中國房地產(chǎn)融資渠道、融資產(chǎn)品及實務方法

1、中國房地產(chǎn)融資渠道、融資產(chǎn)品及實務方法-、地產(chǎn)公司融資渠道概覽融資渠道1:房地產(chǎn)主要融資方式1供應鏈股權(quán)、產(chǎn)權(quán)你交易所£蒯凡,靦8金融.典當,融贊租賃意外資本民間，贛企業(yè)揖住海卦圣金m上帝熟施匕卻分物業(yè)上市境內(nèi)首宏二市期上布出融資新三板前海人民幣需境貸款融資渠道2:融資渠道3:房地產(chǎn)主要融資加%入WE直接力百目-X-司發(fā)放借萩-不能作為抵沔號人辦屋土地使用物、鍥看1誨外基金1b由金專工資言1劃1私募znpz臺住磁、常見的融資產(chǎn)品模型及其投資范圍、投資限制卷國妾城,量氤畬卻叫.盍Z現(xiàn)"小期堂心等及并'菱晶司酌資產(chǎn)管<評。柒一OaiHUi亭遂通"司專戶1

2、-XX榮X3子公司專審資管計劑姿Xq妻求清衛(wèi)q東育集合杳管X袋,借南信福微遭4互網(wǎng)系該申電工琪,Mt中排的冷麻則物加金荔:申報闔*.東年超過招發(fā)標妾百丁二<行肽系的總重yJ泰商定向赤管1XX金莉的女東青事青青flU.XX士我是全業(yè)浜產(chǎn)證券化坐春保喳費看IXbX人果的史金嚕森及笑求畸型,4:4V委，集檢膏管窺可以艘也邦JLFM赫i疊疆立唐城聲孝或奎司,或者投芝奉上市也產(chǎn)企啞,余敕（頊B觸號修諦打篇條讖舞沐瞿凄哀恭技及晝范產(chǎn)企殳事小“金X乂）陽£僧收。計熨1W黑的空基金班演清理譚4（一）銀行融資1.銀行貸款（1）自營貸款序號M忌£注意事項制*善籍嚼能r企發(fā)黜假貶*$期期蝌

3、崢螺瞳放躺解磕貸裝.聞土地錯備貸款攀財（史號洋各蜘自事慧膏射羊k溟送*贏翻出而扁MH闞物憾麗I瀛.妻麗同安置雨嶙宴毒后微翻I軸蒙時而食期限冢.3蟾4薪單蚓于土地支拍訪費金必須是才罐金:黃0rlOkdt廂會踵會隨回蟬覆施碘髀款期限最美不得越過2年4海內(nèi)設崎崎的扇植I褊贏漏編知陶腌裱y柒盍>蓍*僦鎏河篝言逾M>a2oi6>ii網(wǎng)各起承獺暮嘛返幽防霉cv>開發(fā)貸款互贏嫩*辯篥會唾蠢窿的可于二友、運生應后兩廊制相等封睛七6巴Am.a目球IW滿足初備件領康嘯三糧翻上黑蠢流*Im峽睛mS»=w/；8:尸cJC.a，S:迦-4-目寸:,甌如走聲：刎嗦到不i經(jīng)營性性物業(yè)w鑲著

4、翱薯番魚藻萊篝椰標珞的經(jīng)承蜜也/觴M短篝/，；工所締輛經(jīng)鶯旌痂業(yè)律板業(yè)的窿馨菸茶等蕤疑超g蹴鑼t0W青曰制*啟孥碎&業(yè)丁3姻闞t：2田翻到概播碑睡中蜘麗U看嗡崎曲春時融詢購物1漪動費金貸款拿"暮管周椅的貸款G寶瞬矗II虜,播季廉瀛期痢g窿儂事.*貸款金募(知嶙葭事:說羽院磷警殺魄窗出蕤評傳金職覆大程度保大注飴值B第簿就財f會構(gòu)定匕%/：盧&-Z/；甘含：3睜假爵聞J第建毅都承整建跟評傳金者同致談的存，舜樂.黑衽金加耀n的淬估報告.當居描對人才«qzq.d。盛蒯匕葩費燃閶耕1年上右隼1穿包期唐存在續(xù)費荻者峙貸薄舊政貸舊就所用贄款 Do£6奉楊：控規(guī)彥

5、而定總至:元規(guī)削，變項規(guī)劃已審批通a器逕安置補建物效已簽積事制繾喙舞鮑缸(2)銀行的底線微土地出讓金并購貨款商業(yè)線行向并購方或其 日可由醐:，藏才諭 并購交易作款和費用的上夕.區(qū):唱J-o； Dt 叫. A_ _ ； 4, iW弊購貸款期限一敷不趣P » 0 ° C1降K余羲占同再拳新一艇第本著 :金的德物立超過5欣.3商業(yè)銀獰對單一錯裝應的并購裳款泵蕨占同期本歷一繳費點學線的出樹不應上（2）委托貸款A.委托貸款屬于金融機構(gòu)的中間業(yè)務，既不反應在資產(chǎn)負債表內(nèi)，也不包含在金融管理部門定義的各項貸款中，受到監(jiān)管的力度較小，不會占用銀行的表內(nèi)額度，但是，委貸的不良率也會涉及到對銀

6、行的業(yè)績考核。B.費率：3%o,0.5%o,0.8%o,工農(nóng)中建委貸費率相對高。C.委貸的抵押登記問題一般而言，多數(shù)地房地產(chǎn)登記部門僅接受銀行業(yè)金融機構(gòu)登記為土地或在建工程的抵押權(quán)人，所以，一般將房產(chǎn)抵押在銀行或信托名下。但，在訴訟技巧上，被告可以通過提管轄權(quán)異議的方式，拖延訴訟時間。D.訴訟主體資格問題根據(jù)最高人民法院關于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復（法復19966號）"在履行委托貸款協(xié)議過程中，由于借款人不按期歸還貸款而發(fā)生糾紛的，貸款人（受托人）可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人不起訴的，委托人可以委托貸款協(xié)議的受托人為被告、以借款人為第三人向人民法院

7、提起訴訟?！?013年最高法一例判決“山東啟德置業(yè)有限公司與山東鑫海投資有限公司等委托貸款糾紛上訴案（2012）民二終字第131號,認為，如果委托人、貸款人（受托人）與借款人之間沒有關于回收貸款權(quán)利由誰行使的特殊約定，則委托人有權(quán)依據(jù)合同法的規(guī)定直接起訴借款人？。”實踐中，多數(shù)銀行會在其制定的委貸合同中直接約定“對于借款人違反本合同約定的，委托人有權(quán)自行根據(jù)實際需要直接對借款人提起訴訟或仲裁(2012J溥用條件原告第彌蠡魚艘M 6號（3）跨境貸款一一前海人民幣跨境貸款、內(nèi)保外代A.前海人民幣跨境貸款B.內(nèi)保外貸（具體參見地產(chǎn)跨境投資、跨境融資、結(jié)匯最新政策解讀及實操攻 略（上）借款入率購他邀賞

8、 款貸款人怠于起詐姿貨合同堂疊羲約定定義：境內(nèi)反擔保人（通常為境外借款人的母公司）向境內(nèi)金融機構(gòu)（境內(nèi)擔保銀行）提出開立備用信用證申請，由境內(nèi)擔保銀行向境外金融機構(gòu)（境外貸款行）開立備用信用證，為境外借款人提供融資。交易結(jié)構(gòu)圖:WbI雌*iI保雷I境外銀行$一一財銀行境外公司（攜稠滕哂境內(nèi)公司結(jié)構(gòu)分解：（a）擔保人將現(xiàn)金直接存在境內(nèi)分行后（或提供其他擔保物），境內(nèi)分行向境外分行提供保函或者備用信用證，境外分行向借款人提供借款。（b）擔保人和借款人需具備關聯(lián)關系，最好是100%控股。但是，目前事實上有些操作是不存在關聯(lián)關系，通過簽訂代持協(xié)議的方式來產(chǎn)生表面的關聯(lián)關系。（c）匯率風險規(guī)避：遠期鎖匯

9、,補充知識點：境外融資成本舉例：香港：年化3-5個點；臺灣：年化1-2個點；新加坡：年化3-6個點；其中：境外利息：240bp+3個月libor=2.4%+約0.6%=3%;保函費用：低的千分之一（如廈門銀行），高的2%（如工行）服務費：有的銀行無，有的銀行1%-2%3%左右o資金入境費用（通道費）：1%-5%匯差及鎖匯：匯差按離岸人民幣匯率計算，遠期購匯成本2.理財產(chǎn)品分美耳這時?斤若用胃戡安也或討:擊3KcqrF1，舉與新殿申購:jKz理什ai產(chǎn)、，貸h,再Q(mào)，三rF飛理主要法規(guī)根據(jù)客戶風險承受能力不同的分類:底層資產(chǎn)/客戶類別人理財班濫編建戶理財機構(gòu)客戶農(nóng)甘金融機 遍百彩而I 管評級達不

10、到二級）貨幣及債泰型基金權(quán)益類或流合類證券投資基金股票或上市心司股份不良資產(chǎn)及其受（收）業(yè)權(quán)事標*貴產(chǎn)（信貨青 產(chǎn)、信托圣托倩 收.承兌匯案、信用證. 建敝寐款各虹（收）無反.帶回妁條款股權(quán)性融費）XX賽4Mt亶鷲等墨番二M 無美M7VX本行或他行嫩行理財XXX.兩1M衡瞬 像本裝潴， 懣三里鼻 能購莢艇贊 舞奉現(xiàn)時直接我向接投去本檸信 黃貴產(chǎn)XX篝qXX犍蜩八基金資管3；點 蛾）我之地帶, 但嚴謹看來#*.X信拓瓊劃、器商，基金 童管（無先綾）。新殊條底 曦磊可邃* 法青濫屋費 盧4X循托計劃.春重、基金 膏管（千層）穿透看底層 赍產(chǎn)穿透看底層.黃產(chǎn):,f V*補充（1）信托公司集合資金信托

11、計劃管理辦法的合格投資人第六條前條所稱合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應風險的人：（一）投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產(chǎn)證明的自然人；（三）個人收入在最近3年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近3年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。（2）銀行理財產(chǎn)品的分類A.按收益類型（來源于網(wǎng)絡資料）F品籽直收葭率固櫬證胰祖類銀行按照約定條件承諾支 忖固痘隨城麻書為期值比 片生的投資風險。若客戶提前終止和

12、狗 , 則無投用收益9若銀行提前終止和約，歌但投賁者將面臨一定的再投資通退秣一詼的寵兒。適含保存i-i事翼證要收益率遞 增保本浮動收益豐保本浮 動收益銀行捱照妁定條件，和*支 付最低收益笄承擔相美國、險，其他段卿嵋由懼行和春戶提同用。垠行根據(jù)約定條件向客戶保 證本金支付,依據(jù)實際投資 岐接儂應客戶實際收 益-本金以外的投資風險由 強資者承擔4銀行根楣妁定條件和實際投 時|況向霎戶堂時喉皎.g港保證本金安全，.裁肯賽承擔段瓷風險有若銀行提前曼止和約，客戶只能蒙博軟恁收葡，且面腐9于固定卜益類K品的再投瓷網(wǎng)吃寸商業(yè)銀行通常通過購買堇息票需 胤保奴等林拿瑤照0I爆* 再將則余的錢去購其掛鉤標的*手保

13、本浮動收益理財產(chǎn)品是商11 岸仃面向?qū)⑹空咄瞥龅亩葡芍?金融產(chǎn)品的理財注*h'目葡建未 肥成完驀的產(chǎn)品系疑。力低，求穩(wěn)耒謙是苴最大的 理財目格.粗務屈于能虧 了*;求賺:*融隨能夠 兼御一些超過銀行利息的額 外收盛呼上班海由關愛廿適畬保守聰 健雪投亮者口便這類投策者 具有為了萩取更高收益而承 題m費勒魏和祖 是具有承受一定雙陡的主 常庶堂和害限踞m當制. 保本或本金略育帙失是莒R 線也1.區(qū)間里補充，保本淳動收益從收益計其方式刻分/又可以分為區(qū)閭累租里,掛鉤型.觸發(fā)里三種山枳田1隨先第定靜高，最低的年收茴窣并於匿利率卷考區(qū)向，根據(jù)和率;匯率嘴數(shù)等標的物在參考度鼬闔1的情況確定收昔率小

14、*捱構(gòu)型：產(chǎn)品實際收益情況與在浮期內(nèi)每一天的利率等標的物成正比反比。，掛物標的物越高1低），產(chǎn)品收益率越高（低）。3.觸度型：為掛鉤標的物設定一個H耀京，在產(chǎn)品期察期向，觸碰或突破觸發(fā)點*可衰揖約定的投黃收益中B.按投資方向（來源于網(wǎng)絡資料）品抬點王要投資壬毗h蹴點相、就葡住金山口 融等等信用森工具，也垛資企業(yè)福 鴻業(yè)短期融資券、費產(chǎn)支持證券等信用 felM>贛資標的風險藤低，取法比 較固定地一口是卡爭風格故舞墻量 題工金以低風險獲得較定 翱籍罄熹的蝌%痔嘴是用能類產(chǎn)品降保組含風蹄小情托類產(chǎn)品投資于福業(yè)編行或其他信用等夔較高的雖然嘴密特&國產(chǎn)品敝金鼬臧輸U國期的信南句詞網(wǎng)丑事翁瑜

15、宜商隨徐疑幅行優(yōu)弓信知是江收益權(quán)信托產(chǎn)品。小巾造合追求高股益，有施建風 險承受能力的投費者*結(jié)構(gòu)忖蘭品般典加博崩例制嫡品如股量，策合而成的咎種不同回報形態(tài)的金融的 品位.一般不以理財本金柞投資， ga利息部分幾毓融破 福案，產(chǎn)品收學與掛構(gòu)幅的有某種關鬃，通過公式等反 映在臺同通適合追求高收益，有較強風 險承受能力的股賁者薪新股申購賣產(chǎn)品|通含馥擘尊朋重市場但是父離合投袤者資金一邃過機構(gòu)授賀筆參與產(chǎn)品不保本”直指和新股申不艮雷裳資索本市標知識再網(wǎng)下申理根高中箜辜。購證利有吳，鳳臉巾等時間或是所態(tài)紗股風險的襄QDi工產(chǎn)品“譚代魯埴孫理財業(yè)務黃格的高11銀行產(chǎn)品一單不偏與拿為轂現(xiàn) 接受母資者懦托，將

16、人民市兌成州 由股上鼠契股票，商品基 市投夷邦藏而啾%的期后耨本金，落*額投費該類標對直撞夢與海外市場有信,事豳修蕭舞臧的儺金盛收益結(jié)把麟好輸攪翻如小風施相對施大中（二）房地產(chǎn)信托融資資金端：集合套密陶翊8睛承中膏僉眸理期分類項用端：憒秋夏信托（信起箕凝/母瀛敏4 孽I謨豌贊盎型信馨速備整修裝 工授套范圍（1）投資落圍廣如泰商資管產(chǎn)品，基金強管產(chǎn)品和信托產(chǎn)品本身（公 債權(quán)也募槐翳嘴湫及其他可行才或莖目值迂宏譽.S 露理囑薪心露饕篇蠢放球買入返售K魏際修等投費限制(1) 不得以賣出回蚓方式管理運用信托財產(chǎn);銀行瘵霸不得為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放濾動費金貸款.土地儲備費款等；不彈時©腐魂遍藻琴“：

17、J ,一 ； 一 二商他人提供貸款不得越過其管理的所有信托計則實收余穎的30% ;瓣亦得將信耗索金直接或間接運用于偉獺綱 蝴蟒陶峰蟒好粒 演東國咨詢晦飆靜蹄超蠡集合信托受益權(quán)進行拆分薜讓西，受讓人不得為自然入；機構(gòu)所持有的信托受益權(quán).主痔向自戰(zhàn)人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓.主要iL信托公司才法三規(guī)：E中年人民共立國信托法:信托公司管理力法認補充：賣出回購指信托公司在金融市場上按照回購協(xié)議的約定，先行賣出可以作為回購交易的特定信托資產(chǎn)（國債、股票等），再按固定的價格在到期日從交易對手處買回的經(jīng)濟行為，其本質(zhì)是交易對手向信托財產(chǎn)融資，屬于為信托財產(chǎn)借入資金。1.資金端分類單個信托計劃的自爵內(nèi)人金4洞期叫凈卡;

18、小田ft.發(fā)，者癡*皓三：機.”責疑受量塞受隗羯信托期限產(chǎn)品推介柯段大受益權(quán)轉(zhuǎn)讓限舸2.項目端分類注意要點基本交易結(jié)構(gòu)包）即信托貸款，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸,r-E：-F口*5-、FFTTHy.一濘羯'Q翎L搴卷聲蹄嘲涉二au'J35R思巖，。Y帆轍33地信措施:談童不頡戶藏和一被叔質(zhì)癡費全徐戶孟譽丁股東或者屢保按期4金帶擔保責徑.第三方擔:果覷蕾_m收髓疑猾7*朝祠修耿），（湫（JW?）J1-一產(chǎn)馥0位穌稀嗜【段晶鉆糊成依冷打他叫*實股權(quán)基<般真<型<板«O新援.曝梗轉(zhuǎn)讓Q增資赤睚言我獲得般就.*-*9UW（2）內(nèi)部保障措施：秦泳董事*印信保

19、管、.賑戶城詈日常堇管賬戶其對感齡議等（3）內(nèi)部可結(jié)構(gòu)正旗計H'9麻別（WU）T那幅麻檄，覆目公司攵1件）.wwa版ifMrMM苒加承諾回購:設置相應考核條款或約定事項,醫(yī)項目公司的原按睇設東通過觸發(fā)該條款炙海定行墟般板團施袤受建秋,.o.«1.am：,眥mT醒狷:巾相祠重耿）攻耿1kb忡通受益桃型箴I制期津知褥鶯赫好加的耐特定好嘿益機蟠第:江解舞牝受A叔型結(jié)梅狷交景型信郭型蝌繼霞霸期瞬藏寓刁。1日地，也_泡邑步4eL*'t二因方二?=niHk-mM>-鼻舞闞璃凄重支贏道儂琳算春季翁串餐,嚼舞篝棘懶冒特裝碗k根蜜械由項:淚意嚼肅怎信托公司(受托人)投資者I京計1

20、HHtJU特苒*"!：暮血相i噴冰桁定項”，：目公司合型生以堂、股權(quán)堂.受益權(quán)里的組合補充：(1)關于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知(銀監(jiān)通20102號)“結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務是指信托公司根據(jù)投資者不同的風險偏好對信托受益權(quán)進行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進行收益分配，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權(quán)來獲取不同的收益并承擔相應風險的集合資金信托業(yè)務。”(2)集合信托受益權(quán)進行拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人；機構(gòu)所持有的信托受益權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。限制目的：防止信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給合格投資者以外的人1序號,1轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓方式1受讓人

21、是/亨丁.今，擰.Jr口ITij|ijlTjfp"i1W-JffritAht1ri.3j'lwtwEiiM£iQri>一jV*1LIIAdF-aJBLCj端股i/、1,-3（三）資管計劃1 .基金專戶及其子公司專項資管計劃（1）投資范圍投資范圍特定客戶瓷薩蒙度趾務（一）現(xiàn)金.銀行存款，股索,債券F證券投資染金、央行票據(jù)，非金融企業(yè)債務融資工具.資產(chǎn)支掙證券.商品期貨及其他金融析生品；（二）未通過證券交另所櫛讓的股權(quán).倩叔及其他財產(chǎn)權(quán)利；f三中國證鬟會認可的其他資產(chǎn)基金管理公司特定客戶資產(chǎn)濟理業(yè)務試盤辦法第九條：“投資于前款第.g麗和靠飛區(qū)）項規(guī)慝置產(chǎn)ttigt

22、產(chǎn)詈理計劃稱為專項資產(chǎn)管:震計劃號基金管理公司應當謾立春郎，晶司aM過設立專項資產(chǎn)陸霆比M善廉專嘴青巧疊盛止務e兼于實猊贏基金管理會司將定耐資產(chǎn)管理業(yè)務試點辦法有關問題的規(guī)定六：白基金管理公司開展專鎏養(yǎng)產(chǎn)管理業(yè)務，應當設立專門賴手公詞根據(jù)證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定，基金子公司可從事資產(chǎn)證券化業(yè)務。(2)投資限制序號事制事項法規(guī)依據(jù)1季舞翊不引V奉瓠舞蠹善思球橫司投養(yǎng)(鑫奉就"j馨理公司檢®膏募簪行行宅降二十六條：“子必條不再直移后旗偏r遮金管聚熱司一熨同一羞金f理公司控睚的真他手公司的腹破.或者嗨跖耳£總基金詈星公司晞受同一基士管爬磨司短疝

23、你修臚會碉戳會田修北金數(shù)的史博魏慧交易限制行蛇定i第*三條:“基金管理公司與品羊清堂艮一基金管慝*曼w螃于*司王閾策容自行損害痣金崔器奔著人麗苣或者星友公平的關盟交易,控彝精為不導存在軻空沖變小母公司專戶茶樓獲靂舌嘉通翩陶®<根及其他財產(chǎn)執(zhí)利免上圖基金予疊司壽管特Q森發(fā)放貸款,也不得借道或行進行委貸叁婀借道的崎劍進糅泰費.電JL4M子婆把焚軟管里辦法(在求童工6兼聚宜比繇春多翦接全徵毋集幼他人資鎏產(chǎn)減舞發(fā)放委托貸款(3)特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務分類基金公司或者其子公司的專戶理財類比項一對多專戶理財募集人數(shù)第塞委托委托規(guī)模交合同期附可理心舞餐專季最罡，希A加寸釉tt*崢彩毒奏功賽迪西

24、基金子公司資管業(yè)務也可分為“一對一業(yè)務”和“一對多業(yè)務”，類似于信托計劃中的“單一資金信托計劃”和“集合資金信托計劃”，而個人投資者一般接觸到的是“一對多業(yè)務”。2 .券商資管計劃分類集合資產(chǎn)管理（計郵）含義得多個卷P量這妻畬雪清譬理業(yè)費,需客戶賽戶史而聯(lián)得基金托管業(yè)冬徵春鯽專項賁產(chǎn)管理（計劃）針對多個或單個客戶魯褊赫定向貴產(chǎn)管理C計劃）投賁限定才Bkh<d)主宴用于技資國貨,國家重意建設債券、貨券型證募投資卷金、在證泰交易所上市的交業(yè)債券、其他信用更高且濫動性強的固定收益類金融產(chǎn)(2)業(yè)績優(yōu)良、成箕性高、流動性強的股祟等權(quán)益美證券以及股票型誑泰投資基金的資產(chǎn)非限定集合資管«：

25、限定最少.主要是企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務學是進行其他業(yè)務類型的一作通道和平臺律如高速公路、水對發(fā)電*和貸費產(chǎn)等創(chuàng)新理產(chǎn)品.具體投資范國由證秦公司和客戶通逢著就“：*施；債券、基金庫露聲譽題什賽新票據(jù)、善產(chǎn)£蓑窿券、,融資融券等(1)境內(nèi)依生發(fā)符的設手、債泰、股指期貨，商品期貨等證券期貨交易所交易的投索品種;央行票據(jù)、短期被資春、”中期票據(jù)、利車送期.利率互換等板行間市場交易的投費品種?證泰投點基金、證泰公司專項資產(chǎn)管理計劃,商業(yè)銀行理財計劃、集合資金信托計劃等金教監(jiān)管部門批準或各集發(fā)什的金融產(chǎn)品；w泰禹融資觸谷交易(3)投資于中國證監(jiān)會認可的其他投費酒端薰黏金融,裳.(43新股申購、證券團

26、購、參與定埸(5)對流動牲作出安排,在開放期保持it事降廉先、£filii銳后，>般啟麗/4法*竟整*端勘林起期翻肱工星3未逋過證卷交易所轉(zhuǎn)讓的朦權(quán)*債權(quán)及其他財產(chǎn)權(quán)利.酗錯I親；工管理計喇譽瓣可能承擔無限責任的投資*單只集會計雨蓼身證春回購敢人春香茶娜案得越過該并重際排得值的40<4未經(jīng)許可蜜涔投制票據(jù)與她賣投券范圍盛井的投資品種法日!始衩益人不禪道背摹柒費金用途專項元明與彖諳OiO倒i受叁憑證©L<?注有人不得主張分割專項計劃貴晨藏不得要求專q計劃為其受益憑有金與軻自一>不限BL4遺十最電視油揶明麥寒翻潮泡i澗除tr器拿出7涯券公司不得讀直投于公

27、司演外曲其他期式羽4接展賽北務源原則，00單個集夸計劃持有一東底司龍布的注源一泰樗趣過集合計劃資產(chǎn)#篋的1W;集合計劃毅費于癡數(shù)基金的除外.C2)正泰公司將其管理的集合庫劃費產(chǎn)*mA.1«0孩密于一奈公司發(fā)簿的證券*不得越過,翁融舞嫂和惑圣激1如產(chǎn)vod*ifuz一iWn£外碟由布套金參與單個集登訐朝崢餌籟,矛容起緘禳弁掘感粉糠的加#F.n°car-“«.¥o"匚一奇期不停低于6舉月懶妻蓍集合制?噂塞洋神糊(噓證察公司不得祿啕的授父的濟金.Wj.,韓j®毒賽與戢兼瑟票,7：，三哥GM神痔姿轉(zhuǎn)費聲同圣費全拆借.登款、抵押融資或

28、者對步把保等的褊<21家將將委建輯產(chǎn)激于坷能承擔無限責血4，(3)糧證奪作-a.jKZn«yff%s">、不得濟青靠金池*務或?qū)⑽馁Y金投費于.融,iht：燕等凰案禁止段養(yǎng)薪行業(yè).1同封定徒知菅理人認西金羲堿趣及憑證恿金藕品丸等且東浮起近澤色元配參與多不專琰計劃的洵奇赍金培萩,家得趣就軒到T四城K盛第WkW>7W于強年節(jié)高1W鼐會舞會業(yè)爰產(chǎn)法索化亞奔森急楮豪止理自叁覺金參與奉公司的襄儂淖管運任各會正磔由潮奔金奏身奉蟄司靈詢軒匏癡裳典務實施蚪則海目前不存在大集合的枷念.=薄公司叁1軸太過2(fo人的.合資產(chǎn)小意前劃將被定性為公墓基金臥慰率納入新基金法,看壽使

29、用證春會用條產(chǎn)耍落北郊粗果叔定也霞1恚函解耕藕*理熱，輸麻蒯的畫的舞日由啾金，贏闞由T晚楣睫表裔喙遍|端跟i篇行哂由魁羲|城閣國餐病薪;茅爵婆站遍懶加觸硝喇際'胤|鍛彩癬潮庭1M步111颼濕空崎城省叔賽噢孽題:財氟*泰傅健翰廉晶副轆婚便善翦嫡燎嬴褊I旗疑豳嶂M儡%證卷短藕曲上集合M豪人串不覆春?田段青基金管解卜羹酗W管事劃傷演.耗逢w我青廓匍睡(黯/的tik金融污生品或者十國二生會允薛第篡艷金融資產(chǎn)句疑貴更向資管計劃；瑜觸喊醇蠢業(yè)百補充：(1)2015年1月16日，中國銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行委托貸款管理辦法(征求意見稿)»第十一條明確提出，要求商業(yè)銀行不得接受以“籌集的他人資金

30、”對外發(fā)放委托貸款。按此規(guī)定，大致有三類今后將無法作為委托人發(fā)放委托貸款。一是基金子公司、證券公司發(fā)起設立的資管計劃；二是有限合伙基金；三是契約型私募基金。這三類私募投資機構(gòu)原有債權(quán)投資通常采用銀行委托貸款的模式，對此，銀行委貸的方式被堵，可考慮以下方式解決：A.信托計劃進行委貸：證券公司、基金子公司的資管計劃以及私募基金仍然可以通過嵌套一層信托計劃，認購單一信托計劃并發(fā)放信托貸款的方式將募集的資金向融資方發(fā)放。B.“股+債”的夾層融資：證券公司、基金子公司、基金管理人用資管計劃或基金的少部分投資款受讓持有融資方的部分股權(quán)，再將剩余投資款通過向公司提供股東借款的方式注入融資方。C.假股真?zhèn)Ｊ?/p>

31、：投資資金全部用于認購融資方的增資，在融資期間完全成為融資方的股東，并通過安排對賭條款、簽署原股東回購協(xié)議、設置減資安排等方式,在融資期屆滿時實現(xiàn)股權(quán)投資的溢價回購或退出。D.收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購：融資方通過將其自身的收益權(quán)以類資產(chǎn)證券化的方式轉(zhuǎn)讓予資管計劃或私募基金，并同時約定滿足一定期限或條件的情況下，由融資方以約定價格向投資方實現(xiàn)溢價回購的融資安排。(2)結(jié)構(gòu)示意圖(來源于網(wǎng)絡)A.集合資管計劃B.專項資產(chǎn)管理計劃C.定向資產(chǎn)管理計劃褪行學糊口K或信貸資產(chǎn)，收藕權(quán)或買斯式轉(zhuǎn)讓,壽商定向資產(chǎn)管理請劃省冬銀行曝射舞金M蛔第*矍產(chǎn)售充懶/3.保險(1)投資范圍、投資限制概覽分具1海輸美疑曝第法外次

32、事專加好嗝8場WW1和，型X舸冷，mowrr冰油*>二N”(hmmi.>T-kaMa溝B-衿羊青生需與格埠、粕B6W#卷彘凈凈中學舉量>黑麻詠*、¥將物薛蒙1*中*吩狒*徵新覆i*之網(wǎng)擊京t，r網(wǎng)TL稱3、行格坐堂上穌*,*青&3悌*飄二郎*>海.霧>憐件冷血，海亨裁e.*mra陛*海牛根田青浜孕庫弗油布卜看及a>#型工M#中熱中(慈：.i#p*#躲，S-累津淮麻«盼蛉鄙瞅殍捋曲涂油國?!?<ALofp<JILCo?,co*。7，7iifCL1W»<、EfTfjT-Qe,!?MbCJfR/!rIb>

33、;，fAKrdRW藕>耕等ihOQkqQ”q4,«-»<-oa3ri?a,d拿這*_L料厚M率濟祖沙馬m=*w>鐘磨吩,>*悔酉：困潸沙禽a癥隼加*>.£停然”科，<.問d>«6-kai/,JMs，q¥產(chǎn)UV*g:3Jn，§再TJg1-34£n”GaglolcOH-U-qP電/«8a-GVa»««aP8dAoawM.*卷一->I»)夕eMFfin>ouI#IoIIA駕好小但*曼*w拳三拿ewfnr,配/散T£酒麟

34、便Miwww.'wMW抹£望金4摩豪度濟尊爵物,年皆上十盤南必一X$、；*1*33-5r»L*籥陽河髯料規(guī)埠*，WH?除s££Fxf,FBET游漳學岸WK怔#粉嘲用、*單&w麻整*然簫原至<%榭>就wi/曲回啡'凈琳斗塞同毛財采距摩滬國BH帝、飄出*中，m>>孤曄吩，濾來浮小摩3rf虐和反快吵，那寺廉將南舞曲青海沿fk為席科一事困獸送舞，就渾善講銀J他自蒙H麻，徐恢岫吵，除母蜂gMI).MU<*上融*#w>.*暮M攀hiiL#£XEr戶暮冷Mil薩沖鼻，W琳曾曲9學,)*牛中6落黑辨(

35、甘*¥RBT寓*斷，F(xiàn)IbMhv-qglrJHmibM*ltKw，自聾a，w涉m喻也赤谷蟋.德1茶多號長旗5奉崢要談事城產(chǎn)*心2柒是益唾土手凡會_WgY:TKQ現(xiàn)一篤支B.發(fā)狂具有"藏套”麥易結(jié)曲的潸品包括產(chǎn)品主要找瓷子單只非公投青于同一管理Ml二的產(chǎn)品等情町阪碑隰賽融也6由枕蔣及旁者發(fā)行分級產(chǎn)品獷根益美,倍合類分城產(chǎn)品訪停數(shù)姥，建T精”后壯嫄破產(chǎn)岫相BIMt3罐.0E型噴的福崎博承翩崎舞帆知*M髀疑翻出峭腺簿蜘慟睜黜修理1蠲通拗RIW聾靜碑搦睇將翻粽年蚪.兒委托祎營鐵濟鬻支孤構(gòu)作為產(chǎn)品托菅力曬拘已獲得牝營級柱總霹痂蒯在主要法規(guī)保0堂金運司菅理暫行辦法:關于保險登至投f就杈

36、和不動工有理公司開裝資產(chǎn)若理產(chǎn)品業(yè)務武患布關問總的通苑呆監(jiān)會加強組合類條險資管產(chǎn)品監(jiān)菅禁止黃金池和嵌蒙交易結(jié)構(gòu)腹關于保險赍金.«Ka.0嘖一.0°1*R,Da.a-4?二_)=0oD.-g-'QyajcoQ.o.q.*w/.裝費柒金費金赭耗針制清關事頊疏遵知(2)保險資金投資方式解析ilWMV中imrFT伊旭麗公司itofiQ.S由L根據(jù)上圖，保險資金的投資方式有如下三種：A.保險資金直接投資B.保險資金、養(yǎng)老金年金等合格投資者委托保險公司或者是保險資產(chǎn)管理公司進行投資C.募集投資：保險資管公司或保險公司發(fā)起設立保險資管產(chǎn)品，由委托人投資這些產(chǎn)品，最終實現(xiàn)對底層資產(chǎn)

37、的投資*保險資管產(chǎn)品有兩大類A.各種計劃：如基礎設施、債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、項目支持計劃等B.組合類保險資管產(chǎn)品：具體分為定向產(chǎn)品和集合產(chǎn)品4.期貨（四）地產(chǎn)基金1 .投資范圍及投資限制投資范圍：根據(jù)私募投資基金監(jiān)督管理辦法的規(guī)定，“私募基金財產(chǎn)的投資包括買賣股票、股權(quán)、債券、期貨、期權(quán)、基金份額及投資合同約定的其他投資標的?！彼侥蓟鹂赏顿Y新三板企業(yè)，但需穿透核查人數(shù)。投資限制：私募基金債權(quán)投資受限，目前通過銀行委貸進行債權(quán)投資也存在一定的難度，但仍可通過信托進行債權(quán)投資。2 .地產(chǎn)基金的基本結(jié)構(gòu)及幾種常見的嵌套結(jié)構(gòu)股權(quán) 信托+ 限 合伙 怨.FOT:V。：k.IIO基金jib*步例類

38、腐40ifr箸0公司CGP>赫粕語，一窗F面基金司資管計黑合伏投資者1，投意者2投訴者”感4r公司專項資產(chǎn)管理計劃推出基金子公可<1P)播不合伙企業(yè)瓣計劃+合伙項目公國(GP)44號/迨簟投我項目券商資產(chǎn)管理計劃出素存(LP)(五)其他注意事項1.關聯(lián)交易禁止事項投資#項目公司(GP)ITF艮合伙企業(yè)產(chǎn)品里行禁止事項登承蜂基金管理蠢舞志金融麥啟褊輔繇鑫叁科縈金承值溺朝經(jīng)鶯葬堂.作蠡理懶同通舞清霹曩爵能勒翻懶第諼同嘉同產(chǎn)薪i甑爰易第耳垂余海尋疊啜碑逢出耳遨松點工ib蓬,翩寢整的I：旃察巔越京金輸血*籟&新泰常聚物鞭般鬻飛臧樂金暮,學嘉憚螭媾菱建一福三翼濠*贏施麻窗埼一螂鮮盤卷

39、IO逐礴瀛*；P_il-:'|Wmm'1r4"l丁公司攜聚號信托，簿秘聊啊覆闞靠唧魏運用于信注公司求設東一殳其丟妄現(xiàn).蠹麻趙瞬鎏舞輸福HR膝；函的髀口h曷*詼眸財產(chǎn)照多曲1茶同惘薄井建n羸五交易中一*-F%,yMj?2.穿透核查要求(1)投資人不得違規(guī)匯集他人資金購買信托產(chǎn)品；(2)投資新三板掛牌前股權(quán)投資而言，信托計劃和有限合伙私募基金可以投資但需要穿透識別準掛牌企業(yè)的人數(shù)；（3）以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過匯集多數(shù)投資者的資金直接或者 間接投資于私募基金的，需穿透核查。、資管產(chǎn)品嵌套組合規(guī)則（一）銀信合作傳統(tǒng)銀信合作模式目的在于將信貸資產(chǎn)移出表內(nèi)，隱藏貸款規(guī)

40、模為避免商業(yè)銀行借助銀信合作業(yè)務將信貸資產(chǎn)移出表內(nèi)，隱藏貸款規(guī)模，自2009年開始，銀監(jiān)會下發(fā)了一系列規(guī)范銀信合作業(yè)務的通知（銀監(jiān)發(fā)2009111號、銀監(jiān)發(fā)201072號和銀監(jiān)發(fā)20117號），銀信合作業(yè)務逐漸被叫停。司擔任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為”，即信托計劃委托人僅限定為商業(yè)銀行，以第三方非銀行機構(gòu)為主體發(fā)起設立信托計劃的操“銀信理財合作業(yè)務”界定為“商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司,由信托公銀行理財資金信托計劃信托貸款融資企業(yè)商業(yè)銀行表內(nèi) 信貸資產(chǎn)或票 據(jù)資產(chǎn)作模式(如券商資管)則不在監(jiān)管范圍之內(nèi)；其次，要求將理財資金通過信托計劃發(fā)放信托貸款、受讓信貸資產(chǎn)

41、和票據(jù)資產(chǎn)三類表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，而銀行受讓信托受益權(quán)并不在上述要求轉(zhuǎn)表的資產(chǎn)范圍之內(nèi)。在傳統(tǒng)銀信合作產(chǎn)品中引入更多的過橋方和改變理財計劃投資標的設計形成了銀行對銀信合作規(guī)定的監(jiān)管套利。於人哀內(nèi)無富升人表內(nèi)住托計劃妾托人蒙甫無獎和第三痂群建蠢板版依浙通用資金通建信托計劃的投向僧聯(lián)ih羲蠢春贊許票挎資甚棺蛙受矗利等實現(xiàn)重管密第.(二)銀證信合作1.銀證信合作一一信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓，對禁股令的變通，實現(xiàn)避饒監(jiān)管套利案例背景：甲公司為A銀行的高端授信客戶，甲公司向A銀行申請28億元人民幣貸款。A銀行決定滿足其資金需求，但A銀行的貸款總量不足300億元。A銀行的放貸的考量：(a)商業(yè)銀行風險監(jiān)管核心指標(試

42、行)規(guī)定：“單一客戶貸款集中度為最大一家客戶貸款總額與資本凈額之比，不應高于10%”"A銀行若直接放貸28億元，則觸犯該紅線；(b)貸款資產(chǎn)的風險權(quán)重高，直接發(fā)放貸款將大幅降低資本充足率；(c)表內(nèi)貸款移至表外的需要，實現(xiàn)避饒監(jiān)管套利；委托發(fā)行投資非保本收益浮動銀行理財產(chǎn)品A銀行理財產(chǎn)品坤議及A慚風險自電回執(zhí)函,ftB銀行定向資產(chǎn)卒理合同券商定向資管計劃股權(quán)收蔣權(quán)投資單一番備信用合同信托公司股權(quán)收益權(quán)單資金信托股權(quán)收益機段讓算回購合同H甲公司各方角色：A銀行：形式上投資，實際上貸款；B銀行：形式上理財，實際上過橋；券商：形式上資產(chǎn)管理，實際上過橋；信托公司：形式上信托，實際上過橋甲公

43、司：形式上使用信托資金，實際上使用銀行資金。補充：規(guī)避監(jiān)管套利的方式(1)買入返售模式A.過橋企業(yè)與信托公司簽訂資金信托合同，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信 托貸款，過橋企業(yè)獲得信托受益權(quán)。該模式下，銀行 A為信托貸款的出資方(2)銀行理財計劃對接過橋企業(yè)模式A.過橋企業(yè)與信托公司簽訂資金信托合同，委托信托公司向融資企業(yè)發(fā)放信 托貸款，過橋企業(yè)獲得信托受益權(quán)；B.過橋企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行 A, A將該信托受益權(quán)包裝成保本型理財產(chǎn)品;C.銀行B與銀行A簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，購買銀行 A發(fā)行的上述保本理財產(chǎn)品B.過橋企業(yè)與銀行A、銀行B簽訂三方合作協(xié)議，約定將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀 行A,銀行B以買入

44、返售方式買入銀行 A的信托受益權(quán)，銀行A承諾在信托受益權(quán)到期前無條件回購;在該模式下，銀行A為過橋方，銀行B是信托貸款的實際出資方（3）銀行理財計劃對接融資企業(yè)A.融資企業(yè)將自有財產(chǎn)權(quán)（如正在出租的商業(yè)物業(yè)）委托給信托公司，設立受益人是自身的財產(chǎn)權(quán)信托計劃；B.銀行成立理財產(chǎn)品，向個人或機構(gòu)投資者募集資金用于購買融資企業(yè)的信托受益權(quán)。2.銀證信合作一一委托貸款，對資管計劃不得放貸的變通磊李維財帶去要任其進行走的姿#管猊竄，購我單一信札封則（三）銀證合作目前監(jiān)管要求：A.銀行理財?shù)那短滋颖芑蛘哒{(diào)劑監(jiān)管指標，銀行自營可以購買另一家銀行的理財，但銀行理財不能購買其他銀行的理財。B.銀行理財嵌套其他資

45、管計劃目前無明確限制。監(jiān)管趨勢：（1）根據(jù)商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法（征求意見稿），有放開銀行理財產(chǎn)品嵌套趨勢。（2）未來可能禁止非標銀行理財嵌套除信托外的其他資管計劃。，非標銀行理財產(chǎn)品+信托計劃投資非標：允許X非標銀行理財產(chǎn)品+信托計劃外的資管投資非標：禁止補充：A.非標準化債權(quán)資產(chǎn)是指未在銀行間市場或者證券交易所市場交易的債權(quán)性資產(chǎn)，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受（收）益權(quán)、帶回購條款的股權(quán)性融資等。B.商業(yè)銀行理財業(yè)務監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）第三十九條（特定目的載體投資要求）商業(yè)銀行理財產(chǎn)品投資特定目的載體的，應當符合以下要求：“（四）

46、所投資的特定目的載體不得直接或間接投資于非標準化債權(quán)資產(chǎn)，符合銀監(jiān)會關于銀信理財合作業(yè)務相關監(jiān)管規(guī)定的信托公司發(fā)行的信托投資計劃除外；前款所稱特定目的載體包括但不限于其他商業(yè)銀行理財產(chǎn)品、信托投資計劃、除貨幣市場基金和債券型基金之外的證券投資基金、證券公司及其子公司資產(chǎn)管理計劃、基金管理公司及其子公司資產(chǎn)管理計劃、期貨公司及其子公司資產(chǎn)管理計劃和保險業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)資產(chǎn)管理產(chǎn)品等。”1.銀行+券商定向資管計劃（1）禁止性規(guī)定A.禁止分公司、營業(yè)部獨立開展定向資產(chǎn)管理業(yè)務;B.禁止開展資金池業(yè)務；C.禁止將委托資金投資于高污染、高能耗等國家禁止投資的行業(yè)；D.對合作銀行要求最近一年年末資產(chǎn)規(guī)模不低于300億元，且資本充足率不低于10%;(2)銀行+券商定向資管計劃的具體模式：信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務；信貸資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務；票據(jù)業(yè)務；