深圳市寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)和核心商業(yè)區(qū)城市設(shè)計(jì)_(阿特金斯)匯總

1、 2002009 9.11.11寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)整合規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)整合 -優(yōu)化城市開(kāi)發(fā)建設(shè)品質(zhì)設(shè)計(jì)要求n回顧原有規(guī)劃，對(duì)中心區(qū)的用地功能、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、交通、管線(xiàn)等重要因素作出全局性調(diào)整。n對(duì)中心區(qū)發(fā)展情況分析和論證，對(duì)中心區(qū)的城市設(shè)計(jì)，特別是濱海區(qū)的設(shè)計(jì)作出調(diào)整和優(yōu)化n指導(dǎo)中心區(qū)下階段開(kāi)發(fā)，保證中心區(qū)的建設(shè)良性和有序進(jìn)行。 成果要求n控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整n城市設(shè)計(jì)調(diào)整匯報(bào)內(nèi)容一一.中心區(qū)規(guī)劃背景中心區(qū)規(guī)劃背景二二.中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)及相關(guān)大型基建項(xiàng)目回顧中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)及相關(guān)大型基建項(xiàng)目回顧三三.規(guī)劃整合關(guān)鍵問(wèn)題分析規(guī)劃整合關(guān)鍵問(wèn)題分析四四.規(guī)劃整合規(guī)劃整合五五.

2、管理實(shí)施管理實(shí)施一一. 中心區(qū)規(guī)劃背景中心區(qū)規(guī)劃背景區(qū)域差異化發(fā)展n珠三角核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作中，西部濱海區(qū)具有重要的產(chǎn)業(yè)及交通地位，是核心功能區(qū)之一.n西部濱海區(qū)延伸特區(qū)功能，成為區(qū)域消費(fèi)、貿(mào)易中心。n寶安中心區(qū)則是西部濱海區(qū)差異化發(fā)展的核心部分.寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)深圳中心區(qū)深圳中心區(qū)深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)中心區(qū)現(xiàn)狀航拍鳥(niǎo)瞰土地權(quán)屬情況n截止2005年12月，中心區(qū)合同、協(xié)議、批復(fù)、紅線(xiàn)及藍(lán)線(xiàn)總用地已達(dá)320公頃，占總用地的46.7%n不包括道路用地、廣場(chǎng)、公共綠地及水域等面積，政府可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)及公共服務(wù)的地塊僅剩約100公頃。n因此政府需要對(duì)剩余中心區(qū)寶貴的土地資源

3、進(jìn)行集約高效的開(kāi)發(fā)。用地建設(shè)情況目前已建在建的項(xiàng)目除區(qū)政府大樓外，主要集中在都市核心區(qū)外中心區(qū)路網(wǎng)建設(shè)情況目前已建成的路網(wǎng)集中在中心區(qū)的北部及東部.二二. .中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)中心區(qū)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)及相關(guān)大型基建項(xiàng)目回顧及相關(guān)大型基建項(xiàng)目回顧中心區(qū)主要規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)及基建項(xiàng)目列表 全局規(guī)劃：1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì) 2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 3.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則 專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃：4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì) 5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計(jì) 7.深圳市軌道交通二期工程地鐵一號(hào)線(xiàn)詳細(xì)規(guī)劃總報(bào)告 8.濱海岸線(xiàn)工程 9.綠化專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 1

4、0.公交系統(tǒng)規(guī)劃 基建項(xiàng)目：11.深圳市大鏟灣集裝箱碼頭 12.沿江高速公路 13.廣深城際快速軌道 14.海濱大道 15.地鐵一號(hào)線(xiàn)續(xù)建工程 16.地鐵五號(hào)線(xiàn) 1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)n2002年12月國(guó)際招標(biāo)阿特金斯取得第一名n總用地面積：718公頃 n設(shè)計(jì)理念:濱海水岸是整個(gè)城市的門(mén)戶(hù)，是活動(dòng)聚集的焦點(diǎn)，對(duì)于整個(gè)城市的形象塑造，具有不可忽視的作用。1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)n設(shè)計(jì)定位寶安中心區(qū)為濱海特色的城市中心區(qū)，這是與深圳市其他中心顯著的區(qū)別，也是其鮮明環(huán)境特色所在。1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)n確定同心圓式道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)環(huán)擁大海，強(qiáng)調(diào)濱水地區(qū)的開(kāi)發(fā)1.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)n設(shè)計(jì)將中心區(qū)的范圍擴(kuò)展到原

5、海濱大道南側(cè)，以使海岸線(xiàn)充分利用2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃n2004年1月完成n編制單位：深圳市 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院n控規(guī)確定了一條岸線(xiàn)，一條軸線(xiàn)，三個(gè)圈層，一條都市綠環(huán)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)土地利用規(guī)劃圖土地利用規(guī)劃圖2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃一條岸線(xiàn)n濱海大道外側(cè)濱臨大海，規(guī)劃觀海，游憩，運(yùn)動(dòng)健身等公共功能，形成城市公共的親水活動(dòng)岸線(xiàn)一條軸線(xiàn)n以中央綠軸為主線(xiàn)，兩側(cè)安排商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)和會(huì)議展覽設(shè)施三個(gè)圈層n將寶安新中心區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為核心區(qū)、過(guò)渡區(qū)及居住區(qū)三個(gè)圈層2.寶安中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃中心區(qū)總居住人口17.7 萬(wàn)人。規(guī)劃建筑總量控制在770 萬(wàn)平方米左右。用地性質(zhì)用地面積 單

6、位(公頃)商業(yè)性公共設(shè)施（C） 70.58其中辦公28.13商業(yè)10.33旅店業(yè)用地10.90旅游度假及游樂(lè)21.22政府/團(tuán)體/社區(qū)類(lèi) （G/IC）93.69居住類(lèi) (含商住)216.573.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則n2004年1月完成n編制單位：阿特金斯 深圳公司n對(duì)中心區(qū)內(nèi)交通、建筑、景觀與開(kāi)放空間作出規(guī)定性限定，提出實(shí)施設(shè)計(jì)導(dǎo)則的管理措施，統(tǒng)一中心區(qū)的開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，保證全區(qū)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)性和連續(xù)性。3.寶安中心區(qū)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則確定建筑高度由中心平均約80-100米向海濱遞減的空間態(tài)勢(shì)，中心區(qū)建筑限 高150米。區(qū)政府 2005年12月完成 編制單位：阿特金斯深圳公司 總用地面積：65公頃 位于中

7、央綠軸西側(cè)4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)規(guī)劃遠(yuǎn)景n標(biāo)志性的國(guó)際化商務(wù)辦公區(qū)n充滿(mǎn)活力的花園式濱海中心城n綠色生態(tài)的區(qū)域副中心n具備良好的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷的交通系統(tǒng)的商務(wù)中心.4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)通過(guò)建筑空間態(tài)勢(shì)、景觀視廊、開(kāi)放空間及活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的綜合規(guī)劃，使商務(wù)辦公區(qū)與濱海風(fēng)情融為一體4.寶安中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)規(guī)模n總建筑面積：147萬(wàn)平方米 其中n辦公面積：112萬(wàn)平方米 76%n商業(yè)服務(wù)面積：8.6萬(wàn)平方米 6%n酒店公寓 26.6萬(wàn)平方米 18%5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃2005年12月完成

8、編制單位：愛(ài)普斯頓國(guó)際投資顧問(wèn)(深圳）有限公司用地面積：27.7公頃 設(shè)計(jì)定位于深圳市商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)體系中相對(duì)獨(dú)立和完善的零售商業(yè)次中心區(qū)政府區(qū)政府5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃n核心商業(yè)區(qū)位于中央綠軸東側(cè)，與中心區(qū)商務(wù)辦公區(qū)及行政中心聯(lián)系緊密。n地鐵一號(hào)線(xiàn)沿商業(yè)區(qū)東側(cè)而過(guò)，是核心商業(yè)區(qū)的重要影響因素地鐵一號(hào)線(xiàn)地鐵一號(hào)線(xiàn)n標(biāo)志性塔樓屬于中心區(qū)商業(yè)街標(biāo)志性建筑，其地標(biāo)性影響力，提升核心商業(yè)區(qū)的重要性n通過(guò)商業(yè)廣場(chǎng)及景觀平臺(tái)，將地鐵出口人流導(dǎo)入商業(yè)區(qū)內(nèi)部n設(shè)立地下商業(yè)與地鐵站相連5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)發(fā)規(guī)?？偨ㄖ娣e：101萬(wàn)平方米 其中商業(yè)服務(wù)面積：45萬(wàn)平方米 45%辦公面積：19

9、萬(wàn)平方米 19%公寓住宅 37萬(wàn)平方米 37%5.寶安中心區(qū)核心商業(yè)區(qū)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃2005年12月完成編制單位:加拿大C3城市規(guī)劃及景觀建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總用地面積：22公頃 6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計(jì)n中央軸線(xiàn)：構(gòu)成景觀綠色走廊，以政府大樓為軸線(xiàn)起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)中央廣場(chǎng)軸線(xiàn)大道，穿越三個(gè)組團(tuán)，以南端百米濱海觀景塔為軸終點(diǎn)，講求組團(tuán)對(duì)稱(chēng)n非對(duì)稱(chēng)空間：以水景、植物、步行徑等基本元素，營(yíng)造流動(dòng)的空間環(huán)境6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計(jì)6.寶安中心區(qū)中央綠軸規(guī)劃與建筑概念性方案設(shè)計(jì)中央綠軸是中心區(qū)主要的景觀軸和文化性公共配套設(shè)施集中區(qū)包括圖書(shū)館，展覽館， 博物館，青少年宮藝術(shù)中心

10、等標(biāo)志性公建7.深圳市軌道交通二期工程地鐵一號(hào)線(xiàn)詳細(xì)規(guī)劃總報(bào)告編制單位：深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院n主要針對(duì)地塊一號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)的站點(diǎn)規(guī)劃及兩側(cè)用地功能進(jìn)行分析。n地鐵一號(hào)線(xiàn)在寶安中心區(qū)分別設(shè)：體育中心站、寶安中心站及新安路站。其中體育中心站定位為一般站，寶安中心站及新安路站定位為片區(qū)中心站。n新安路站商業(yè)性用地容積率：3.5-4.0， 居住用地容積率:3.0-4.0規(guī)劃范圍內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分別為：n體育中心站商業(yè)性用地容積率：2.8-3.5居住用地容積率：3.0-4.0n寶安中心站商業(yè)性用地容積率：3.5-5.0，居住用地容積率：3.0-4.07.深圳市軌道交通二期工程地鐵一號(hào)線(xiàn)詳細(xì)規(guī)劃總報(bào)告深圳市大

11、鏟灣集裝箱碼頭n大鏟灣碼頭經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)，在深圳港總體規(guī)劃中確定為深圳西部港群未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)港區(qū)，設(shè)計(jì)2020年最終吞吐量1000萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱n2005年9月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年底投入運(yùn)營(yíng)n2005年12月完成深圳港大鏟灣港區(qū)疏港通道規(guī)劃方案n 編制單位：深圳市市政工程設(shè)計(jì)院n 重點(diǎn)研究碼頭貨運(yùn)的疏港布局，及生產(chǎn)生活區(qū)的對(duì)外客貨運(yùn)交通規(guī)劃深圳市大鏟灣集裝箱碼頭n 疏港交通原則是遠(yuǎn)期長(zhǎng)距和過(guò)境貨運(yùn)交通不與城市交通混行，不穿越寶安中心區(qū)n 大部分公路交通流將疏解到廣深高速、沿江高速公路和107國(guó)道深圳市大鏟灣集裝箱深圳市大鏟灣集裝箱碼頭第一期第一期背景-基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目n大鏟灣集裝箱碼頭，設(shè)計(jì)202

12、0年最終吞吐量1000萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱2005年9月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年底投入運(yùn)營(yíng)n廣深沿江高速公路是 預(yù)計(jì)2006年開(kāi)工，計(jì)劃工期至2009年n廣深城際鐵路線(xiàn)是珠江三角洲軌道交通網(wǎng)的重要組成部分,方案尚未最終確定，目前方案臨海路高架，核心區(qū)內(nèi)采取地下軌道方式。n海濱大道南與特區(qū)濱海大道相連,近期走臨海路弧線(xiàn)段,遠(yuǎn)期跨海大橋建成后走前海灣線(xiàn)位n地鐵一號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)n地鐵五號(hào)線(xiàn)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n寶安中心區(qū)的規(guī)劃是一個(gè)高規(guī)格、國(guó)際水平的規(guī)劃。與一般城市中心區(qū)規(guī)劃不同，寶安規(guī)劃局針對(duì)中心區(qū)開(kāi)展了城市設(shè)計(jì)國(guó)際競(jìng)標(biāo)+控制性規(guī)劃+城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則+專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃多層面多方向的規(guī)劃設(shè)計(jì)編制，從而保證中心區(qū)具有高起點(diǎn)

13、的規(guī)劃，而且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，城市建筑的風(fēng)格有統(tǒng)一的控制標(biāo)準(zhǔn)。城市設(shè)計(jì)城市設(shè)計(jì)控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃城市規(guī)劃與設(shè)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)整合計(jì)整合管理與控制管理與控制中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n根據(jù)規(guī)劃寶安中心區(qū)的城市形象已初步顯現(xiàn)。根據(jù)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則控制的新湖路騎樓立面行政中心已建成部分住宅小區(qū)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n在上層次規(guī)劃時(shí)，應(yīng)全面的考慮重大基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目（如港口、鐵路及高速公路等）與局部地區(qū)規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，使工程項(xiàng)目與局部規(guī)劃設(shè)計(jì)更緊密結(jié)合。n 由于各規(guī)劃編制時(shí)間先后的差異，使專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃與全局規(guī)劃需要有

14、更好的銜接中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)n中心區(qū)已初步形成一定的公共空間環(huán)境，但整體公共空間質(zhì)量需要進(jìn)一步提升。中心區(qū)需要進(jìn)行綜合性的公共空間體系的研究，從城市景觀和人的體驗(yàn)的角度形成綜合的公共空間體系中心區(qū)部分地區(qū)已有硬質(zhì)與軟質(zhì)景觀的初步融合濱河景觀需要升級(jí)部分街道景觀形式單一，未有效形成綠蔭遮蔽。綠化景觀層次不夠豐富。中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)情況回顧與總結(jié)需注意問(wèn)題:n地塊與地塊之間的銜接控制,私人發(fā)展用地與公共設(shè)施用地之間的銜接.包括連廊,人行通道,地下空間等的處理.n注重設(shè)計(jì)的可實(shí)施性,可操作性及彈性三三.規(guī)劃整合關(guān)鍵問(wèn)題分析規(guī)劃整合

15、關(guān)鍵問(wèn)題分析影響因素評(píng)價(jià)影響因素評(píng)價(jià)H-影響程度高影響程度高L-影響程度低影響程度低n城市設(shè)計(jì)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的整合優(yōu)化整合關(guān)鍵問(wèn)題分析整合關(guān)鍵問(wèn)題分析 n大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市規(guī)劃的關(guān)系大鏟灣集裝箱碼頭沿江高速、廣深城際快速軌道、濱海大道 地鐵一號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)寶安機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程n分區(qū)之間的發(fā)展整合 大鏟灣集裝箱碼頭大鏟灣集裝箱碼頭n 大鏟灣碼頭將產(chǎn)生大量貨運(yùn)交通流n 經(jīng)沿江高速的南向疏港交通，從中心區(qū)西側(cè)經(jīng)過(guò)，對(duì)西側(cè)環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響大鏟灣集裝箱碼頭大鏟灣集裝箱碼頭/ /沿江高速沿江高速/ /濱海大道濱海大道n大鏟灣碼頭內(nèi)側(cè)水流動(dòng)性較差，對(duì)中心區(qū)西側(cè)產(chǎn)生氣味及景觀干擾n大流量貨運(yùn)交通及港口站場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間作

16、業(yè)帶來(lái)的空氣污染及噪音污染n三條交通線(xiàn)路對(duì)西側(cè)濱海沿岸的分隔n碼頭對(duì)中心區(qū)西側(cè)濱海開(kāi)闊視野的阻隔n貨輪所需400米回旋半徑濱海大道貨輪需400米回旋半徑調(diào)整要素調(diào)整要素西側(cè)濱海區(qū)用地需調(diào)整,并要預(yù)留道路及鐵路用地。西北側(cè)用地性質(zhì)需要調(diào)整.濱海區(qū)道路調(diào)整，考慮濱海大道與中心區(qū)的連接。降低臨海路南段道路等級(jí).濱海大道調(diào)整要素調(diào)整要素n由于沿江高速，濱海大道及廣深城際鐵路的阻隔，原濱海區(qū)西側(cè)用地的休閑商業(yè)等功能與中心區(qū)聯(lián)系不便，使用性較弱廣深城際快速軌道廣深城際快速軌道n城際鐵路最新方案建議采用地下鐵路方式經(jīng)臨海路穿過(guò)核心區(qū)。軌道地面控制線(xiàn)寬度約80米。高架高架地下地下1000M1000M地下地下全

17、地下方案全地下方案：n優(yōu)點(diǎn)：線(xiàn)路順暢總長(zhǎng)優(yōu)點(diǎn)：線(xiàn)路順暢總長(zhǎng)度較短，度較短，n缺點(diǎn)：建設(shè)費(fèi)用較高缺點(diǎn)：建設(shè)費(fèi)用較高部分高架部分地下方案部分高架部分地下方案n優(yōu)點(diǎn)：建設(shè)費(fèi)用相對(duì)優(yōu)點(diǎn)：建設(shè)費(fèi)用相對(duì)較低較低n缺點(diǎn)：線(xiàn)路較長(zhǎng)缺點(diǎn)：線(xiàn)路較長(zhǎng)高架與地下每公里造價(jià)相高架與地下每公里造價(jià)相差差1.5-2.01.5-2.0億億總體比較：總體比較：5 5公里約公里約7.5-107.5-10億。億。至機(jī)場(chǎng)航站樓至機(jī)場(chǎng)航站樓（地下）（地下）濱海大道沿江高速綠化帶綠化帶120M廣深城際鐵路中心區(qū)用地40M100M60M30-80M200M200M斷面示意斷面示意寶安機(jī)場(chǎng)寶安機(jī)場(chǎng)n 寶安機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建，將進(jìn)一步增加機(jī)場(chǎng)容量。n

18、飛機(jī)的起降對(duì)中心區(qū)西側(cè)產(chǎn)生的噪音干擾。需要對(duì)沿線(xiàn)住宅用地重新作考慮。地鐵一號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)及五號(hào)線(xiàn)地鐵一號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)及五號(hào)線(xiàn)n 地鐵效應(yīng)對(duì)城市住宅和商業(yè)良性推動(dòng)。n 為提高土地利用效率，應(yīng)對(duì)地鐵沿線(xiàn)土地開(kāi)發(fā)模式重新評(píng)估.地鐵一號(hào)線(xiàn)地鐵五號(hào)線(xiàn)大型建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)大型建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià) 積極因素： n寶安機(jī)場(chǎng)、大鏟灣碼頭、地鐵一號(hào)線(xiàn)、五號(hào)線(xiàn)，廣深城際快速軌道、沿江高速公路及濱海大道，極大地提升了中心區(qū)的通達(dá)性。便捷的交通對(duì)地區(qū)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。n寶安中心區(qū)完善的交通設(shè)施能夠強(qiáng)化區(qū)內(nèi)商業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì) 。 n鄰近機(jī)場(chǎng)和港口，吸引大型物流及物流相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，以物流總部經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)中心區(qū)商務(wù)辦公的發(fā)展。 消極因素：n對(duì)濱海

19、區(qū)的阻隔及前海灣割裂，弱化中心區(qū)的濱海功能n降低視覺(jué)景觀質(zhì)量n交通帶來(lái)的污染問(wèn)題，包括：噪音、空氣及水體污染，需要進(jìn)行技術(shù)處理n潛在穿越性交通與區(qū)內(nèi)集散交通的沖突 綜合：n大型建設(shè)項(xiàng)目對(duì)中心區(qū)發(fā)展的良性推動(dòng)是不可估量的，對(duì)中心區(qū)的產(chǎn)業(yè)組合、功能定位帶來(lái)積極的影響。n消極方面主要是對(duì)景觀和環(huán)境方面產(chǎn)生不利影響，是中心區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)需要關(guān)注的地方n中心區(qū)的城市設(shè)計(jì)應(yīng)與港口、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施充分結(jié)合，形成整體及協(xié)調(diào)的城市空間。分區(qū)之間空間發(fā)展的整合n南山前海中心區(qū)占地約3.7平方公里，商務(wù)辦公建筑面積800萬(wàn)至900萬(wàn)平方米。n寶安中心區(qū)與南山前海地區(qū)加強(qiáng)宏觀一體化發(fā)展意識(shí)，整體協(xié)調(diào)規(guī)劃布局及開(kāi)發(fā)節(jié)奏

20、，強(qiáng)化寶安中心區(qū)核心影響圈外延。n寶安中心區(qū)與南山前海片區(qū)共同分享前海灣景觀資源，從規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)的角度，應(yīng)加強(qiáng)兩個(gè)地區(qū)的銜接和協(xié)調(diào)。寶安中心區(qū)南山前海中心區(qū)火車(chē)站物流園區(qū)分區(qū)之間空間發(fā)展的整合n寶安中心區(qū)原濱海區(qū)作為濱海休閑帶，為低密度低強(qiáng)度發(fā)展。n從大鏟灣及跨海大橋等外部因素及南山前海中心區(qū)分區(qū)整合的角度分析，濱海區(qū)休閑功能建議適當(dāng)降低，強(qiáng)化中心區(qū)商務(wù)功能，建立兩個(gè)中心區(qū)的連接帶。寶安中心區(qū)南山前海中心區(qū)規(guī)定性：規(guī)定性： 指導(dǎo)性指導(dǎo)性土地利用土地利用濱海區(qū)濱海區(qū)地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)空間形態(tài)空間形態(tài)配套設(shè)施配套設(shè)施6.6.公共空間體系公共空間體系7.7.地下空間利

21、用地下空間利用 四四. .規(guī)劃整合規(guī)劃整合土地集約化發(fā)展土地集約化發(fā)展提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，提提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，提倡混合開(kāi)發(fā)倡混合開(kāi)發(fā)大力發(fā)展公共交通大力發(fā)展公共交通提倡公共交通一提倡公共交通一體化，地鐵及地面公共交通無(wú)縫連接體化，地鐵及地面公共交通無(wú)縫連接人居（人居（HomeHome）+ +工作（工作（WorkWork）+ +休閑休閑（PlayPlay）三位一體中心區(qū)）三位一體中心區(qū)綠色中心區(qū)綠色中心區(qū)1總述-愿景由于規(guī)劃的調(diào)整，控規(guī)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)已不適用，根據(jù)中心區(qū)岸線(xiàn)、軸線(xiàn)、圈層的特點(diǎn)，中心區(qū)由一軸一環(huán)三區(qū)組成一軸：中央綠軸 一環(huán)：都市綠環(huán) 三區(qū)：核心區(qū)、生活區(qū)、濱海區(qū)1總述-規(guī)劃結(jié)構(gòu)n都市核心區(qū)是寶安

22、中心區(qū)的核心地區(qū)，包括商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政中心及主要的公共服務(wù)設(shè)施，是中心區(qū)主要的政治、經(jīng)濟(jì)及文化活動(dòng)區(qū)1總述分區(qū)特色:都市核心區(qū)參考圖片參考圖片商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公區(qū)中央廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)行政中心行政中心n商務(wù)辦公區(qū)位于核心區(qū)的西翼，布置高級(jí)商務(wù)辦公寫(xiě)字樓，提供完善的商務(wù)服務(wù)，建筑向海性體現(xiàn)濱海辦公區(qū)的高品質(zhì)n核心商業(yè)區(qū)位于核心區(qū)的東翼，緊臨地鐵一號(hào)線(xiàn)，布置商業(yè)步行街和大型購(gòu)物中心，為大量人流提供綜合性商業(yè),購(gòu)物、休閑娛樂(lè)服務(wù)。n中央綠軸是整個(gè)中心區(qū)的核心景觀文化軸，是公共活動(dòng)的主要場(chǎng)所，與都市綠環(huán)共同組成核心區(qū)主要的生態(tài)綠色空間。n生活區(qū)位于中心區(qū)的外圍，主要提供高品質(zhì)的居住環(huán)境和完善的休閑配

23、套設(shè)施1總述分區(qū)特色:生活區(qū)參考圖片參考圖片居住區(qū)局部景觀居住區(qū)局部景觀生活區(qū)內(nèi)的居住社區(qū)生活區(qū)內(nèi)的居住社區(qū)n濱海區(qū)體現(xiàn)了中心區(qū)的濱海休閑功能，主要集中親水、休閑及會(huì)展功能，低容積率保證充分的景觀綠化n濱海區(qū)功能應(yīng)綜合豐富的綠色景觀及部分休閑商業(yè)及公建，提升濱海地區(qū)的活力，鼓勵(lì)市民及游客前往。1總述分區(qū)特色:濱海區(qū)參考圖片參考圖片原控規(guī)方案調(diào)整方案總用地面積：682.3公頃居住用地(R):177.2公頃商業(yè)性公共設(shè)施用地(C): 55.5 公頃政府/團(tuán)體/社區(qū)用地(G/IC) 124.2 公頃總用地面積：718公頃居住用地(R) 216.57 公頃商業(yè)性公共設(shè)施用地(C) 70.58公頃政府/

24、團(tuán)體/社區(qū)用地(G/IC) 93.69公頃3.一類(lèi)居住用地改為二類(lèi)居住用地，增加一處公共綠地，西側(cè)一類(lèi)居住用地改為研發(fā)及配套設(shè)施用地.1.調(diào)整商務(wù)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，增加辦公及商業(yè)面積2.取消濱海區(qū)西側(cè)用地，預(yù)留公路和鐵路用地.4.二類(lèi)居住用地改為酒店式公寓用地.5.新湖路部分地塊過(guò)于分散，調(diào)整為綜合開(kāi)發(fā)。適當(dāng)提高部分地塊容積率6.取消伸水平臺(tái)和水族館7.內(nèi)港西移，濱海酒店?yáng)|移，調(diào)整路網(wǎng)。增加6800平米邊防營(yíng)房及訓(xùn)練用地8.道路寬度減少50米，增加南側(cè)用地面積。9. 調(diào)整南側(cè)濱海區(qū)用地10.增加西鄉(xiāng)河排海明渠2. 2. 土地利用土地利用5796210341182. 2. 土地利用土地利用全區(qū)范圍

25、控規(guī)整合總體增量整合工作增加的建筑面積非整合工作增加的建筑面積R大類(lèi) (含R+C) C按總量的10%估算用地面積194.8174建筑面積565.263771.831.740.1其中:R550.7601.97C14.535.03容積率2.90 3.66 注:居住用地面積不含學(xué)校用地2.2.土地利用土地利用-規(guī)劃用地匯總表規(guī)劃用地匯總表用地代碼用地性質(zhì)用地面積(公頃)用地性質(zhì)百分比(%)建筑面積（百萬(wàn)平方米）R居住用地17426.0 637C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地55.58.1 183.36G/IC政府社團(tuán)用地124.218.298.62G綠地64.29.4 0.0E水域和其它非城市建設(shè)用地3.80.

26、6 T對(duì)外交通用地1.70.2 0.82S道路廣場(chǎng)用地247.936.3 9.56U市政公用設(shè)施用地7.81.2 3.02合計(jì)682.3100948.48 用地代碼用地性質(zhì)用地面積用地性質(zhì)百分比(%)建筑面積（百萬(wàn)平方米）R居住用地217.230.3 565.16C商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地70.69.8 125.56G/IC政府社團(tuán)用地93.713.0 51.6G綠地76.910.7 0.0E水域和其它非城市建設(shè)用地4.00.6 T對(duì)外交通用地1.60.2 0.82S道路廣場(chǎng)用地241.233.6 12.4U市政公用設(shè)施用地9.01.3 3.0合計(jì)718.0 100758.52 現(xiàn)階段用地匯總表現(xiàn)階

27、段用地匯總表控規(guī)用地匯總表控規(guī)用地匯總表1. 中心區(qū)總居住人口17.3萬(wàn)人.(寶安中心區(qū)的住宅以高檔舒適住宅為主,考慮到國(guó)家商品房政策的調(diào)整,小戶(hù)型住宅比例會(huì)有所提高,實(shí)際居住戶(hù)數(shù)及人口估計(jì)會(huì)有所增加)2.商業(yè)用地面積變化不大，但由于西部岸線(xiàn)休閑商業(yè)減少，核心區(qū)商務(wù)商業(yè)的增加，因此商業(yè)用地的結(jié)構(gòu)有所變化2.2.濱海區(qū)濱海區(qū)-土地利用土地利用原控規(guī)方案調(diào)整方案減少濱海區(qū)用地面積36公頃1.濱海區(qū)西側(cè)用地取消n大鏟灣集裝箱碼頭貨輪要求400米回轉(zhuǎn)半徑。n由于沿江高速，濱海大道的阻隔，原濱海區(qū)西側(cè)用地的休閑商業(yè)等功能與中心區(qū)聯(lián)系不便，n預(yù)留200米的用地預(yù)留沿江高速、廣深城際快速軌道、濱海大道及綠化

28、隔離帶.2. 2. 濱海區(qū)濱海區(qū)-總平面總平面原方案調(diào)整方案2.伸出水面的平臺(tái)及水族館取消跨海大橋的存在使原來(lái)開(kāi)闊的海域視野受到影響,伸出水面的平臺(tái)及水族館與跨海大橋的關(guān)系有所沖突.2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案一建議方案一n 為保持原方案特色,輪渡游艇碼頭右移,臨水面相對(duì)開(kāi)闊n與會(huì)展中心相鄰,提供會(huì)展中心水上交通的便利性.2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案一建議方案一2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案二建議方案二n 濱海區(qū)填海圍合，形成海灣半島n 原濱海區(qū)單純的休閑功能，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)及休閑相結(jié)合的綜合功

29、能。n濱海綜合區(qū)將成為寶安中心區(qū)和南山商務(wù)商業(yè)區(qū)的過(guò)渡區(qū)，強(qiáng)化前海灣商務(wù)產(chǎn)業(yè)的合作與連接。n 濱海大道跨海大橋?qū)⑷∠?，而采用常?guī)地面交通的形式。2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案二建議方案二n 海灣半島設(shè)置科技體驗(yàn)館，作為科技普及教育與科技文化產(chǎn)業(yè)的展示館，周邊環(huán)島而設(shè)的高層塔樓為辦公+公寓n 海灣半島成為前海的景觀新焦點(diǎn)n 流動(dòng)多變的岸線(xiàn)，形成虛實(shí)結(jié)合的空間科技體驗(yàn)館科技體驗(yàn)館會(huì)展中心會(huì)展中心辦公辦公+ +公寓公寓2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案三建議方案三n 基本維持中心區(qū)原方案濱海岸線(xiàn)n 在前海灣規(guī)劃海心島，形成寶安中心區(qū)及南山中心區(qū)共同的景觀焦點(diǎn)。2. 2

30、. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案三建議方案三n 海心島設(shè)置科技博覽館及濱海休閑設(shè)施，并與跨海大橋結(jié)合設(shè)計(jì)，形成橋島相融的景觀。2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案四建議方案四n 填海范圍擴(kuò)展至濱海大道。n 原濱海區(qū)單純的休閑功能，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、商務(wù)及休閑相結(jié)合的綜合功能。n 綜合濱海區(qū)將成為寶安中心區(qū)和南山中心區(qū)商務(wù)商業(yè)的過(guò)渡區(qū)，強(qiáng)化與前海灣商務(wù)產(chǎn)業(yè)的合作與連接。n 濱海大道跨海大橋?qū)⑷∠?，而采用常?guī)地面交通的形式。2. 2. 濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)濱海區(qū)城市設(shè)計(jì)建議方案四建議方案四n 中央綠軸南端設(shè)兩座150米地標(biāo)酒店，服務(wù)地塊北側(cè)會(huì)展中心n 中心區(qū)建筑群對(duì)中央綠軸形成圍合，形成仿

31、曼哈頓中央公園形式。150米超高層建筑地標(biāo)150米超高層建筑地標(biāo)地鐵一號(hào)線(xiàn)及五號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)寶安中心區(qū)，中心區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)整合的主要任務(wù)是在控規(guī)的基礎(chǔ)上對(duì)地鐵沿線(xiàn)及地鐵影響范圍內(nèi)的用地開(kāi)發(fā)模式、用地性質(zhì)及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行整合及優(yōu)化。n 新城市主義理論n TOD開(kāi)發(fā)模式n 土地混合開(kāi)發(fā)模式n 容積率置換n 開(kāi)發(fā)容量回顧n 整合及優(yōu)化3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合設(shè)計(jì)理論設(shè)計(jì)理論 新城市主義（新城市主義（New UrbanismNew Urbanism）n 緊湊的，步行友好的，混合使用的社區(qū)n 互相聯(lián)系的街道網(wǎng)絡(luò)成為步行化空間n 合理規(guī)劃和配置公共交通n 公共車(chē)站的步行范圍內(nèi)合理布置適宜的土地用

32、途和居住密度 n 公園綠地在鄰里社區(qū)范圍內(nèi)合理分布設(shè)計(jì)理論TOD：n混合土地利用，把商業(yè)，居住，商務(wù)等多種人群活動(dòng)聚集在交通換乘站的步行范圍內(nèi)，使公共交通成為替代小汽車(chē)的有效方式。n地鐵站附近500 米步行范圍內(nèi)土地價(jià)值最高，其輻射作用由中心向周邊遞減3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合城市軌道交通可以通過(guò)以下機(jī)制影響周邊房地產(chǎn)的價(jià)值： （1）改善周邊物業(yè)的可達(dá)性 （2）改變土地利用性質(zhì) （3）提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 （4）促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展 n城市軌道交通對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值具有明顯的的提升作用。如，英國(guó)土地政策研究中心的Riley Don（2001）倫敦地鐵Jubilee延長(zhǎng)線(xiàn)，總投資3

33、5億英鎊，給周邊土地帶來(lái)的增值效益達(dá)到13億英鎊，占總投資的37%。n日本學(xué)者M(jìn).- Y. Pior（2001）運(yùn)用GIS技術(shù)，結(jié)合特征價(jià)格模型和線(xiàn)性支出系統(tǒng)模型，Joban新干線(xiàn)建于20世紀(jì)90年代，總投資約7萬(wàn)億日元，給周邊69332.80公頃土地帶來(lái)的增值達(dá)到了17.77-24.59萬(wàn)億日元，是軌道交通投資的 2.5-3.5倍。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合n深圳市的城市形態(tài)是“帶狀組團(tuán)”分布，整個(gè)城市分為東、西與中間三條發(fā)展軸，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)也基本上是按照這種布局展開(kāi)的。深圳地鐵一期主要在特區(qū)內(nèi)的城市建成區(qū)，沿深南大道地下展開(kāi)。n地鐵一期工程全長(zhǎng)21.8 公里，設(shè)站20 個(gè)，預(yù)計(jì)總投資為

34、115.53 億元人民幣，其中70%為政府投資，其余30%的投資，則是向由銀行組成的銀團(tuán)簽約借貸的。 深圳軌道交通與周邊房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)證研究3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合n研究范圍是深圳市地鐵一期沿線(xiàn)的站點(diǎn)周?chē)?.5km 半徑內(nèi)的存量住宅，根據(jù)特征價(jià)格理論特征價(jià)格理論，建立了深圳市地鐵一期對(duì)沿線(xiàn)住宅價(jià)值影響分析的特征價(jià)格模型，并利用深圳市地鐵一期沿線(xiàn)站點(diǎn)周?chē)≌灰讛?shù)據(jù)，進(jìn)行了實(shí)證研究，得出了定量分析的結(jié)論。樣本的簡(jiǎn)要情況見(jiàn)表。n根據(jù)建立的特征價(jià)格模型，采用最小二乘法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。從多元回歸結(jié)果所代表的經(jīng)濟(jì)意義可以看出，住宅價(jià)格與地鐵站點(diǎn)、深住宅價(jià)格與地鐵站點(diǎn)、深南大道以及商務(wù)中心等距離負(fù)相

35、關(guān)，距離越近，價(jià)格越高，其中地鐵站南大道以及商務(wù)中心等距離負(fù)相關(guān)，距離越近，價(jià)格越高，其中地鐵站點(diǎn)距離的影響最大；點(diǎn)距離的影響最大；住宅價(jià)格與公用配套設(shè)施及社區(qū)規(guī)模環(huán)境等正相關(guān)，而且影響很大，尤其是社區(qū)規(guī)模方面影響更大。說(shuō)明居住社區(qū)的規(guī)模環(huán)境與公用配套設(shè)施等因素在房?jī)r(jià)中起到關(guān)鍵性的作用。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合n根據(jù)多元回歸的統(tǒng)計(jì)意義檢驗(yàn)的結(jié)果，軌道交通對(duì)站點(diǎn)周?chē)≌挠绊懛秶鸀椴叫兴艿竭_(dá)的距離500-800米，n其中500米范圍內(nèi)的影響尤為明顯。將特征價(jià)格模型轉(zhuǎn)變?yōu)橹笖?shù)形式，推出與地鐵站的距離接近100 米，住宅的價(jià)格就上升2.13%，接近500米，住宅價(jià)格上升11.11%。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)

36、發(fā)整合n根據(jù)日本和香港的經(jīng)驗(yàn)，地鐵站點(diǎn)周?chē)纳虡I(yè)容積率為8-15，居住用地容積率為5-9，深圳市地鐵站點(diǎn)周?chē)虡I(yè)用地容積率建議為6 左右，住用地容積率建議為4 左右。與原控規(guī)基本保持一致(3.0-4.0)n綜合起來(lái)，深圳市地鐵站點(diǎn)周?chē)挠绊懛秶ㄎ话霃?00米，容積率為4-5，其中65%為住宅，其價(jià)格平均上升幅度為6.62%，樣本的平均價(jià)格為8335 元/m2，計(jì)算時(shí)保守一點(diǎn)住宅的平均價(jià)格取7500 元/m2。那么每個(gè)地鐵站點(diǎn)周?chē)≌捎诘罔F建設(shè)引起的增值為10.1387 億元，地鐵一期20 個(gè)站總計(jì)升值202.774 億元，是地鐵一期工程總投資115 億元的1.763 倍。n地鐵一號(hào)線(xiàn)在寶安

37、中心區(qū)分別設(shè)：體育中心站、寶安中心站及新安路站。其中體育中心站定位為一般站，寶安中心站及新安路站定位為片區(qū)中心站。n新安路站商業(yè)性用地容積率：3.5-4.0， 居住用地容積率:3.0-4.0規(guī)劃范圍內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分別為：n體育中心站商業(yè)性用地容積率：2.8-3.5居住用地容積率：3.0-4.0n寶安中心站商業(yè)性用地容積率：3.5-5.0，居住用地容積率：3.0-4.03. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合-深圳市軌道交通二期工程地鐵一號(hào)線(xiàn)詳細(xì)規(guī)劃總報(bào)告（深規(guī)院編制，時(shí)間：2005.4）設(shè)計(jì)理論-土地混合利用：n土地混合使用從上世紀(jì)八十年代起在世界范圍內(nèi)中心區(qū)及城市復(fù)興計(jì)劃中廣泛采用，并被認(rèn)為能有效利用有限的土

38、地，緩解交通、居住及就業(yè)的矛盾，并且充分提高地區(qū)的活力n主要的土地混合使用模式通常為商業(yè)、辦公、公建與居住的混合使用3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合新加坡混合新加坡混合用地用地3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合土地混合利用：低矮分散的建筑不利于地鐵沿線(xiàn)土地的有效利用，應(yīng)混合商業(yè)、辦公、交通、行政等多種功能，提高土地綜合價(jià)值可合并的用地性質(zhì)：郵電、公交站場(chǎng)公交車(chē)站與住宅綜合設(shè)置公交車(chē)站與住宅綜合設(shè)置公交車(chē)站與商業(yè)綜合設(shè)置公交車(chē)站與商業(yè)綜合設(shè)置土地混合利用：底層公交站場(chǎng)，與地鐵出入口、零售商業(yè)及辦公寫(xiě)字樓混合設(shè)置，提高土地利用效率，地塊商業(yè)價(jià)值及交通通行效率，達(dá)到政府、開(kāi)發(fā)商及市民多贏的效果。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合香港

39、混合用地開(kāi)發(fā)香港混合用地開(kāi)發(fā)3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合地鐵公交站無(wú)縫連接模式地鐵公交站無(wú)縫連接模式n地鐵公交站無(wú)縫連接主要應(yīng)用于地鐵一號(hào)線(xiàn)的寶安中心站和新安路站，五號(hào)線(xiàn)的臨海路站n寶安中心站已與核心商業(yè)區(qū)商業(yè)大樓及公交站場(chǎng)連接n建議新安路站與其東南側(cè)公交站合設(shè)連接n建議臨海路站與會(huì)展中心公交站合設(shè)連接新湖路地鐵沿線(xiàn)布局形式：土地混合利用3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合n從土地利用效益及新湖路空間形態(tài)角度，沿街混合開(kāi)發(fā)有更好的效果。n中心區(qū)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則中規(guī)定，“沿主要商業(yè)街兩側(cè)塔樓應(yīng)嚴(yán)格控制建筑沿街立面形象，嚴(yán)禁設(shè)置陽(yáng)臺(tái)?！?，避免了過(guò)于生活化的沿街居住對(duì)新湖路的視覺(jué)干擾沿街純商業(yè)-平面混合沿街混合開(kāi)發(fā)-垂直混

40、合n郵政所+商業(yè)+居住混合n公交場(chǎng)站+商業(yè)混合控規(guī)控規(guī)整合整合3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合-土地混合利用3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合n城市形態(tài)n中心區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般較高，主要滿(mǎn)足需要選擇交通、消費(fèi)及生活的便利，靠近工作所在地的居民。n大型低密度低強(qiáng)度的居住社區(qū)一般位于中心區(qū)的外圍。n芝加哥中心區(qū)面積15.4平方公里，其中中央商務(wù)區(qū)的容積率達(dá)15芝加哥中心區(qū)芝加哥中心區(qū)n根據(jù)日本、新加坡和香港的經(jīng)驗(yàn)，地鐵站點(diǎn)周?chē)纳虡I(yè)容積率為8-15，居住用地容積率為5-9n這些城市雖然處處高樓林立，但感覺(jué)并不局促。主要因?yàn)樵诜睒s的商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)中間夾著眾多休閑區(qū)，新加坡政府規(guī)定在居住用地、交通用地和中心商業(yè)區(qū)中，必須有一定

41、的空白用地 n深圳土地資源非常有限，在新的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，深圳市政府規(guī)劃特區(qū)內(nèi)新建居住用房容積率不低于3.3,特區(qū)外容積率不低于3,此后深圳新建住房密度都要比以前高，以滿(mǎn)足市民的置業(yè)需求n中心區(qū)的土地屬于優(yōu)質(zhì)的土地資源，整合需要對(duì)原有規(guī)劃部分容積率偏低的地塊作相應(yīng)調(diào)整，同時(shí)預(yù)留休閑公共空間以調(diào)節(jié)城市空間環(huán)境3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合香港地鐵口香港地鐵口東京地鐵口東京地鐵口n通過(guò)容積率置換，增加社區(qū)綠地面積，優(yōu)化社區(qū)公共環(huán)境控規(guī)控規(guī)整合整合3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合n高開(kāi)敞住宅布局空間形態(tài)住宅布局空間形態(tài)圍合圍合通透通透相同的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，由于布局的形式不同，產(chǎn)生的空間效果也會(huì)不同。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合

42、n全封閉n半開(kāi)敞根據(jù)中央商務(wù)區(qū)和核心商業(yè)區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，中心區(qū)已規(guī)劃商業(yè)及辦公總量：183萬(wàn)平方米其中核心商業(yè)區(qū)商業(yè)零售服務(wù)總量：64萬(wàn) （含19萬(wàn)酒店面積）目前屬于市級(jí)商業(yè)中心的：華強(qiáng)北商圈(2005年) 占地1.13平方公里 建筑面積約80萬(wàn)平方米 日均人流量：50萬(wàn)人東門(mén)商商圈(2005年) 占地17.6公頃 建筑面積約60萬(wàn)平方米 日均人流量：30萬(wàn)人商業(yè)量需要相應(yīng)的人口規(guī)模的支持，作為深圳商業(yè)次中心，中心區(qū)內(nèi)居住人口約17.3萬(wàn)，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加商業(yè)量，需要十分謹(jǐn)慎。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合中心區(qū)商業(yè)量中心區(qū)商業(yè)量東門(mén)步行街東門(mén)步行街華強(qiáng)北步行街華強(qiáng)北步行街3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整

43、合調(diào)整重點(diǎn)：n 調(diào)整開(kāi)發(fā)模式、用地性質(zhì)及部分地塊容積率n 從中心區(qū)全局開(kāi)發(fā)角度，考慮社區(qū)商業(yè)及住宅的比重n 考慮新增加居住人口對(duì)配套、商業(yè)、交通、停車(chē)等服務(wù)設(shè)施的影響n(yōu) 根據(jù)中心區(qū)空間態(tài)勢(shì)由中心向?yàn)I海遞減的原則n 控制都市核心區(qū)內(nèi)的住宅地塊的開(kāi)發(fā)量n 考慮土地權(quán)屬，調(diào)整不涉及拍賣(mài)及合同用地3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合影響范圍內(nèi)的人口控規(guī)人口 13.85萬(wàn)人占總?cè)丝诎俜直?78.3%整合人口 14.41萬(wàn)人占總?cè)丝诎俜直?83.3%中心區(qū)4/5的的居住人口和主要的商業(yè)區(qū)都在地鐵服務(wù)最佳覆蓋范圍內(nèi)。服務(wù)人口比例的適當(dāng)上升，使更多居民獲得到地鐵帶來(lái)的便利。3. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合地鐵影響范圍用地面積（公頃）

44、建筑面積(平方米)平均容積率控規(guī)260.9590.4萬(wàn)2.26 整合281.6671.8萬(wàn)2.38 n 地鐵一號(hào)線(xiàn)連接市中心區(qū)和機(jī)場(chǎng)，是深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)中最重要的線(xiàn)路。新湖路是中心區(qū)重要的商業(yè)+居住功能走廊，因此有必要完善原有控規(guī)對(duì)新湖路混合開(kāi)發(fā)的規(guī)劃，并提高部分容積率較低地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。n 地塊調(diào)整方式主要包括了改良原有單一的開(kāi)發(fā)模式，容積率置換和改變用地性質(zhì)n 調(diào)整原則：距地鐵站 200-300米半徑容積率 5.0-6.0，距地鐵站 300-500米半徑容積率 4.0-5.03. 地鐵沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)整合控規(guī)整合總體增量整合工作增加的建筑面積R大類(lèi) (含R+C) C按總量的10%估算用地面積119.6

45、6122.6建筑面積428.05494.166.052.65其中:R416.44468.15C11.6125.95容積率3.6 4.0 C大類(lèi)用地面積44.5937.65建筑面積104.48108.84.3218.35容積率2.3 2.9 4 4交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)n寶安中心區(qū)與南山前海片區(qū)主要有四條道路相連，分別是n臨海路望海路n中心區(qū)規(guī)劃道路港前路n新湖路振海路n寶安大道-深南大道前海片區(qū)交通路網(wǎng)前海片區(qū)交通路網(wǎng)4 4 交通系統(tǒng)道路交通系統(tǒng)道路原控規(guī)方案調(diào)整方案n保持原方案總體路網(wǎng)格局n調(diào)整中央商務(wù)區(qū)及核心商業(yè)區(qū)內(nèi)12米的區(qū)內(nèi)支路，辦公區(qū)支路加密，商業(yè)區(qū)支路減少。n局部道路等級(jí)有所調(diào)整.n調(diào)整

46、濱海區(qū)東側(cè)道路走線(xiàn)50米米100米米22米米50米米調(diào)整路網(wǎng)調(diào)整路網(wǎng)4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)公交站場(chǎng)與商業(yè)群樓合設(shè)模式公交站場(chǎng)與商業(yè)群樓合設(shè)模式n公交站場(chǎng)與商業(yè)群樓合設(shè)，提高土地使用效率公交站場(chǎng)示意圖公交站場(chǎng)示意圖4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)地鐵公交站無(wú)縫連接模式地鐵公交站無(wú)縫連接模式n地鐵公交站無(wú)縫連接主要應(yīng)用于地鐵寶安中心站和新安路站n寶安中心站已與核心商業(yè)區(qū)商業(yè)大樓及公交站場(chǎng)連接n建議新安路站與其東南側(cè)公交站合設(shè)連接4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)道路節(jié)點(diǎn)道路節(jié)點(diǎn)n調(diào)整濱海大道交通節(jié)點(diǎn)。n濱海大道機(jī)場(chǎng)向市區(qū)方向不設(shè)左轉(zhuǎn)n濱海大道與臨海路交界處設(shè)立交原控規(guī)方案調(diào)整方案4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)噪音控制噪

47、音控制n 濱海大道、沿江高速及大鏟灣集裝箱碼頭將產(chǎn)生大量噪音，對(duì)中心區(qū)西側(cè)居民產(chǎn)生干擾n 根據(jù)歐盟道路委員會(huì)（ERF）技術(shù)說(shuō)明，噪聲平均等效聲級(jí)低于55 dB(A)為適宜聲級(jí)，高于65 dB(A)為滋擾性聲級(jí)應(yīng)加以控制n 噪音主要來(lái)源來(lái)兩類(lèi)：滾動(dòng)噪音 (rollingnoise):車(chē)輛與路面滾動(dòng)接觸產(chǎn)生的噪音n推動(dòng)噪音 (propulsionnoise)：引擎及機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的輻射噪音n 控制應(yīng)主要針對(duì)該兩類(lèi)噪音。4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)噪音控制噪音控制國(guó)外主要采用降低噪音途徑n改善路面質(zhì)量，采用環(huán)保吸音材質(zhì)，加強(qiáng)吸音效果，可降低噪音 5 dB(A)n 采用隔音墻，采用綠色環(huán)保隔音墻，阻隔部分噪

48、音，同時(shí)保證城市美觀和居民視線(xiàn)，可降低噪音 5-10 dB(A)n采用先進(jìn)的交通管理措施。 在重點(diǎn)地段加強(qiáng)交通管制，并采用ITS（智能交通系統(tǒng)）控制車(chē)流香港葵涌碼頭隔音墻v綠色隔音墻透明隔音墻保證城市美觀和居民視線(xiàn)4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)人行系統(tǒng)人行系統(tǒng)原控規(guī)方案n保持原方案都市綠環(huán)、中央綠軸步行系統(tǒng)和聯(lián)系濱海與中心區(qū)外的主要步行體系n增加由行政中心為起點(diǎn)濱海區(qū)為終點(diǎn)，分別經(jīng)商務(wù)辦公區(qū)和核心商業(yè)區(qū)的兩條步行系統(tǒng)。n為保持人行系統(tǒng)的連續(xù)性可采取人行天橋與人行隧道的不同處理方式.調(diào)整方案4 4 交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)公交場(chǎng)站、加油站、客運(yùn)站公交場(chǎng)站、加油站、客運(yùn)站原控規(guī)方案調(diào)整方案加油站調(diào)整n加油站:0

49、1-09-16地塊增設(shè)一處n商務(wù)辦公區(qū)加油站遷至02-28-07地塊n商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)-公交場(chǎng)站移至02-28-08獨(dú)立占地n01-10-04地塊的公交場(chǎng)站分拆并分別移至?xí)怪行牡貕K約3500平方米及寶華路東側(cè)01-23-10地塊2500平方米，獨(dú)立占地4.4.交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)( (庫(kù)庫(kù)) )5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)調(diào)整方案n由于航空限高控制，中心區(qū)的建筑高度控制在150米。n保持原方案由中心向海濱高度遞減的空間態(tài)勢(shì)n提高中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，增加兩棟150米高塔樓n保持地鐵一號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)較高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，適當(dāng)降低核心商業(yè)區(qū)的覆蓋率控規(guī)方案5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)中央綠軸中央綠軸 形態(tài)

50、研究-中央綠軸是寶安中心區(qū)的景觀軸,應(yīng)以綠化,公共開(kāi)敞空間為主,體現(xiàn)通透,無(wú)擁塞感,建筑是中央綠軸的組成部分,是襯托和點(diǎn)綴.容積率1.1容積率0.8容積率0.6為控制地面建筑的體量不能太大,并滿(mǎn)足視線(xiàn)通透,在建筑總量需滿(mǎn)足使用要求的條件下,可考慮部分建筑容量在地下解決.5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)中央綠軸中央綠軸形態(tài)研究-視線(xiàn)分析體塊集中,視線(xiàn)阻擋體塊分散,視線(xiàn)通透容積率1.1,建筑高度24米容積率0.8,建筑高度24米容積率0.6,建筑高度18米5. 5. 空間形態(tài)空間形態(tài)中央綠軸中央綠軸01-22-01,01-22-03用地面積：31711.6平米容積率0.8,建筑面積：25369.28平

51、米建筑高度24米調(diào)整功能：圖書(shū)館n用地面積：11316.0平米n容積率0.8,n建筑面積：9052.8平米n建筑高度24米n用地面積：11576.9平米n容積率0.8,n建筑面積：9261.52平米n建筑高度24米圖書(shū)館博物館展覽中心青少年宮演藝中心藝術(shù)中心5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)地標(biāo)，門(mén)戶(hù)，節(jié)點(diǎn)地標(biāo)，門(mén)戶(hù)，節(jié)點(diǎn) 沿創(chuàng)業(yè)路沿新湖路新湖路與創(chuàng)業(yè)路地標(biāo)5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)地標(biāo)，門(mén)戶(hù)，節(jié)點(diǎn)地標(biāo)，門(mén)戶(hù)，節(jié)點(diǎn) 現(xiàn)狀照片地標(biāo)建筑效果圖新湖路與創(chuàng)業(yè)路雙子塔北塔5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)地標(biāo)，門(mén)戶(hù)，節(jié)點(diǎn)地標(biāo)，門(mén)戶(hù)，節(jié)點(diǎn) 現(xiàn)狀照片地標(biāo)建筑效果圖新湖路與創(chuàng)業(yè)路雙子塔南塔5 5 空間形態(tài)空間形態(tài)城市第五立面城市第

52、五立面 “第五立面” -屋頂?shù)奶幚砦蓓斁G化利用構(gòu)架,格柵對(duì)屋頂?shù)脑O(shè)備適當(dāng)?shù)恼陂]屋頂綠化作為城市增綠的重要載體，對(duì)于緩解城市熱島效應(yīng)，大幅度提高城市空中景觀具有重要意義 。案例借鑒：北京-北京市城市環(huán)境建設(shè)規(guī)劃中給出了明確標(biāo)準(zhǔn)，北京市的高層建筑中30要進(jìn)行屋頂綠化，低層建筑中60要進(jìn)行屋頂綠化。日本-東京規(guī)定，凡是新建建筑物占地面積超過(guò)1000平方米者，屋頂必須有20為綠色植物覆蓋，否則要被處以罰款。 6. 6. 配套設(shè)施配套設(shè)施學(xué)校學(xué)校n中心區(qū)人口17.3萬(wàn)人，適齡中學(xué)人口10196人，適齡小學(xué)適齡人口10406人。n中心區(qū)學(xué)校用地調(diào)整及人口分布的改變，能提供的中學(xué)學(xué)位9600人，小學(xué)學(xué)位97

53、20人，因此需要對(duì)部分學(xué)校規(guī)模作出調(diào)整。n從規(guī)模效益和資源優(yōu)化利用的角度出發(fā)，并為適齡暫住人口入學(xué)需求適當(dāng)留有余地，新增學(xué)位適當(dāng)大于人口需求n中學(xué)：n03-01-08，01-05-05，02-27-04中學(xué)由30班調(diào)整為36班，增加900個(gè)學(xué)位n小學(xué)：n03-01-02由24班調(diào)整為36班，03-04-10由24班調(diào)整為30班，增加810個(gè)學(xué)位增加班數(shù)中學(xué)增加班數(shù)中學(xué)增加班數(shù)小學(xué)增加班數(shù)小學(xué)6 6 配套設(shè)施配套設(shè)施學(xué)校學(xué)校地塊編號(hào)類(lèi)別代號(hào)用地性質(zhì)用地面積控規(guī)建筑面積控規(guī)容積率說(shuō)明調(diào)整后建筑面積調(diào)整后容積率03-01-08GIC53中學(xué)用地20753.916603.120.830班-36班171

54、00.00.8201-05-05GIC53中學(xué)用地21178.616942.880.830班-36班17100.00.8101-08-06GIC53中學(xué)用地39148.431318.700.836班-03-16-02GIC53中學(xué)用地24176.819341.420.830班-01-23-05GIC53中學(xué)用地38013.130410.450.836班-02-27-04GIC53中學(xué)用地42294.533835.600.830班-36班-03-01-02GIC54小學(xué)用地13006.210404.970.824班-36班12150.00.9303-04-10GIC54小學(xué)用地10396.783

55、17.360.824班-30班10125.00.9701-06-11GIC54小學(xué)用地12168.99735.120.836班11340.00.9301-08-05GIC54小學(xué)用地12777.710222.140.836班11340.0 0.8901-10-03GIC54小學(xué)用地17674.014139.200.836班-02-27-05GIC54小學(xué)用地14439.511551.600.836班12150.0 0.846 6 配套設(shè)施配套設(shè)施醫(yī)療配套醫(yī)療配套 n寶安中心區(qū)已規(guī)劃從綜合醫(yī)院、專(zhuān)科醫(yī)院至門(mén)診部、社區(qū)健康中心完整的醫(yī)療體系,滿(mǎn)足居民的醫(yī)療需求。n東南區(qū)市級(jí)綜合醫(yī)院、血站、衛(wèi)生防疫

56、站規(guī)模用地已達(dá)9.5萬(wàn)M2（800床），服務(wù)人口為15萬(wàn)20萬(wàn)，可滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)要求n西北區(qū)區(qū)級(jí)綜合醫(yī)院、婦幼保健院規(guī)模用地有3.7萬(wàn)M2（200床），服務(wù)人口為46萬(wàn)，可滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)要求n商務(wù)辦公區(qū)02-18-06地塊門(mén)診部調(diào)至02-27-09n03-04-07地塊由商業(yè)性辦公用地改為門(mén)診部n在中心區(qū)的生活區(qū)根據(jù)服務(wù)人口、服務(wù)半徑，設(shè)置建筑面積約400平方米的社區(qū)健康中心，滿(mǎn)足居住社區(qū)居民日常醫(yī)療需求。原控規(guī)方案調(diào)整方案6. 6. 配套設(shè)施配套設(shè)施市政設(shè)施市政設(shè)施n總的建筑面積比控規(guī)多了200萬(wàn)平方米n給水，排水：經(jīng)核算，寶安中心區(qū)控規(guī)原設(shè)計(jì)的給排水管道滿(mǎn)足調(diào)整后的要求，不需要重新調(diào)整n電力 ：根據(jù)深

57、圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則采用需要系數(shù)法，按建筑面積估算，比原來(lái)的負(fù)荷多6萬(wàn)kW, 規(guī)劃區(qū)電力綜合負(fù)荷為31 萬(wàn)kW左右，根據(jù)負(fù)荷估測(cè)本區(qū)電力綜合負(fù)荷為31萬(wàn)kW，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范220kV的容載比取上限為1.8,本規(guī)劃區(qū)需要安裝的220kV變電站的容量?jī)H為55.8萬(wàn)kVA. 控規(guī)規(guī)劃共設(shè)置容量150萬(wàn)kVA,它有足夠的裕量來(lái)滿(mǎn)足建筑面積增加造成對(duì)用電需求的增加。建設(shè)3座110kV變電站足夠滿(mǎn)足本區(qū)的用電需要。n通信 ：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則采用按建筑面積估算，比原來(lái)的市話(huà)線(xiàn)對(duì)數(shù)多7萬(wàn)線(xiàn), 規(guī)劃區(qū)通信用戶(hù)需要線(xiàn)對(duì)數(shù)為20萬(wàn)線(xiàn)左右，需要的交換機(jī)容量為10萬(wàn)門(mén)。控規(guī)的規(guī)劃預(yù)留的機(jī)房設(shè)施能夠滿(mǎn)足建筑面

58、積增加造成對(duì)通信需求的增加的需要。 n燃?xì)猓喝細(xì)庥昧颗c上一輪結(jié)果會(huì)相吻合，故上一輪規(guī)劃的燃?xì)庠O(shè)施能滿(mǎn)足本輪的需要。 7 7 公共空間體系公共空間體系 城市公共空間的屬性城市公共空間的屬性n 城市的魅力所在，作為城市形城市的魅力所在，作為城市形象的代言，是訪(fǎng)客對(duì)城市第一印象的代言，是訪(fǎng)客對(duì)城市第一印象；象；n 市民進(jìn)行城市生活和交往的重市民進(jìn)行城市生活和交往的重要場(chǎng)所；要場(chǎng)所；n 連接城市重要的功能場(chǎng)所的通連接城市重要的功能場(chǎng)所的通道；道；n 具有社會(huì)屬性，是社會(huì)活動(dòng)發(fā)具有社會(huì)屬性，是社會(huì)活動(dòng)發(fā)展的主要場(chǎng)所。展的主要場(chǎng)所。7 7 公共空間體系公共空間體系-作用作用 n為散步、休憩、零售、體育活動(dòng)

59、、球?yàn)樯⒉健⑿蓓?、零售、體育活動(dòng)、球類(lèi)等類(lèi)等提供公共活動(dòng)場(chǎng)所提供公共活動(dòng)場(chǎng)所n通過(guò)廣場(chǎng)、綠地等空間，形成緩沖地通過(guò)廣場(chǎng)、綠地等空間，形成緩沖地帶，帶，誘導(dǎo)城市有序發(fā)展誘導(dǎo)城市有序發(fā)展n提供充分的活動(dòng)場(chǎng)所提供充分的活動(dòng)場(chǎng)所,減少人車(chē)干擾，減少人車(chē)干擾，改善交通；改善交通；n構(gòu)成城市的景觀，構(gòu)成城市的景觀，體現(xiàn)城市魅力體現(xiàn)城市魅力n有機(jī)組織城市空間和人的行為有機(jī)組織城市空間和人的行為，形成，形成人性化空間人性化空間n維持改善生態(tài)環(huán)境維持改善生態(tài)環(huán)境，形成城市的，形成城市的“綠綠肺肺”n為市民為市民提供心理上、視覺(jué)上的舒適感提供心理上、視覺(jué)上的舒適感，強(qiáng)化市民的回歸感強(qiáng)化市民的回歸感n部分公共空間作

60、為過(guò)渡性土地利用，部分公共空間作為過(guò)渡性土地利用，可阻止土地過(guò)早過(guò)度的開(kāi)發(fā)，可阻止土地過(guò)早過(guò)度的開(kāi)發(fā)，保留備保留備用土地用土地，為中心區(qū)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)土地可持，為中心區(qū)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)土地可持續(xù)發(fā)展續(xù)發(fā)展平日與活動(dòng)日廣場(chǎng)的使用提供社會(huì)交往的場(chǎng)所巴塞羅那的Las Ramblas世界著名的步行街道，提供高質(zhì)量的步行空間和人流導(dǎo)向辦公樓的圍合綠色公共空間提供良好的辦公環(huán)境和休憩場(chǎng)所優(yōu)質(zhì)的公共空間柔化城市硬質(zhì)邊界7 7公共空間體系公共空間體系-中心區(qū)原有的公共空間體系中心區(qū)原有的公共空間體系中心區(qū)原有公共空間系統(tǒng)： 中軸+綠環(huán)+濱海公共活動(dòng)區(qū)問(wèn)題：?jiǎn)栴}：n 從總體上劃分公共空間結(jié)構(gòu)，但并未形成街道、廣場(chǎng)、綠地分類(lèi)聯(lián)