利率變化對我國房貸市場的影響分析

1、 利率變化對我國房貸市場的影響分析摘要：利率不僅僅只是作為金融系統(tǒng)中最重要變量而存在的，同時(shí)也是影響市場經(jīng)濟(jì)最主要的變量之一。在市場經(jīng)濟(jì)中政府或者是銀行經(jīng)常運(yùn)用利率的傳導(dǎo)作用來調(diào)節(jié)行業(yè)的發(fā)展。利率與稅收、信貸等其他的經(jīng)濟(jì)杠桿相比，巨有較強(qiáng)的靈活性、有償性以及間接性。在中國房地產(chǎn)大熱轉(zhuǎn)冷之后以及世界進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代開始，我國政府也加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和管理。本文主要從利率在房地產(chǎn)市場中的作用、利率變化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及加強(qiáng)利率在房貸市場中的作用這三個方面來展開綜合性的論述。關(guān)鍵詞：利率變化；房貸市場；地產(chǎn)行業(yè)；影響；分析自從1998年我國大范圍的停止實(shí)物分房之后，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的

2、影響力進(jìn)一步削弱，同時(shí)也標(biāo)志我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)一只腳邁進(jìn)了市場經(jīng)濟(jì)化的行列。然而房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展并沒有給我國的住房消費(fèi)者帶來實(shí)質(zhì)性的利益，反而使房價(jià)一路飆升，使眾多的購房者望而卻步、望房興嘆。我國房地產(chǎn)的生產(chǎn)與消費(fèi)都與金融體系有著密切的關(guān)系，因此金融相關(guān)政策的變動對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行有著重大的影響。從宏觀上來看，近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起落都與央行的利率調(diào)整有著莫大的干系。縱觀最近幾次央行利率的頻繁調(diào)整，無不或近或遠(yuǎn)的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的走向。因此，從當(dāng)前我國和國際的經(jīng)濟(jì)形勢出發(fā)，來研究利率變化對我國房貸市場的影響具有比較重要、深遠(yuǎn)的意義。1、 利率在房地產(chǎn)市場中的作用對利率在房地產(chǎn)市場中的作用進(jìn)

3、行分析與論述，有助于我們了解利率與房地產(chǎn)各主體、各環(huán)節(jié)的密切關(guān)系，從而才能從利率的變化中來探討其對房貸市場產(chǎn)生的影響，具體的內(nèi)容主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1） 利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資中所起到作用房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)比較浩大的工程建造活動，期間所運(yùn)用到的各種資源以及所造成的排放都是巨大的。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)與投資過程中，開發(fā)商投入的資本是比較多的。動輒十幾億甚至幾十億的運(yùn)作資金，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商并不能確保資金的及時(shí)性以及資金鏈的高效循環(huán)。而銀行作為資金運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)之一，自然成了房地產(chǎn)開發(fā)商青睞的對象。因此，銀行利率的高低對房地產(chǎn)開發(fā)商有著重要的影響。這主要體現(xiàn)在：首先，利率的高低會在很大程度上影

4、響房地產(chǎn)開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)使用資金的巨大數(shù)量以及房地產(chǎn)資金回籠周期長等等特點(diǎn)，使得原本并不高的銀行貸款利率成為了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種重要負(fù)擔(dān)。如果地產(chǎn)開發(fā)商不能及時(shí)處理好工程建設(shè)所使用的銀行貸款，那么房地產(chǎn)開發(fā)的成本將會隨著時(shí)間推移不斷上漲。其次，銀行利率高低對房地產(chǎn)開發(fā)的利潤也能夠產(chǎn)生比較重要的影響。在直接的影響上，銀行利率可以通過影響成本來控制開發(fā)的利潤。而利率還可以在宏觀上通過調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)興衰以及影響消費(fèi)者來控制地產(chǎn)開發(fā)的利潤。最后，利率還對房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整有著重要的影響。利率上升將會改變地產(chǎn)融資的環(huán)境，嚴(yán)重阻礙中小企業(yè)的融資以及資金量供應(yīng)，從而為實(shí)力較強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)帶來較好的

5、發(fā)展環(huán)境，為行業(yè)兼并與整合提供良好的契機(jī)。所以說，利率對于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有著重要的作用。（2） 利率對房地產(chǎn)消費(fèi)所起到的作用自從我國各大商業(yè)銀行開始推行購房貸款這一金融業(yè)務(wù)以來，貸款購房已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)消費(fèi)者購買住房的重要形式之一。而銀行利息的變化也會通過影響地產(chǎn)消費(fèi)者的還貸能力、理財(cái)觀念以及消費(fèi)能力來對他們的消費(fèi)行為產(chǎn)生重要影響。下面我們也從三個方面展開探討：首先，當(dāng)銀行貸款利率提高了以后，將會直接提高消費(fèi)者償還貸款的金額，從而增加地產(chǎn)消費(fèi)者的購房成本，也可以說這會直接降低住房消費(fèi)者的消費(fèi)能力，使他們的生活質(zhì)量受到嚴(yán)重的影響，同時(shí)也會降低他們對住房的購買能力。其次，存款利率提高以后

6、，會嚴(yán)重影響居民的理財(cái)觀念，從而調(diào)整理財(cái)?shù)慕Y(jié)構(gòu)，將會增加銀行存款在閑置資金中的比例，從而降低購買土地、住房等不動產(chǎn)上的理財(cái)投資。這也將會使投資性購房的行為大大減少，從而降低了整個市場的房屋需求數(shù)量。最后，反過來講，如果銀行施行降低貼現(xiàn)率以及存款利率的貨幣政策，將會從影響消費(fèi)者能力以及理財(cái)能力的雙重角度來促使更多的資金涌向房地產(chǎn)市場，從而刺激房屋消費(fèi)的快速增長。（3） 利率是房價(jià)調(diào)控的重要工具盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近三十年的現(xiàn)代化發(fā)展，也取得了驕人的成果，但是這與我國政府的大力扶持和地方財(cái)政的支持是密不可分的。畢竟國家要從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來確保國內(nèi)重要行業(yè)的健全以及重要行業(yè)的高水平和高國際競爭力

7、。所在在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的初期，國家通過一系列的刺激性政策和優(yōu)惠政策，從開發(fā)與消費(fèi)等多個環(huán)節(jié)來促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)這也是我國在次貸危機(jī)之后，開始通過頒布一系列的政策來降溫國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展熱，從而有效地控制我國的通貨膨脹率，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。而利率政策則是中央銀行貨幣政策中最經(jīng)常采用的一種調(diào)控方式。通過上面的分析與論述我們也可以看出，存、貸款利率的降低與上升，不僅可以通過影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本與利潤來調(diào)節(jié)房價(jià)的高低，同時(shí)也可以通過影響消費(fèi)者的購買能力和理財(cái)觀念來左右房地產(chǎn)的消費(fèi)市場，從而影響市場供求來制衡住房的市場價(jià)格。政府也正是運(yùn)用利率杠桿的這些重要影響來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。因此

8、我們說，利率是作為房價(jià)調(diào)控的重要工具而存在的。2、 利率變化對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響分析房地產(chǎn)行業(yè)的綜合情況才是左右房地產(chǎn)消費(fèi)的直接影響因素，而房地產(chǎn)消費(fèi)則是房貸的根源所在。因此，我們通過分析利率變化對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響，是從根源上探討利率變化對房貸市場所產(chǎn)生的影響。（1） 利率變化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響自我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買方市場之后，商品房市場競爭就開始日趨激烈，并且商品供大于求的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。如今越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商感到房子越來越難賣，更有不少的房地產(chǎn)開發(fā)商開始選擇轉(zhuǎn)型或者是實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略上的調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型的企業(yè)，其對于資金的依賴還是比較大的。銀行利率的降低將

9、會降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤。但是，目前更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營困難主要在房產(chǎn)銷售上，對于借貸用來開發(fā)的企業(yè)來說，銷售困難則意味著企業(yè)資金周轉(zhuǎn)慢，貸款償還能力低、償還周期長，而利潤的降低則會給企業(yè)帶來的信貸上的優(yōu)惠。但是從房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展上來看，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際幫助并不大，不足以改變房地產(chǎn)企業(yè)目前經(jīng)營困難的窘境。但是這并不是絕對的，對于一些資金周轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)利率降低能給其帶來很大的信貸優(yōu)惠。反之，利率上升則會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的信貸損失，從而嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（2） 利率變化對消費(fèi)者產(chǎn)生的影響利率變化對消費(fèi)者產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在以下兩個主要

10、的方面：一方面，如果銀行利率下調(diào)，則會降低貸款買房消費(fèi)者的購房成本，從而提高他們的還貸能力以及購買能力，進(jìn)而起到一種刺激性消費(fèi)的作用。此外，存款利率的下降也將會影響消費(fèi)者理財(cái)觀念，從而加大對不動產(chǎn)的投資。另一方面，從我國目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，住房消費(fèi)對于大多數(shù)的群眾來說還是一向比較謹(jǐn)慎性的消費(fèi)行為，畢竟商品房所需要的金額還是比較高的。在當(dāng)前人們住房消費(fèi)觀念更加現(xiàn)代化的前提下，人們更多地是考慮住房的綜合性條件，比如說價(jià)位、樣式、舒適性、安全性等等。因此說，盡管利率的下調(diào)能夠影響住房的消費(fèi)，但是這并不能主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。（3） 利率變化對國家宏觀政策產(chǎn)生的影響在中央人民銀行宣布調(diào)低利息的同時(shí)，說

11、明國家依然繼續(xù)實(shí)施對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，在收縮銀根的同時(shí)，合理的控制通貨膨脹，確保國民經(jīng)濟(jì)在后金融危機(jī)時(shí)代能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。在這樣的經(jīng)濟(jì)和政策大環(huán)境下，國際固定資產(chǎn)的投資規(guī)模將得以有效的控制，而房地產(chǎn)的發(fā)展也勢必將被納入新的發(fā)展軌道，逐漸進(jìn)入良性發(fā)展的市場發(fā)展規(guī)律中去。所以說目前房地產(chǎn)市場將仍然一買方市場為主，供大于求、競爭激烈的整體特征很難因?yàn)榫植織l件的轉(zhuǎn)變而出現(xiàn)變動。盡管利率調(diào)低所表現(xiàn)出的國家經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，可能會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定程度的影響，但是房地產(chǎn)銷售以及整個房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸減緩的整體態(tài)勢難以發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。（4） 國際環(huán)境以及周邊國家、地區(qū)給國內(nèi)房地產(chǎn)

12、市場帶來的影響自美國爆發(fā)次貸危機(jī)以來，世界開始進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代，發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)下滑以及世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，使得各行業(yè)的發(fā)展都變得異常艱難。從整體上來看，整個世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都處于一個正在調(diào)整的階段，日本今年上半年經(jīng)濟(jì)增長超過1%，全年有望達(dá)到2%，但是較之前幾年增長的幅度已經(jīng)大為減慢，并且有愈來愈緩慢的趨勢，況且其依靠外需拉動經(jīng)濟(jì)的整體結(jié)構(gòu)并沒有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，今年上半年貿(mào)易逆差更是創(chuàng)下了三十年來的新高，達(dá)到了2.9萬億日元。而作為歐盟領(lǐng)頭羊的德國今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長還不到1%，全年有望達(dá)到0.7%，除了經(jīng)濟(jì)增長速度緩慢以外，其對于歐盟整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并沒有帶來實(shí)質(zhì)性的幫助，歐盟經(jīng)濟(jì)體的整體經(jīng)濟(jì)逐

13、漸下滑已經(jīng)成為無法有效控制的態(tài)勢。與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)有重要關(guān)聯(lián)的香港近年來也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，通貨膨脹率以及失業(yè)率卻是逐漸增高，房屋價(jià)格更是連年下降。這種世界性的經(jīng)濟(jì)趨勢，使得原本看好國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)大為減少，所以國內(nèi)期望通過吸收外資，振興國內(nèi)房地產(chǎn)投資和銷售的想法，開始變得飄渺和不切實(shí)際。（5） 利率的改變通過資本市場來影響房地產(chǎn)市場在以上的分析中我們可以看出，如果利率變化僅僅通過影響房地產(chǎn)開發(fā)商或者是住房消費(fèi)者來影響房屋開發(fā)與消費(fèi)，那么其在這中間所起到的作用是無關(guān)緊要的。然而，證券價(jià)格與利率之間卻是存在著比較大的依存關(guān)系，利率上升，證券作為融資的一種手段也勢必跟著上漲，房地產(chǎn)商想要從資本市場上取

14、得可利用的資金，也勢必會增加融資的成本。這也意味著房地產(chǎn)商的融資能力開始下降，房屋建造成本的也開始上揚(yáng)，從而影響了房地產(chǎn)商的開發(fā)能力，給房產(chǎn)市場的供給帶來了一定的影響。從另外一個方面來講，證券投資和房地產(chǎn)投資本身就像一個蹺蹺板一樣，畢竟兩者作為兩種不同的投資方式，具有很大的對立性。當(dāng)證券投資市場的風(fēng)險(xiǎn)加大時(shí)，市場上的閑置資金將會轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為代表的不動產(chǎn)投資，從而使房產(chǎn)需求增加。此外，利率在外匯市場上的影響也能通過連鎖反應(yīng)來影響國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。如果一國的利率上升，就會使該國的金融資產(chǎn)對本國和外國的金融投資者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，從而導(dǎo)致資本外流，引起匯率的升值。近年來人民幣就是其結(jié)果之一，在目前

15、越來越開放的資本市場中，這將會吸引更多的國際熱錢涌入到房地產(chǎn)市場中，如果控制不當(dāng)，這將會對過的房地產(chǎn)市場造成不利的影響。3、 利率變化對房貸市場產(chǎn)生的影響通過我們對利率在房地產(chǎn)市場中的作用以及利率變化給房地產(chǎn)造成的影響進(jìn)行的分析與研究，我們可以從中總結(jié)出利率變化對房貸市場產(chǎn)生的影響。下面我們就從兩大方面進(jìn)行簡要的論述。（1） 利率變化對房貸市場產(chǎn)生的宏觀影響通過利率變化對房地產(chǎn)商以及消費(fèi)者產(chǎn)生的直接影響，我們可以直觀的看出，如果銀行利率下調(diào)，將會使得房地產(chǎn)商的開發(fā)成本減少，同時(shí)也使得消費(fèi)者在貸款購房整個過程中銷售很大的優(yōu)惠。從理論上來講，在買方市場的大環(huán)境下，房地產(chǎn)必定利用這一有利的時(shí)機(jī)開展積

16、極的銷售策略，而消費(fèi)者也勢必會抓住這樣的優(yōu)惠機(jī)會，在雙方的共同作用下，將會大大提升商品房的成交率，從而給房貸市場帶來更多的交易機(jī)會。所以說，利率的下調(diào)將會促進(jìn)房貸市場的快速發(fā)展。反過來講，如果利率上調(diào)，那么所有的結(jié)果也將隨之轉(zhuǎn)變。（2） 利率變化對房貸市場產(chǎn)生的客觀影響上面的結(jié)論是在理想的狀態(tài)下所推論出來的，但是我們應(yīng)該更加客觀的分析利率變化對房貸市場所產(chǎn)生的影響。首先，房貸市場是因?yàn)樽》康匿N售行為而存在的，在買方市場下，房屋消費(fèi)者購買住房的影響因素并不是僅有住房貸款成本這一項(xiàng)，當(dāng)前他們考慮更多的是住房的綜合性條件。其次，利率變化時(shí)可以通過影響資本市場來吸引更多的市場資金進(jìn)入到房屋的消費(fèi)中來，

17、但是在商品房投資日益不被看好的大環(huán)境下，更多的投資者選擇的是持幣觀望或者是轉(zhuǎn)投其他不動產(chǎn)。利率的變化并不能左右住房的消費(fèi)，自然對房貸市場的影響也不是絕對性的。最后，無論是正常性的住房消費(fèi)還是投資性的住房消費(fèi)，現(xiàn)在整體房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢以及人們理性消費(fèi)的觀念越來越高，使得人們在住房消費(fèi)面前變得更加的謹(jǐn)慎與理性。因此客觀說，利率變化能夠?qū)Ψ抠J市場產(chǎn)生一定的影響，但是影響作用并不大。4、 完善利率在房貸市場中作用的措施目前國家加大對房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)調(diào)整的整體政策短時(shí)間內(nèi)是不會改變的，因此加強(qiáng)利率在房貸市場中的調(diào)控作用就顯得尤為重要，下面我們就來提出一些針對性的措施和建議，以提高利率在房貸市場中的作用

18、。（1） 商業(yè)銀行應(yīng)該加強(qiáng)對利率風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和防范根據(jù)國際上的操作經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)利率進(jìn)入市場化，實(shí)際利率以及名義利率都將出現(xiàn)上漲的趨勢。因此商業(yè)銀行必須重視利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和防范能力。其中要更加注重利率上漲對住房抵押貸款的影響，加強(qiáng)住房抵押抵押貸款的控制與管理。經(jīng)常采取的措施一般是：合理的預(yù)測利率上漲給居民生活以及物價(jià)水平帶來的影響，嚴(yán)格準(zhǔn)確的界定貸款人月還款金額所占其收入的比例，同時(shí)還要從整體上控制好住房抵押貸款在貸款中的比例，爭取將風(fēng)險(xiǎn)納入到可控制的范圍之內(nèi)，為利率變動的影響提供足夠的應(yīng)對空間。（2） 建立健全可調(diào)整利率的抵押貸款可調(diào)整利率 的抵押貸款與固定利率的抵押貸款

19、相比，具有更大的靈活性和機(jī)動性。它可以隨著市場利率的變化而不斷進(jìn)行周期性的調(diào)整，并且這種調(diào)整的周期也可以根據(jù)具體的情況來做出相應(yīng)變化。這種周期性的調(diào)整將有利于改善商業(yè)銀行存貸款期限的配比，從而有利于在金融調(diào)控和市場發(fā)展之間取得很好地平衡。（3） 健全個人住房貸款擔(dān)保制度盡管當(dāng)前貸款擔(dān)保行業(yè)已經(jīng)在我國開始大范圍內(nèi)的發(fā)展，但是制度與規(guī)范上以及自身的各項(xiàng)機(jī)制健全上依然存在較大的弊端。住房貸款擔(dān)保作為住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一種重要措施，其對于房貸市場的穩(wěn)定發(fā)展有著不言而喻的作用。健全它的主要措施有以下幾個方面：首先，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的規(guī)范化管理以及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能力。其次，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同管理，提高個人住房貸款的信用度，保障銀行貸款的及時(shí)回收。最后，建立健全