房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析存在的問題及對(duì)策

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析存在的問題及對(duì)策(摘要房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作對(duì)工程造價(jià)的影響最大。從項(xiàng)目前期的決策階段和設(shè)計(jì)階段分別討論對(duì)工程造價(jià)的控制和管理,重點(diǎn)論述設(shè)計(jì)階段。深入分析目前設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理中存在的問題,并提出一些相關(guān)對(duì)策,樹立一種新的工程造價(jià)管理理念。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),投資大,建設(shè)周期長,涉及面廣,風(fēng)險(xiǎn)大,造價(jià)的控制貫穿于全過程。大量的工程實(shí)踐表明,對(duì)工程造價(jià)的影響,主要在于工程前期工作,即決策階段和設(shè)計(jì)階段。而施工階段影響工程造價(jià)的可能性卻只有10% ,這是因?yàn)槭┕るA段是“按圖施工”,在施工階段所進(jìn)行的造價(jià)控制不是控制工程成本,而是控

2、制施工中可能增加的新工程費(fèi)用,因?yàn)闆Q定工程項(xiàng)目造價(jià)多少,在設(shè)計(jì)階段早已確定。加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域工程造價(jià)管理,可以降低房地產(chǎn)開發(fā)商的成本,有利于抑制步步攀高的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,使更多的老百姓得到實(shí)惠,同時(shí)也有利于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的提高和市場(chǎng)競(jìng)爭力的增強(qiáng)。本文立足于工程前期,主要論述在決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制和管理,樹立一種新的工程造價(jià)管理理念。 一、決策階段的造價(jià)控制 投資決策是開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證,也是對(duì)不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過程。正確的決策是控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的前提。為了合理降低工程造價(jià),提高企業(yè)效益,開發(fā)商必須對(duì)當(dāng)前動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入

3、、仔細(xì)的調(diào)查,對(duì)國家經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行預(yù)測(cè)研究。在決策階段,主要作好以下工作: 重視可行性研究?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅(jiān)持實(shí)事求是的原則編制可行性研究報(bào)告。但是,目前一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是首次涉足該行業(yè),沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn),故委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性研究。而一些設(shè)計(jì)單位為了接到該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù),便將可行性研究價(jià)格降得很低,甚至免費(fèi)。有些設(shè)計(jì)單位并沒有遵循科學(xué)的原則編制可行性研究報(bào)告,而是套用以前的其它類似項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告文本,僅僅將其中相應(yīng)的工程概況、數(shù)據(jù)作一下修改而已,這樣的可行行研究報(bào)告根本沒有針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn),幾乎千篇一律。更有甚者,設(shè)計(jì)單位完全按

4、照建設(shè)單位的意見得出結(jié)論,建設(shè)單位說可行研究結(jié)果就可行,建設(shè)單位說不行研究結(jié)果就不行。有的設(shè)計(jì)單位為了該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù),硬是將不可行結(jié)論改為可行。所以,這樣編寫出的可行性研究報(bào)告是否可信就很值得懷疑了。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),合理控制工程造價(jià),建設(shè)單位必須高度重視可行性研究,委托社會(huì)化、專業(yè)化的咨詢公司的同時(shí),要積極參與其中,科學(xué)決策。從造價(jià)管理的角度來講,可行性研究工作必須科學(xué)進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析、認(rèn)真編制工程投資估算。由于項(xiàng)目在決策階段還只有雛形,所以該階段的投資估算比較粗略,誤差較大,供開發(fā)商決策參考。如果估算的造價(jià)超過了開發(fā)商擬投入的資金總額,就應(yīng)考慮調(diào)整規(guī)?；驑?biāo)準(zhǔn)。投資估算還要參考類似工

5、程,同時(shí)結(jié)合新項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)、交通狀況等情況進(jìn)行編制。此階段的投資估算作為今后工程造價(jià)控制的目標(biāo)限額,原則上不應(yīng)突破。在可行性研究階段,應(yīng)仔細(xì)研究找出對(duì)工程造價(jià)影響較大的因素,盡早制訂其應(yīng)對(duì)措施,控制開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià),降低工程成本,在一定程度上抑制目前飛漲的房價(jià)。 二、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制 擬建工程項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后,設(shè)計(jì)就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵,其工作質(zhì)量的好壞直接影響著工程的建設(shè)質(zhì)量、投資的回報(bào)和工程的效益。設(shè)計(jì)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程,確定建筑物的平面布置、外觀、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備材料的選擇及裝修標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)計(jì)是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的環(huán)節(jié),也是開發(fā)商有效控制開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的重點(diǎn)階

6、段。設(shè)計(jì)者筆下線條的長短、數(shù)字的大小,意味著開發(fā)商投資的多少。雖然設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)有很大影響,但是目前對(duì)該階段的工程造價(jià)管理還是薄弱環(huán)節(jié)。原因有以下幾方面: 第一,開發(fā)商普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制重視不夠,或是開發(fā)商缺乏這方面的專業(yè)人才,對(duì)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性很少過問,造成了設(shè)計(jì)單位對(duì)工程造價(jià)的漠視。為了趕工程進(jìn)度,有的開發(fā)商并不按科學(xué)的建設(shè)程序辦事,經(jīng)常出現(xiàn)施工圖還沒有通過審查、施工許可證還沒有辦好就開始施工,特別是基礎(chǔ)工程,這就為后面的返工浪費(fèi)埋下了隱患。 第二,設(shè)計(jì)人員專業(yè)水平有限。由于我國建筑設(shè)計(jì)人員沒有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制,一些設(shè)計(jì)人員專業(yè)水平較低,但是工程質(zhì)量責(zé)任重大,造成很多設(shè)計(jì)

7、人員設(shè)計(jì)中過于保守,盲目加大安全系數(shù),鋼筋水泥堆砌過多,幾乎沒有考慮工程的經(jīng)濟(jì)性。而且,我國高校的大學(xué)相關(guān)專業(yè)一般沒有開設(shè)工程經(jīng)濟(jì)類的課程,這就造成了很多設(shè)計(jì)人員缺乏經(jīng)濟(jì)分析的專業(yè)能力,只有少數(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富的老工程師可以憑經(jīng)驗(yàn)判斷方案的經(jīng)濟(jì)性。 第三,一些設(shè)計(jì)單位管理不善。由于最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上,設(shè)計(jì)單位業(yè)務(wù)飽和甚至過飽和,設(shè)計(jì)單位發(fā)展過快,管理水平?jīng)]有跟上來,加上建設(shè)單位為了縮短工期,不斷催促圖紙,所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)圖紙漏洞頗多。如各專業(yè)圖紙不配套,缺、漏、錯(cuò)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,如果審圖不嚴(yán),其結(jié)果帶到施工階段,使施工現(xiàn)場(chǎng)的會(huì)簽、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮,導(dǎo)致浪費(fèi)嚴(yán)重,決算超預(yù)算。第四,設(shè)計(jì)收費(fèi)機(jī)

8、制不合理。上世紀(jì)末很多工程設(shè)計(jì)費(fèi)都是按工程造價(jià)收費(fèi),工程造價(jià)越高,相應(yīng)地設(shè)計(jì)費(fèi)也就越高,所以,設(shè)計(jì)單位根本不會(huì)為建設(shè)單位考慮降低造價(jià)。近些年設(shè)計(jì)收費(fèi)方式有所改變,一般都是按建筑面積收費(fèi)或是設(shè)計(jì)費(fèi)包干,沒有與工程質(zhì)量或者工程造價(jià)掛鉤,所以,不利于工程造價(jià)的降低。第五,審圖工作忽視工程造價(jià)。不管是初步設(shè)計(jì)審圖還是施工圖審圖,審圖方都只是嚴(yán)格摳相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范,確保工程符合各專業(yè)要求,保證工程質(zhì)量,但是從不會(huì)審查工程的經(jīng)濟(jì)性。 設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)90% ,為了在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)工程造價(jià)管理。所以,筆者認(rèn)為在設(shè)計(jì)階段可采取如下措施: (一)實(shí)行招標(biāo)設(shè)計(jì)。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo),可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方

9、案,但應(yīng)注意不要把設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)作為選擇設(shè)計(jì)單位的決定因素,因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)在整個(gè)項(xiàng)目投資中只占到1% 左右。評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)更多注重設(shè)計(jì)單位資質(zhì)水平、工程業(yè)績,甚至項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人和該項(xiàng)目的主要設(shè)計(jì)成員的工程經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)水平等也最好考慮到。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)競(jìng)爭,對(duì)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,最大限度地減少設(shè)計(jì)變更,縮短建設(shè)工期,提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性,防止“三超”(概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算) ,具有重要意義。 (二)積極推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)督與審查,包括工程質(zhì)量和工程造價(jià)兩方面的監(jiān)督和審查。發(fā)揮監(jiān)理單位技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面人力資源的優(yōu)勢(shì),對(duì)設(shè)計(jì)全過程實(shí)施監(jiān)理,力爭使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案達(dá)到最優(yōu)化,最好要求設(shè)計(jì)單位

10、設(shè)計(jì)兩三個(gè)方案或者是兩三種結(jié)構(gòu)形式,進(jìn)行比較,綜合考慮其工藝、技術(shù)、施工和造價(jià)等因素,選擇最優(yōu)方案。由于鋼材價(jià)格對(duì)工程影響很大,而鋼筋的用量在設(shè)計(jì)階段已確定,所以在設(shè)計(jì)階段最影響工程造價(jià)的是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),結(jié)構(gòu)形式的選擇和結(jié)構(gòu)工程的經(jīng)濟(jì)論證就更為重要。對(duì)設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)選擇、材料的選用、設(shè)備的選型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的選擇等影響投資的重要因素做出決策時(shí),設(shè)計(jì)人員應(yīng)該作好分析評(píng)價(jià),征求開發(fā)商的意見和認(rèn)可,盡量減少施工過程中因設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致費(fèi)用增加或工期延長的情況。設(shè)計(jì)監(jiān)理的嚴(yán)格執(zhí)行,可將設(shè)計(jì)中存在的錯(cuò)、漏、碰的現(xiàn)象消滅在設(shè)計(jì)階段,以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,有效控制工程造價(jià)。 (三)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。目前有的房產(chǎn)開發(fā)商已注意到設(shè)

11、計(jì)階段對(duì)造價(jià)的巨大影響,開始對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)的要求。限額設(shè)計(jì)不能不顧工程質(zhì)量一味地考慮節(jié)約投資,也不能簡單地將投資一刀切。而應(yīng)將審定的投資額和工程量進(jìn)行分解,按比例分配到各專業(yè),各專業(yè)再進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析,突破限額的專業(yè)就進(jìn)行調(diào)整,在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)優(yōu)化,如果在最優(yōu)化的情況下還不能滿足限額要求,就合理調(diào)整限額。通過層層限額設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的控制與管理。雖然限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段控制造價(jià)的有效措施,但如果限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)值缺乏合理性,或者沒有科學(xué)限額,那么效果就會(huì)適得其反。 (四)應(yīng)用價(jià)值工程。在價(jià)值工程中,價(jià)值的定義為 可見,價(jià)值工程包括三個(gè)基本要素,即價(jià)值、功能和成本。價(jià)值工程中的價(jià)值的

12、含義有別于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的價(jià)值(凝結(jié)在商品中的一般的、無差別的人類勞動(dòng)) ;也有別于統(tǒng)計(jì)學(xué)中的用貨幣表示的價(jià)值。它更接近人們?nèi)粘Ｉ畛Ｕf的“合算不合算”、“值得不值得”的意思,是指事物的有益程度。它正確反映了功能和成本的關(guān)系,為分析與評(píng)價(jià)產(chǎn)品的價(jià)值提供了一個(gè)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用價(jià)值工程能正確處理質(zhì)量和成本的關(guān)系,建設(shè)產(chǎn)銷對(duì)路項(xiàng)目,不斷提高工程的價(jià)值,使企業(yè)和消費(fèi)者都獲得好處。運(yùn)用價(jià)值工程,提高價(jià)值(V) ,可以在保證工程功能( F)不變的情況下,降低工程總成本(C) ;提高價(jià)值(V) ,也可以在保證工程成本(C)的前提下,增強(qiáng)工程的功能( F) ;同樣,運(yùn)用價(jià)值工程,以提高價(jià)值(V)為

13、目的,可以在適當(dāng)降低工程功能( F)的情況下大幅度降低工程總成本(C) ;也在適當(dāng)增加工程總成本(C)的情況下大幅度提高工程的功能( F) 。例如,根據(jù)各地相關(guān)政策,具一定規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須建一定面積的人防工程,而在一些城市,又要求按戶計(jì)算設(shè)置一定比例的停車位。根據(jù)價(jià)值工程,可以適當(dāng)加大基礎(chǔ)埋深,建平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程,戰(zhàn)時(shí)用于人防,平時(shí)停車,在土地有限的情況下,即完成了政府的人防指標(biāo)和停車位的指標(biāo),又可以出租車位創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,還可以方便業(yè)主停車?？梢哉f將價(jià)值工程發(fā)揮的淋漓盡致。 因此,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目前期研究工作的重視已刻不容緩。地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)。無數(shù)的教訓(xùn)已經(jīng)使許多開發(fā)商認(rèn)識(shí)到了市場(chǎng)研究的重

14、要性，但這種急于了解市場(chǎng)的心態(tài)與他們對(duì)市場(chǎng)研究認(rèn)識(shí)的粗淺和行動(dòng)的軟弱，卻形成鮮明的對(duì)比。少數(shù)發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了必須對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)的、系統(tǒng)的調(diào)查,市場(chǎng)調(diào)查中開始引入科學(xué)的調(diào)查理論。首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)階段離不開市場(chǎng)調(diào)研。發(fā)展商尋找投資機(jī)會(huì)，事先對(duì)一個(gè)城市的整體房地產(chǎn)開發(fā)形式有個(gè)大致的了解而在圈定地塊之后，則要對(duì)涉及地塊及項(xiàng)目的相關(guān)因素進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析。其次，在房地產(chǎn)投資建設(shè)過程中需要市場(chǎng)調(diào)研跟進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往有著較長的周期。在項(xiàng)目投資建設(shè)過程中市場(chǎng)時(shí)時(shí)在變化，將可能使項(xiàng)目原來的定位與市場(chǎng)產(chǎn)生偏差，此時(shí)決策層如果看到了這種市場(chǎng)變化，就可以適當(dāng)?shù)卣{(diào)整項(xiàng)目開發(fā)的周期、開盤銷售時(shí)間和項(xiàng)目運(yùn)做計(jì)

15、劃等。學(xué)會(huì)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)我國行政法律體系，特別是房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章比較繁雜，專業(yè)l生較強(qiáng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要熟悉和掌握房地產(chǎn)專業(yè)法，還必須諳熟相關(guān)行政法律。否則，處理不當(dāng)，行政法律風(fēng)險(xiǎn)可能伴隨房地產(chǎn)開發(fā)商左右。根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)前期階段、開發(fā)實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段、銷售階段均存在行政法律風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何防范房地產(chǎn)行政法律風(fēng)險(xiǎn)呢?第一，房地產(chǎn)開發(fā)商必須配備諳熟行政法律包括房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)并具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)商要配備這方面專業(yè)人才還有困難?，F(xiàn)在比較捷徑的方法是，房地產(chǎn)開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)律師。為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，律師服務(wù)正向?qū)I(yè)化方向的快速發(fā)展，房地產(chǎn)專業(yè)律師也應(yīng)運(yùn)而生。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商要會(huì)用律師。聘請(qǐng)專業(yè)人員的目的就是運(yùn)用其專業(yè)特長，但實(shí)踐中應(yīng)特別注意“會(huì)用”。要會(huì)用律師必須認(rèn)識(shí)律師包括職業(yè)特點(diǎn)、作用等。國際上通行的一個(gè)舊例是：一件事或一個(gè)項(xiàng)目，要準(zhǔn)備三個(gè)文件：一是可行性研究報(bào)告；二是市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；三是法律意見書。還有一句話：言出律師口，文出律師手?？梢哉f這是對(duì)如何用律師的高度概括。用律師的目的是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，即使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)也有相應(yīng)對(duì)策，以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)規(guī)范運(yùn)作?；谛姓审w系繁雜和專業(yè)性強(qiáng)，特別是，我國房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)、規(guī)章處于逐步完善的特殊性和行政處