房地產(chǎn)開發(fā)工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理公司名稱： 單 位： 部門領(lǐng)導(dǎo)： 編 制：XX 年 XX 月 XX 日總則第一條公司為使各項工程順利進(jìn)行，并提高施工水準(zhǔn)，特訂立本準(zhǔn)則。第二條工程人員在工程進(jìn)行中應(yīng)確切依本規(guī)則監(jiān)工，如遇有疑難之處，或設(shè) 計上欠妥時，應(yīng)即刻與有關(guān)單位人員連絡(luò)，迅速解決，以免貽誤工期。第三條各種廠商帶標(biāo)單到工地時，工地主任應(yīng)將工程施工要求的標(biāo)準(zhǔn)、工期、 范圍，詳加說明后，在估價單上簽章，若標(biāo)單上有漏列的部分，應(yīng)加注明，以便 訂約時列入。第四條各種工程或工資合約副本送至工地時，工程人員應(yīng)詳閱合約內(nèi)容的說明及有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。第五條工程管理員每日應(yīng)詳實填報監(jiān)工日報表并將工程進(jìn)行情形于每月初一、十六

2、檢討進(jìn)度，記錄于表中。每一工程開工前應(yīng)準(zhǔn)備及注意事項第一條工程人員進(jìn)駐工地時應(yīng)先請設(shè)計科派員指出建筑線及地界線的木椿， 并訂定地盤高度的基準(zhǔn)點(diǎn)。第二條建筑線地界線木椿應(yīng)設(shè)法固定，不使其動搖走樣，必要時加設(shè)輔助點(diǎn), 并記錄于手冊上，以便隨時查核。第三條基地上原有的行道樹、消防栓、消防水池、給水管、污水管、煤氣管、 油管、電線管、電桿及其他公共設(shè)施，如有妨害施工時，應(yīng)由工地主任報請各該 主管機(jī)關(guān)或所有權(quán)人移拆，不得任意剪斷移動。第四條工地主任在了解現(xiàn)場后，應(yīng)即著手籌劃開工事宜，其主要內(nèi)容包括： 擬定開工日期、工期、機(jī)具、材料、工寮及工務(wù)所配置計劃；數(shù)量計算、核對、 進(jìn)度表編制及結(jié)構(gòu)體發(fā)包期限等事項

3、，準(zhǔn)備開工前檢討會。各項工程施工時應(yīng)注意事項粗木工程第一條粗木工程訂定水平椿板時，應(yīng)注明與基準(zhǔn)水平點(diǎn)的高度差，并在水平 椿板上繪明挖土寬度、墻厚、柱中心線等，做為施工的準(zhǔn)繩，訂立完成后，應(yīng)由 工地主任詳細(xì)復(fù)核無誤并報查驗后，方可開始挖土的工作。第二條復(fù)核各項放樣，尤其是地下室及一樓，應(yīng)重新核對所有尺寸，如有錯 誤，即時改正，以免以后無法更改，樓梯、平臺、踏步需畫出墨線以為組模工作 時的準(zhǔn)繩。第三條放樣完成立門窗框時，應(yīng)注意位置是否正確，及垂直、水平等，并應(yīng) 加設(shè)保護(hù)板。第四條門窗框靠混凝土的面前，亦應(yīng)事先加設(shè)鐵件，以便灌澆混凝土?xí)r，埋 沒在內(nèi)增加牢固。第五條磚墻施砌完成時，應(yīng)注意固定門框材料，

4、可收回者應(yīng)即收回，以免使 模板工隨便裁剪損失浪費(fèi)材料。第六條每層樓板灌澆混凝土前， 在樓板四周模板上及各柱筋上畫水平高度記 號，作為灌澆混凝土?xí)r的高低憑據(jù)，施工前應(yīng)復(fù)核門窗是否有變形或移位。土方工程第七條基礎(chǔ)挖土?xí)r應(yīng)核對其位置寬度及深度是否正常， 并隨時注意安全措施第八條各層樓板灌注混凝土前，須以水淋濕模板，以水泥漿灌入柱底及施工 接頭。 第九條拌合混凝土?xí)r應(yīng)注意水灰比及拌合是否均勻，并檢查粗細(xì)骨 材的清凈。第十條灌澆混凝土?xí)r，應(yīng)振動搗實。如有溢出，應(yīng)即時清理，樓板、梯階、 欄桿，不可有高低不平的現(xiàn)象，梯階須用鏝刀抹平。第十一條回填土?xí)r，應(yīng)分層灌水搗實，以免日后發(fā)生下沉及有龜裂現(xiàn)象。 第十二條

5、排夯卵石應(yīng)注意排法， 以立排為原則， 不得平排，以增加其承載力， 排后應(yīng)搗實，石縫應(yīng)填細(xì)石。第十三條混凝土灌澆時，工程人員不應(yīng)離開現(xiàn)場，并時時注意水灰比的配合 及各種裝配的衛(wèi)生給水、電氣、管路等，同時應(yīng)叫電氣工、給水工、模板工、鋼 筋工等在現(xiàn)場，以便有問題可隨時解決改正。第十四條 RC 混凝土樓板灌澆完成后，最少應(yīng)保護(hù)二日以上才能挑放紅磚。第十五條樓板拆除后如發(fā)現(xiàn)孔穴蜂窩及損壞處，應(yīng)即用水泥砂漿填補(bǔ)完整。第十六條柏油油毛氈防水層完成后，應(yīng)隨即做隔熱層施工，以免日曬及雨淋 而生起伏現(xiàn)象。第十七條屋頂混凝土灌澆時應(yīng)注意排水的坡度， 在隔熱層施工時不能點(diǎn)破防 水層，如發(fā)現(xiàn)有點(diǎn)破應(yīng)注意空出，等防水工補(bǔ)

6、修完成后再予補(bǔ)全。鋼筋工程 第十八條配筋時應(yīng)注意鋼筋的規(guī)格、數(shù)量、方向及間距位置是否正確。 第十九條應(yīng)注意梁的引長鋼筋、 壓縮筋及接頭的倍數(shù)及鋼筋接頭的位置及接 法應(yīng)按照鋼筋標(biāo)準(zhǔn)圖的規(guī)定施工。第二十條應(yīng)注意鋼筋與模板的距離， 并用水泥砂漿做成的墊塊或鐵椅及吊鐵 等保持其間距的正確。第二十一條灌澆混凝土?xí)r，應(yīng)注意鋼筋的間距，如發(fā)現(xiàn)被踐踏走樣重疊時， 應(yīng)馬上調(diào)整改正。鋼筋壓接工程第二十二條壓接用的氣體，加熱用的吹管，應(yīng)使用符合規(guī)格的品質(zhì)。第二十三條鋼筋的瓦斯壓接位置均應(yīng)按圖說所注位置施工， 并應(yīng)選擇壓力較 小的直線，上行的壓接的位置也應(yīng)錯開為宜。第二十四條在壓接前應(yīng)將壓接面的鐵銹、油漬等污物以電磨

7、機(jī)研磨清潔。 第二十五條如有下列情形時，應(yīng)重行施工：(1) 壓接部位的鋼筋中心軸偏心超出直徑的 1/10 以上時， 應(yīng)加熱修正或切斷 另行壓接。 (2) 壓接處的擴(kuò)漲不足時，應(yīng)再加熱加壓至規(guī)定的直徑為止。(3) 壓接中加熱強(qiáng)的火焰突然停止或變化時，其壓接應(yīng)切斷另行施工。第二十六條現(xiàn)場施工中應(yīng)特別注意施工的安全，如腳手設(shè)備、氣體的防漏、 防爆、防火等，應(yīng)特別防范。模板工程 第二十七條模板施設(shè)時，應(yīng)注意材料是否安全，如模板厚度、梁及支撐尺寸 等不符規(guī)定或有腐爛現(xiàn)象的均不得使用，只有尺寸規(guī)格過小施設(shè)間隔縮小支撐， 才使用它。第二十八條模板組合柱面梁底及梁墻時，如遇門窗框，應(yīng)防護(hù)門窗框木料， 不使其破

8、壞，如有可能不準(zhǔn)其釘連在一起。第二十九條固定柱模的鐵絲如需與門窗框一起固定時，應(yīng)墊木板，不使鐵絲 直接扎在木料面，以保護(hù)木料的光滑。支撐應(yīng)立在門窗框上也一樣。第三十條模板組立時，應(yīng)核對其尺寸及水平，柱應(yīng)垂直 第三十一條拆除樓板模板時也應(yīng)防護(hù)門窗框不使其破壞。 最好事先交代拆模 工在門窗框邊用拆除的柱模擋住。第三十二條復(fù)核各層模板的水平、墻柱的垂直、梯階需按粗木放樣的尺寸， 切實組模，欄桿需釘高度指示釘，以保持欄桿面的平直。第三十三條模板的拆除應(yīng)視位置的重要性參照施工說明書內(nèi)規(guī)定時間拆除， 不準(zhǔn)模板工隨意拆除。砌磚工程 第三十四條砌磚時應(yīng)先注意紅磚是否澆水，水分是否充足。 第三十五條砌磚用的水泥

9、砂漿配合比應(yīng)正確，拌合應(yīng)均勻，施砌時所留的磚 縫應(yīng)適當(dāng)，并灌滿灰漿，無雨庇的外墻樓梯間等外部，砌外面平整。第三十六條在砌磚時，應(yīng)時時注意門窗框的正確，如有動搖走樣時，應(yīng)即刻 調(diào)整，并事先交代砌磚工及挑磚工， 不得打掉或移動固定門窗框的木料。 如有妨 礙砌磚應(yīng)更改的，可通知粗木工更改。第三十七條遇有門窗框的墻施砌紅磚時，應(yīng)加設(shè)鐵件，以使門窗牢固。給水衛(wèi)生工程第三十八條定置水管時， 其豎立的管道要注意垂直， 平直的管道要注意坡度， 不得中央下垂或弧形現(xiàn)象，天花板下的污水管應(yīng)按規(guī)定配裝吊管設(shè)施。第三十九條給水管、污水管、排水管，每至一層須試水、試壓。 第四十條每一層管道完成后應(yīng)切實核對，倘與設(shè)計圖不

10、符時，應(yīng)記錄于中間 查驗圖上，全部工程完成后，合并于驗收報告中送設(shè)計科存查。第四十一條水龍頭、鏡箱、衛(wèi)生器材的安裝位置需正確。 第四十二條正式送水完成后，全部試水、試壓，絕不漏水方為合格。電氣工程 第四十三條穿線應(yīng)按圖說回路，接線必須使用焊接。 第四十四條接線盒、開關(guān)箱、電表箱、配電盤位置務(wù)求正確、端正。 第四十五條暗開關(guān)及插座施工務(wù)求整齊、美觀。第四十六條每一層管道完成后應(yīng)切實核對， 倘與設(shè)計圖不符時應(yīng)記錄于中間 查驗圖上，全部工程完成后，合并于中間查驗圖上，送回設(shè)計科存查。屋頂防水工程 第四十七條屋頂柏油油毛氈防水施工時，應(yīng)注意屋面的清潔及干燥，柏油用 量，油毛氈廠牌及重量是否符合規(guī)定。油

11、毛氈的搭接長度需 10 厘米以上，落水 頭邊應(yīng)特別處理。反水 （ 水墻面 ） 高度保持 20 厘米以上，按照規(guī)定施工。水泥及瓷磚工程 第四十八條內(nèi)外墻粉刷打底開始前應(yīng)先檢查電氣、給水、墻內(nèi)管路的裝配。 及墻面是否平齊， 如太凹凸不平， 超過 1 英寸以上需補(bǔ)粉砂漿時， 應(yīng)先通知原先 施砌的包商打除， 以免浪費(fèi)材料及墻厚度增加面積減少， 并在粉刷前由泥水工先 用灰漿做水平及垂直線點(diǎn)，以為施工的準(zhǔn)繩。第四十九條粉刷時應(yīng)注意墻面的水分是否適合，以免施工后發(fā)生龜裂現(xiàn)象。第五十條平頂及墻面粉光時，應(yīng)注意泥刀的斑跡，如肉眼可看出時，應(yīng)再加 力抹平，如粉光面用白灰料時其墻柱角線應(yīng)用水泥砂漿先粉齊而后中間面再

12、粉白 灰，以免角線容易缺損。第五十一條地坪水泥粉光或做磨石子時，應(yīng)注意地面的清潔，以免施工后發(fā) 生龜裂現(xiàn)象。第五十二條磨石子料施粉輾平后過二天以上才可開始磨平。 第五十三條廚房浴室及前后陽臺地坪，應(yīng)注意其水坡度。 第五十四條石子地磨平時遇有落水管應(yīng)先叫給水工露出的水管封閉， 免使磨 石子的泥漿流入排水管內(nèi)發(fā)生堵塞現(xiàn)象。第五十五條磨平石子的泥漿應(yīng)指定位置挖洞使其集中倒入，不能任其流失， 以免影響完成部分的清潔。第五十六條洗石子在噴洗時，應(yīng)注意其完成部分的清凈，如果風(fēng)力過強(qiáng)時應(yīng) 終止噴洗。在粉石子前其分格縫的釘立應(yīng)適當(dāng)、美觀。不能任其雜亂分格。第五十七條地下室防水粉刷時，應(yīng)注意其所滲入的防水劑量，

13、按照規(guī)定滲入 拌合，以免日后發(fā)生潮濕、漏水現(xiàn)象。第五十八條浴室防水應(yīng)依照規(guī)定施工，接線盒四周應(yīng)割切方整。 第五十九條瓷磚馬塞克打底除注意平直、及角度的正確外，并需配合瓷磚的 尺寸。第六十條瓷磚施工時應(yīng)注意尺寸灰縫及顏色的均一。細(xì)木工程第六十一條接頭應(yīng)依照規(guī)定的榫頭緊密接合，成品依照圖樣，配合門窗框的大小施工。第六十二條木工裝設(shè)五金時應(yīng)注意螺絲的釘法，應(yīng)用螺絲刀旋緊不 可用鐵錘直接錘入，以免日后更換困難及木料破壞。油漆工程第六十三條門窗木料油漆開始時，應(yīng)先注意釘孔缺角破損的補(bǔ)整及清掃干凈 后才能底度的粉刷。玻璃第六十四條玻璃裝設(shè)時應(yīng)注意是否照規(guī)定的厚度安裝，安裝后應(yīng)核對其與門窗是否緊密，拉動是否

14、會發(fā)生移動走樣。附則第六十五條本準(zhǔn)則未列事項隨時由有關(guān)主管指示監(jiān)工。第六十六條本準(zhǔn)則經(jīng)呈董事長核準(zhǔn)后實施，修改時亦同。房產(chǎn)銷售第一條商品房的銷售，由經(jīng)營部組織，辦公室予以協(xié)助，銷售的策略、平均售價、 售樓日期等由經(jīng)營部提出書面報告， 經(jīng)經(jīng)理審批后，報集團(tuán)公司總工程師、總經(jīng) 理批準(zhǔn)后實施。第二條商品房的銷售，除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成品房（以工 程開工后計算）一次性付款享有九五折優(yōu)惠外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況，售樓花一次性付款九折以下（不含必折） 、成品房一 次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折頭優(yōu)惠的，一律經(jīng)經(jīng)理核 準(zhǔn)，并報集團(tuán)總工程師批準(zhǔn)后，才能辦理。否則將追

15、究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法 律責(zé)任。第三條銷售方案由經(jīng)營部牽，會同工程部、辦公室等有關(guān)部門共同制訂，根據(jù)樓 層、方向等因素確定每單元的明細(xì)價格， 經(jīng)經(jīng)理審定，報總工程師和總經(jīng)理批準(zhǔn) 后執(zhí)行。第四條售樓的所有宣傳資料，包括售樓書、售樓廣告等，由辦公室同經(jīng)營部擬稿， 原稿由經(jīng)理核準(zhǔn)，報總工程師批準(zhǔn)后，方可委托付印。第五條銷售商品房的申報手續(xù)，含預(yù)售樓花、境外銷售批文、外匯管理局批文、 公證、按揭委托和產(chǎn)權(quán)證等，由辦公室負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、財務(wù)部辦理。第六條房產(chǎn)銷售結(jié)束后，由辦公室、經(jīng)營部、財務(wù)部共同負(fù)責(zé)寫出工程項目投資 效益總結(jié)報告，由經(jīng)理審定后，上報總工程師、總會計師和總經(jīng)理。第七條樣板房根據(jù)經(jīng)理的意

16、見，由工程部負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、辦公室擬定裝修和施 工方案、工期，組織施工及購置家私、花草等。樣板房完成后，開放給客戶參觀， 由經(jīng)營部保管，直至售樓結(jié)束。樣板房及一切家私由經(jīng)營部會同辦公室制定方案 報經(jīng)理批準(zhǔn)后作出處理。物業(yè)管理第一條工程項目確定以后， 物業(yè)管理部門應(yīng)派有關(guān)水、 電等專業(yè)人員， 參與專業(yè) 工程的現(xiàn)場管理， 了解和熟悉設(shè)備及管道、 線路安裝調(diào)試情況， 以便于今后進(jìn)行 管理。 第二條購房業(yè)主提出修改房屋的， 在工程竣工前不予受理； 在工程竣工后業(yè)主入 伙前，經(jīng)經(jīng)理同意，按如下辦理：1.業(yè)主入伙前，由經(jīng)營部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程部安排，不 得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取總造價 5

17、%的施工管理費(fèi)。2.物業(yè)已移交給物業(yè)部門管理的，由物業(yè)部通知工程部安排施工。施工隊伍 由工程安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取 5%的施工管理費(fèi)。 第三條工程竣工后，在 1 年的維修保養(yǎng)期間，物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時， 應(yīng)及時向工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時修繕。 第四條正常使用期（不含保修期） ，業(yè)主裝修，應(yīng)先報物業(yè)部門審查批準(zhǔn)。如有 大的改動影響結(jié)構(gòu)安全或影響相鄰住房使用功能的， 先由物業(yè)部門會同工程部審 查，報經(jīng)理和總工程師批準(zhǔn)后才能施工。 使用期間業(yè)主反映工程質(zhì)量問題的，物業(yè)部門應(yīng)立即通知工程部于 24 小時內(nèi)派 人進(jìn)行維修，不得推遲拖延，影響信譽(yù)。 第五條公司根據(jù)各住宅小區(qū)

18、的特點(diǎn)， 建立各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處， 對各住宅小 區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一、有效的管理。 第六條各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處配備必析基層領(lǐng)導(dǎo)、管理員、保安員、水電工、 清潔工等，對住宅小區(qū)的管理工作承擔(dān)全部責(zé)任。 第七條住宅小區(qū)的管理人員， 必須遵守法律、 法規(guī)和小區(qū)的各項規(guī)章制度， 熟悉 管理業(yè)務(wù)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，把小區(qū)管理好。 第八條物業(yè)管理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、 整潔和符合規(guī)劃， 嚴(yán)禁各種違章 改建和搭建。 第九條物業(yè)管理處負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)的道路、 樓梯和公共場所 （設(shè)施） 進(jìn)行管理 和清潔，設(shè)立果皮箱和垃圾收集清運(yùn)點(diǎn)， 保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi)生， 創(chuàng)建文明衛(wèi)生 小區(qū)。 第十條住宅小區(qū)的綠化（樹木、花草、草地等）設(shè)專人進(jìn)行管理（負(fù)責(zé)淋水、施 肥、噴藥、剪枝、補(bǔ)種等） 。 第十一條各住宅小區(qū)按實際需要配備若干名水電工， 維護(hù)供水供電， 保證住戶用 水、