精裝修成本管理制度

1、精裝修成本管理制度 1.   目的規(guī)范項(xiàng)目精裝修成本管理工作，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的精裝修成本管控節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目精裝修成本管控力度，為提高集團(tuán)精裝化率提供切實(shí)保障。  2.   適用范圍適用于所有金地集團(tuán)全資或按照金地模式管理的合資、合作開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，且只針對(duì)住宅的室內(nèi)批量精裝修工程，其他工程按照原管理制度執(zhí)行。  3.   定義3.1     精裝修成本目標(biāo)：指產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案階段經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)、與經(jīng)營(yíng)收益相匹配的項(xiàng)目裝修檔次所對(duì)應(yīng)的建安成本控制目標(biāo)

2、，也包括后期經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)調(diào)整的成本目標(biāo)。包括以下四部分內(nèi)容：3.1.1     精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本：指按照集團(tuán)對(duì)應(yīng)星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)化選型執(zhí)行的成本，包括預(yù)留變更簽證費(fèi)用(精裝初始界面指地面找平、墻面抹灰、水電管線(xiàn)預(yù)埋完成)。3.1.2     精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置外贈(zèng)送成本：指集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)配置之外的選配及增配成本。3.1.3     毛坯驗(yàn)收至精裝初始界面成本：指實(shí)際毛坯驗(yàn)收后地面找平層、墻面抹灰、水電管線(xiàn)預(yù)埋等所需的成本。3.1.4     因精裝修引

3、起的加建改造費(fèi)用：因加建贈(zèng)送面積原因引起的土建水電改造成本。  4.   職責(zé)4.1     城市公司成本管理部4.1.1     負(fù)責(zé)組織精裝修成本調(diào)研，編制項(xiàng)目精裝修專(zhuān)項(xiàng)成本測(cè)算；4.1.2     負(fù)責(zé)編制精裝修成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.1.3     負(fù)責(zé)實(shí)施精裝修專(zhuān)項(xiàng)成本目標(biāo)的管理；4.1.4     負(fù)責(zé)維修備品備料管理。 4.2

4、0;    區(qū)域公司成本管理部4.2.1     負(fù)責(zé)審核城市公司成本管理部上報(bào)的精裝修成本調(diào)研及測(cè)算成果、成本目標(biāo)及合約規(guī)劃；4.2.2     負(fù)責(zé)精裝修動(dòng)態(tài)成本管控工作。 4.3     區(qū)域公司營(yíng)銷(xiāo)管理部4.3.1     負(fù)責(zé)銷(xiāo)售過(guò)程中的客戶(hù)承諾管理；4.3.2     負(fù)責(zé)提供產(chǎn)品配置要求及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 4.4  &#

5、160;  區(qū)域公司設(shè)計(jì)管理部4.4.1     負(fù)責(zé)落實(shí)集團(tuán)精裝修標(biāo)準(zhǔn)化選型，確定項(xiàng)目實(shí)際配置標(biāo)準(zhǔn)選型；4.4.2     負(fù)責(zé)及時(shí)輸出成本測(cè)算所需圖紙和選型定版單等資料。 4.5     集團(tuán)成本管理部4.5.1     負(fù)責(zé)評(píng)審上報(bào)的精裝修成本目標(biāo)及其構(gòu)成合理性。  5.   程序5.1     投資決策階段5.1.1 &

6、#160;   區(qū)域公司營(yíng)銷(xiāo)部依據(jù)售價(jià)、市場(chǎng)及競(jìng)品調(diào)研結(jié)果確定精裝修星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)成本目標(biāo)并上報(bào)集團(tuán)成本部。5.1.2     集團(tuán)成本部評(píng)審區(qū)域公司上報(bào)的精裝修成本目標(biāo)是否與檔次定位相匹配。5.1.3     該階段的精裝修成本目標(biāo)可根據(jù)后期精確的產(chǎn)品、檔次定位和收益情況分析進(jìn)行調(diào)整。 5.2     產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案階段5.2.1     城市公司成本部在項(xiàng)目成功獲取后對(duì)同類(lèi)競(jìng)品項(xiàng)目的精裝修主要配置成本進(jìn)

7、行調(diào)研，之后再結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)確定的初步選型配置完成與競(jìng)品項(xiàng)目的精裝修配置對(duì)標(biāo)，完成CBZD-010-附件7.1：項(xiàng)目精裝修成本調(diào)研、配置對(duì)標(biāo)表，包括選型配置和分項(xiàng)成本對(duì)比，為營(yíng)銷(xiāo)定位及設(shè)計(jì)選型提出建議。5.2.2     城市公司成本部根據(jù)設(shè)計(jì)部和營(yíng)銷(xiāo)部提供的精裝修戶(hù)型圖紙及產(chǎn)品配置方案，按照CBZD-010-附件7.2：室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)成本測(cè)算表完成目標(biāo)成本測(cè)算。成本測(cè)算應(yīng)符合集團(tuán)產(chǎn)品部星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用要求，集團(tuán)成本部按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)部品配置審核目標(biāo)成本。5.2.3     集團(tuán)成本部審核精裝修目標(biāo)成本，重點(diǎn)關(guān)注精裝修戶(hù)型

8、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)選型是否與集團(tuán)設(shè)計(jì)導(dǎo)則匹配、是否選用集團(tuán)戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)系列產(chǎn)品、目標(biāo)成本測(cè)算合理性等內(nèi)容。5.2.4     產(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審會(huì)通過(guò)后，城市公司成本部將落實(shí)了評(píng)審會(huì)決議意見(jiàn)的精裝修目標(biāo)成本與項(xiàng)目建安目標(biāo)成本一同發(fā)起，按照CBCX-001 工程成本管理與監(jiān)控程序規(guī)定的流程報(bào)批，審批通過(guò)后的成本作為精裝修成本目標(biāo)。5.2.5     精裝修項(xiàng)目出現(xiàn)以下任何一種情況時(shí)，精裝修成本目標(biāo)要求重新報(bào)批：1）     精裝修套數(shù)調(diào)整、變更精裝修樓棟等；2）  &

9、#160;  調(diào)整精裝修成本目標(biāo)中的 “精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置成本”內(nèi)容，包括星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用變更的情況等；3）     除以上情況外，其他按照CBCX-001 工程成本管理與監(jiān)控程序中重大方案調(diào)整的單項(xiàng)成本變動(dòng)條款執(zhí)行。 5.3     合約規(guī)劃階段5.3.1     區(qū)域公司需要建立精裝修合約規(guī)劃統(tǒng)一分判標(biāo)準(zhǔn)，形成精裝總包與其他分包單位之間的施工界面分判點(diǎn)。5.3.2     精裝修合約規(guī)劃按照CBZD-010-附件7.3：

10、精裝修工程合約規(guī)劃表模板編制，由城市公司成本部在經(jīng)營(yíng)方案階段同精裝修成本測(cè)算表一同報(bào)集團(tuán)成本部審核，后期可根據(jù)精裝修工程策劃修訂合約規(guī)劃內(nèi)容。5.3.3     精裝修合約規(guī)劃具體要求參照CBCX-001 工程成本管理與監(jiān)控程序執(zhí)行，精裝修合約規(guī)劃評(píng)審重點(diǎn)針對(duì)與區(qū)域分判標(biāo)準(zhǔn)不一致的內(nèi)容，且要求在評(píng)審會(huì)上說(shuō)明不一致的具體原因。 5.4     精裝修銷(xiāo)售樣板房階段5.4.1     產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)完成后、銷(xiāo)售樣板房招標(biāo)之前，城市公司成本部根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的帶有材料選型的方

11、案文件（包含平、頂、地及主要立面圖紙等）進(jìn)行方案成本測(cè)算，將測(cè)算結(jié)果反饋區(qū)域公司設(shè)計(jì)部，確認(rèn)與精裝修成本目標(biāo)對(duì)比有無(wú)超出，如有則要求其根據(jù)測(cè)算結(jié)果及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào)整，進(jìn)一步完善精裝修施工圖。5.4.2     城市公司設(shè)計(jì)、成本、工程相關(guān)部門(mén)在銷(xiāo)售樣板房精裝修工程招標(biāo)之前，要求對(duì)精裝修銷(xiāo)售樣板房施工圖紙進(jìn)行會(huì)審。5.4.3     精裝修銷(xiāo)售樣板房施工完成后、開(kāi)放展示前，城市公司成本部參與樣板房聯(lián)合驗(yàn)收，對(duì)于樣板房的標(biāo)準(zhǔn)化選型、水電管位的變化（與施工圖對(duì)比是否引起改造成本）、品牌承諾情況等重點(diǎn)檢查，最終完成CBZ

12、D-010-附件7.4：精裝修銷(xiāo)售樣板房現(xiàn)場(chǎng)踏勘檢查表。5.4.4     基于銷(xiāo)售樣板房巡檢結(jié)果，城市公司成本部在銷(xiāo)售樣板房展示之前，必須完成精裝修動(dòng)態(tài)成本盤(pán)點(diǎn)表（在方案階段的成本目標(biāo)測(cè)算表基礎(chǔ)上，標(biāo)注調(diào)整的各項(xiàng)內(nèi)容），預(yù)估后期批量精裝修成本是否超出目標(biāo)成本。如果超出，則城市公司成本部首先進(jìn)行論證是否有優(yōu)化空間，如果無(wú)法優(yōu)化需要調(diào)整精裝修成本目標(biāo)的，要求報(bào)集團(tuán)審批后方可執(zhí)行。如果在樣板房展示之后才發(fā)起審批的，此類(lèi)目標(biāo)成本調(diào)整集團(tuán)將不予審批。5.4.5     不建議對(duì)精裝修銷(xiāo)售配置品牌進(jìn)行承諾，如營(yíng)銷(xiāo)要求必須進(jìn)行

13、品牌承諾的則需報(bào)集團(tuán)成本管理部備案，且銷(xiāo)售合同在確定精裝修銷(xiāo)售配置承諾之前，要求區(qū)域公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)將品牌承諾情況和成本部進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)品牌承諾的合理性進(jìn)行審視，消除因銷(xiāo)售承諾不當(dāng)導(dǎo)致的成本增加。 5.5     批量精裝修項(xiàng)目實(shí)施階段5.5.1     批量精裝修總包工程招標(biāo)前，城市公司成本部應(yīng)與設(shè)計(jì)部對(duì)材料選型定版單的規(guī)格參數(shù)、品牌和圖紙進(jìn)行確認(rèn)，并在招標(biāo)前明確招標(biāo)要求。5.5.2     批量精裝修總包工程招標(biāo)前，城市公司成本部應(yīng)與工程部針對(duì)承包范圍、界面劃分、施工

14、做法及技術(shù)要求進(jìn)行確認(rèn)（承包范圍及界面劃分根據(jù)區(qū)域內(nèi)部建立的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），明確施工質(zhì)量要求、標(biāo)段劃分、保證合理工期，對(duì)于精裝修工期管理要求參照GCZY-005 批量精裝修工程施工標(biāo)準(zhǔn)流程及標(biāo)準(zhǔn)工期執(zhí)行，如低于最低合理工期要求，則招標(biāo)文件的技術(shù)標(biāo)部分必須報(bào)集團(tuán)工程部審核通過(guò)后方可發(fā)標(biāo)，否則不允許發(fā)標(biāo)。5.5.3     批量精裝修總包工程定標(biāo)前，城市公司成本部對(duì)精裝修總包價(jià)格水平與本區(qū)域其他大型地產(chǎn)公司進(jìn)行對(duì)標(biāo)，同時(shí)與集團(tuán)內(nèi)部同類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)行跨區(qū)域?qū)?biāo)，價(jià)格對(duì)標(biāo)作為評(píng)標(biāo)報(bào)告的組成內(nèi)容之一。5.5.4     批量精裝

15、修總包工程項(xiàng)目所有相關(guān)的招標(biāo)文件、合同文件、工程量清單等都要使用集團(tuán)CBZD-002 項(xiàng)目工程合同管理制度中的CBZD-002-附件5.2：批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本。5.5.5     精裝修甲供材料要求按照分期的批量精裝修工程簽署對(duì)應(yīng)的甲供材合同，并嚴(yán)格按合同執(zhí)行，不得跨期或者跨合同供貨。5.5.6     批量精裝修工程施工過(guò)程中，城市公司成本部應(yīng)實(shí)時(shí)補(bǔ)充完成合同、變更簽證、責(zé)任扣款、甲供材等成本管理臺(tái)賬。 5.6     精裝修結(jié)算、維修階段5.6.1

16、60;    批量精裝修總包結(jié)算工作開(kāi)始之前，要求完成所對(duì)應(yīng)的甲供材料合同的結(jié)算，并完成甲購(gòu)材料設(shè)備扣款統(tǒng)計(jì)表，超供扣款必須在甲供材對(duì)應(yīng)的當(dāng)期精裝修施工合同中執(zhí)行。5.6.2     精裝修工程結(jié)算工作要求參照CBZD-002 項(xiàng)目工程合同管理制度執(zhí)行，結(jié)算工作完成后10天內(nèi)，要求對(duì)精裝修成本指標(biāo)完成分析并上傳系統(tǒng)。5.6.3     區(qū)域公司應(yīng)制定備品備貨的專(zhuān)項(xiàng)管理辦法，加強(qiáng)對(duì)維修備品備貨的管理。各城市公司應(yīng)該按照區(qū)域管理辦法，在精裝修入伙后，制定合理的備品備貨計(jì)劃，合理控制備貨量。

17、5.6.4     城市公司成本部必須建立備品備貨專(zhuān)項(xiàng)管理臺(tái)賬，每個(gè)季度定期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，并形成盤(pán)點(diǎn)記錄（包括領(lǐng)用單位、領(lǐng)用原因、用途等信息）。備品備貨管理臺(tái)賬如果由其他部門(mén)負(fù)責(zé)管理，則要求將盤(pán)點(diǎn)記錄臺(tái)賬定期抄送城市公司成本部。5.6.5     城市公司成本部在辦理每項(xiàng)精裝修合同結(jié)算和支付保修金時(shí)，都要核對(duì)備品備料專(zhuān)項(xiàng)管理臺(tái)賬信息，清理與其相關(guān)的責(zé)任扣款。5.6.6     精裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，對(duì)于精裝修維修工程，如維修責(zé)任判定為原責(zé)任單位的，必須要求責(zé)任單位進(jìn)行維修，如因責(zé)

18、任單位拒絕或不配合維修工作，則按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)合同中規(guī)定的條款執(zhí)行相應(yīng)扣款，并按照GCCX-001 供應(yīng)商管理程序規(guī)定對(duì)責(zé)任單位給予處罰。5.6.7     城市公司成本部負(fù)責(zé)因供應(yīng)商責(zé)任而采用其他施工單位進(jìn)行維修時(shí)，對(duì)責(zé)任供應(yīng)商進(jìn)行扣款，并要求做好月度扣款臺(tái)賬。5.6.8     因甲方責(zé)任產(chǎn)生的維修，須由維修責(zé)任部門(mén)牽頭各相關(guān)部門(mén)做好原因分析和責(zé)任分判，無(wú)責(zé)任分判的維修工程不予付款和辦理結(jié)算。該部分視為無(wú)效責(zé)任成本，由城市公司成本部負(fù)責(zé)做好無(wú)效責(zé)任成本統(tǒng)計(jì)。 5.7     精裝修后評(píng)估階段5.7.1     各項(xiàng)目分期精裝修交付6個(gè)月內(nèi)，城市公司成本部完成精裝修成