房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的幾種方法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的幾種方法房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長，要精確計算各個稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財務(wù)人員頭疼，就是稅務(wù)人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準(zhǔn)確，稅種偏多，整體稅負(fù)偏重，如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的納稅籌劃。（一） 利用臨界點進

2、行納稅籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲

3、利潤最佳是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣（500+100+1000）×20%=320

4、萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123萬元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該公司的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利

5、潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)400-287=113萬元。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。正如汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元。增值額為200萬元，增值率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50

6、-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加60×（7%+3%）=6萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為134-85=49萬元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下

7、可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。（二） 巧設(shè)分支機構(gòu)來進行納稅籌劃根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候會存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。最近，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元一年，

8、該房屋的原值為100萬元。該公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬元，營業(yè)稅20×5%=1萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加1×（7%+3%）=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。如果進行納稅籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿(mào)企業(yè)，承包費為20萬元一年。由于該房屋沒有進行出租，不能按照租金計算房產(chǎn)稅，應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅100×（1-30%）×1.2%=0.84萬元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，

9、同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬元。（三） 利用建房的方式進行納稅籌劃我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財務(wù)會計賬務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的

10、，再按規(guī)定征收。企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。前不久，汕頭某商貿(mào)公司需要購置一棟房屋，由汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預(yù)計建成該房屋的售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為600萬元。土地增值率為400/600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬元費用，該房地產(chǎn)公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬元。如果進行納稅籌劃，該商貿(mào)公司

11、與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬元，建成后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開發(fā)成本為600萬元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900-600=300萬元。該商貿(mào)公司出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費50萬元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅50×12%=6萬元，營業(yè)稅、城建稅、教育費及附加50×5%×（1+7%+3%）=2.75萬元。經(jīng)過稅籌劃后該商貿(mào)公司降低50萬元費用，該房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)300-215-6-2.75=76.2

12、5萬元。（四） 利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃貨幣的時間價值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過程中隨著時間的推移而發(fā)生的價值增值，它表現(xiàn)了貨幣的時間性。利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法，它并不改變一定時期的納稅總額，但從各個納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。正如汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司的廠房中有自購?fù)恋匾粔K，該土地取得時的成本是2000萬元。房屋按20年提折舊，合同規(guī)定的土地使用期限是10年，適用的企業(yè)所得稅稅率是15%.該公司按照會計制度計提折舊，土地每年可計入費用的折舊額是100萬元。如果按稅法的規(guī)定將該土地單獨攤銷進行納稅調(diào)整，每年可計入費用

13、的攤銷額是200萬元。相對于前者，該公司在規(guī)定的土地使用期限內(nèi)每年稅前可多列支100萬元，所以在前十年總計可少繳企業(yè)所得稅15萬元。在后十年，由于土地使用權(quán)已經(jīng)攤銷完畢，該公司為此總計應(yīng)多繳企業(yè)所得稅15萬元。雖然從納稅總額上來看并沒有減少，但是該納稅人成功地將應(yīng)稅所得額向后遞延，推遲了納稅時間。因為資金存在時間價值，所以該公司依法取得了一筆無息貸款，是十分劃算的。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規(guī)定：“納稅人取得土地使用權(quán)支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)攤銷。”而從會計處理的角度來看，土地是與建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的

14、。我國稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會選擇這一折舊年限。因此，當(dāng)合同規(guī)定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒有規(guī)定土地使用期限（按稅法規(guī)定，其攤銷期限不得短于十年），納稅人在申報繳納企業(yè)所得稅時，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來，單獨攤銷。那么在土地攤銷期限內(nèi)，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。（五） 適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時間來進行納稅籌劃根據(jù)我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該項土地開發(fā)時

15、，再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程成本?？梢?，土地一旦開發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。所以，汕頭市某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年購入一塊土地，支付轉(zhuǎn)讓價款240萬元，該地規(guī)定房產(chǎn)余值是按房產(chǎn)原值扣除30%計算，如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司在購入當(dāng)年就開始建造廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅240×（1-30%）×1.2%=2.02萬元。如果企業(yè)推遲一年建設(shè)，土地使用權(quán)按稅法規(guī)定其攤銷期限不得短于十年進行攤銷，每年攤銷額為24萬元，所以其轉(zhuǎn)入在建工程的賬面價值為216萬元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅216×（1-30%）×1.2%

16、=1.81萬元。從以上計算可以看出，推遲一年開發(fā)，相應(yīng)的滯后了土地使用權(quán)形成房屋原值的時間，可少繳房產(chǎn)稅2.02萬元；并且隨著土地使用權(quán)賬面價值的減少，該公司以后每年可少支出房產(chǎn)稅款0.21萬元。數(shù)額雖小，但房產(chǎn)稅是納稅人一項長期的固定支出，進行納稅籌劃后節(jié)稅的效果是不言而喻的。因此，企業(yè)適當(dāng)?shù)赝七t土地開發(fā)時間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。（六） 通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷

17、售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)來進行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬元，增值額則為600萬元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100%，未超

18、過200%的，土地增值稅稅額增值額×50%扣除項目金額×15%.因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元，應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地

19、增值率為400/300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬元，營業(yè)稅700×5%=35萬元，城建稅和教育費附加35×（7%+3%）=3.5萬元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅300×3%=9萬元，城建稅和教育費附加9×（7%+3%）=0.9萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤為700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經(jīng)過納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)396.6-305= 91.6萬元。（七）、合作建房與土地使用權(quán)的資本化 一種極重要的節(jié)稅籌劃思維&#

20、160;   1.稅法意義上的“合作建房”含義。    稅務(wù)方面認(rèn)定 “合作建房”是依據(jù)項目運作的實際情況，在合作建房有關(guān)合同基礎(chǔ)上查實項目運作利潤和風(fēng)險的分配分擔(dān)機制，適用相應(yīng)的稅收政策，并不以納稅人是否獲得其他行業(yè)主管部門的“合作建房”批文為必要條件。    根據(jù)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知（國稅函 1995156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式，兩種方式中又因具體情況的不同產(chǎn)生了不同的納稅義務(wù)。在采取房屋建成后雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的合作建房方式下，土地方以土地使用權(quán)這一無形資產(chǎn)投資入股的行為，不征收營業(yè)稅；另據(jù)財稅2002191號文件的規(guī)定，從2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)對外投資不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時也不再征收營業(yè)稅。     2.適用情形。    上述規(guī)定具有較大的節(jié)稅空間，故該項稅收政策被較多地運用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的法律安排、特別是地皮炒作和處理爛尾樓的實踐中，最常見的是土地持有方以土地使用權(quán)投資入股，與合作他方成立項目公司。    筆者認(rèn)為，項目公司股權(quán)運作模式主要適用于下述情形：（ 1）