)系統(tǒng)收費(fèi)不符合規(guī)定的不符合規(guī)定的POPPOP招貼、推廣活動(dòng)等招貼、推廣活動(dòng)等空置單元巡視空置單元巡視保潔巡視（營(yíng)業(yè)區(qū)、外圍、垃圾房等）保潔巡視（營(yíng)業(yè)區(qū)、外圍、垃圾房等）設(shè)備設(shè)施狀況設(shè)備設(shè)施狀況推廣活動(dòng)的前期設(shè)備安全情況推廣活動(dòng)的前期設(shè)備安全情況Page 14商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分

14、析評(píng)估類分析評(píng)估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)策劃類策劃類其他類其他類 接待引導(dǎo)類接待引導(dǎo)類運(yùn)營(yíng)部相關(guān)人員負(fù)責(zé)接待外賓來(lái)訪事宜，運(yùn)營(yíng)管理人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的維護(hù)。 政府關(guān)系類政府關(guān)系類運(yùn)營(yíng)部安排專門人員負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通，了解政府職能部門的相關(guān)政策，指導(dǎo)購(gòu)物中心各租戶的工作開(kāi)展，并配合政府各部門對(duì)購(gòu)物中心各租戶的依法經(jīng)營(yíng)進(jìn)行檢查。 行政手續(xù)類行政手續(xù)類各類日常行政事務(wù)，租戶的各類申請(qǐng)事宜受理。 服務(wù)臺(tái)管理類服務(wù)臺(tái)管理類由服務(wù)臺(tái)主管管理各樓層服務(wù)臺(tái)人員的日常工作、培訓(xùn)及相關(guān)事宜。Page 15對(duì)定位、業(yè)態(tài)組合的動(dòng)態(tài)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理對(duì)問(wèn)題租戶的協(xié)調(diào)整改對(duì)經(jīng)營(yíng)水平的整體提升運(yùn)營(yíng)管理工作內(nèi)容

15、小結(jié)：運(yùn)營(yíng)管理工作內(nèi)容小結(jié)：運(yùn)營(yíng)管理的核心即通過(guò)經(jīng)營(yíng)上的不斷調(diào)整，以保持各租戶、整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活力運(yùn)營(yíng)管理的核心即通過(guò)經(jīng)營(yíng)上的不斷調(diào)整，以保持各租戶、整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活力商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容客流量提升客流量提升銷售額提升銷售額提升租金提升租金提升Page 16風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制消防安全管理消防安全管理交通安全管理交通安全管理勞動(dòng)安全管理勞動(dòng)安全管理設(shè)備安全管理設(shè)備安全管理建筑安全管理建筑安全管理財(cái)產(chǎn)安全管理財(cái)產(chǎn)安全管理法律安全管理法律安全管理購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)

16、容商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容10.11日，北京“喜隆多”商場(chǎng)火災(zāi)，過(guò)火面積1500平米，涉及建筑物（不含裝修及設(shè)備）方面的損失超過(guò)2000萬(wàn)元。安全管理安全管理環(huán)境營(yíng)造環(huán)境營(yíng)造工程設(shè)備管理工程設(shè)備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理Page 17購(gòu)物中心景觀營(yíng)造工作：購(gòu)物中心景觀營(yíng)造工作：1）綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作；2）綠化與美陳、功能性小品布置與管理的結(jié)合；3）光環(huán)境管理工作。購(gòu)物中心環(huán)境維護(hù)工作：購(gòu)物中心環(huán)境維護(hù)工作：1）常規(guī)環(huán)境保潔管理工作；2）大理石、外墻和衛(wèi)生間等特殊材料和部位的專項(xiàng)保潔養(yǎng)護(hù)工作；3）

17、污染治理工作；4）廢棄物管理；5）蟲害治理工作。購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容安全管理安全管理環(huán)境營(yíng)造環(huán)境營(yíng)造工程設(shè)備管理工程設(shè)備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理Page 18安全管理安全管理環(huán)境營(yíng)造環(huán)境營(yíng)造工程設(shè)備管理工程設(shè)備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容大修工程：大修工程：(房屋和設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)構(gòu)

18、件或主要零件損壞嚴(yán)重，安全性和可靠性嚴(yán)重下降)1）承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位更新、改造；2）共用上下水管道，空調(diào)、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施設(shè)施更新、改造；中修工程：中修工程：需涉及或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要?jiǎng)佑觅Y金達(dá)到該部件15%的，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低；小修工程：小修工程：(修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中其構(gòu)部件小的損壞的日常養(yǎng)護(hù)工程)1）屋面補(bǔ)漏，修補(bǔ)面層、泛水、屋脊，修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等；2）鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等；3）水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修；

19、4）下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通，陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等；5）修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺(tái)腰線等6）拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁；抽換個(gè)別木梁、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。商業(yè)工程設(shè)備資產(chǎn)種類復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的商業(yè)工程設(shè)備資產(chǎn)種類復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的80%80%以上，以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。Page 19購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管

20、理主要內(nèi)容工程管理：工程管理：1）購(gòu)物中心裝修裝飾調(diào)整；2）店鋪工程條件整改；設(shè)備管理：設(shè)備管理：1）設(shè)備日常維修保養(yǎng)；2）中央空調(diào)、鍋爐房等大型設(shè)備定期檢修；3）高低壓配電室、發(fā)電機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、弱電機(jī)房、管道井、污水處理間等設(shè)備間管理；能源管理：能源管理：1）設(shè)備效能評(píng)估；2）數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造；3）節(jié)能技術(shù)引進(jìn)；安全管理安全管理環(huán)境營(yíng)造環(huán)境營(yíng)造工程設(shè)備管理工程設(shè)備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理Page 20物業(yè)管理的要點(diǎn)：全面、細(xì)致。商場(chǎng)物業(yè)管理水平的提升，表現(xiàn)為各個(gè)細(xì)節(jié)的全物業(yè)管理的要點(diǎn)：全面、細(xì)致。商場(chǎng)物業(yè)管理水平的提升，表現(xiàn)為各個(gè)細(xì)節(jié)的全面提升，表現(xiàn)面提升，

21、表現(xiàn)最差的環(huán)節(jié)最差的環(huán)節(jié)決定商場(chǎng)整體物業(yè)水平。決定商場(chǎng)整體物業(yè)水平。案例1：石景山火災(zāi)原因麥當(dāng)勞員工給電瓶車充電中引發(fā)火災(zāi)。案例2：運(yùn)營(yíng)管理人員的工作習(xí)慣每天早上第一件事就是看天氣預(yù)報(bào)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析商業(yè)運(yùn)營(yíng)的概念解析概念解析|購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理主要內(nèi)容|購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購(gòu)物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容Page 21購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理工作特征小結(jié)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理工作特征小結(jié)標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)致、效率、協(xié)作、創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)致、效率、協(xié)作、創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)：運(yùn)營(yíng)是個(gè)龐雜的系統(tǒng)，必須依靠嚴(yán)密且標(biāo)準(zhǔn)化的流程與規(guī)范來(lái)確保各項(xiàng)工作的有條不紊。細(xì)致：運(yùn)營(yíng)的很多工作是非?，嵥榧?xì)致的小事，而又非常重要，而且這些工作必須立即處理。效

22、率：運(yùn)營(yíng)具有很強(qiáng)的時(shí)間性，錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)間，則可能無(wú)法補(bǔ)救。協(xié)作：運(yùn)營(yíng)工作環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響其他環(huán)節(jié)，甚至導(dǎo)致惡心循環(huán)。創(chuàng)新：運(yùn)營(yíng)的最終目標(biāo)是打造一個(gè)不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求、始終保持新鮮感與吸引力的購(gòu)物場(chǎng)所，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績(jī)，因此運(yùn)營(yíng)提倡創(chuàng)新。商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力 + + 成熟完善的管理體系成熟完善的管理體系 + + 專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)Page 222商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)- - -Page 23購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式分類購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)模式分類商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)

23、運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式|運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)模式模式內(nèi)容內(nèi)容代表案例代表案例優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)和運(yùn)營(yíng)分離物業(yè)和運(yùn)營(yíng)分離物業(yè)管理于運(yùn)營(yíng)管理分離，由不同企業(yè)公司主體進(jìn)行操作國(guó)內(nèi)早期購(gòu)物中心專業(yè)的人做專業(yè)的事，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生混淆，兩公司容易互相爭(zhēng)奪利潤(rùn)、推卸責(zé)任物業(yè)統(tǒng)籌，運(yùn)營(yíng)外物業(yè)統(tǒng)籌，運(yùn)營(yíng)外掛掛物業(yè)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，運(yùn)營(yíng)管理由專業(yè)公司提供顧問(wèn)意見(jiàn)或駐場(chǎng)代表，由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌操作廣州天河城避免物管與運(yùn)營(yíng)工作分離對(duì)實(shí)際操作工作帶來(lái)的一系列問(wèn)題專業(yè)公司“旱澇保收”，積極性低專業(yè)公司承包專業(yè)公司承包聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行全面運(yùn)營(yíng)管理工作，即實(shí)行專業(yè)公司承包做法，開(kāi)發(fā)商每月收取固定費(fèi)用，至于管理公

24、司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)廣州宏城商業(yè)市場(chǎng)、廣百新翼最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理的空間項(xiàng)目的大業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的監(jiān)控力度小，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問(wèn)題時(shí)損失嚴(yán)重專業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商專業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商共同管理共同管理由專業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商共同組建運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營(yíng)管理。遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)充分發(fā)揮雙方的積極性，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理效益最大化合作前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，避免推諉責(zé)任和利益矛盾開(kāi)發(fā)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立運(yùn)營(yíng)由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)管理公司，組建自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營(yíng)管理華潤(rùn)五彩城在經(jīng)營(yíng)管理、人才培養(yǎng)等各方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有

25、著深遠(yuǎn)的意義對(duì)企業(yè)資金和資源配置能力要求很高Page 24商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式|運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu) 工程部 運(yùn)營(yíng)管理公司副總經(jīng)理 運(yùn)營(yíng)管理公司副總經(jīng)理 運(yùn)營(yíng)管理公司總經(jīng)理 管理部 財(cái)務(wù)部 運(yùn)營(yíng)部 策劃部 行政部 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理公司一般架構(gòu)：購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理公司一般架構(gòu)：Page 25Page 26運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析前期定位中影響運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素問(wèn)題探討3購(gòu)物中心購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析- - - - -Page 27運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容說(shuō)明項(xiàng)目?jī)?nèi)容說(shuō)明費(fèi)用水平說(shuō)明費(fèi)用水平說(shuō)明基本租金收入商鋪?zhàn)赓U

26、收入，是最主要的商場(chǎng)收入-非租金收入廣告收入商場(chǎng)廣告位出租收入視外墻廣告位數(shù)量而定車庫(kù)租金收入停車位出租收入為配合主力商戶及各項(xiàng)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，該部分收入較少，一般作為附加收入物業(yè)費(fèi)商戶交付的物業(yè)管理費(fèi)一般與物業(yè)管理支出持平商場(chǎng)維護(hù)費(fèi)用保潔商場(chǎng)日常保潔支出小規(guī)模商場(chǎng)一般在4-6萬(wàn)/年機(jī)電維護(hù)機(jī)電維護(hù)空調(diào)、電梯、排風(fēng)排煙等機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)小規(guī)模商場(chǎng)的日常機(jī)電維護(hù)費(fèi)用在5-20萬(wàn)/年不等，3-5年可能出現(xiàn)大型設(shè)備維修費(fèi)樓宇保養(yǎng)內(nèi)部裝潢、內(nèi)部維修、殺蟲費(fèi)、導(dǎo)視系統(tǒng)、屋頂維護(hù)等相關(guān)硬件保養(yǎng)費(fèi)視商場(chǎng)使用情況而定，裝修升級(jí)時(shí)成本較高車庫(kù)租金車場(chǎng)保險(xiǎn)費(fèi)、支付政府的人防工程使用費(fèi)依據(jù)當(dāng)?shù)乩U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算安保費(fèi)報(bào)警系統(tǒng)

27、、監(jiān)控系統(tǒng)、其他安保器材等的維護(hù)費(fèi)用以及消防培訓(xùn)及防火演習(xí)支出小規(guī)模商場(chǎng)一般在10-15萬(wàn)/年能源成本能源成本水、電、天然氣、供暖、下水道疏通等按當(dāng)?shù)貎r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算外部維護(hù)外部燈箱、標(biāo)識(shí)、地面以及景觀維護(hù)費(fèi)用視使用情況而定，維護(hù)費(fèi)用在5-20萬(wàn)/年不等物業(yè)費(fèi)支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)該部分支出一般分?jǐn)偨o各商戶營(yíng)銷/招商費(fèi)用廣告促銷費(fèi)廣告費(fèi)、營(yíng)銷策劃、展覽展示等開(kāi)業(yè)初期投入較大，經(jīng)營(yíng)成熟后較少，一般按租金收入的5%計(jì)算商戶汰換經(jīng)營(yíng)過(guò)程中商戶汰換產(chǎn)生的費(fèi)用視商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況而定運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)人工成本運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)人工成本員工工資、各類保險(xiǎn)及津貼小規(guī)模商場(chǎng)可按8人團(tuán)隊(duì)計(jì)算，工資水平視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況而定財(cái)務(wù)費(fèi)用（營(yíng)業(yè)稅部分

28、）相比銷售類物業(yè)，商場(chǎng)需繳納營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的5.5%購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析|運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析|關(guān)鍵影響因素|問(wèn)題探討Page 28斯普瑞斯損益預(yù)算表斯普瑞斯損益預(yù)算表Page 29運(yùn)營(yíng)的價(jià)值首先表現(xiàn)在直接收益的提升運(yùn)營(yíng)的價(jià)值首先表現(xiàn)在直接收益的提升港匯廣場(chǎng)為徐家匯地鐵上蓋商業(yè)綜合體，總建面32萬(wàn)平米，包括一個(gè)購(gòu)物中心(12萬(wàn))、兩棟寫字樓(12萬(wàn))及三棟公寓(8萬(wàn))恒隆廣場(chǎng)總建面27萬(wàn)平米，包括一個(gè)購(gòu)物中心和兩棟寫字樓，為上海乃至世界時(shí)尚高地，良好的運(yùn)營(yíng)使得項(xiàng)目自開(kāi)業(yè)來(lái)租金始終保持兩位數(shù)增長(zhǎng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺

29、析運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析|運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析|關(guān)鍵影響因素|問(wèn)題探討Page 30新天地新天地2009-20132009-2013收支表收支表（參考（參考） 單位：萬(wàn)元20092009年年20102010年年 對(duì)比（對(duì)比（% %） 20112011年年 對(duì)比（對(duì)比（% %） 20122012年年 對(duì)比（對(duì)比（% %）20132013年年( (預(yù)估）預(yù)估）對(duì)比（對(duì)比（% %）租金收入10001500150%2200147%3000136%3500117%物業(yè)收入300500167%700140%800114%900113%小計(jì)小計(jì)1300130020002000154%2900290014

30、5%38003800131%44004400116%費(fèi)用支出10001200120%1500125%1800120%2000111%物業(yè)支出10001100110%1200109%1200100%1400117%小計(jì)小計(jì)2000200023002300115%27002700117%30003000111%34003400113%損益損益-700-700-300-30043%20020067%800800400%10001000125%購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析|運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析|關(guān)鍵影響因素|問(wèn)題探討陽(yáng)泉項(xiàng)目已于陽(yáng)泉項(xiàng)目已于20112011年實(shí)現(xiàn)了盈利，從近五年的收益數(shù)據(jù)中可預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流年實(shí)現(xiàn)了盈利，從近五年的收益數(shù)據(jù)中可預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目未來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流Page 31良好的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)物業(yè)本身的大幅增值良好的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)物業(yè)本身的大幅增值購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心價(jià)值淺析運(yùn)營(yíng)的相關(guān)財(cái)務(wù)分析|運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析運(yùn)營(yíng)的價(jià)值分析|關(guān)鍵影響因素|問(wèn)題探討西安西安- -大唐不夜城大唐不夜城發(fā)展商：