韓國房地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上韓國房地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀1. 韓國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀韓國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r跟中國有一定相似之處，兩者都在1998 年實施房地產(chǎn)市場改革，由非市場化向市場化方向轉(zhuǎn)型。在這過程中，由于房地產(chǎn)市場跟宏觀經(jīng)濟步調(diào)不一致，導(dǎo)致出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格迅速上漲，向宏觀經(jīng)濟“追趕”的現(xiàn)象。2. 韓國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2.1 國民經(jīng)濟迅速發(fā)展為居民積累了大量財富20 世紀(jì)70 年代以前，韓國的經(jīng)濟非常落后，人均GDP 始終不足200 美元。而在隨后的30 年，韓國抓住了美國、日本等發(fā)達(dá)國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有利國際環(huán)境，采取了“先速度，后技術(shù)；先外延，后內(nèi)涵；先經(jīng)濟，后社會福利”的一系列不平衡發(fā)展戰(zhàn)略，

2、實現(xiàn)了工業(yè)和經(jīng)濟的飛速發(fā)展。1996 年，韓國的人均GDP 超過了10000 美元，一度加入了OECD(富國俱樂部)。國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展為韓國居民的財富積累提供了最重要的基礎(chǔ)。圖：1961 年-2005 年韓國人均GDP數(shù)據(jù)來源：韓國房價仍將上漲2010, 中金公司，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理2.2 城市化和人口結(jié)構(gòu)變化使購房需求激增1960 年初，隨著韓國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，韓國城市化進(jìn)程也開始加速。韓國僅僅用了30年，即將城市化率從1960 年的28.0%提高到1990 年的74%。城市化率的大幅提高，改變了韓國人口結(jié)構(gòu)的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)比例，使得城市住宅需求愈發(fā)剛性。圖：1955 年-2005 年韓國城

3、市化率及提高幅度數(shù)據(jù)來源：城市化，人口流動與房價 2008, 招商證券，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理與此同時，人口結(jié)構(gòu)中的年齡比例也發(fā)生了較大變化。1955-1963 年是韓國人口出生的高峰期，這一代人被稱作韓國的“嬰兒潮”的一代，在隨后的20-30 年間，不僅為韓國社會提供了大量的勞動力資源，也成為社會財富的主要擁有者。圖：1960 年-2008 年韓國人口年齡結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：韓國房價仍將上漲 2010, 中金公司，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理1990 年以后，韓國20-40 歲人口占比達(dá)到了37%左右。這個年齡段是首次置業(yè)最集中的年齡，是房地產(chǎn)需求最重要的來源和支撐。尤其是婚房作為剛性需求的重要組成部分

4、，無論是購買還是租賃，都是房地產(chǎn)市場最有力的支撐之一。隨著“嬰兒潮”一代進(jìn)入婚育年齡，消費結(jié)構(gòu)也隨之產(chǎn)生一系列的變化。其中，耐用品消費尤其是與住房消費相關(guān)的，其比重在此期間逐漸提升。圖：1970 年-2005 年韓國城市化率及消費結(jié)構(gòu)變化數(shù)據(jù)來源：城市化，人口流動與房價 2008, 招商證券，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理2.3 房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟發(fā)展極不協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展，進(jìn)入中年的“嬰兒潮”一代使得韓國家庭數(shù)量在 1985-2005 年之間翻了一倍。圖：1980-2005 韓國家庭數(shù)量翻番數(shù)據(jù)來源：韓國國家統(tǒng)計局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理與此不相符合的是，韓國的住房供給卻還是相當(dāng)落后，數(shù)據(jù)表明：

5、1985 年韓國戶均住房僅為0.61 套，而此時，韓國人均GDP 大約是3000 美元。韓國政府在隨后的10 年中大力發(fā)展住房建設(shè)，例如，1988 年，韓國政府為了實現(xiàn)其競選諾言，在首爾的衛(wèi)星城興建200萬套住房。到了1998 年，人均GDP 超過10000 美元，韓國戶均住房僅0.75 套，但距離發(fā)達(dá)國家的戶均1 套標(biāo)準(zhǔn)還是相差較遠(yuǎn)。圖：1962-2007 韓國建房數(shù)量 1987-1997 年為大規(guī)模建設(shè)期數(shù)據(jù)來源：韓國房價仍將上漲 2010, 中金公司，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理圖：1985-2005 韓國戶均住房套數(shù)始終不足1 套數(shù)據(jù)來源：韓國房價仍將上漲 2010, 中金公司，中國房地產(chǎn)指

6、數(shù)系統(tǒng)整理由此不難發(fā)現(xiàn)，韓國房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟發(fā)展是極不協(xié)調(diào)的，居民的住房需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足，為將來政府政策轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)市場化以后的房價激漲埋下了隱患。3. 政府政策變化，韓國房市邁向市場化3.1 1998 年之前政府主導(dǎo)的非市場化階段朝鮮戰(zhàn)爭（1950.6-1953.7）以后，韓國經(jīng)濟衰弱，國內(nèi)居民的住房基本需求得不到滿足。為了解決日益突出的住房矛盾，政府在1960 年初頒布了公營住宅法，并成立了“大韓住宅公社”和“韓國住宅銀行”，基本形成了由政府主導(dǎo)的住房市場格局。1970 年，韓國政府提出“一戶一住宅”，把解決居民住房問題納入到了長期的戰(zhàn)略目標(biāo)中。相應(yīng)的，在這一時期韓國政府頒布了多

7、項對住房市場有深遠(yuǎn)影響的法律法規(guī)。其中，較為重要的是，為了抑制房價和住房投機行為，1970 年韓國政府出臺商品房上限價政策，抑制不動產(chǎn)投機措施等規(guī)定。（該規(guī)定直到1998 年才廢除，此前一直是抑制房價的主要原因）圖：非市場化時期韓國政府主要房市政策數(shù)據(jù)來源：韓國房價仍將上漲 2010, 中金公司，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理從 1960 年到1998 年，政府主導(dǎo)下的韓國住房市場充斥了“計劃建設(shè)”、“按規(guī)定供給”、“限制房價”、“指導(dǎo)地價”等具有計劃經(jīng)濟味道的政策。在戶均住房不足1 套以及韓國居民對住房的剛性需求下，充滿計劃經(jīng)濟意味的韓國房地產(chǎn)市場競爭極度不完全，使得韓國房價被嚴(yán)重低估。例如，首爾的

8、住房價值僅是當(dāng)?shù)氐貐^(qū)生產(chǎn)總值的 1.4 倍。3.2 1998 年后市場化階段1997 年下半年，韓國發(fā)生外匯以及金融危機，經(jīng)濟很快下滑，失業(yè)人數(shù)劇增，房地產(chǎn)市場陷入了空前低谷，大批房地產(chǎn)企業(yè)因為資金周轉(zhuǎn)不靈、國內(nèi)需求不足等問題瀕臨倒閉。僅在1998 年，14.3%的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉；房價、地價也隨之大幅下跌。韓國政府為了活躍房地產(chǎn)市場，開始實行住房市場化的舉措。其主要舉措有：（1）減免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，不動產(chǎn)所得稅，登記稅等多項房地產(chǎn)稅收（2）放松對專賣住房的限制，放寬對“請約”資格的審查（3）廢止“小戶型住宅建設(shè)義務(wù)比率”（4）全國范圍內(nèi)取消商品房限價政策（5）允許外國人在房地產(chǎn)市場上享有國民

9、待遇在這一系列舉措實施后，韓國房價大幅提升圖：1987-2008 韓國房價增速 1999 年后房價大幅提升數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)發(fā)展階段和路徑推演-基于日韓經(jīng)驗的比較 2009, 長江證券中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理其中，“嬰兒潮”一代對房價的推動最為重要。房價的上漲離不開經(jīng)濟的發(fā)展，只有當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到了一定階段，多數(shù)家庭的收入在扣除必要的開支以后，仍有相當(dāng)數(shù)量的收入可以用于儲蓄，從而使得居民對房產(chǎn)的購買可能性大大提升。1998 年以后，“嬰兒潮”一代的平均年齡在35-45 歲，這一群體約720 萬人，占韓國總?cè)丝诘?4.6%。而這14.6%的群體占有了韓國42%的土地權(quán)，58%的房產(chǎn)，71.5%的銀行

10、住房貸款和20%的股票市場，毫無疑問是韓國社會財富最主要的集中所有者。3.3 2003 年起，韓國政府出臺一系列政策抑制過熱房市1997 年金融危機以后，隨著韓國政府出臺了陸續(xù)的刺激經(jīng)濟發(fā)展政策，2002 年開始，韓國經(jīng)濟已經(jīng)基本從金融危機的影響中恢復(fù)起來，經(jīng)濟的復(fù)蘇帶動了房地產(chǎn)市場的恢復(fù)，大批資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得韓國房地產(chǎn)市場開始過熱勢頭，房價開始大幅攀升。2003年起，韓國房價增速出現(xiàn)了首次超過韓國居民收入增速的情況。圖：1975-2007 韓國房價增速與居民收入增速數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)發(fā)展階段和路徑推演-基于日韓經(jīng)驗的比較 2009, 長江證券中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理為了應(yīng)對房價漲

11、幅過快，房市過熱的局面，韓國政府采取一系列政策對房價進(jìn)行抑制，其中包括了土地、稅收、金融、交易管制、價格管制等多方面的政策。只是這一系列的政策，在戶均住房套數(shù)不足1 套之前，都難以在根本上難以解決房價過高的問題。同時，政府采取頻繁的政策干預(yù)甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)市場短期內(nèi)更大的波動。圖：市場化時期韓國政府主要房市政策數(shù)據(jù)來源：韓國房價仍將上漲 2010, 中金公司，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理4. 韓國住房市場給中國的啟示4.1 落后的住房經(jīng)濟市場對國民經(jīng)濟進(jìn)行“追趕”在 1998 年進(jìn)行住房市場化改革前，韓國房地產(chǎn)市場發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國民經(jīng)濟，房價基本處于穩(wěn)定的狀態(tài)。當(dāng)韓國經(jīng)濟迅速發(fā)展至較高水平時，韓

12、國居民積累了大量財富。1998 年韓國政府進(jìn)行住房市場化改革后，這批積累了大量財富的人群由于進(jìn)入婚育年齡，購房成為剛性需求，成了購房的主力軍，是韓國房價迅速上漲的主因。1998 年改革之前房地產(chǎn)市場化程度不夠，對房價的人為抑制，是1998 年后房價“追趕”國民經(jīng)濟的主要原因。中國目前的形勢跟韓國非常相似，中國經(jīng)濟起步于1978 年的改革開發(fā)，房地產(chǎn)市場于1998 年進(jìn)行市場化改革。1998 年之前的福利分房制度并沒有滿足人民的住房基本需求，在“一部分人先富起來”后，這一群體成為購房主力，在住房供給有限的情況下，必然導(dǎo)致房價上漲，形成對國民經(jīng)濟的“追趕”現(xiàn)象。4.2 在住房需求尚未滿足戶均1 套

13、之前，大規(guī)模建設(shè)以及房價上漲的基本趨勢不會改變同韓國相似，我國目前每戶平均占有僅0.7 套房，在戶均占有1 套房即滿足居民基本住房需求之前，住宅大規(guī)模建設(shè)以及房價上漲的整體趨勢將繼續(xù)延續(xù)。為了滿足居民的基本住房需求，短時間內(nèi)住宅的大規(guī)模建設(shè)不可避免。同時，中國居民對住房的渴望具有文化背景，購買婚房始終是20-40 歲一代人為之奮斗的目標(biāo)之一。在這基本需求以及文化驅(qū)使的雙重背景下，大量的剛性需求將促使房地產(chǎn)市場價格整體上漲。a) 政府頻繁使用政策干預(yù)房地產(chǎn)市場收效甚微國際經(jīng)驗表明，進(jìn)行政策干預(yù)尤其是使用稅收手段強行抑制房價，始終不能對中長期房地產(chǎn)市場的價格進(jìn)行影響。影響房地產(chǎn)市場中長期價格的因素，