蕪湖市物業(yè)服務收費管理實施辦法(xxxx).doc

1、蕪湖市物業(yè)服務收費管理實施辦法第一條為規(guī)范本市市區(qū)內物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例等相關法規(guī)和行政規(guī)章，結合我市實際制定本辦法。第二條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內具有物業(yè)管理資質的企業(yè)物業(yè)服務收費行為。第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。第四條政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，

2、促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。第五條市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)服務的收費管理與監(jiān)督工作第六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務內容、服務質量相適應的原則。第七條物業(yè)服務收費包括物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點、物業(yè)服務的不同階段，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。實行政府指導價的有：（一）普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)綜合服務費；（二）按照規(guī)劃配置的停車場（車位）的停放服務費；（三）裝飾裝修垃圾清運費。實行市場調節(jié)價的有：（一）非住宅物業(yè)的物業(yè)綜合服務費；（二）別墅（含雙拼、聯(lián)排、

3、疊加）的物業(yè)綜合服務費；（三）業(yè)主委員會成立后住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務費；（四）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停放服務費；（五）物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費。第八條實行政府指導價的物業(yè)服務收費，其利潤率不得超過物業(yè)服務成本的5%。第九條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)綜合服務收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務內容、服務等級和物業(yè)服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。第十條普通住宅小區(qū)的建設單位應當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級，在相應的政府指導價范圍內，通過招標或與物業(yè)服務企業(yè)

4、協(xié)議確定具體的收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。前期物業(yè)服務合同簽訂后15個工作日內，由物業(yè)服務企業(yè)將服務內容、服務成本及收費標準報市價格主管部門備案。第十一條前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同附件，經物業(yè)買受人簽字確認。前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)服務內容、服務標準，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。第十二條對市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個收費標準。第十三條住宅物業(yè)應嚴格按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途的且經過有利害關系的業(yè)主同意，物業(yè)服務收費由雙方約定。第十四條住宅小區(qū)入住率達50%以上、首批物業(yè)交付滿2

5、年并且入住率超過30%、首批物業(yè)交付滿3年，具備此三個條件之一的，應當成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。各區(qū)物業(yè)辦或所在地街道辦事處、居民委員會對符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)要給予積極的指導。業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務收費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，參照政府指導價，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定，需要時可邀請所在地居民委員會參與協(xié)調。物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容如需變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認

6、變更合同。第十五條物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十六條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)綜合服務費用包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出包括：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、

7、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、企業(yè)辦公費用；7、企業(yè)固定資產折舊費用；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、電梯及增壓水泵日常運行維護費;10、經業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。第十七條業(yè)主或使用人白辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)綜合服務費。物業(yè)出租的業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)綜合服務費按照法定產權面積（房屋所有權證登記面積）計算，躍層按法定產權

8、面積的一半收取；未領取房屋所有權證的物業(yè)，以銷售合同中的約定面積或房產測繪部門實測面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務費。第十八條納入物業(yè)管理服務范圍已竣工但尚未全部出售或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務費由開發(fā)建設單位按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個月或六個月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)（水、電、氣均未使用），業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒?，具體物業(yè)綜合服務費收取標準按省、市物價部門規(guī)定的標準交納。雙方有約定的，從其約定。對五保戶和實行生活低保的住戶，經業(yè)主委員會和物

9、業(yè)服務企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。第十九條住宅小區(qū)內，規(guī)劃配置用于停放汽車的共用車位、車庫應當優(yōu)先投入使用，必須滿足業(yè)主的需要，對規(guī)劃配置的共用車位、車庫的數(shù)量，在業(yè)主入住時開發(fā)企業(yè)應當公示。住宅小區(qū)內確因車多、車位（車庫）少，為緩解停車難的問題，經業(yè)主大會同意可以采取競標和議標方式確定停車服務收費標準，經雙方簽訂協(xié)議后執(zhí)行，業(yè)主大會的召開方式按照安徽省物業(yè)管理條例的規(guī)定執(zhí)行。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位收入的分配，按照本辦法第二十二條規(guī)定執(zhí)行。對進入小區(qū)執(zhí)行公務、檢修、救護車輛等臨時停放不得收取停車費。有條件的小區(qū)可設立外來車輛臨時停車泊位，按規(guī)定標準

10、計次收費。第二十條高層和小高層住宅的電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費；二次加壓水泵運行費等納入代收代交費用，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。高層和小高層二次加壓水泵運行費按照需二次加壓用戶實際用水量分攤，電梯運行費、維修、維護費、安全檢測費等按戶分攤，電梯起始層免收，二樓收取20%，三樓收取50%,四樓以上全額收?。ê臉牵ｋp方有約定的，從其約定。第二一條物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視（含有線電視）等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十二條設有

11、集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務企業(yè)提出收費方案，經業(yè)主委員會同意后收取，同時，實施收費前應將具體收費標準報市價格主管部門備案。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中合理約定。物業(yè)服務企業(yè)在供暖期結束后，應向業(yè)主公布收支情況，結余部分結轉下一供暖期使用。第二十三條利用物業(yè)共用部位、共用設施、設備進行經營性活動的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意，并經相關部門批準。所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%歸全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主大會決定。第二十四條業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋的，裝飾裝修單位或裝飾裝修人應在裝

12、飾裝修前與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務企業(yè)的管理。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取任何形式的裝飾裝修管理費、保證金。裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費每平方米不高于2元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業(yè)主和物業(yè)公司另行約定。第二十五條物業(yè)服務企業(yè)應當按照中華人民共和國價格法的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、機動車停放服務收費標準、舉報電話等進行公示。第二十六條物業(yè)服務企業(yè)應當完善內部財務管理制

13、度，提高物業(yè)管理人員的服務水平、技術水平，加強物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務能力培訓。物業(yè)服務企業(yè)每半年應以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)綜合服務費、經營性收益、物業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。實行物業(yè)綜合服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應每年不少于兩次向業(yè)主大會或業(yè)主公布物業(yè)服務收費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。第二十七條物業(yè)綜合服務費應按每月、每平方米計收。物業(yè)綜合服務費可以預收，預收期限原則上不得超過六個月。第二十八條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事

14、項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容,提高收費標準。第二十九條物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。第三十條業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)，應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)綜合服務費。違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)綜合服務費用的，業(yè)主委員會應當協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。第三十一條實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當申請安徽省經營性服務收費許可證，亮

15、證收費。物業(yè)服務企業(yè)無證收費的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權拒付。第三十二條政府價格主管部門和物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第三十三條本辦法實施前，已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第三十四條市轄三縣價格主管部門和物業(yè)行政主管部門，可依據(jù)本辦法，結合本地實際制定物業(yè)收費管理細則，并報市價格主管部門、物業(yè)行政主管部門備案第三十五條本辦法由市價格主

16、管部門會同市物業(yè)行政主管部門負責解釋。第三十六條本辦法白2010年元月1日起執(zhí)行。原蕪湖市物價局、房地產管理局關于印發(fā)蕪湖市物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知（蕪價經費200779號）文件同時廢止。附件一蕪湖市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理綜合服務等級收費標準名級中準價（元/m2.月）上下浮動幅度浮動范圍（元/m2.月）備注稱別有電梯無電梯有電梯無電梯一級0.830.6820%0.66-1.000.55-0.82不含普通二級0.690.5520%0.55-0.830.44-0.66電梯、加壓住宅三級0.400.3720%0.32-0.480.30-0.44泵涉及費用支出四級0.3020%以基準價上浮20

17、%,下浮不限。注：物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會按服務內容、服務質量和服務范圍參照中準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定具體物業(yè)服務收費標準。附件二蕪湖市住宅小區(qū)機動車、非機動車停放服務收費標準停放類型停放形式計費單位收費標準汽車地下公用車庫停放服務費（一車一位）元/月.輛180-220（小型車）露天停車場停放服務費（停車位）元/月.輛80-120地下公用車庫車位產權（或永久使用權）屬業(yè)主服務費元/月.輛40臨時停放元/輛.次5臨時停放元/輛.次10臨時停放（全天）元/輛.大20摩托車室內元/月.輛14輕騎室內元/月.輛10電動自行車室內元/月.輛8占里室內元/月.輛10占里室內元/月.輛12占里自行

18、車室內元/月.輛6附件三蕪湖市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準（項目服務內容與服務標準分值自評得分考評得分1、有專門的管理處辦公機構，辦公設施設備較為先進完備，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序；2（一）基本要求2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；23、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確；24、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內部考核制度健全，崗位職責明確，有完香的物業(yè)管理方案，質量管理、檔案管理、財務管理等制度健全；25、管理人員80%持有物業(yè)管理上崗2證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部口頒發(fā)的有效證

19、書上崗；6、服務人員統(tǒng)著裝、佩戴標志、行為規(guī)范，服務主動熱情；27、在醒目處公示小區(qū)物業(yè)收費標準和停車收費標準；提供有償特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目和收費標準；28、小區(qū)設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄；29、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務收費的收支情況和物業(yè)經營性收支情況；210、按有關規(guī)7E和合同約7E規(guī)氾官理、使用住房專項維修資金；211、每年至少1次采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、1可卷調查等形式開展回訪工作，淌息率達到85%以上，對薄弱壞書進行改進。2（二）房屋共用部位共用設施設備

20、維修養(yǎng)護1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；22、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序；33、陽臺封閉規(guī)格色調致；24、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄.告知裝修人有關裝飾裝4修的禁止行為和注意事項；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，每周巡查不少于2次，有日常巡查記錄及驗收手

21、續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，1可題嚴重的報有關部門處理；5、對違反眥建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業(yè)主委員會和有關主管部門；26、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；27、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，各組團、棟及單元（門八戶和公共配套設施、場地有明顯標志；28、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范；29、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，有設備臺賬、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方斜日現(xiàn)

22、場處理措施、處理記錄；310、水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范：211、載人電梯24小時正常運行；212、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；213、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范撒徂；214、路燈、樓道燈完好率不，氐于95%、2按規(guī)7E7E時開關；15、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修氾圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；21

23、6、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出才艮告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。2（三）公共秩序維護1、小區(qū)實行全封閉管理，主出入口設有值班室，實行24小時值班看守，其中12小時以上站崗值勤，有詳細的交接班記錄；32、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點部位每小時巡查1次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時才聘有關部門。設有

24、中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。33、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放，確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢通；24、對大型物件搬出小區(qū)的行為實行登記：15、對火災、治安、公共衛(wèi)生突發(fā)事2件有應急處理預案，遇警能及時報警；6、協(xié)助公安部門做好小區(qū)治安防范工作。2（四）綠化養(yǎng)護1、綠化覆蓋率不彳氐于35%，花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象；22、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；23、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長狀況及時修剪，灌木每年修剪不少于4次；24、草坪生長整齊，高度不應超過10公分，超過時應及時進行修剪；草坪及時清除雜草，有效控制

25、雜草孥生，無垃圾、無煙頭紙屑。35、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍，綠地施肥每年不少于2次；26、定期噴灑藥物，預防病蟲害。1（五）保潔服務1、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。62、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。33、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象;24、垃圾設施

26、每日清潔1次，無異味；25、二次供水水箱按規(guī)定定期清洗，水質符合衛(wèi)生要求；26、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實2際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、臆、蚊、蠅等害蟲孳生。合計100備注：1、凡是涉及業(yè)主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業(yè)服務收費等級時，相應分值不作扣除；2、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級的要求；3、積極參加國家、省、市級物業(yè)管理示范、優(yōu)秀小區(qū)的評比活動，獲得國家級獎項的加2分、省級獎項的加1.5分、市級獎項的加1分。蕪湖市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準（二項目服務內容與服務標準分值自評得分考評得分（一）基本要求1、有管理處辦公

27、機構，辦公設施設備較為先進完備，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序；22、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；23、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確；24、企業(yè)內部考核制度健全，崗位職責明確，有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、檔案管理、財務管理等制度健全；25、管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部口頒發(fā)的有效證書上崗；26、服務人員統(tǒng)著裝、佩戴標志、行為規(guī)范，服務主動熱情；27、在醒目處公示小區(qū)物業(yè)收費標準和停車收費標準；提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明顯位

28、置公示服務項目和收費標準；28、公示24小時服務電話。急修1小時內，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄；29、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務收費的收支情況和物業(yè)經營性收支情況；210、按有關規(guī)定和兮同約定規(guī)范管理、使用住房專項維修資金；211、每年至少1次采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、1可卷調查等形式征求業(yè)主意見，林率80%以上，對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。2（二）房屋共用部位1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；2共用設施設備維修養(yǎng)護2、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼

29、、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序；43、陽臺封閉統(tǒng)一有序；24、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，每周不少于1次，有日常巡查記錄；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止；45、對嘩眥J私加建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業(yè)主委員會和有關主管部門；26、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共

30、用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；27、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志；28、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范；29、水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行2人員技能熟練，嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；10、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄；211、載人電梯24小時正常運行；212、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；213、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；

31、214、路燈、樓道燈完好率不低于90%,按規(guī)7E7E時開關；215、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修氾圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；216、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住2房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出才艮告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者

32、更新改造。（三）公共秩序維護1、小區(qū)實行封閉式管理，主出入口設有值班室，實行24小時值班看守，局峰時間站崗值勤，有詳細的交接班記錄；32、按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時才聘有關部門。設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時；33、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放，確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢通；24、對大型物件搬出小區(qū)的行為實行登記；15、對突發(fā)事件有應急處理預案，遇警能及時報警；26、協(xié)助公安部門做好小區(qū)治安防范工作。2（四）綠

33、化養(yǎng)護1、綠化覆蓋率不低于25%,花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象；22、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；23、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長狀況及時修剪，灌木每年修剪不少于2次；24、草坪生長整齊，保持修剪，及時清除雜草，有效控制雜草孥生，無垃圾、無煙頭紙屑；25、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍，綠地施肥每年不少于1次；26、適時噴灑藥物，預防病蟲害。2（五）保潔服務1、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。62、共用雨

34、、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每2月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。33、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象；24、垃圾設施每日清潔1次，無異味；25、二次供水水箱按規(guī)定定期清洗，水質符合衛(wèi)生要求；26、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、臆、蚊、蠅等害蟲孳生。2合計100備注：1、凡是涉及業(yè)主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業(yè)服務收費等級時，相應分值不作扣除；2、評分分值達到90分（含90分）以上的，符合本服務收費等級的要求；3、積極參加國

35、家、省、市級物業(yè)管理示范、優(yōu)秀小區(qū)的評比活動，獲得國家級獎項的加2分、省級獎項的加1.5分、市級獎項的加1分。蕪湖市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準（三自考分評評項目服務內容與服務標準值得得分分1、設有物業(yè)管理處，配置基本的辦公2設施設備，辦公場所較整潔有序；2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全；2（一）3、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)2基本服務合同，雙方權利義務關系明確；要求4、企業(yè)崗位職責明確，有物業(yè)管理方案，建立質量管理、檔案管理、財務管理制度；25、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書、特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部口頒發(fā)的有效證書上崗

36、；36、服務人員佩戴標志、行為規(guī)范，文明服務；在小區(qū)內公示物業(yè)收費標準和停車收費標準；47、公示服務聯(lián)系電話，報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄，急修應盡快到達現(xiàn)場；28、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務收費的收支情況和物業(yè)經宮性收支情況；29、按有關規(guī)7E和合同約7E規(guī)范管理、使用住房專項維修資金；210、每年至少1次采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、1可卷調查等形式征求業(yè)主意見，滿意率70%以上，對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。2（二）房屋共用部位共用設施設備維修養(yǎng)護1、對房屋共用部位、共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；22、房屋外觀（包括屋面、露臺）

37、完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序；33、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)7E和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案4及審批記錄，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，每月不少于2次，有日常巡查記錄；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止；4、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅白改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門；25、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查

38、記錄，并及時維修養(yǎng)護；36、各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志；27、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場父通標志齊全；28、共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設備運行記錄，對設備故障及重大事故有處理記錄；39、設備運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；210、載人電梯24小時正常運行；211、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通；212、設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施；213、路燈、樓道燈完好率85%以上，按規(guī)7E時間7E時開關；314、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修

39、，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修氾圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修；315、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出才艮告和建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。31、設有門崗室，小區(qū)主入口實行24小時值班看守；2（三）公共秩序維護2、按照規(guī)定路線和時間巡邏，對小區(qū)重點部位至少每3小

40、時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時才辟？有關部門；33、小區(qū)內車輛有序通行、停放，確保消防車、救護車、110警車等特種車輛暢2通；4、對大型物件搬出小區(qū)的行為實行登2記；5、對火災、治安、公共衛(wèi)生突發(fā)事件有應急處理預案，遇警能及時報警；26、協(xié)助公安部門做好小區(qū)治安防范工作。2（四）綠化養(yǎng)護1、綠化覆蓋率不低于15%,花草樹木長勢良好；22、花草樹木應定期修剪，整齊美觀；33、定期清除綠地雜草；24、預防花草、樹木病蟲害。2（五）保潔服務1、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。及時清除道路積水、積雪。52、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞