不同類型公司選址的要求各不同

1、在企業(yè)選址的問(wèn)題上，各類型公司選址的要求與特點(diǎn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)地點(diǎn)選擇方面，很多歐美企業(yè)一般遵循4M（最）的標(biāo)準(zhǔn)。即：第一，把一次性本錢降到最低，第二，把運(yùn)營(yíng)本錢降到最低，第三，把潛在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，潛在的風(fēng)險(xiǎn)很多，包括：恐懼襲擊、政府管制等;第四，把時(shí)機(jī)放到最大。高科技、電子、類公司選址的要求及特點(diǎn)一、物業(yè)所屬區(qū)位：如果此類公司在市政府所規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，高科技園區(qū)注冊(cè)的話，會(huì)得到相應(yīng)的稅金方面的減免政策（三減三免），這點(diǎn)也是此類公司選址的重要因素之一。但也有一局部大中型公司在所在省、市或直轄市的商業(yè)圈或中央商務(wù)區(qū)設(shè)立能夠表達(dá)公司良好形象的辦公場(chǎng)所（總部或駐京辦）。二、交通利達(dá)性：絕大多數(shù)IT公司

2、的員工人數(shù)較多，且加班的情況較為嚴(yán)重，所以，此類公司對(duì)所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格（即：辦公地址距員工住址較近或較為方便）。三、軟硬件設(shè)施：1 .強(qiáng)電：一般市場(chǎng)上的物業(yè)皆要雙路共電，且電源系統(tǒng)需到達(dá)220尸380V有的條件。電力供應(yīng)容量應(yīng)不低50VA/平米。2 .弱電：辦公區(qū)域內(nèi)應(yīng)保證820平米內(nèi)有一個(gè)信息點(diǎn)，信息點(diǎn)包括：語(yǔ)音點(diǎn)、數(shù)據(jù)點(diǎn)、光纖出口。且應(yīng)有在2050年內(nèi)可拓展升級(jí)的可能。3 .網(wǎng)絡(luò)支持：大廈內(nèi)應(yīng)有至少兩家以上的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商可供選擇，還應(yīng)具備專線上網(wǎng)、無(wú)線上網(wǎng)（支持迅馳）。大廈還應(yīng)設(shè)有手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)即：無(wú)屏障系統(tǒng)。4 .人性化-有否空中花園或綠化率的上下：由于此類公司的

3、員工的工作較為單調(diào)，大廈如配有空中花園最正確;或大廈的綠化率應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。5 .電梯：部數(shù)的多少（每33004500平米/噸/部），載重量的大小，轎箱的高矮大小，梯速的快慢（1.5-2.5-5-7米/秒），電梯的自動(dòng)控制或人工控制系統(tǒng)應(yīng)良好。6 .車位：地上、地下車位的總數(shù)量多少（4565個(gè)/萬(wàn)平米），停車泊位的方便程度（人工控制或電腦控制）。7 .建筑風(fēng)格及構(gòu)造：風(fēng)格：大多數(shù)IT公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。構(gòu)造：大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)非常多，辦公密度大，且多希望開放式辦公。故要求大廈應(yīng)是框架構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造。在樓板承重方面：應(yīng)在150200公斤/

4、平米，其中轉(zhuǎn)換機(jī)房的承重要求就更高了。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震78極。在凈層高方面：應(yīng)在2.63米之間，如在個(gè)別樓層設(shè)有超高層（LOFT）最正確。8 .中央空調(diào)及煙感、噴淋：中央空調(diào)：分2管制、4管制、VAV系統(tǒng)，后兩者更受青睞，但隨之而來(lái)的是租金的不菲。新風(fēng)量也是一個(gè)較為重要的參數(shù)，一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為35立方米/人/小時(shí)，但目前已有50立方米/人/小時(shí)這一數(shù)字。而且市場(chǎng)上也有了分層供應(yīng)新風(fēng)系統(tǒng)，還有了冬季供濕系統(tǒng)。煙感、噴淋：二者布置的密集度也會(huì)直接決定客戶入住后的二次裝修的費(fèi)用上下。9 .交房現(xiàn)狀：初裝（簡(jiǎn)裝）：吊石膏（鋁扣）、白墻（壁紙）、水泥地抹平（網(wǎng)絡(luò)地板），后者更受歡迎。毛坯：裸房狀態(tài)

5、那么可以滿足公司自行裝修來(lái)表達(dá)自身形象的要求。10、戶型、面積及價(jià)位：戶型：由于國(guó)內(nèi)外建筑技術(shù)的不斷提高和改進(jìn)，根本上國(guó)內(nèi)從90年代初至今的大廈及寫字樓皆為框架、框架剪力墻及綜合構(gòu)造，也就是說(shuō)戶型的開間根本上可以保證至少在100平米左右，且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類公司對(duì)根本要求。根本上可以解釋為：開間的伸縮范圍大。面積：根據(jù)各公司的情況，它們對(duì)面積的需求完全取決于其業(yè)務(wù)拓展方向。價(jià)位：此類行業(yè)小型公司要求的價(jià)位應(yīng)在¥13/天/平米（含物管費(fèi)），相應(yīng)的面積也在3A500平米之間;此類行業(yè)中型公司要求的價(jià)位應(yīng)在¥24/天/平米（含物管費(fèi)），相應(yīng)的面積也在50

6、05000平米之間;此類行業(yè)大型公司要求的價(jià)位應(yīng)在¥4/天/平米（含物管費(fèi)）以上，相應(yīng)的面積那么很大，通常半棟、整棟或多棟園區(qū)等。11 .關(guān)于內(nèi)資外資公司的租買問(wèn)題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司但凡要購(gòu)置寫字樓或大廈，說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)展長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，那么說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性開展。12 .物業(yè)管理公司：通常分國(guó)內(nèi)（專職專業(yè)的和開發(fā)商自設(shè)的）、國(guó)際型物業(yè)管理公司。其中國(guó)際型物業(yè)管理公司作大廈的物業(yè)管理參謀較受歡迎。13 .在全球，高科技跨國(guó)企業(yè)選址都會(huì)考慮五大因素：靠近大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)，有充足的科研人才;良好的根底設(shè)施，交通便利、通訊興

7、旺;環(huán)境開闊，有良好的人文環(huán)境，便于信息溝通和國(guó)際交往;法律咨詢、物業(yè)、籌劃等效勞性機(jī)構(gòu)比較完善;制度環(huán)境、管理的國(guó)際化程度比較高。教育類公司、機(jī)構(gòu)對(duì)欲租（購(gòu)）寫字樓的要求一.區(qū)位：此類公司一般根據(jù)所教授專業(yè)及科目的受眾群分布來(lái)選址，沒(méi)有其他較為特殊的要求二.交通利達(dá)性：絕大多數(shù)此類公司的學(xué)員人數(shù)較多，所以，此類公司對(duì)所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格。公交線路的多少，是否緊鄰環(huán)路，開車是否方便等。三.硬件設(shè)施：1.建筑風(fēng)格及構(gòu)造：這類公司機(jī)構(gòu)根本分A、B兩類：A,內(nèi)外資公司關(guān)于企管、籌劃、語(yǔ)言、MBA等方面培訓(xùn)（高端客戶為其學(xué)員）風(fēng)格：大多數(shù)此類公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高

8、檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。構(gòu)造：大多數(shù)此類公司的學(xué)員工人數(shù)不一定很多（只因?qū)W費(fèi)高），但多希望35人一班（有獨(dú)立且封閉的小房間）。故要求大廈應(yīng)是框架構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造。在樓板承重方面：應(yīng)在150200公斤/平米。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震78極。在凈層高方面：應(yīng)在2.63米之間。對(duì)層高無(wú)特殊要求。B,內(nèi)資機(jī)構(gòu)關(guān)于成人教育、語(yǔ)言等（中低端客戶及學(xué)生為其學(xué)員）風(fēng)格：大多數(shù)此類機(jī)構(gòu)主要考慮運(yùn)營(yíng)本錢（因其所收學(xué)費(fèi)不高，利潤(rùn)較低，所以不會(huì)選擇高檔大廈或?qū)懽謽牵曙L(fēng)格陳舊、樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)，多為普通磚石外力面。構(gòu)造：大多數(shù)此類機(jī)構(gòu)的學(xué)員人數(shù)非常多，就學(xué)密度非常大（這樣會(huì)提高利潤(rùn)!），且多希望開放式辦學(xué)。故要

9、求大廈應(yīng)是框架構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造，一般磚混也可。至于樓板承重方面和抗震方面沒(méi)有（資格）特殊要求，不是危房即可。對(duì)層高無(wú)特殊要求。2 .價(jià)位和面積：一般A類公司的租金預(yù)算較高¥3.5/天平米（含物管費(fèi)）以上，租賃面積應(yīng)在300平米左右至數(shù)千平米；一般B類機(jī)構(gòu)的租金預(yù)算較低¥12.5/天/平米（含物管費(fèi)），租賃面積應(yīng)在500平米左右至數(shù)千平米。3 .車位：數(shù)量無(wú)特殊要求，或要求不是很高。4 .關(guān)于內(nèi)資外資公司、機(jī)構(gòu)的租買問(wèn)題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司但凡要購(gòu)置寫字樓或大廈，說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)展長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，那么說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)

10、還在嘗試性開展。旅游、貿(mào)易、汽車、運(yùn)輸類公司對(duì)欲租（購(gòu)）寫字樓的要求旅游業(yè)：這類行業(yè)主要指旅行社，大多數(shù)此類公司希望所租賃的物業(yè)能有易見性（商鋪）。這樣可以到達(dá)招攬客戶目的。因?yàn)楣緦?shí)力的大小，所以租金預(yù)算、承租面積大不一樣。貿(mào)易行業(yè)：這類行業(yè)無(wú)特別行業(yè)特點(diǎn)，因?yàn)楣緦?shí)力的大小，所以租金預(yù)算、承租面積大不一樣。一般外資公司會(huì)在乙級(jí)以上寫字樓或大廈駐扎，這樣可以表達(dá)公司形象。汽車行業(yè)對(duì)欲租（購(gòu)）寫字樓的要求這類行業(yè)大致可以分為：汽車制造業(yè)和汽車銷售業(yè)。前者由于政府限定，必須在郊區(qū)置業(yè)（買地或租地自建廠區(qū)）。后者由于統(tǒng)屬銷售行業(yè)，必須在交通方便、高消費(fèi)商業(yè)圈置業(yè)（大多以租賃形式為主）。下面是對(duì)汽車

11、銷售行業(yè)需求物業(yè)的要求進(jìn)展描述：1 .區(qū)位：環(huán)路、主路、主要街道及各高消費(fèi)商業(yè)圈。2 .戶型、建筑風(fēng)格及構(gòu)造：風(fēng)格：大多數(shù)此類公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面（易于展示）。須臨街商鋪或汽車交易市場(chǎng)。構(gòu)造：大多數(shù)此類公司青睞大開間構(gòu)造。故要求物業(yè)應(yīng)是框架構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造，且對(duì)柱距的要求也極為嚴(yán)格（至少大于等于10米）。在樓板承重方面：應(yīng)在150200公斤/平米。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震78極。在凈層高方面：應(yīng)在3米左右，如在個(gè)別樓層設(shè)有超高層（LOFT）最受歡迎。3 .價(jià)位和面積：通常這類公司的租金預(yù)算較高，只因旺鋪難求，且適合的物業(yè)極少，不花重金豈能獲得一一

12、至少要在¥7/天/平米（含物管費(fèi)）以上。承租面積至少應(yīng)在300平米左右至數(shù)千平米。4 .關(guān)于內(nèi)資外資公司、機(jī)構(gòu)的租買問(wèn)題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司但凡要購(gòu)置商鋪，說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)展長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。在本地租用商鋪的公司，那么說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性開展。前者居多。運(yùn)輸行業(yè)對(duì)欲租（購(gòu)）寫字樓的要求這類行業(yè)主要指物流行業(yè)，大多這類行業(yè)比較希望在臨近機(jī)場(chǎng)的郊區(qū)駐扎（這也是行業(yè)特性）。這類行業(yè)內(nèi)外資公司皆有，租金預(yù)算較低¥1-2/天/平米（含物管費(fèi)），但承租面積就比較大了數(shù)千平米。且對(duì)物業(yè)的硬件要求也較高：大多數(shù)此類公司青睞大開間構(gòu)造。故要求物業(yè)應(yīng)是框架構(gòu)造、框

13、架剪力墻構(gòu)造，且對(duì)柱距的要求也極為嚴(yán)格（至少大于等于10米）。超高層的廠房最受歡迎。律師、會(huì)計(jì)師、咨詢、評(píng)估行業(yè)租賃選址特點(diǎn)據(jù)調(diào)查顯示，目前律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、評(píng)估公司，這類具有行業(yè)特性的企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所方面有著獨(dú)特的需求。主要表達(dá)于對(duì)物業(yè)所在城區(qū)、以及辦公場(chǎng)所所在的位置、房間狀況、交通情況等多方面的特殊要求。以下是這類公司選擇辦公場(chǎng)所需求的特點(diǎn)明細(xì)。城區(qū)分布：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前所在市的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、評(píng)估公司，選擇的辦公城區(qū)大多分布于市兩大商業(yè)聚集區(qū)XX區(qū)和海淀區(qū)。由于局部公司需要離政府有關(guān)部門及穩(wěn)定客戶群近的原故，那么分別分布于中心城區(qū)，例如：東城

14、、西城、宣武、崇文，少量公司企業(yè)分布在其他區(qū)域。律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所選擇辦公場(chǎng)所的特點(diǎn)對(duì)物業(yè)的要求：此類公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)對(duì)所選物業(yè)的外觀、房間格局、房型有著不同的要求。律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所由于拜訪量較大的原故，在選擇物業(yè)的同時(shí)比較注重物業(yè)的整體形象（例如：外觀新穎、大堂氣派），選擇辦公間時(shí)那么比較注重房間內(nèi)的隔間數(shù)量和房間的方正程度（因?yàn)榇祟愋凸締为?dú)辦公性和XX性較強(qiáng)，需要單獨(dú)房間的數(shù)量相對(duì)較多，公共辦公區(qū)大小要求那么不是很嚴(yán)格）。而咨詢類公司和評(píng)估類公司對(duì)房間內(nèi)的需求那么剛好相反，此類型公司需要較大的公共辦公區(qū)（以便更好的互動(dòng)、溝通），對(duì)獨(dú)立辦公隔間的數(shù)量要求不那么嚴(yán)格。其他特

15、點(diǎn)：律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、評(píng)估公司在裝修風(fēng)格上都具有一樣之處。以上類型公司在裝修風(fēng)格上主要突出穩(wěn)重、大方的特點(diǎn)（墻面一般為白色、黃色、深藍(lán)色，正規(guī)的白灰色吊頂，和深色地毯）。需求：此類公司在需求上，由于業(yè)務(wù)聯(lián)系及業(yè)務(wù)開展方面主要以拜訪、溝通的形式進(jìn)展，因此對(duì)數(shù)量的需求會(huì)比一般性質(zhì)的公司大。車位需求：此類型公司有著辦公人數(shù)多、人均收入高、私有車輛多的特性，所以對(duì)物業(yè)的車位數(shù)量方面也有著相應(yīng)的要求（一般租賃1000平米左右辦公間的公司，所需的車位數(shù)量大約在20個(gè)左右）。交通方面：由于此類公司員工經(jīng)常外出、拜訪人群較多，所以在選擇物業(yè)時(shí)會(huì)相當(dāng)注重物業(yè)所在的位置和周邊交通情況。一般選擇的

16、位置都會(huì)在所選城區(qū)的商業(yè)核心區(qū)或重要交通樞紐地段（比方：XX區(qū)的東四十條商圈、朝外商圈、CBD核心區(qū)、東長(zhǎng)安街商圈，海淀區(qū)的中關(guān)村大街、XX街、知春路、公住墳等中心商務(wù)區(qū)）。咨詢、評(píng)估公司選擇辦公場(chǎng)所的相關(guān)特點(diǎn)此類型公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)需求的條件與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所所要求的XX小異，地段一般也分布在XX區(qū)、海淀區(qū)、和中心城區(qū)（如東城、西城、崇文、宣武）。選擇物業(yè)時(shí)，國(guó)內(nèi)公司一般以中檔（乙級(jí)）物業(yè)為主，少量公司租用高檔（甲級(jí)）物業(yè)。外資公司那么多以辦事處的形式，租用成熟商業(yè)區(qū)的高檔（甲級(jí)）物業(yè)。在寫字間的裝修上，咨詢、評(píng)估公司那么與律師事務(wù)所等行業(yè)的風(fēng)格不大一樣。由于咨詢、評(píng)估公司的特性就

17、是溝通、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)，由此得知這類公司在數(shù)量、網(wǎng)絡(luò)布線方面有著較大的需求。由于公共辦公人數(shù)較多的原故，因此對(duì)房間的開間程度也有著很大的要求。咨詢、評(píng)估公司所裝修的房間一般呈大開間、隔間較少、裝修風(fēng)格傳統(tǒng)正規(guī)。金融類公司選址特點(diǎn)保險(xiǎn)公司：一般分為中資保險(xiǎn)公司、中外合資保險(xiǎn)公司、外資保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)類公司。在京中資保險(xiǎn)公司的總部有一局部已經(jīng)投資建樓，如平安保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)、泰康人壽等，分部的設(shè)立一般會(huì)選擇在交通便利的乙級(jí)樓中面積從1000-3000平米左右，最終成交價(jià)在¥3左右。中外合資和外資保險(xiǎn)公司一般都分布在東二、三環(huán)的甲級(jí)寫字樓中，其中東方廣場(chǎng)最多（中英人壽、中意人壽、中美大都會(huì)人壽、

18、瑞士再保險(xiǎn)公司等），國(guó)貿(mào)、燕莎中心、亮馬大廈、京匯、盛福大廈等甲級(jí)寫字樓內(nèi)均有分布。合或外資保險(xiǎn)公司在近期一般不會(huì)像中資公司那樣廣設(shè)分部，但在中國(guó)的外資或合資保險(xiǎn)公司有相當(dāng)一局部是在XX、XX、XX等城市率先設(shè)立了辦公地點(diǎn)，還沒(méi)有進(jìn)入，所以在近一兩年中還是有方案在能夠設(shè)立辦事處或分部的，面積也多在1000-3000平米不等，因保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模大小不一，從“南銀這類甲級(jí)物業(yè)到商住公寓都有這類公司的分布，面積大多在400平米以下，所以不做重點(diǎn)開發(fā)。證券公司：這類公司在分布面較廣，所選物業(yè)類型也是復(fù)雜多樣，多在乙級(jí)寫字樓、底商、獨(dú)樓中分布，租房預(yù)算在¥3左右，面積從幾百平米至1、2千平米不等，近一兩年證券公司不像前幾年證券業(yè)火爆時(shí)那樣瘋狂地購(gòu)房置地，所以現(xiàn)在的開發(fā)重點(diǎn)是和幾個(gè)大型的有規(guī)模的證券公司建立聯(lián)系，在其有需求時(shí)隨時(shí)跟進(jìn)（選址一定要有廣告位）。銀行：分外資銀行、中資銀行中資銀行在京總部都已自建或購(gòu)置了大廈，主要是對(duì)營(yíng)業(yè)點(diǎn)的設(shè)置有需求，根本需求底商600平米以上，位置必須臨街，一般分布在新社區(qū)的底商和新建寫字樓的底商，要有廣告位。外資銀行：近1、2年中外資銀行紛紛進(jìn)入設(shè)立辦事處，幾乎全部入住的是頂級(jí)大廈，其中國(guó)貿(mào)最多，但外資銀行幾乎全部都有指定的代理公司，開發(fā)重點(diǎn)是聯(lián)系該外資銀行設(shè)在XX的辦事處。