房地產(chǎn)開發(fā)中的合理避稅

1、摘要：合理避稅是企業(yè)降低成本的重要手段，它的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，其最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，從長遠和整體來看，納稅人按照國家的稅收政策進行合理避稅籌劃，促進7產(chǎn)業(yè)布局的進一步發(fā)展，有利于涵養(yǎng)稅源，促進經(jīng)濟社會的長期發(fā)展和繁榮，本文就我國開發(fā)企業(yè)常用的一些避稅方法進行了簡要的舉例分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。 房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發(fā)建設周期長、開發(fā)經(jīng)營復雜、開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。

2、稅收優(yōu)惠政策是國家發(fā)給企業(yè)的“稅收優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，并且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年營業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業(yè)。 避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經(jīng)濟利益最大化出發(fā)進行避稅籌劃， 是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。 一、利用臺作開發(fā)方式合理避稅 利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔。 例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓

3、項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作； 1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓， 2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā) 3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā) 籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。 方案一：合作開發(fā) 甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為

4、所得。 方案二；出借資金 假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。 方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。 由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經(jīng)濟利益為40萬元。 籌劃結果； 從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經(jīng)濟利益。 二、利用股權轉讓方式合理避稅 例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價2

5、8億元，按規(guī)定此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略) 籌劃分析； 該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下： 第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。 第二部；某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設，相關建設資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應付款項處理 第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。 籌劃結果； 經(jīng)過上述一番籌劃，

6、雖然股權轉讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉讓過程的巨額稅款。 三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅 例：某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。 籌劃分析： 按規(guī)定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強調(diào)指出有

7、10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。 籌劃結果； 經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。 通過避稅籌劃對各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。摘要合理避稅是納稅人尊重稅法、依法納稅的前提下采取適當?shù)氖侄螌{稅義務的規(guī)避，減少稅務上的支出。本文主要通過對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本組合和開發(fā)成本核算的分析，通過對成本費用的控制，加強房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，達

8、到企業(yè)最終合理避稅的目的。關鍵詞開發(fā)成本的組成  開發(fā)成本的核算合理避稅是指在尊重稅法、依法納稅的前提下，納稅人采取適當?shù)氖侄螌{稅義務的規(guī)避，減少稅務上的支出。合理避稅并不是逃稅漏稅，它是正常合法的活動，合理避稅也不僅僅是財務部門的事，還需要市場、營銷等各個部門的合作，從合同簽訂、款項收付等各個方面入手。避稅是企業(yè)在遵守稅法、依法納稅的前提下，以對法律和稅收的詳盡研究為基礎，對現(xiàn)有稅法規(guī)定的不同稅率、不同納稅方式的靈活利用，使企業(yè)創(chuàng)造的利潤有更多的部分合法留歸企業(yè)。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，最大限度地保護當事人的合法權益。避稅是合法的，是企業(yè)應有的經(jīng)濟權利。說到房地產(chǎn)企業(yè)的合理避稅，那我們

9、首先要了解房地產(chǎn)開發(fā)成本組成及相關核算方式。一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：1、土地、土建、設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、市政和公建配套

10、費及其他生活服務性設施費。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的1015。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。3、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。二、房地產(chǎn)開發(fā)成

11、本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。企業(yè)進行開發(fā)成本核算，除了必須嚴格執(zhí)行國家制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和財務制度外，還應該注意解決以下幾個問題。1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行業(yè)一樣，確定成本歸集對象，即成本核算單位。2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目。3、間接費

12、用的核算。企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。4、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出經(jīng)營利潤。以上對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和核算進行了簡單的了解和分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避稅則自然要對其所涉及的稅種進行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及企業(yè)所得稅，營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等各項稅種。但房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主要稅種中：營業(yè)稅避稅的空間不大，只有所得稅及土地增值稅有一定空間。（一）利用成本費用的充分列支減輕所得稅負

13、擔企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅的輕重、多寡，直接影響稅后凈利潤的形成，關系到企業(yè)的切身利益。因此，企業(yè)所得稅是稅收籌劃的重點。從成本核算的角度看，利用成本費用的充分列支是減輕企業(yè)稅負的常用的方法。企業(yè)應納所得稅數(shù)額根據(jù)應納稅所得額和稅法規(guī)定的稅率計算求得。在稅率既定的情況下，企業(yè)應納所得稅額的多寡取決于企業(yè)應納稅所得額的多少。應納稅所得額則由企業(yè)收入總額扣除與收入有關的成本、費用、稅金和損失后計算求得?？梢?，在收入既定時，盡量增加準予扣除的項目，即在遵守財務會計準則和稅收制度規(guī)定的前提下，將企業(yè)發(fā)生的準予扣除的項目予以充分列支，必然會使應納稅所得額有所減少，

14、最終減少企業(yè)的所得稅計稅依據(jù)，從而達到減輕稅負的目的。同時生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用要按一定的方法攤入成本。費用分攤就是指在保證費用必要支出的前提下，從賬目找到平衡，使費用攤入成本時盡可能達到最大攤入，從而實現(xiàn)最大限度的避稅。常用的費用分攤原則一般包括實際費用分攤、平均攤銷和不規(guī)則攤銷等。只要仔細分析一下折舊計算方法，我們就可總結出一個規(guī)律：無論采用哪一種分攤，只要讓費用盡早地攤入成本，使早期攤入成本的費用越大，那么就越能夠最大限度地達到避稅的目的。至于哪一種分攤方法最能夠幫助我們實現(xiàn)最大限度地避稅，則需要根據(jù)預期費用發(fā)生的時間及數(shù)額進行計算、分析和比較后確定。在實際過程中，我們還有幾點可以

15、注意：    1、成本和費用的確認。結合房地產(chǎn)企業(yè)實際，在進行成本和費用扣除時，應當合理區(qū)分和確認期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。因為根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定期間費用和開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本是可以在當期直接扣除的。這里要需要說明下當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位成本確認的。2、廣告費及業(yè)務宣傳費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告及業(yè)務宣傳費在每一納稅年度可按銷售收入一定比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出（其中：廣告費比例是8%、宣傳費是5），超出比例部分廣告支出可以無限期向以后年度結轉。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品

16、銷售收入之前發(fā)生的廣告費及業(yè)務宣傳費，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費，可以無限期結轉以后年度。這里要說明下業(yè)務宣傳費，在取得第一筆收入后發(fā)生的宣傳費，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。3、管理費用。我們可以適當合理的增加管理費用，減少當年利潤，從而減少企業(yè)應納稅所得額。例如可提高壞帳準備的提取比率，壞帳準備金是要進管理費用的，這樣就減少了當年的利潤，就合理避讓了企業(yè)所得稅額。4、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，屬于對象成本完工后發(fā)生的，應作為財務費用在稅前直接扣除。這里要注意一點，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策規(guī)定，關聯(lián)企業(yè)相互借款，借款方取得的借款額超過本企業(yè)注冊

17、資本的50%，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除，同時借款利率不得超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率。這樣在日常的賬務處理中，合理確認成本費用，有利于我們適當調(diào)整應納所得額，從而調(diào)整應納稅額，做到合理合法的避稅。（二）利用折舊方法的合理選擇減輕所得稅負擔折舊是固定資產(chǎn)由于損耗而轉移到產(chǎn)品成本中去的那一部分價值。正確計算和提取折舊，不但有利于計算產(chǎn)品成本，而且保證了固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的資金來源。折舊是成本的組成部分，現(xiàn)行會計制度中，企業(yè)常用的折舊方法有平均年限法、工作量法和加速折舊法，運用不同的折舊方法計算出的折舊額在量上不一致，分攤到各期生產(chǎn)成本中去的固定資產(chǎn)成本也存在差異。因此，折舊的計算和提取必然關

18、系到成本的大小，直接影響企業(yè)的利潤水平，最終影響企業(yè)的稅負輕重。三、合理提高人員開支比例在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，可考慮在不超過計稅工資的范疇內(nèi)適當提高員工工資，為職工辦理醫(yī)療保險，建立職工養(yǎng)老基金、失業(yè)保險基金和職工教育基金等統(tǒng)籌基金，進行企業(yè)財產(chǎn)保險和運輸保險等等。這些費用可以在成本中列支，同時也能夠主調(diào)動員工積極性，減少稅負，降低經(jīng)營風險和福利負擔。從而合理的加大人員開支和社會保險費支出，提高成本，降低利潤。四、適當調(diào)整收入的確認從銷售著手。選擇不同的銷售結算方式，推遲收入確認的時間。應當根據(jù)我們的實際情況，盡可能的延遲收入確認的時間。由于貨幣的時間價值，延遲納稅會給我們帶來意想不到的節(jié)稅效果。同時以下幾個稅種在某些方面也可以利用一些優(yōu)惠政策和有關稅收及財務規(guī)定，進行合理節(jié)稅。在營業(yè)稅方面有一點可以注意，就是價外費用中部分代收款項的營業(yè)稅扣繳，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用應當并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。然而在國稅發(fā)1998217號文中規(guī)定'物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水