第1季度月東莞房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

1、報(bào)告提要：l 一季度土地供應(yīng)放量明顯，成交活躍、分化明顯，熱點(diǎn)區(qū)域土地爭奪激烈，高價(jià)地從一線城市向二線的東莞蔓延，熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)高企不下，對房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定起到了重要作用。l 一季度新建商品房供應(yīng)溫和放量，中等戶型為供應(yīng)的主力軍，大戶型洋房供應(yīng)下滑明顯?？墒鄞媪坷^續(xù)保持高位快速回落態(tài)勢，存量跌至554.64萬低位，供應(yīng)持續(xù)偏緊，供求矛盾比較尖銳。新開工開始升溫，開發(fā)商加快開發(fā)建設(shè)是大勢所趨。l 一季度市場整體成交平穩(wěn)，直逼09年同期水平，成交總面積為109.13萬，同比下降8.80%，而成交總金額為86.39億元，同比增加24.70%。從月度趨勢看，3月份政策調(diào)控逐步消化明朗，房價(jià)預(yù)期趨穩(wěn)，剛性需求

2、開始逐步釋放，樓市成交開始好轉(zhuǎn)。l 一季度全市普通住宅均價(jià)6444元/，比09年同期上升24.83%。從月度趨勢看，東莞樓市受政策調(diào)控影響比較短暫，房價(jià)在前三個(gè)月呈現(xiàn)微幅調(diào)整態(tài)勢，隨著3月份成交量的反彈，預(yù)計(jì)4月份房價(jià)呈現(xiàn)回升態(tài)勢。l 宏觀環(huán)境方面，3月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映全球主要經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)強(qiáng)勁向好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升；信貸增量高于市場預(yù)期，購房信貸整體上仍然趨緊；而房地產(chǎn)調(diào)控政策基本出盡明朗，市場逐步消化，剛性需求仍然受到鼓勵(lì)和支持，同時(shí)房價(jià)預(yù)期趨向穩(wěn)定。商品房供應(yīng)持續(xù)偏緊，市場成交逐步回暖，促銷優(yōu)惠折扣有所收窄。l 展望后市，市場需求蓄勢待發(fā)，只等開發(fā)商積極推盤推貨。從4月中上旬開始，新盤新貨陸續(xù)

3、上市，市場迎來今年第一波推盤高峰。而隨著市場對政策調(diào)控的逐步消化，新盤新貨陸續(xù)上市，購房者入市積極性大大提高，市場成交預(yù)計(jì)持續(xù)放量；東莞房價(jià)經(jīng)歷前三個(gè)月的微幅調(diào)整后預(yù)計(jì)將小幅反彈，新盤新貨促銷折扣大多恢復(fù)到97-98折的正常水平，同時(shí)新盤的定價(jià)也會(huì)相對偏向樂觀；促銷旺季的到來，尾貨、特價(jià)充斥市場，整體市場人氣較旺，但這種情況對新盤新貨有一定的沖擊，置業(yè)者被有所分流；4月的市場仍然以剛性需求為主導(dǎo)，投資需求仍然平抑；另外，市場存量則呈現(xiàn)低位回升態(tài)勢，供應(yīng)偏緊狀況有望得到明顯緩和，受此影響，房價(jià)反彈的高度也受到較強(qiáng)的制約。一、 土地市場分析1、 2010年1季度土地供應(yīng)分析一季度土地供應(yīng)放量明顯，

4、商住用地規(guī)模超工業(yè)。2010年1季度東莞市上市供應(yīng)土地面積164.42萬，其中工業(yè)用地供應(yīng)78.66萬，共19宗，面積同比上升34.56%；商住用地供應(yīng)85.75萬，共19宗，單宗供應(yīng)規(guī)模較大，上市土地面積同比大幅上升274.42%。市場土地供應(yīng)主要以商住用地為主，占總供應(yīng)量的52.16%。2、 2010年1季度土地成交分析土地交投氣氛濃郁，商住用地成交明顯放量。2010年1季度東莞全市成交土地199.58萬，共47宗，面積同比上升160.10%，成交總金額為47億元，其中工業(yè)用地成交98.42萬，同比上升38.64%；商住用地成交78.94萬，同比大幅上升12倍，成交總量的大幅上升主要由于商

5、住用地成交的放量。此外，按各塊商住用地的容積率計(jì)算，一季度成交的所有商住用地可建設(shè)的建筑面積達(dá)到187.93萬之多，對未來樓市的供應(yīng)形成強(qiáng)力支撐。3、 土地市場供求狀況2010年1季度土地供求延續(xù)了2009年4季度的較高水平，土地市場目前依然處于活躍狀態(tài)，主要由于商住用地供應(yīng)的大量供應(yīng)，以及工業(yè)用地供求的穩(wěn)定，依然維持供求較高的水平。4、 土地成交區(qū)域分布土地成交排名前列的區(qū)域均為工業(yè)用地成交居多，麻涌的工業(yè)用地成交占據(jù)土地成交的榜首，2010年1季度成交工業(yè)用地面積44.9萬，共11宗；12個(gè)區(qū)域有商住用地成交，特別引人注目的是虎門、長安、寮步、大朗、沙田等。5、 商住用地成交量價(jià)情況東莞商

6、住用地成交分化明顯，熱點(diǎn)區(qū)域成交活躍，偏遠(yuǎn)區(qū)域遭遇流拍。2010年1季度東莞市掛牌成交16宗商住用地，另有6宗商住、商業(yè)用地流拍，可見土地區(qū)域分化非常嚴(yán)重，部分熱點(diǎn)區(qū)域如虎門、長安、寮步的土地則競爭激烈，其中虎門鎮(zhèn)金洲村地塊被萬科地產(chǎn)以5217元/收入囊中，成為虎門新的單價(jià)地王，此外長安長青路地塊在經(jīng)過136輪競標(biāo)，萬科地產(chǎn)以10.04億元的價(jià)格競得，樓面地價(jià)4022元/；而部分房地產(chǎn)發(fā)展滯后的僻遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)如樟木頭鎮(zhèn)、東坑鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)，則相對冷淡許多，都出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象。3月最大的土地拍賣來自沙田西大坦村，三明物業(yè)悉數(shù)一一收入囊中，捆綁的2010G024、G025總價(jià)3.8億元，樓面地價(jià)10

7、00元/，2010G026總價(jià)2550萬元，樓面地價(jià)1275元/，這樣的成交價(jià)還是比較理性的，并且地塊靠近港口大道，通往虎門港十分便利，有望成為沙田的又一個(gè)標(biāo)桿大盤。2010年1季度流拍土地一覽：“地王”再次活躍，從一線城市向二三線城市蔓延，東莞熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)預(yù)期平穩(wěn)向上。從2009年底到今年3月份，國土資源部出臺(tái)相關(guān)政策，希望給土地市場降溫，并且防止高價(jià)地向二、三線城市蔓延，但實(shí)施事與愿違，一季度全國仍然涌現(xiàn)6個(gè)總價(jià)地王，7個(gè)單價(jià)地王（如下表），其中大部分來自一線城市。這種高價(jià)地成交氛圍由一線城市向二三線城市蔓延，而二線的東莞土地市場也是如此，經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)虎門、長安的優(yōu)質(zhì)商住地塊高價(jià)成交，即時(shí)刺激

8、片區(qū)樓盤紛紛惜售。在這樣的環(huán)境之下，熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)預(yù)期更多是向上趨勢，在目前的政策調(diào)控下房價(jià)也難有松動(dòng)，相反還可能呈現(xiàn)向上的發(fā)展趨勢。2010年1季度全國總價(jià)地王一覽：2010年1季度全國單價(jià)地王一覽：熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)的地價(jià)占比過高，后市開發(fā)成本壓力較大。第一季度虎門、長安、東城3個(gè)區(qū)域在一季度都有高價(jià)地成交，與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P房價(jià)相比，地價(jià)占比均接近或超過40%，虎門金洲村地塊的地價(jià)占比則高達(dá)64.06%。對于開發(fā)商而言，后期開發(fā)的成本壓力很大，除非在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌形象方面獨(dú)樹一幟，并采取“領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)”策略，才能取得預(yù)期的收益；虎門地塊在三塊高價(jià)地中成本壓力是最大的，同時(shí)還面臨著周邊龍泉項(xiàng)目低地價(jià)開發(fā)

9、的壓力；寮步鎮(zhèn)橫坑村地塊雖然樓面地價(jià)也高達(dá)3675元/，不過由于相連的3塊地都屬鼎峰地產(chǎn)的項(xiàng)目，可以有效攤薄一部分土地成本，形成規(guī)模效益。相比虎門、寮步地塊，長安長青路地塊相對樂觀一點(diǎn)，因?yàn)榻觊L安土地供應(yīng)十分有限，并且地塊地理位置較為優(yōu)越，以萬科的品牌實(shí)力，該地塊的開發(fā)前景還是比較樂觀的。熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)&樓價(jià)比較分析：政策調(diào)控控制拿地的單宗地塊規(guī)模，東莞捆綁地塊出讓增多。2009年末，為了調(diào)控“地王”頻出，國土資源部對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。東莞作為中等城市，單宗商住用地規(guī)模不超過14萬平方米。

10、從第一季度的土地供應(yīng)看，多宗商住用地采取多塊捆綁出讓的方式，如橋頭鎮(zhèn)的2010G006和2010G007、虎門鎮(zhèn)的2010G009和2010G010、沙田鎮(zhèn)的2010G024和2010G025等，這些地塊均被成功拍出。而作為開發(fā)商而言，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商也傾向于多塊土地連片開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)經(jīng)營，提高產(chǎn)品品質(zhì)、提升項(xiàng)目的附加值。如鼎峰地產(chǎn)在寮步橫坑村連續(xù)拿下2010G008與2010G016等兩塊商住用地，加上之前已經(jīng)報(bào)建的鼎峰尚景地塊，三塊用地有望連片開發(fā)分期開發(fā)，成為東城東板塊的大型樓盤項(xiàng)目；而三明物業(yè)投資在沙田除了拿下2010G024和2010G025捆綁用地外，還在旁邊拿下一塊2010G

11、026商住用地，三塊用地預(yù)計(jì)也是連片開發(fā)，成為沙田臨海的海景大盤。2010年1季度開發(fā)商商住用地拿地情況一覽：二、 新增供應(yīng)狀況新增供應(yīng)溫和放量，第一季度全市新增商品房供應(yīng)105.42萬。2010年第一季度東莞新增商品房供應(yīng)總體情況：據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度全市共有38個(gè)項(xiàng)目有新增供應(yīng)，其中3月份僅有7個(gè)樓盤項(xiàng)目有新增供應(yīng)（如下圖），第一季度總供應(yīng)面積為105.42萬，同比09年一季度增加14.18%，同比08年一季度下降20.73%；其中3月份商品房總供應(yīng)面積為24.17萬，環(huán)比增加292.38%，同比09年3月下降14.37%。這其中有以下幾個(gè)方面的原因：一方

12、面由于2010年第一季度受09年底至“兩會(huì)”之間國家針對高房價(jià)密集出臺(tái)了的相關(guān)政策影響，市場成交不活躍，開發(fā)商觀望情緒濃重，推貨情緒不高；其次是新開工工程速度趕不上，市場上消化的更多的是存量。但是隨著“兩會(huì)”的結(jié)束，在三月中下旬市場有所回暖，因?yàn)楦鞑课徽呋旧弦呀?jīng)出盡，政策逐步明朗化，買賣雙方對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期基本趨于穩(wěn)定；加上像萬科這樣的大開發(fā)商都加大了推廣力度，其他開發(fā)商也同樣提前進(jìn)行市場預(yù)熱，如：舉行產(chǎn)品會(huì)發(fā)布、咨詢中心開發(fā)、樣板房開放、誠意登記等等，預(yù)計(jì)在四月底或五月初各大開發(fā)商都會(huì)有不同程度的推貨，屆時(shí)也會(huì)迎來供應(yīng)的“小高峰”。3月份新增供應(yīng)中住宅供應(yīng)面積為19.99萬，供應(yīng)套數(shù)為18

13、55套。新增供應(yīng)量共7個(gè)項(xiàng)目：富盈·山水華府二期、錦繡山河二期·鷺棲湖、帕薩迪納、霞暉花園、新世紀(jì)·領(lǐng)居二期、中惠·沁林山莊二期；別墅的供應(yīng)僅一個(gè)項(xiàng)目：碧水天源四期·星湖岸，供應(yīng)套數(shù)為54套；非住宅除寫字樓以外，車庫和商鋪的供應(yīng)較少。附圖：2010年3月份住宅新增供應(yīng)項(xiàng)目分布圖：附表：2010年3月份全市商品房新增供應(yīng)項(xiàng)目一覽：鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)占主導(dǎo)趨勢，城區(qū)個(gè)盤供應(yīng)放量明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)城鎮(zhèn)區(qū)域看，從08年-10年鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)始終占據(jù)著主導(dǎo)地位，隨著城區(qū)商住用地的逐年減少，商品房新增供應(yīng)也會(huì)相應(yīng)的減少，隨著“三舊”改造的

14、啟動(dòng)，即使城鎮(zhèn)區(qū)域供應(yīng)失衡有所減緩，預(yù)計(jì)整體鎮(zhèn)區(qū)占主導(dǎo)地位的趨勢還是不會(huì)變。同時(shí)城區(qū)供應(yīng)的減少，購買力的外溢對于城區(qū)周邊鎮(zhèn)以及東莞副中心區(qū)域來說也是一個(gè)利好。2010年第一季度商品房新增供應(yīng)面積鎮(zhèn)區(qū)較多，總供應(yīng)面積為60.30萬，占總體量的57.20%，同比09年一季度小幅下降； 其中以益田·大運(yùn)城邦、新世紀(jì)·領(lǐng)居二期、凱悅美景花園二期、達(dá)鑫·江濱新城、霞暉花園排前五名。城區(qū)的新增供應(yīng)面積為45.12萬，占全市供應(yīng)的42.80%，城區(qū)的供應(yīng)所占比重比09年同期有所上升，這主要是個(gè)盤供應(yīng)放量現(xiàn)象突出；其中以錦繡山河二期·鷺棲湖、帕薩迪納、中信·森

15、林湖三期、精英世家、萬科·虹溪諾雅二期排前五名，從供應(yīng)項(xiàng)目物業(yè)來看，城區(qū)第一季度供應(yīng)的大多數(shù)是高檔洋房和豪宅項(xiàng)目。別墅、洋房增幅明顯，非住宅整體供應(yīng)有所下降。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，2008-2010年第一季度別墅、洋房每年都有小幅上升，尤其是以改善型需求為主的別墅和豪宅尤為突出；而非住宅供應(yīng)有所下降。這主要是自2008年爆發(fā)金融危機(jī)的以來，東莞以外向型為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)受到重大沖擊，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，很多工廠倒閉和外遷，因此商鋪、寫字樓租售業(yè)務(wù)下滑明顯；而2009年中國經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，但是通貨預(yù)期、人民幣升值預(yù)期持續(xù)升溫，制造業(yè)成本加劇，因此許多制造業(yè)資金

16、、民間財(cái)富流入樓市，透支了對具有增值、保值功能的別墅和豪宅的需求，因此也提振了開發(fā)商的信心和推貨積極性。2010年第一季度東莞新增供應(yīng)洋房仍然占主導(dǎo)，總供應(yīng)量為72.72萬，供應(yīng)套數(shù)為6911套，占整體的68.98%，供應(yīng)的主要項(xiàng)目有：錦繡山河二期·鷺棲湖、益田·大運(yùn)城邦、凱悅美景花園二期、新世紀(jì)·領(lǐng)居二期等；別墅供應(yīng)增幅明顯，總供應(yīng)面積為11.52萬，供應(yīng)套數(shù)為333套，主要項(xiàng)目有：中信·森林湖三期、碧水天源四期·星湖岸、達(dá)鑫·江濱新城、譽(yù)景名居；公寓供應(yīng)總面積為8.58萬，供應(yīng)套數(shù)為1260套，供應(yīng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目：帕薩迪納、城市風(fēng)景

17、二期，隨著城鎮(zhèn)區(qū)的新盤即將入市，因此后期公寓可供選擇空間還是較大。一季度非住宅總供應(yīng)面積為12.59萬，供應(yīng)套數(shù)為2155套，除寫字樓同比09年第一季度供應(yīng)增加24.38%外，車庫和商鋪同比09和08年第一季度分別都有不同幅度下降。中等戶型為供應(yīng)的主力軍，大戶型洋房供應(yīng)下滑明顯。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從住宅戶型面積上看，2008-2010年的第一季度中小戶型（60-100）供應(yīng)是住宅供應(yīng)的主流產(chǎn)品，這部分供應(yīng)主要是為了滿足市場上以剛性自住需求為主的購房客戶，由于這部分客戶積累較多且比較穩(wěn)定，因此所占比重也呈逐年遞增；大戶型洋房供應(yīng)整體趨勢有所下滑，這主要是由于改善型需求的客戶

18、需要長時(shí)間的周期性積累，因此供應(yīng)趨緩也是比較正常的；超大戶型產(chǎn)品（180-200平米以上）近三年也有不同幅度上升，這些產(chǎn)品主要是由于開發(fā)商在產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行了提升、產(chǎn)品品種進(jìn)行了改良和升級，這些超大戶型大多數(shù)是復(fù)式洋房、類別墅等等；這些產(chǎn)品由于比較新穎和稀缺因此在一定程度上也滿足了不同層次和個(gè)性化置業(yè)者的需求。三、 庫存供應(yīng)狀況可售存量繼續(xù)保持高位快速回落態(tài)勢，存量跌至554.64萬。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2010年3月31日東莞商品房的累積可售存量為554.64萬，環(huán)比下降2.54%，庫存量減少近15萬平米，可售存量自2010年1月份保持高位回落態(tài)勢跌破600萬，并在3月

19、份回落到2010年一季度末的最小值554.64萬，并創(chuàng)2007年以來新低，這主要是2010年多方夾擊的房地產(chǎn)打壓政策的出臺(tái)，許多開發(fā)商未雨綢繆把出貨較難的商業(yè)或成交不理想的高檔項(xiàng)目作為銀行抵押，以達(dá)到快速回收資金運(yùn)轉(zhuǎn)；還有一種情況就是一些輕軌周邊的物業(yè)以及片區(qū)暫不成熟的區(qū)域開發(fā)商暫且保留自用以等待時(shí)機(jī)出貨。可售存量進(jìn)一步減少，供求矛盾愈加尖銳，市場累積需求逐步增加，供應(yīng)暫處于偏緊狀態(tài)，因此對房價(jià)提供了強(qiáng)有力的支持。目前東莞住宅存量為446.31萬，環(huán)比下降3.10%，共40264套；其中洋房存量為359.37萬，環(huán)比下降4.38%，共33224套；公寓存量33.91萬，環(huán)比增加15.60%，共

20、5629套；別墅存量53.03萬，環(huán)比下降4.36%，共1411套。2010年3月東莞商品房各物業(yè)類型可售存量變化：四、 潛在供應(yīng)狀況3月新開工有所升溫，開發(fā)商加快開發(fā)建設(shè)是大勢所趨。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年3月全市商品房新開工面積為65.14萬，環(huán)比2月份下降了72.26%，比09年同期增加12.12%。3月新開工的項(xiàng)目總共有9個(gè)主要有：萬科·虹溪諾雅二期、蔚藍(lán)城邦、金域中央五期、駿豪商務(wù)中心、尚書華府、雍景家園、聯(lián)冠廣場、豐泰·東海城堡、盈豐.田源居等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目除萬科·虹溪諾雅二期、蔚藍(lán)城邦開工面積在10萬平米以上，其他都在5萬左右；

21、隨著一些新項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)土開工，這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年下半年將會(huì)上市，屆時(shí)新盤、舊盤一齊上市，銷售壓力也會(huì)增大。五、 市場成交狀況一季度市場成交平穩(wěn)，直逼09年同期水平，成交總面積為109.13萬。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，2010年第一季度東莞共有246個(gè)項(xiàng)目有商品房成交，成交面積為109.13萬，比09年同期下降8.80%，比08年同期增加74%；成交總金額為86.39億元，比09、08年同期分別增加24.70%和111.33%；其中商品住宅成交96.43萬，比09年同期下降14.15%，成交金額為74.29億元，比09年同期增加16.99%，共成交8707套，比09年同期下降17.9

22、8%。政策逐步消化明朗，房價(jià)預(yù)期趨穩(wěn)，樓市成交好轉(zhuǎn)。2010年一季度，樓市變化起伏較大，“兩會(huì)”前期即1月份借助元旦這個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)成交非?；鸨?；2月份由于春節(jié)長假夾在中間占據(jù)僅有的28天，市場對政策出臺(tái)的預(yù)期趨緊，再加上寒冷天氣等因素的影響成交非常慘淡。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，比如廣州，7天長假，平均每天僅成交5套，深圳有六天是零成交，上海七天全市僅簽約了30套新建商品房。東莞的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，7天樓市均為零記錄，到開工日才簽約了兩套。然而隨著3月份“兩會(huì)”的塵埃落定，與房地產(chǎn)相關(guān)的國家各部門都出臺(tái)了相應(yīng)的政策，通過一段時(shí)間的調(diào)整，政策基本出盡并逐步消化和明朗，買賣雙方對市場的預(yù)期趨穩(wěn)，因此三月下旬樓

23、市好轉(zhuǎn)的跡象明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市3月前兩周交易無起色，但是進(jìn)入第三周以來，成交就出現(xiàn)了爆發(fā)式的反彈。上海方面，3月份最后一周商品住宅成交面積31.4萬平方米，與前一周環(huán)比上漲11.37%。北京，有40.42%的環(huán)比增幅。反彈最明顯則當(dāng)屬深圳。3月15日至3月21日，深圳一手房市場成交627套，環(huán)比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延續(xù)了這一勢頭，在3月份最后一周時(shí)間內(nèi)，深圳全市商品住宅成交總套數(shù)為954套，與前一周相比，環(huán)比增幅53.59%。北京方面，截至3月29日北京二手房3月總成交量已經(jīng)達(dá)到了22975套,全月預(yù)計(jì)有望達(dá)到26000套，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)

24、造了同期北京歷史新高。東莞方面，從相關(guān)信息了解到最后一周成交量平均每天也有160多套，相比前一周大幅增加。 2010年第一季度東莞市商品房成交總體情況： 2010年第一季度東莞樓市成交平穩(wěn)，成交總量為109.13萬，比09年同期減少僅9.59萬，直逼09年成交水平；其中3月份商品房總成交量為36.30萬，比09年同期減小37.33%，比08年同期增加17.29%；從2008-2010年三年中可以分析出，08年第一季度由于受金融危機(jī)的影響，樓市整體成交不旺，09年一季度正值樓市回暖啟動(dòng)并在三月份達(dá)到“小陽春”，2010年一季度1月份成交火爆、2月份慘淡、3月份最后兩周發(fā)力，成交逐步好轉(zhuǎn)。對于三月

25、中下旬樓市成交好轉(zhuǎn)可以歸結(jié)為以下幾個(gè)原因：一是累積需求依然很旺。這些需求大多數(shù)是去年年末未能入市，一直積累到兩會(huì)后并在一定程度上釋放。二是“兩會(huì)”結(jié)束后市場對房價(jià)穩(wěn)定的預(yù)期基本達(dá)成一致，買賣雙方的博弈有所松緩，觀望情緒有所消減。三是市場供應(yīng)有所增加，消費(fèi)者可選擇余地將會(huì)越來越大，部分存量較多的項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)惠等等，所有的這些因素對樓市成交好轉(zhuǎn)起到不小的作用。城區(qū)成交整體向好、鎮(zhèn)區(qū)成交個(gè)盤強(qiáng)勁。據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示，從城鎮(zhèn)區(qū)域住宅成交情況來看，城區(qū)總成交面積為40.01萬，占總量的41.50%；鎮(zhèn)區(qū)成交總面積為56.41萬，占總體的58.50%。城區(qū)總體成交比09年同期有所下降。但

26、是從城區(qū)成交的項(xiàng)目來看，一季度住宅成交的一個(gè)明顯特點(diǎn)就是整體成交向好，高檔洋房、豪宅熱銷。其中以：錦繡山河二期·鷺棲湖、中信·凱旋國際花園、中信·森林湖三期、景湖時(shí)代城、萬科·松山湖1號(hào)虹溪諾雅成交面積排前五名。鎮(zhèn)區(qū)由于所占市場比較大，而且可售存量較多，因此依舊不改其是成交的主力地位。從鎮(zhèn)區(qū)成交的項(xiàng)目來看，市場集中度較分散，個(gè)盤成交非常強(qiáng)勁，其中益田·大運(yùn)城邦一期以672套的不俗表現(xiàn)穩(wěn)占住宅成交第一位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉開與第二名的距離近400套，緊跟其后的有：盛和新都會(huì)、名仕官邸、新世紀(jì)·領(lǐng)居二期、萬科城五期、帝景灣等。南城領(lǐng)跑全市，鳳崗、清溪

27、、石碣等迎頭趕上。從各區(qū)域成交情況來看，2010年第一季度，南城區(qū)域依然以卓越的成績占據(jù)首席位置，高出第二名的東城近10萬，這主要是以剛性自住需求為主的中小戶型成交量較多，這些項(xiàng)目有：中信·凱旋國際花園、景湖時(shí)代城、城市風(fēng)景二期、中信·風(fēng)云匯等；鎮(zhèn)區(qū)個(gè)別區(qū)域由于個(gè)盤有突出表現(xiàn)從而支持了整個(gè)區(qū)域。這些區(qū)域有：松山湖的錦繡山河二期·鷺棲湖、萬科·松山湖1號(hào)虹溪諾雅；清溪的盛和新都會(huì)；鳳崗的益田·大運(yùn)城邦一期；石碣的達(dá)鑫·江濱新城等。附表：各區(qū)域成交面積環(huán)比增長情況（單位：）春節(jié)前后，大資金在市場上比較活躍，別墅、商鋪成交理想。根據(jù)東莞中原

28、地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2010年第一季度東莞商品房成交中，洋房物業(yè)成交占整個(gè)比重較大，但比09、08年同期都有所下降；別墅物業(yè)在近三年一季度成交情況來看表現(xiàn)非常搶眼并呈逐年遞增趨勢，其中中信·森林湖三期、萬科城五期、碧水天源四期·星湖岸、錦繡山河等在2010年一季度表現(xiàn)非常突出，這主要得益于年終企業(yè)主資金回籠比較到位、加上通脹預(yù)期的加緊等因素。公寓成交項(xiàng)目整體表現(xiàn)一般，但是新盤帕薩迪納、風(fēng)云匯在一季度表現(xiàn)良好。另外非住宅中除個(gè)盤萬科·金域華府、中信·風(fēng)云匯、城市風(fēng)景二期、聚龍·彩虹灣等商鋪成交不錯(cuò)外，車庫和寫字樓成交分別都有不同幅度的減少

29、。累積剛性需求為市場主導(dǎo)，改善型需求表現(xiàn)良好。根據(jù)東莞中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度普通住宅成交中， 60以下的小戶型成交比重與09年同期相比基本持平，60-100的中小戶型成交量占總體比重較大，說明累積的剛性需求依然是購房的主力軍，并且這股力量分別在1月份和3月中下旬釋放了一部分，但市場上仍有一部分客戶持觀望態(tài)度。這些主要貢獻(xiàn)項(xiàng)目有；益田·大運(yùn)城邦一期、錦繡山河二期·鷺棲湖、中信·凱旋國際花園、景湖時(shí)代城、盛和新都會(huì)等，這些項(xiàng)目大多數(shù)是新盤上市或新貨加推因此出貨比較理想。而大戶型在2010年第一季度表現(xiàn)也非常亮眼，這主要是民間財(cái)富流向大戶型豪宅

30、令改善型需求成交非?；鸨?。但是由于許多銀行在“兩會(huì)“前后，對二套房首付提高到四成、利率由原來的7折提高到8折，再加上改善型需求客戶群體的特殊性，即使對于個(gè)別置業(yè)者不受影響，但整體來說還是有影響，因此大戶型近期表現(xiàn)較平淡，預(yù)計(jì)這種情況會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。六、 市場價(jià)格狀況第一季度全市普通住宅均價(jià)6444元/，比09年同期上升24.83%。2010年第一季度東莞各物業(yè)商品房成交均價(jià)情況（單位：元/）：東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年第一季度東莞市商品房均價(jià)為7916元/，比09年同期增加35.64%，比08年同期上升21.47%；商品住宅均價(jià)為7704元/，比09年同期上升36.29%

31、，比08年同期上漲26.19%；其中普通住宅均價(jià)為6444元/，比09年同期上升24.83%，比08年同期上漲11.11%；洋房均價(jià)為6413元/，比09年同期上漲25.01%，比08年同期上升11.82%；公寓均價(jià)為6890元/，比09年同期上升23.14%，比08年同期上升10.30%；別墅均價(jià)為15915元/，比09年同期上升26.75%，比08年同期上升9.17%。2010年一季度全市商品房價(jià)格除商鋪外，其他物業(yè)比09、08年都有不同幅度上漲，這主要是由于一些高檔洋房、豪宅以及別墅個(gè)盤在一季度熱銷的結(jié)果，從區(qū)域來看松山湖成為價(jià)格標(biāo)桿區(qū)域，其中萬科·松山湖1號(hào)虹溪諾雅17618

32、元/，成交套數(shù)為102套，錦繡山河二期·鷺棲湖10334元/，成交套數(shù)為282套，遙遙高于其他區(qū)域均價(jià)；而成交套數(shù)前十名的均價(jià)也去到了7499元/。但是接下來房價(jià)走勢如何，對于東莞來說應(yīng)該是價(jià)格趨穩(wěn)，即使有所調(diào)整，空間也是有限。其中可以從以下幾點(diǎn)分析：一是“兩會(huì)”定調(diào)比較溫和，打壓的是快速上漲的房價(jià)，總體來說是“穩(wěn)”字為主，市場對房價(jià)的預(yù)期穩(wěn)定；二是長安、虎門等區(qū)域頻出高價(jià)地，高價(jià)地對于房價(jià)預(yù)期來說應(yīng)該是強(qiáng)力的支持；三是城市輕軌已經(jīng)開工，輕軌沿線物業(yè)價(jià)格肯定是上漲；四是上半年供應(yīng)還是有所偏緊，對于市場上存量較少的產(chǎn)品價(jià)格較堅(jiān)挺。鑒于以上因素，價(jià)格下調(diào)很大的壓力還是較小。高檔洋房、豪宅

33、熱銷，直接拉高整體均價(jià)。量價(jià)結(jié)合分析，從成交量看，從2008-2010一季度可以看出成交量在09年沖高后回落。從價(jià)格分析，普通住宅成交價(jià)格跟成交量恰好相反并呈“U”型趨勢走勢，這主要是由于豪宅項(xiàng)目在2010年一季度暢銷直接拉高了整個(gè)均價(jià)；從價(jià)格區(qū)間來看重心明顯上移，6000-9000元/，10000元/以上價(jià)格區(qū)間比09、08年同期大幅上升。雖然第一季度整體價(jià)格高企，但是在中間出現(xiàn)短暫的調(diào)整，其中2月份由于樓市成交慘淡，市場人氣直線下降，市場觀望態(tài)度濃重，因此3月份許多開發(fā)商也調(diào)整了出貨策略，很多項(xiàng)目放出了95折優(yōu)惠、特價(jià)房、買房送家私家電等；一些存量較多戶型較大、定位高于市場預(yù)期的項(xiàng)目由于在

34、09年出貨不是很理想，而2010年任務(wù)目標(biāo)較大，出于出貨壓力打出了88折優(yōu)惠。這些措施對于低迷的樓市來說帶來了亮點(diǎn)，促進(jìn)了個(gè)盤銷售，也帶動(dòng)了人氣，也在出貨中搶占先機(jī)；但是隨著樓市的逐步好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)個(gè)別折扣也會(huì)陸續(xù)收回。政策調(diào)控影響短暫，房價(jià)微幅調(diào)整，預(yù)計(jì)4月份房價(jià)呈現(xiàn)回升態(tài)勢。東莞中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，結(jié)合普通住宅量價(jià)月份走勢分析，普通住宅在成交量在一季度2月份回落后在3月份止跌回升，而成交價(jià)格繼央行、銀監(jiān)會(huì)等部委落實(shí)“國11條”政策調(diào)控后，國土資源部、國資委、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局也相繼出臺(tái)相關(guān)落實(shí)配套政策細(xì)則，各省市也逐步出臺(tái)落實(shí)執(zhí)行宏觀調(diào)控政策壓力下，2010年月度走勢呈現(xiàn)短暫下

35、降趨勢。對于四月走勢預(yù)測應(yīng)該是穩(wěn)中有升，因?yàn)橐皇恰皟蓵?huì)”結(jié)束，各部委政策基本出盡，并逐步消化和明朗，市場對房價(jià)預(yù)期趨向穩(wěn)定；二是有效供應(yīng)預(yù)計(jì)在四月還是偏緊，需求逐步升溫；三是開發(fā)商推廣力度加大市場上看房的人逐步增多，市場人氣有所恢復(fù)，盡管市場上現(xiàn)階段折扣優(yōu)惠較多，但是市場繼續(xù)回暖，折扣迅速收回的可能性較大。七、 季度銷售排行2010年第一季度開發(fā)商銷售排名前十名：（按銷售金額）2010年第一季度東莞普通住宅項(xiàng)目銷售排名前十名：（按套數(shù)）八、 后市展望：經(jīng)濟(jì)面：全球股市持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映全球主要經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)強(qiáng)勁向好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升。全球主要經(jīng)濟(jì)體最新公布的數(shù)據(jù)顯示，制造業(yè)復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁。美國4月

36、1日公布的數(shù)據(jù)顯示，受益于訂單和產(chǎn)出的強(qiáng)勁增長，3月份美國制造業(yè)連續(xù)第八個(gè)月保持增長勢頭，供應(yīng)管理協(xié)會(huì)制造業(yè)指數(shù)從2月份的56.5上升至59.6，為近六年來的最高水平；其中反映生產(chǎn)狀況、就業(yè)狀況、新訂單數(shù)量和出口訂單數(shù)量的分項(xiàng)指數(shù)都有所增長。這表明制造業(yè)正在引領(lǐng)美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。數(shù)據(jù)還顯示，英國3月份采購經(jīng)理人指數(shù)創(chuàng)下了自1994年7月份以來的新高，從2月份的56.5升至3月份的57.2，高于市場預(yù)期，顯示英國制造業(yè)正以15年來的最快速度增長。而中國采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI) 顯示，中國采購經(jīng)理人指數(shù)從2月份的52升至3月份的55.1，已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月保持上升勢頭。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向好刺激了投資者對世界經(jīng)濟(jì)

37、復(fù)蘇的預(yù)期，全球股市自2009年以來持續(xù)上漲。而中國股市在3月下旬也表現(xiàn)出中期筑底并強(qiáng)勢放量上攻態(tài)勢，反映了投資者對經(jīng)濟(jì)預(yù)期再度樂觀。政策面：房地產(chǎn)調(diào)控政策基本出盡明朗，市場逐步消化，剛性需求仍然受到鼓勵(lì)和支持，同時(shí)房價(jià)預(yù)期趨向穩(wěn)定。截至3月中旬，繼央行、銀監(jiān)會(huì)等部委落實(shí)“國11條”政策調(diào)控后，國土資源部、國資委、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局也相繼出臺(tái)相關(guān)落實(shí)配套政策細(xì)則，各省市也逐步出臺(tái)落實(shí)執(zhí)行宏觀調(diào)控政策。可以認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策基本出盡，逐步明朗。市場也看到政策調(diào)控的目的不是打壓房價(jià)，而是穩(wěn)定房價(jià)，因此房價(jià)預(yù)期并沒有出現(xiàn)明顯下跌。另外，近期部分銀行對首套房貸實(shí)行差別化政策，媒體的輿論導(dǎo)向是房貸持

38、續(xù)收緊，而中原地產(chǎn)研究部經(jīng)過深入分析，認(rèn)為該政策的出臺(tái)要好于市場預(yù)期。之前部分銀行實(shí)行首套房貸首付三成，利率85折，市場認(rèn)為可能其他銀行會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)，進(jìn)而普遍提高首次置業(yè)的門檻。但該政策明細(xì)后，我們發(fā)現(xiàn)首次置業(yè)基本上都可以做到首付兩成，利率最低可以去到8折甚至7折。同時(shí)，該政策出臺(tái)后，實(shí)質(zhì)上銀行在操作上自由度和靈活性大大提高，而為了爭奪即將回暖的樓市成交房貸業(yè)務(wù)，相信銀行在操作上會(huì)比較寬松，對首次置業(yè)的房貸盡可能按最優(yōu)惠的條件去做。綜上所述，政策調(diào)控下，市場預(yù)期認(rèn)為剛性需求仍然受到鼓勵(lì)和支持，加上房價(jià)預(yù)期趨向穩(wěn)定，為接下來的市場回暖奠定了很好的基礎(chǔ)。東莞部分銀行首套房貸政策：資金面：信貸增量高于

39、市場預(yù)期，購房信貸整體上仍然趨緊。受應(yīng)對旱災(zāi)、金融支農(nóng)和解決小企業(yè)融資難等因素影響，3月份的信貸投放數(shù)量或超市場預(yù)期。根據(jù)年初確定的信貸投放季度調(diào)控比例，一季度信貸投放的調(diào)控目標(biāo)在2.3萬億元左右，扣除前兩月已經(jīng)投放的2萬億元，3月份僅余3000億元左右額度。而據(jù)銀行相關(guān)人士的預(yù)測，雖然3月份的新增貸款數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)計(jì)出來，但從各自銀行的情況來看，3月份的貸款和2月份差不多，3月份各行貸款增長的主基調(diào)基本也都是保持平穩(wěn)增長。從3月份的樓市成交情況看，市場已經(jīng)逐步回暖，3月份較為充裕的信貸增量數(shù)據(jù)為市場的持續(xù)回暖提供了較為有利的信貸環(huán)境。但相比于往年，今年第一季度的信貸規(guī)模整體增長放緩，加上房地產(chǎn)市

40、場的政策調(diào)控，購房信貸環(huán)境整體上仍然趨緊。信貸對投資投機(jī)需求明顯平抑，貸款成數(shù)和利率等條件都不利于投資者，使得投資投機(jī)者持續(xù)觀望；同時(shí)對自住需求也一定程度上抬高了門檻，銀行在首付和利率優(yōu)惠兩者進(jìn)行調(diào)節(jié)，首付成數(shù)高則利率優(yōu)惠大，首付成數(shù)低則利率優(yōu)惠小。通常而言，對于剛性需求而言，首付門檻與需求規(guī)模成反比，利率的優(yōu)惠幅度對其影響相對較??；剛性需求最關(guān)注的是價(jià)格水平和房價(jià)預(yù)期，在目前東莞房價(jià)相對比較合理及房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定的情況下，預(yù)計(jì)剛性需求將逐步釋放。消息面：政策調(diào)控持續(xù)與地王再次活躍錯(cuò)綜交織，房價(jià)預(yù)期趨向穩(wěn)定。3月份的“焦點(diǎn)”是中央“兩會(huì)”的召開，媒體報(bào)道近半提案劍指高房價(jià)，同時(shí)從溫家寶總理的報(bào)告摘

41、要中也可以看出，今年房地產(chǎn)的位置相比去年有所轉(zhuǎn)換，重心有所下移，從去年的投資類議題劃入到了今年的民生類議題。“兩會(huì)”中提到關(guān)于應(yīng)對房價(jià)過高的一些建議和措施，其中提到比較多的包括：抑制投機(jī)、鼓勵(lì)自住、市場監(jiān)管、保障房、物業(yè)稅、土地招拍掛、低碳等等，其中保障性住房出現(xiàn)的頻率較多，可以看出未來保障性住房供應(yīng)較多是趨勢；兩會(huì)的召開加劇了房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的預(yù)期，同時(shí)使得市場短期處于持續(xù)觀望。但就在3月15日，即全國兩會(huì)結(jié)束的第一天，各界還在對高房價(jià)的一片討伐聲中，北京土地市場一日之內(nèi)竟出現(xiàn)三個(gè)新的“地王”，地王在政策調(diào)控當(dāng)下再次活躍。盤點(diǎn)第一季度土地市場，雖然國土局一再出臺(tái)相關(guān)政策，希望給土地市場降溫

42、，并且防止高價(jià)地向二、三線城市蔓延，但實(shí)施事與愿違，一季度全國仍然涌現(xiàn)6個(gè)總價(jià)地王，7個(gè)單價(jià)地王，其中大部分來自二線城市；東莞第一季度部分熱點(diǎn)區(qū)域如虎門、長安、寮步的土地市場非常活躍、競爭激烈，其中寮步鎮(zhèn)橫坑村地塊樓面地價(jià)高達(dá)3675元/、虎門鎮(zhèn)金洲村地塊被萬科地產(chǎn)以5217元/收入囊中，成為虎門新的單價(jià)地王、此外長安長青路地塊在經(jīng)過136輪競標(biāo)，萬科地產(chǎn)以10.04億元的價(jià)格競得，樓面地價(jià)4022元/。政策調(diào)控持續(xù)與地王再次活躍交織在一起，使得普通民眾對政府控制房價(jià)過快上漲的調(diào)控效果產(chǎn)生疑問，對房價(jià)的預(yù)期則更多傾向穩(wěn)定。剛性需求經(jīng)過前段時(shí)間的累積，開始逐步釋放。市場面：供應(yīng)持續(xù)偏緊，市場成交

43、逐步回暖，促銷優(yōu)惠折扣有所收窄。從股市看，3月份市場資金持續(xù)流入地產(chǎn)股，整個(gè)板塊經(jīng)過前期充分調(diào)整后底部放量明顯，開始醞釀反彈行情。股市先行于樓市，房地產(chǎn)板塊的資金回流，反映了市場對政策調(diào)控已經(jīng)逐步消化，同時(shí)看到3月份樓市成交開始轉(zhuǎn)好，繼而產(chǎn)生對第二季度樓市銷售持續(xù)回暖的預(yù)期。從各地產(chǎn)股的表現(xiàn)看，市場特別看好二三線城市的地產(chǎn)股，主要原因是二三線城市的剛性自住需求仍然旺盛，同時(shí)二三線城市的房價(jià)相對一線城市前期漲幅較小，房價(jià)仍然有一定的上漲空間。從3月份各地樓市的情況看，市場逐步回暖，成交溫和放量。北京、上海、杭州、深圳等一線樓市，自3月中旬起，不約而同開始出現(xiàn)成交反彈。數(shù)據(jù)顯示，3月15日至3月2

44、1日上海市商品住宅成交面積20.8萬，與前一周相比上漲28%；3月22日至3月28日，北京新建商品住宅成交3287套，環(huán)比增量54.03%，成交面積36.5萬，環(huán)比增加40.42%；深圳市場的反彈表現(xiàn)更為明顯。數(shù)據(jù)表明，3月15日至3月21日，深圳一手房市場成交627套，環(huán)比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延續(xù)了這一勢頭，在3月份最后一周時(shí)間內(nèi)，深圳全市商品住宅成交總套數(shù)為963套，與前一周相比，環(huán)比增幅53.59%；而廣州樓市成交也有明顯的反彈，3月22日至3月28日，廣州商品房成交共1917套，環(huán)比增加570套，成交面積為20.66萬，環(huán)比上漲39%?？v觀3月東莞樓市，受兩會(huì)召開、市場不明朗、觀望持續(xù)的市場環(huán)境影響，市場新增供應(yīng)比較少，眾多新盤新貨都在蓄勢，暫緩上市步伐；而市場上的存量也在低位徘徊，整體供應(yīng)持