各種合同類型

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上建筑工程中各種合同類型成本加酬金合同定義成本加酬金合同也稱為成本補償合同,這是與固定總價合同正好相反的合同,工程施工的最終合同價格將按照工程實際成本再加上一定的酬金進行計算.在合同簽定時,工程實際成本往往不能確定,只能確定酬金的取值比例或者計算原則.由業(yè)主向承包單位支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。 特點這類合同中，業(yè)主承擔項目實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險。 但是承包單位由于無風險，其報酬也就較低了。 這類合同的缺點是業(yè)主對工程造價不易控制，承包上也就往往不注意降低項目的成本。 對業(yè)主而言,這種合同也有一定的優(yōu)點:

2、 1.可以通過分段施工,縮短工期,而不必等待所有施工圖完成才開始投標和施工. 2.可以減少承包商對立情緒,承包商對工程變更和不可預見條件的反映會比較積極和快捷. 3.可以利用承包商的施工技術(shù)專家,幫助改進或彌補設計中的不足. 4.業(yè)主可以根據(jù)自身力量和需要,較深入地介入和控制工程施工和管理. 5.也可以通過確定最大保證價格約束工程成本不超過某一限值,從而轉(zhuǎn)移一部分風險.適用條件1.需要立即開展的項目(緊急工程)。時間特別緊迫,如搶險,救災工程,來不及進行詳細的計劃和商談. 2.新型的工程項目。 3.風險很大的項目(保密工程)。 成本加酬金合同有許多種形式,主要有以下幾種: 1.成本加固定費用合

3、同. 2.成本加固定比例費用合同. 3.成本加獎金合同 4.最大成本加費用合同 固定總價合同固定總價合同是目前建筑市場常見的一種施工承包合同形式。近幾年來，由于建材價格波動很大，固定總價合同遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，由此帶來的工程造價爭議隨之大幅上升。為了使承發(fā)包雙方對固定總價合同的性質(zhì)、風險有更深的認識，在今后簽訂這類承包合同時盡可能將風險范圍估計充分并合理分擔，避免糾紛再次發(fā)生，本文作者結(jié)合實踐，固定總價合同的特點、風險、爭議類型作了深入的分析并提出防范措施，供承發(fā)包雙方參考。 一、固定總價合同的的性質(zhì)、特點及風險 固定總價合同，俗稱“閉口合同”、“包死合同”。所謂“固定”，是指這種價款一經(jīng)約定

4、，除業(yè)主增減工程量和設計變更外，一律不調(diào)整。所謂“總價”，是指完成合同約定范圍內(nèi)工程量以及為完成該工程量而實施的全部工作的總價款。 固定總價合同在目前的建筑市場上頗受青睞，特別是外資企業(yè)業(yè)主更是普遍采用這類合同。這是因為這類合同與固定單價合同、按實結(jié)算合同、成本加酬金合同相比具有明顯的優(yōu)勢，更能保護業(yè)主的利益。 固定總價合同有如下特點： 1、工程造價易于結(jié)算。 由于總價固定，因此只要業(yè)主（發(fā)包方）不改變合同施工內(nèi)容，合同約定的價款就是承發(fā)包雙方最終的結(jié)算價款。對于業(yè)主來說，這樣的價款確定形式可以節(jié)省大量的計量、核價工作，從而能集中精力抓好工程進度和施工質(zhì)量。 2、量與價的風險主要由承包商承擔。

5、 對承包商而言，固定總價合同一經(jīng)簽訂，承包商首先要承擔的是價格風險。這里投標時的詢價失誤、合同履行過程中的價格上漲風險均由自己承擔，業(yè)主不會給予補償。 其次，承包商還要承擔工程量風險。在固定總價合同中，業(yè)主往往只提供施工圖紙和說明，承包商在報價時要自己計算工程量，再根據(jù)申報的綜合單價，得出合同總價。即便業(yè)主提供工程量清單，也僅僅是承包商投標報價的參考，業(yè)主往往聲明不對工程量的計算錯誤負責。這樣，承包商還要承擔工程量漏算、錯算的風險。 招標實踐中，業(yè)主給予的投標時間往往比較短，承包商來不及根據(jù)施工圖精確計算工程量，只能憑經(jīng)驗結(jié)合圖紙作估算，漏算、錯算幾乎難以避免，只不過漏算、錯算的數(shù)額有大有小罷

6、了。 對于業(yè)主而言，通過招標、議標選擇的承包商，其中標價的利潤空間已經(jīng)大大壓縮，業(yè)主高價獲取工程的的風險幾乎不存在。但是，材料市場不會永遠只漲不跌，因此簽訂固定總價合同對業(yè)主同樣具有一定的風險，只是基于業(yè)主在工程合同中的優(yōu)勢地位，往往可以逼迫承包商減少合同價款，因此，固定總價合同中業(yè)主的價格風險相比承包商要小得多。 3、承包商索賠機會少。 固定總價合同，業(yè)主往往在合同中明確只有業(yè)主變更設計和增減工程量可以調(diào)整合同價款，這樣一來承包商索賠的機會大大減少，而業(yè)主對工程造價的控制就能做到基本不突破預算。因此固定總價合同也是業(yè)主對付承包商“低中標、勤簽證、高索賠”的妙招。二、固定總價合同的局限性 盡管

7、對業(yè)主而言，固定總價合同有那么多的優(yōu)勢，但固定總價合同并不適用所有類型的工程項目。根據(jù)固定總價的上述特點，筆者認為，固定總價合同僅適合以下類型工程： 1、合同履行周期短的小型工程。由于固定總價是價款不變的合同，因此承發(fā)包雙方都要承擔材料價格起伏的風險。雖然承包商承受的材料漲價的風險更大，但有漲總會有落。如果雙方簽訂合同時正是材料大幅度漲價的時候，而在合同履行期間材料又大幅回落，那么吃虧的將是作為發(fā)包人的業(yè)主。因此作者認為固定總價合同只適用履行周期一般不超過半年、材料市場價格相對穩(wěn)定的小型工程。 2、適合工程結(jié)構(gòu)相對簡單的工程。因固定總價是量、價均不調(diào)整的合同，對于結(jié)構(gòu)相對簡單的工程，工程量誤差

8、率較小，報價的準確性更高。而結(jié)構(gòu)復雜的工程，承包商漏算、錯算工程量的概率較大，雖然業(yè)主可以施工圖紙已經(jīng)明確、雙方已經(jīng)通過詢標、答疑解決了設計細節(jié)問題，工程量疏漏的損失應由承包商自己承擔為由拒絕承包商的調(diào)價要求，但如果承包商確實因此而遭受重大經(jīng)濟損失、或者如上述案例那樣因業(yè)主給予的投標時間過短無法準確計算工程量，造成工程量差異太大，損失嚴重，承包商依然會要求業(yè)主分擔，甚至通過停工、訴訟或仲裁途徑解決這些問題。這樣一來，對工期十分敏感的業(yè)主將不得不花大量精力、時間處理這些爭議。因此，筆者認為，對于結(jié)構(gòu)簡單的住宅、廠房、商場等類型工程可以使用總價固定合同，而結(jié)構(gòu)復雜的綜合性工程則更適合單價固定合同形

9、式。 三、固定總價合同常見的爭議類型 從近幾年來承接的業(yè)務來看，糾紛類型主要有： 1、價格爭議：在價格爭議中，又可以分為： （1）材料漲價引起的價格爭議。如2003年全國大多數(shù)城市建材大幅度漲價，有些地方的漲幅達3050，這對低價中標而又簽訂固定總價合同的承包商而言無疑是雪上加霜。承包商認為材料漲價幅度已經(jīng)超過正常的商業(yè)風險范圍，屬于當事人簽約時無法預見的客觀情勢變化，要求業(yè)主對此進行補償，追加合同價款。而業(yè)主則以雙方所簽合同為固定總價合同，材料漲價屬于承包商應當承擔的商業(yè)風險范圍、追加價款沒有合同依據(jù)為由，拒絕追加合同價款，雙方因此產(chǎn)生爭議。 （2）變更引起的價格爭議。設計變更和業(yè)主增減工程

10、量是固定總價合同約定的可以調(diào)整合同價款的主要原因。因此如果雙方對設計變更、調(diào)增調(diào)減工程量引起的價款變動沒有明確、具體的約定，一方主張變更工程的單價應按市場價或造價部門市場信息價計價，一方堅持按照承包商投標時的單價進行計價，雙方即會產(chǎn)生爭議。 2、工程量爭議： 這類爭議主要發(fā)生在施工企業(yè)報價漏項、工程量錯算較多的情況下。因我國對工程量計算有統(tǒng)一規(guī)則，施工企業(yè)又有專門的預算人員，因此施工企業(yè)對工程量失誤導致的價款損失普遍認為是自己的失誤造成，即便在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)工程量漏算、錯算，也很少要求業(yè)主追加合同價款，除非工程量誤差巨大、損失慘重，且發(fā)包人在招標過程中有過錯。故此類糾紛相對較少。固定單價合

11、同一、固定單價施工合同的特點和依據(jù)簽訂施工合同、約定合同價款時，按招標投標確定的人工、材料、機械等的單位價格(最好固定、封閉單價)和實際完成的工程量計算工程造價，是固定單價施工合同的特點。按照固定單價方式編制招投標文件，簽訂施工合同，是國際慣例按“FIDIC合同條件”的方法?！癋IDIC合同條件”是國際上工程項目管理科學和法律學的經(jīng)驗總結(jié)，內(nèi)容完善，融工程專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟、管理、法律于一體，結(jié)構(gòu)嚴謹，詞語準確，業(yè)主與承包商的風險分擔公平合理，義務和權(quán)利分明，為國際工程項目承包認可和推薦的合同文本，是可以借鑒的好模式。我國頒布的統(tǒng)一施工合同示范文本，學習了國際慣例的FIDIC合同條件，結(jié)合我國國情

12、，具有內(nèi)容完整、全面，法律法規(guī)依據(jù)清晰，責任清楚，規(guī)范性強，固定性與靈活性相結(jié)合等特點。更重要的是示范文本體現(xiàn)了社會主義市場經(jīng)濟和機制的要求，使雙方建立一種市場經(jīng)濟關(guān)系，規(guī)范雙方合同行為。示范文本的合同條件中規(guī)定了“根據(jù)確認的工程量、按構(gòu)成合同價款相應項目的單價和取費標準計算，支付工程價款”(第22條)，以及“工程量清單”的提供(第2條第5款)、工程量的核實確認(第21條)等，都表明了固定單價施工合同的方式和特點，是實際工程中實行固定單價施工合同的依據(jù)。二、實行固定單價施工合同的意義1、實行固定單價施工合同方式是開展招投標工作的需要一些工程由于施工圖紙不齊等原因，在招標條件不具備，又急于開工的

13、情況下，使招投標工作難以開展。為了解決這樣的問題，采用單價、費用報價的方式，也就是固定單價的方式，既堅持了招標方向，又結(jié)合了實際情況，節(jié)省了時間，加速了施工，保證了投資效果的提前實現(xiàn)。作為發(fā)展市場經(jīng)濟的需要；市場科學競爭的需要；企業(yè)進入市場的需要；市場管理的需要，固定單價施工合同有獨特的優(yōu)勢。 2、固定單價施工合同，可以使建設單位有效控制工程造價控制工程造價，實現(xiàn)經(jīng)濟效益是建設單位(業(yè)主)的追求目標。建設單位通過招投標把單價固定后，簽訂了施工合同，就受到了法律的保護。建設單位再在設計和工程量核實的環(huán)節(jié)上采取相應的措施后，就可以達到控制工程造價的目的。3、實行固定單價施工合同可以使施工單位改善經(jīng)

14、營管理、節(jié)省物耗、降低成本。施工企業(yè)推向市場，其生存主要靠參加工程項目的投標競爭，而投標競爭本質(zhì)上是一種商業(yè)行為，目的就是為了盈利。在日益激烈的競爭情況下，施工企業(yè)只有采取低標才能中標，而低報價的單位在施工合同中已固定的情況下，又要取得一定的經(jīng)濟效益，就必須采用先進的技術(shù)，提高工藝水平，改善經(jīng)營管理，降低消耗和成本。4、  實行固定單價施工合同是完善施工合同管理的需要如不實行固定單價施工合同，在遇到圖紙不齊的情況時，合同管理和簽訂時往往同意實行預算法的方式確定合同造價。實際上，這僅是說明了確定造價的原則，并無控制造價的任何具體措施，最后容易形成“釣魚工程”、“胡子工程”，敞口花錢的情

15、況，失去了發(fā)揮施工合同，約束工程造價的意義。采用固定單價施工合同的方式則彌補了施工合同管理的不足，完善和推進了施工合同管理工作。 三、固定單價施工合同操作和要求1、工程量清單和核實工程量工程量清單是施工合同的組成部分。工程量清單通常是以單位工程為對象，按照預算定額的分項及其工程量計算規(guī)則計算出的工程量，留出投標者填寫單價和合價后的工程量清單稱為“標價的工程量清單”，作為招投標文件和合同文件的組成部分。固定單價合同的工程量清單中所列工程量只是估計數(shù)量，不能作為施工單位履行合同規(guī)定義務過程中應予完成的實際和確切的工程量。示范文本合同條件第十九條關(guān)于合同價款及調(diào)整的第1款“甲方代表確認的工

16、程量增減”，就說明了這一點。但是施工單位報出的單價是不能變動的，因而實際合同價款的支付就是單價與實際工程量的乘積之和再加上費用、利稅。由此可見，核實工程量就是通過計算和測量，求得實際完成數(shù)量，然后按示范合同文本的有關(guān)條款來確定并支付實際合同價款。 2、固定單價的報價單價應與定額項目相同，包括人工費、機械費和材料費，一般可按預算定額中的規(guī)定執(zhí)行；材料費以預算價格為準，與人工費、機械費共同組成直接費作為計算間接費等各項費用的基數(shù)外，其市場價格應作為固定單價的主要內(nèi)容加以確定。因此必須經(jīng)常掌握分析材料市場價格信息、采購運輸途徑，并考慮物價上漲的風險因素，綜合權(quán)衡后加以報價。另外固定單價還應該包括間接

17、費等各項費用的費率，這是固定單價概念和范圍的延伸，也是固定單價施工合同需要。只有明確了費率，固定了費率，固定單價施工合同的作用才是完整的。 3、固定單價施工合同價格的調(diào)整作為施工單位都會遇到物價上漲的風險，必須給予足夠重視。作為建筑單位則希望將風險考慮在單價中，由施工單位承擔。對那些工期較短的項目，其風險易于估測的，施工單位都能接受。對那些工期較長，工程量較大而且復雜的項目，準確地估計風險往往難以做到，如加大風險因素，其報價缺乏競爭力，也加大建設單位建筑成本。如將風險因素考慮過低，則遇到物價波動較大，勢必造成施工單位施工成本的增加，嚴重時將影響整個項目實施，這也是建設單位所不愿看到的。為了使施

18、工單位因物價上漲和國家政策性調(diào)整(如人工、機械費用等)造成費用增加，能從建設單位得到合理補償，而且建設單位又能有效地控制成本，一般的施工合同都有對合同價款進行調(diào)整的條款(FIDIC合同條件就是這樣條款)。固定單價施工合同仍然執(zhí)行我國示范合同文本的合同，根據(jù)示范文本合同條件第十九條的規(guī)定，允許對合同價款進行調(diào)整。這主要有工程變更；政策性調(diào)整；施工條件的變化如停水、停電等；以及固定單價后新產(chǎn)生的風險承擔問題等其他約定。需要指出的是，是否調(diào)整、調(diào)整的內(nèi)容，怎樣調(diào)整是雙方的合同行為，必須根據(jù)工程具體情況，在施工合同協(xié)議條款中加以明確，以防扯皮。二者區(qū)別固定總價合同其實是針對當時的圖紙、招標文件以及技術(shù)

19、資料的固定，當施工過程中發(fā)生設計變更，還是要按照規(guī)定予以增減造價的。如果沒有設計變更，結(jié)算預算（中標價）固定單價合同是指按針對當時的圖紙、招標文件以及技術(shù)資料的固定單價，而工程量按實結(jié)算。一般情況招標方都是給一個暫定量的。結(jié)算審計工程量*中標單價。固定單價是有利于乙方，但如果固定總價，業(yè)主在施工過程中，投入的管理人員會少些，省心，二就是利于控制造價。總價包干與單價包干綜合單價:實際工程量*綜合單價+措施費+規(guī)費+稅金=工程總價實際工程量由監(jiān)理簽字認可?？們r包干：以后變更也是監(jiān)理簽字認可。在風險上面綜合單價風險相對于總價包干底 對于業(yè)主方，當然希望以固定總價包干方式簽合同，這樣風險低、雙發(fā)結(jié)算簡

20、單省事。而承包商則承擔著全部的工程量和價格風險。除了有重大設計變更，一般合同價不予調(diào)整。合同執(zhí)行中，承包商的索賠的機會也較少。這種總價合同的結(jié)算依據(jù)是：投標總價+索賠+鑒證（很少）。而采用綜合單價合同這完全不同，業(yè)主承擔工程量的風險，承包商承擔價的風險。索賠、鑒證的金額有時很巨大（當投標價很低，毫無利潤可言，承包商往往在這兩方面找茬）。結(jié)算方式是：以完成工程量*單價+索賠+簽證。結(jié)算的依據(jù)是已完成工程量而不是施工圖工程量。這是總體方面，里邊還有很多細節(jié)。采用這種方式承包商盈利較多、糾紛也多，結(jié)算麻煩，常常也拖很久。補充一下，需要特別注意工程招標文件中明確列項的每個分部分項工程按照甲方要求及技術(shù)

21、規(guī)范所應包含的工程內(nèi)容與工程要求。審計發(fā)現(xiàn)，有的施工單位將已經(jīng)含在綜合單價中的部分工程內(nèi)容作為洽商單獨列項，向甲方索賠。"對實行固定單價合同的工程，除了要認真研讀綜合單價所包含的內(nèi)容外，還要注意施工階段的增補項目和增減工程量。對增補項目，審計人員首先應根據(jù)工程管理人員的簽署意見對增補內(nèi)容進行分析，區(qū)分該項工作是否有必要重新列項，是否已包含在合同中；如果有必要重新列項，要注意從以下三個方面去審核其單價的真實性：（1）在工程量表中有同種工作內(nèi)容的單價，應以工程量表中的價格計算變更費用。實施變更工作未引起工程施工組織或施工方法發(fā)生實質(zhì)性變動，不應調(diào)整該項目的單價。（2）工程量表中沒有列出同

22、類工作的單價，但有可參考的項目，則其單價應參照類似項目的單價進行調(diào)整。（3）在工程量表中沒有同類或可參考的工作內(nèi)容的單價，應按照與合同單價水平相一致的原則去審核該項目的單價。也就是說人工、材料、機械的消耗量及各項費用等應參照中標時的標準調(diào)整。尤其是企業(yè)管理費、利潤，應執(zhí)行中標時的承諾，不得任意調(diào)整。如某實驗室水暖改造項目，承包商中標時企業(yè)管理費、利潤是分別按15%和 1%計取的，但一些洽商增加項目在計算綜合單價時，企業(yè)管理費、利潤卻是分別按47.6%和7%計取的。因此，審計人員認真分析工程項目綜合單價計算表尤為重要"。 "對工程數(shù)量有誤或設計變更引起的工程量增減，應該審核其

23、工程量增減幅度，對屬合同約定幅度以內(nèi)的，應執(zhí)行中標時的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，也應按照中標時的承諾和合同的約定進行調(diào)整。" 清單綜合單價和包干單價的比較采用清單綜合單價、包干單價(全費用單價)的比較一、工程計價方式 A、清單計價包括：1、實體工程費：分部分項清單單價（清單綜合單價）*實體工程量（永久性）； （ 清單綜合單價：包括實體工程的人工、材料、機械、綜合管理、風險費、利潤、稅金等。） 2、非實體工程費：措施費、其它工程費、規(guī)費、稅金。 總價=實體工程費+非實體工程費 B、包干單價(全費用單價)計價法：總價=包干單價(全費用單價)*實體工程量（永久性）； 包括但不限于實體

24、工程的人工、材料、機械、綜合管理、風險費、利潤、稅金；非實體工程的措施費、其它工程費、規(guī)費、稅金等一切費用。 注：非實體工程費 1、措施費：環(huán)境保護、安全文明、臨時設施、二次搬運、腳手架等 2、其它工程費：A、建設單位：甲供設備材料費、分包工程費、暫列工程；B、施工單位：第三方檢測費、深化設計費、總分包配合服務費（協(xié)調(diào)、配合）、甲供設備材料保管費 3、規(guī)費：與政府的接入費、辦 證費、保險費等 二、選擇 1、清單綜合單價比較明細、清楚；包干單價(全費用單價)含混、不清容易產(chǎn)生分歧。 2、如果有變更，則增加費用的可能性更大，而實體工程量（或費）的增（減）并不與非實體工程量（或費）成正比；量（或費）

25、增加得越多，反而量（或費）應增加得比例更小，這就有可能多計費。 3、清單綜合單價作為積累資料更方便、分析更容易、加強管理、評標有利于橫向比較；包干單價不好分離。 因此，為了更好地控制工程造價， 建議：1、采用實體工程的清單綜合單價（包干使用）*實體工程量（永久性） +非實體工程費總價包干使用的辦法。 2、實體工程的清單綜合單價包干使用，并確定調(diào)整辦法、承擔的風險范圍（建議：正負5%，如果超出正負5%范圍才可以調(diào)整；市場漲跌很大的設備、材料類型的確定）。 3、非實體工程費：措施費、其它工程費、規(guī)費等，在本合同范圍內(nèi)（含變更）各總價包干使用；在本合同范圍外的簽證按造價比分攤增加。 4、以上2條可以

26、作為非政府工程（非國家投資，自籌資金）招標條件的強制規(guī)定，如果投單位接受就投，不接受就放棄。 一、區(qū)別1. 總價合同總價合同是指在合同中確定一個完成項目的總價、承包單位據(jù)此完成項目全部內(nèi)容的合同。這種合同類型能夠使建設單位在評標時易于確定報價最低的承包商、易于進行支付計算。適用于工程量不太大且能精確計算、工期較短、技術(shù)不太復雜、風險不大的項目。 （1）固定總價合同 （ 工程量和工程范圍十分明確） （2）可調(diào)總價合同 （由于通貨膨脹引起工料成本增加達到某一限度時，合同總價應相應調(diào)整，工期相對較長）2. 單價合同承包單位在投標時，按招標文

27、件就分部分項工程所列出的工程量表確定各分部分項工程費用的合同類型。這類合同的適用范圍比較寬，其風險可以得到合理的分攤，并且能鼓勵承包單位通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤。這類合同能夠成立的關(guān)鍵在于雙方對單價和工程量計算方法的確認。在合同履行中需要注意的問題則是雙方對實際工程量計量的確認。二、利弊1. 總價合同對于業(yè)主方，當然希望以固定總價包干方式簽合同，這樣風險低、雙方結(jié)算簡單省事。而承包商則承擔著全部的工程量和價格風險。除了有重大設計變更，一般合同價不予調(diào)整。合同執(zhí)行中，承包商的索賠的機會也較少。這種總價合同的結(jié)算依據(jù)是：投標總價+索賠+鑒證（很少）。2. 單價合同 采用綜合單價合同這完全不同，業(yè)主承擔工程量的風險，承包商承擔價的風險。索賠、鑒證的金額有時很巨大（當投標價很低，毫無利潤