靖江市集體土地衡宇拆遷評估實(shí)施細(xì)則

1、靖江市集體土地衡宇拆遷評估實(shí)施細(xì)那么第一章總那么第一條為增強(qiáng)靖江市集體土地衡宇拆遷評估治理，標(biāo)準(zhǔn)拆遷評估行為，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)中華人民共和國土地治理法、江蘇省土地治理?xiàng)l例、房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，及省、市衡宇拆遷有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市的具體情形，制訂本細(xì)那么。第二條凡在我市行政區(qū)域內(nèi)集體土地上實(shí)施衡宇拆遷，均適用本細(xì)那么。因?qū)嵤┖戏ǖ慕ㄔO(shè)行為，將集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地的衡宇拆遷，亦適用本方法。第三條衡宇拆遷評估是由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被拆遷人的合法建筑物（含附屬物）及其經(jīng)批準(zhǔn)合法利用的宅基利用權(quán)進(jìn)行測算，確信其衡宇拆遷補(bǔ)償價(jià)錢的專項(xiàng)行為。其評估鑒定結(jié)果作為拆遷人對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。拆遷

2、評估價(jià)錢中不包括衡宇拆遷中的搬運(yùn)補(bǔ)助費(fèi)，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等其它費(fèi)用。拆遷評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為該項(xiàng)目拆遷通知發(fā)布日。第二章評估原那么第四條從事衡宇拆遷評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，必需具有房地產(chǎn)價(jià)錢評估機(jī)構(gòu)三級(jí)以上（含三級(jí)，下同）的資質(zhì)，弁已列入向社會(huì)發(fā)布的泰州市城市衡宇拆遷評估機(jī)構(gòu)目錄。第五條從事衡宇拆遷評估的人員，必需取得有權(quán)部門核發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊書、房地產(chǎn)估價(jià)員職位合格證，主持評估人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。第六條衡宇拆遷評估機(jī)構(gòu)不得與衡宇拆遷治理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系、評估機(jī)構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，提高或降低另一方當(dāng)事人的利益。評估機(jī)構(gòu)必需履行以下義務(wù)：（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政

3、策；（二）遵守志愿、誠信、公布、公平、公正的原那么；（三）依法同意衡宇拆遷治理部門和其它相關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；（四）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)用；（五）對衡宇拆遷評估報(bào)告進(jìn)行說明。第七條評估機(jī)構(gòu)在衡宇拆遷評估業(yè)務(wù)活動(dòng)中不得有以下行為：（一）弄虛作假，故意壓低本錢提高評估結(jié)果；（二）利用工作之便，牟取私利；（三）法律、法規(guī)禁止的其它行為。第三章評估價(jià)錢第八條衡宇拆遷補(bǔ)償評估分為住宅、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房和工交倉儲(chǔ)四大類，別離以不同的區(qū)位價(jià)和重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行評估。I第九條衡宇拆遷評估應(yīng)以幢或結(jié)構(gòu)獨(dú)立的完整衡宇為單位，依照被拆遷衡宇的區(qū)位、用途、面積、裝飾、附屬物及其它因素，依照規(guī)定的

4、指導(dǎo)性價(jià)錢確信出被拆遷衡宇的評估價(jià)錢。第十條違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予評估，未超過批復(fù)期限的臨時(shí)建筑物的估價(jià)值，依照剩余的利用年限和建造本錢確信。拆遷通知發(fā)布后進(jìn)行的室內(nèi)外裝修不予評估。第四章評估程序第十一條評估機(jī)構(gòu)在同意委托、簽定委托評估合同后按以下程序進(jìn)行：（一）擬定估價(jià)作業(yè)方案；（二）搜集估價(jià)所需資料；（三）實(shí)地查勘估價(jià)對象；（四）確信估價(jià)計(jì)算方式；（五）計(jì)算評估結(jié)果；（六）撰寫估價(jià)報(bào)告；（七）現(xiàn)場查對說明；（八）交付評估報(bào)告；（九）估價(jià)資料歸檔。第十二條評估機(jī)構(gòu)實(shí)施評估前應(yīng)現(xiàn)場勘測。現(xiàn)場勘測時(shí)拆遷當(dāng)事人均應(yīng)到場。被拆遷人無合法理由，不到場或拒絕評估而阻礙衡宇拆遷評估工作正常進(jìn)

5、行的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和評估機(jī)構(gòu)之外的無利害關(guān)系的第三人見證，評估機(jī)構(gòu)可依照衡宇的權(quán)屬資料、或可確權(quán)書證及衡宇的區(qū)位，構(gòu)筑狀況等因素進(jìn)行評估，弁在評估報(bào)告中予以說明。衡宇拆遷評估報(bào)告必需由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字弁經(jīng)評估機(jī)構(gòu)蓋章后，方可作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。第五章評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)第十三條衡宇用途一、住宅：供人們居住利用的衡宇2.非住宅營業(yè)用房：商業(yè)（生產(chǎn)、生活資料批零銷售業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、效勞業(yè)等）3、非住宅非營業(yè)用房：辦公用房，寫字樓，非營業(yè)的單位用房，公益事業(yè)性用房。4、倉儲(chǔ)用房：各類工廠，車間等生產(chǎn)性用房及各類倉儲(chǔ)用房。衡宇的用途以衡宇所有權(quán)證和土地利用權(quán)證上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)；衡宇所有權(quán)證未

6、標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)；檔案記錄不能確信的，以土地利用權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，衡宇所有權(quán)證書與土地利用權(quán)證標(biāo)明的用途明顯不一致的，按計(jì)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程計(jì)劃許可證確信的用途為準(zhǔn)。第十四條住宅衡宇評估住宅衡宇評估價(jià)錢計(jì)算公式如下：住宅衡宇補(bǔ)償價(jià)錢=（建筑物重置價(jià)*成新率+合法建筑面積*區(qū)位價(jià)）+衡宇附屬物+附屬設(shè)施+裝飾裝璜及其他補(bǔ)償費(fèi)用。一、建筑物重置價(jià)：指被從頭建筑與估價(jià)對象具有一樣功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)錢。依照衡宇結(jié)構(gòu)的不同在衡宇拆遷重置價(jià)錢表（見附表一）和層高范圍調(diào)整及修正標(biāo)準(zhǔn)（見附表二）中查取。二、成新率：指被拆衡宇的成新程度，對衡宇的建造年代確認(rèn)那么依照村居

7、民建房建設(shè)工程計(jì)劃許可證規(guī)定的日期，后延12個(gè)月計(jì)算。三年內(nèi)新建衡宇不折舊，超過三年，每一年按折舊。對非住宅、非營業(yè)性用房參照衡宇折舊參數(shù)表，采納直接觀觀點(diǎn)和直接折舊法相結(jié)合的方式確信。（見附表三）3、區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)：是指被拆遷衡宇所在區(qū)位相應(yīng)的補(bǔ)償調(diào)整價(jià)，在附表四中查取。4、合法建筑面積：是指衡宇所有權(quán)證書載明的建筑面積或按經(jīng)政府有權(quán)部門批準(zhǔn)核發(fā)的建設(shè)工程計(jì)劃許可證上載明的建筑面積。（不包括尖頂、閣樓和地下室的面積）五、衡宇附屬物。附屬設(shè)施，裝飾裝璜及其它補(bǔ)償費(fèi)用，（裝飾裝璜的成新視其材質(zhì)和保養(yǎng)程度進(jìn)行評定）在附表五中查取。第十五條非住宅非營業(yè)用房的評估非住宅非營業(yè)用房的評估原那么上參照住宅用房的計(jì)算方式確信，對建造結(jié)構(gòu)與住宅用房評估標(biāo)準(zhǔn)不同較大時(shí)，可依照具體狀況進(jìn)行適度的技術(shù)調(diào)整。第十六條工交和倉儲(chǔ)衡宇補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)衡宇拆遷評估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆除已建成的工交、倉儲(chǔ)用房，依照附表一規(guī)定按重置價(jià)結(jié)合成新后計(jì)算補(bǔ)償，裝飾及地面附著物按附表五規(guī)定確信。第十七條其它特殊情形的評估關(guān)于標(biāo)的物較大或比較特殊的被拆遷項(xiàng)目的衡宇拆遷補(bǔ)償價(jià)的評估，依照房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(GB/T502911999)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)另行評估。第六章附那么第十八條