房地產(chǎn)新老項(xiàng)目抵扣細(xì)節(jié)問(wèn)題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完 工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后， 以自己的名義 立項(xiàng)銷售的， 也屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)銷售） ，依據(jù)財(cái)稅 36 號(hào)文 及其附件， 結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局 2016 年第 18 號(hào)公告公布的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi) 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 總結(jié)若干增值稅政策要點(diǎn)如下：一般扣地價(jià)，地價(jià)要票據(jù)。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅 的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，適用稅率 11%.銷售額的 計(jì)算公式：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用- 當(dāng)期允許扣

2、除的土地價(jià)款）*（ 1+11% ）?？鄢耐恋貎r(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)?？鄢幢壤?，不超實(shí)際付。注：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的計(jì)算公 式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =（當(dāng)期銷售 房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售 建筑面積）X支付的土地價(jià)款。支付的土地 價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府 委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地 價(jià)款。扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土 地價(jià)款的扣除情況。已售計(jì)面積，可售算總建。注：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是 指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng) 的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,

3、 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積。配套不做價(jià)，不計(jì)入可售。注：房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，不 包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的 配套公共設(shè)施的建筑面積，即未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積不計(jì)入房地 產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積。簡(jiǎn)易計(jì)全額，不扣地價(jià)款。注：房地產(chǎn)銷售適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算銷售 額，按照征收率 5%計(jì)稅，不得扣除對(duì)應(yīng)的 土地價(jià)款。銷售額的計(jì)算公式：銷售額=全 部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用*( 1+5% )。一般老項(xiàng)目，簡(jiǎn)易3年征。注：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn) 老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照 征收率5%計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：（一） 建筑

4、工程施工許可證 注明的合同開(kāi)工日 期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日 期或者未取得建筑工程施工許可證但建 筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在 2016年 4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。值得注意的 是，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)老 項(xiàng)目，應(yīng)向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)備案，自備案之月 起36個(gè)月內(nèi)，不得變更計(jì)稅方法計(jì)稅。預(yù)收應(yīng)預(yù)繳，應(yīng)納可抵減。注：房地產(chǎn)銷售采取預(yù)收款方式，應(yīng)在 收到預(yù)收款時(shí)按照預(yù)征率 3%預(yù)繳增值稅。納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期 或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó) 稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 未按照規(guī)定預(yù)繳或繳納稅 款的，由主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照中華人

5、民共和 國(guó)稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅， 當(dāng)期應(yīng)納 稅額可抵減已預(yù)繳稅款， 未抵減完的預(yù)繳稅 款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 以預(yù)繳稅款抵減 應(yīng)納稅額， 應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。預(yù)繳 3 點(diǎn)征，分兩率不同。 注：應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+（1 +適用稅率或征收率）X3%.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的， 按照適用稅率 11%計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照征收 率5%計(jì)算。一般兼簡(jiǎn)免，進(jìn)項(xiàng)要轉(zhuǎn)出。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，兼有適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適5用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣（作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）。劃分須清楚，依據(jù)規(guī)模分。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，有適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的 房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 的，應(yīng)以建筑工