房地產(chǎn)公司房產(chǎn)稅核算的關注點

1、房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金 收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍 護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在 其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電 塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、 玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等， 則不屬于房產(chǎn)。與房屋不可分離的附屬設施，屬于房產(chǎn)。二、征稅范圍房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中：城市征稅范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城，不包括農(nóng)村?？h城指縣人民政府所在地。建制

2、鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村。三、納稅人：房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權所有人為 納稅人。其中：1產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；2產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。3產(chǎn)權出典的，由承典人納稅。4. 產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者 使用人納稅。6.無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房 產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由使用人代 為繳納房產(chǎn)稅。四、房地產(chǎn)公司房產(chǎn)稅政策規(guī)定1、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，售出前，對房地產(chǎn)企 業(yè)來說是存貨（庫存商品），故在

3、出售前不征收房產(chǎn)稅。2、對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用的商品房應按規(guī)定征收 房產(chǎn)稅。自用：按房產(chǎn)余值依1.2%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。3、 對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償出借（如關聯(lián)企業(yè)物業(yè)公 司）的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。出借：由開發(fā)企業(yè)按房產(chǎn)余值依 1.2%的稅率計算繳納房產(chǎn) 稅。4、對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已出租的商品房應按規(guī)定征收 房產(chǎn)稅。出租：按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅5、關于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn) 稅。6、關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何

4、核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、 開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原 值的地價。某房地產(chǎn)公司于2015年通過 招拍掛”取得一塊土地，在該 塊土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，建有普通住宅，車位和商鋪。其中車位用作自用。在進行會計核算的時候，企業(yè)并未將 地價納入到車位的賬面原值，因此企業(yè)在申報繳納房產(chǎn)稅 的時候，也未將地價款納入到車位的房產(chǎn)原值中繳納房產(chǎn) 稅，需補繳房產(chǎn)稅及滯納金。7、售樓部、樣板房是否繳房產(chǎn)稅（1）開發(fā)項目臨建設施轉為售樓部、樣板房是否需要繳納房產(chǎn)稅：凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料

5、棚和辦 公室、食堂等臨時性措施在 施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但是如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房 屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收 的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）開發(fā)產(chǎn)品轉為售樓部、樣板房是否繳納房產(chǎn)稅？國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī) 定的通知（國稅發(fā)200389號）第二條第四項規(guī)定，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自 房屋使用或交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)利用 商品房作售樓部的情況，應自開始使用售樓部的次月起繳 納房產(chǎn)稅。作為自用的售樓部，根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例 的相關規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應納

6、稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。如果賬面未結 轉售樓部價值，稅局可根據(jù)工程預算進行核定計征房產(chǎn)稅。8、房地產(chǎn)公司建造的地下停車場（車庫）是否繳納房產(chǎn)稅？ 地下建筑應征收房產(chǎn)稅，財稅2005181號規(guī)定凡在 房產(chǎn)稅 征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的 地下建筑，包括與地上房屋 相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、對于與地 上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、 商場的地下部分等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（1 ）房地產(chǎn)自用的地下建筑屬于商業(yè)和其他用途房產(chǎn)， 應稅房產(chǎn)原值=房屋原價X （ 70 % 80 %）應納房產(chǎn)稅的稅額 =應稅房產(chǎn)原值X1- （10% 30% ）X1.2 %。房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治 區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度 內(nèi)自行確定。（2）對于與地上房屋相連的地下建筑，如