土地估價(jià)方法與案例匯總

1、 方法比較項(xiàng)目市場(chǎng)比較法收益還原法剩余法成本逼近法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要原則替代收益建筑成本+地價(jià)=房地價(jià)成本可與性替代替代評(píng)估對(duì)象土地；建筑物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；不動(dòng)產(chǎn)土地；建筑物；建筑物；新開發(fā)土地土地土地適用圍適宜有交易實(shí)例地區(qū)的土地與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)適宜有收益的土地或建筑物有交易地區(qū)且地產(chǎn)有開發(fā)、再開發(fā)價(jià)值建筑物或新開發(fā)地道路系統(tǒng)完整且附設(shè)有路線價(jià)，深度修正系數(shù)表和條件修正系數(shù)表已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表限制1無類似交易案例或無市場(chǎng)交易時(shí)，難以評(píng)估；2必須考慮所有差異的項(xiàng)目，并加以適當(dāng)修正；3必須查證比較案例資料的準(zhǔn)確性。1對(duì)無收益不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估困難；2收益數(shù)據(jù)必須合理、準(zhǔn)確；3

2、還原利率必須適當(dāng)。1對(duì)不適宜建筑或無再開發(fā)價(jià)值土地評(píng)估困難；2房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)難以準(zhǔn)確；3開發(fā)費(fèi)用難以準(zhǔn)確。1不適宜于已建成地或已開發(fā)地；2成本不等于價(jià)格。不適宜于無路線價(jià)區(qū)域。不適宜于無基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域。理論基礎(chǔ)1依實(shí)例地價(jià)格，比較求評(píng)估地價(jià)格；2無理論基礎(chǔ)，但實(shí)用。1未來純收益還原現(xiàn)值即為價(jià)格；2有理論基礎(chǔ)。1地價(jià)=房地價(jià)-建筑成本-利潤(rùn)利息；2建筑價(jià)=房地價(jià)-地價(jià)；3有理論基礎(chǔ)。1建筑價(jià)=重置成本-折舊；2新開發(fā)地價(jià)=土地取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+利潤(rùn)+利息+區(qū)位修正。宗地價(jià)=路線價(jià)*深度指數(shù)*條件修正指數(shù)*時(shí)間修正系數(shù)。宗地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*（1±區(qū)域與個(gè)別因素修正系數(shù)）*批租年期系數(shù)*時(shí)間修正系數(shù)。

3、估價(jià)程序1收集適當(dāng)交易實(shí)例；2查證交易條件狀況，包括價(jià)格、支付條件、動(dòng)機(jī)與宗地條件；3實(shí)例交易情況修正；4實(shí)例期日修正；5實(shí)例區(qū)域與個(gè)別因素修正；6判定比較價(jià)格。1估價(jià)總收益；2估價(jià)總費(fèi)用；3計(jì)算純收益；4選定還原率；5計(jì)算收益價(jià)格。1估計(jì)開發(fā)完成后房地售價(jià)；2估計(jì)建筑費(fèi)用；3估計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)；4計(jì)算地價(jià)。1確定土地征用拆遷費(fèi)；2確定開發(fā)費(fèi)；3確定利潤(rùn)；4確定利息；5計(jì)算成本價(jià)格；6位置修正。1查定路線價(jià)；2查定深度指數(shù)；3查定條件指數(shù)；4查定時(shí)間修正指數(shù)；5修正出宗地價(jià)格。1查定基準(zhǔn)地價(jià)；2查證評(píng)估地塊條件；3查定各項(xiàng)修正系數(shù)；4修正出宗地價(jià)?，F(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)相近，最具現(xiàn)實(shí)性評(píng)估結(jié)果與市價(jià)稍

4、有偏差接近市價(jià)評(píng)估結(jié)果與市價(jià)常有偏差接近市價(jià)接近市價(jià)掌握難易易難易易易，適于多宗地估價(jià)易，適于多宗地估價(jià)評(píng)估結(jié)果比較價(jià)格收益價(jià)格剩余價(jià)格成本累加價(jià)格比較價(jià)格比較價(jià)格收益還原法案例一 評(píng)估土地價(jià)格案例1 某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2 ，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)格為1300元/ m2?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本與經(jīng)營成本共4000萬元，管理

5、費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅與附加為銷售收入的8.5%，經(jīng)營利潤(rùn)為年經(jīng)營收入的10%，若2005年7月1日同類型建筑物重置價(jià)值為1500元/ m2，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增與物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。（注釋：1該物業(yè)為自營物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營者利潤(rùn)；2總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計(jì)算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日2040年6月30日止，共39年）解：年經(jīng)營收入=6000萬元年須扣除總費(fèi)用：銷售成本與經(jīng)營

6、成本=4000萬元；管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000*6%=360萬元；商品銷售稅金與附加=6000*8.5%=510萬元；房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置價(jià)=1500*15000=2250萬元；年折舊額=2250/39=57.69萬元；已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。房地產(chǎn)年純收益=6000-5527.69=472.31萬元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54萬元土地年純收益=472.31-161.54=310.77萬元該地塊于2005年7月1日的價(jià)值：P=a/r地*1-1/

7、(1+ r地)n=(310.77/6%)*1-1/(1+6%)35=4505.62萬元；土地單價(jià)=9011元/平方米。二 評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格案例2某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權(quán)價(jià)格為1000元/平方米（容積率為1時(shí)）。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60%。該飯店每月的客觀凈收益為15萬元。已知土地還原率r1=6%，該飯店的建筑還原率取r2=8%。評(píng)估該飯店的價(jià)格，估價(jià)期日為2005

8、年8月。解：房地年純收益=15萬元/月*12月=180萬元/年；土地總地價(jià)=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200萬元；土地年純收益=（2200*6%）/1-1/(1+6%)50=139.58萬元/年；房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益=180-139.58=40.42萬元/年；房?jī)r(jià)=（房屋年純收益/r2）*1-1/(1+r2)50=(40.42/8%)*1-1/(1+8%)50=494.48萬元。案例3不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下：土地面積為8400 m2。建筑物部分：1樓3800m2；2-5樓：2800m2；合

9、計(jì)：15000m2。樓層面積單價(jià)月租金收入押金52800401120002600042800401120002600032800401120002600022800401120002600013800100380000114000合計(jì)15000828000218000建筑物總造價(jià)為4800萬元，其中主體所占比例為65%，設(shè)備所占比例為35%，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年，殘值率為0。不動(dòng)產(chǎn)每空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7%，不動(dòng)產(chǎn)租稅為54.65萬元，保險(xiǎn)費(fèi)為0.48萬元，管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2%。作為購買土地與地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8%，估價(jià)期日為2

10、005年9月30日；估價(jià)日期為2005年9月1日-10月30日。解：租金=82.8萬元*12月=993.60萬元/年，押金運(yùn)用收益=21.8萬元*7%=1.53萬元，空房損失額=82.8萬元（按一個(gè)月的租金計(jì)算），則，總收益=租金+收益-損失=912.33萬元；折舊費(fèi)=主體（4800*65%*1/50）+設(shè)備（4800*35%*1/10）=230.40萬元，維持管理費(fèi)=4800*2%=96.0萬元（按建筑物造價(jià)的2%計(jì)算），租稅=54.65萬元，保險(xiǎn)費(fèi)=0.48萬元；則，總費(fèi)用=230.40+96+54.65+0.48=381.53萬元；故，純收益=總收益-總費(fèi)用=530.8萬元；不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)

11、格=不動(dòng)產(chǎn)純收益/綜合還原率*1-1/（1+綜合還原率）50=6493.53萬元。三 評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格案例4某企業(yè)于10年前以國家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金是8萬元，該租約上有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場(chǎng)年租金為10萬元，根據(jù)測(cè)算承租土地使用權(quán)還原率為8%，計(jì)算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格？解：年租金差額（租金盈余）=10-8=2萬元；承租土地使用權(quán)價(jià)格=(2/8%)*1-1/(1+8%)10=13.42萬元。市場(chǎng)比較法案例注意事項(xiàng)：注意特殊交易；因素修正按影響大小確定不同權(quán)重；各項(xiàng)修正不超過20%，總修正不超過30%；估價(jià)結(jié)果確

12、定可按不同權(quán)重計(jì)算。案例1估價(jià)師要評(píng)估一宗商業(yè)用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)對(duì)象與比較案例的區(qū)域和個(gè)別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)交易面積6000900057006300交易情況求正常市場(chǎng)價(jià)值急于出售，比正常低5%拍賣成交，比正常高5%正常交易交易日期2005.6.30正常，價(jià)格指數(shù)1052004.10價(jià)格指數(shù)1012005.4價(jià)格指數(shù)10320051價(jià)格指數(shù)102區(qū)域因素合計(jì)1009810097個(gè)別因素合計(jì)1009899100容積率21.82.32.1剩余使用權(quán)限40年38年39年40年成交價(jià)格（元/m2）450052004900本題注

13、意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒敛块T公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表）估計(jì)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)10.981.031.01使用權(quán)限修正中，土地還原利率取6%；解：由題可得，比準(zhǔn)價(jià)格：實(shí)例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/ m2；實(shí)例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/ m2；實(shí)例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/ m2；由于宗地C

14、為正常交易，故，設(shè)實(shí)例A權(quán)重取0.3，實(shí)例B權(quán)重取0.3；實(shí)例C權(quán)重取0.4，實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格530349835149權(quán)重0.30.30.4估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)5145估價(jià)對(duì)象評(píng)估值3087案例2某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個(gè)比較案例，并對(duì)區(qū)域因素與個(gè)別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較情況如下：項(xiàng)目待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供應(yīng)圈市郊市郊市郊市郊交易時(shí)間2005.10.312005.012005.012005.08交易情況正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年成交價(jià)格370元/m2392元/m

15、2355元/m2區(qū)域因素交通條件0-1%-2%0基礎(chǔ)設(shè)施0-1%-2%-1%產(chǎn)業(yè)聚集00-1%2%環(huán)境情況0-2%00個(gè)別因素宗地面積03%05%宗地形狀0-2%00地形00-1%-3%規(guī)劃限制0000根據(jù)該市國土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知：待估宗地實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C容積率系數(shù)10.980.960.97交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市2005年1月至10月地價(jià)上漲4%，平均月上漲幅度為0.4%，將2005年1月地價(jià)指數(shù)定為100，則，2005年10月地價(jià)指數(shù)為104；2005年8月地價(jià)指數(shù)為103.2。解：實(shí)例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100

16、/101=389元/ m2；實(shí)例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/ m2；實(shí)例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/ m2；上述各例修正后價(jià)格差異較小，采用算術(shù)平均法計(jì)算：待估宗地單價(jià)=（實(shí)例A修正后價(jià)格+實(shí)例B修正后價(jià)格+實(shí)例C修正后價(jià)格）/3=401元/ m2。成本逼近法案例案例1某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)道路、綠地、水面與其他公基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5Km2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m2。根

17、據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷與青苗補(bǔ)償費(fèi)為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/ Km2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%，總投資回報(bào)率為20%，土地增值收益率取20%，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%，土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。解：土地取得費(fèi)=（4.5+1.5）*108/(5*106)=120元/ m2土地開發(fā)費(fèi)=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2投資利息=120*(1+10%)2-1+200*40%*(1+10%)1.5-1+200*60%*(1+10%)0.

18、5-1=43.36元/ m2投資利潤(rùn)=(120+200)*20%=64元/ m2土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/ m2土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益=512.83元/ m2（由于開發(fā)區(qū)有部分占地是無法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去）開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積）/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%可出讓土地的平均單價(jià)=512.83/70%=732.61元/ m2年期修正后價(jià)格=732.61*1-1/(1+7%)50=707.74元/ m2土地總價(jià)格=707.74*10000=707

19、7400元剩余法（假設(shè)開發(fā)法）案例一 單純的地價(jià)評(píng)估案例1有一成片皇帝需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2Km2，適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元/ m2；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2.5億元/ Km2，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤(rùn)率為20%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價(jià)和單價(jià)。解：設(shè)荒地的總價(jià)為p總開發(fā)價(jià)值=1000*2000000*60%

20、=12億元；總開發(fā)成本=2.5*2=5億元；總利息=p*(1+4%)*(1+12%)3-1+5*(1+12%)1.5-1=0.421P+0.926億元；總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=12*6%=0.72億元；購買稅費(fèi)=P*4%=0.04P；總利潤(rùn)=(1.04P+5)*20%=0.208P+1億元；可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609億元；故荒地總價(jià)=2.609億元；荒地單價(jià)=130.44元/ m2。案例2估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為1000 m2，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7，允許建筑

21、覆蓋率50%，土地使用權(quán)年限為50年，出售時(shí)間為2003年10月，需評(píng)估該地塊在2003年10月出售時(shí)的購買價(jià)格。（估價(jià)過程：確定最佳用途為商住混合用地，因建筑容積率為7，建筑覆蓋率為50%，故建筑總面積為70000 m2，設(shè)建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為5000 m2，地上1-2層為商業(yè)用地，建筑面積為10000 m2，3-14層位住宅，建筑面積為60000 m2；預(yù)設(shè)共需3年時(shí)間完成投入使用，即2006年10月完成；估計(jì)建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；預(yù)計(jì)商業(yè)樓平均售價(jià)4500元/ m2，住宅樓平均售價(jià)2500元/ m

22、2；估計(jì)建筑費(fèi)用為5000萬元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%，年利息率15%，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，投資利潤(rùn)率為25%；在未來3年開發(fā)費(fèi)用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。）解：方法一：靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià) 設(shè)總地價(jià)為P，總樓價(jià)=4500*10000+2500*60000=19500萬元；總建筑費(fèi)=5000萬元；總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)*8%=400萬元；總利息=總地價(jià)*利息率*計(jì)算期+總建筑費(fèi)*利息率*計(jì)算期+總專業(yè)費(fèi)*利息率*計(jì)算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 萬元；總銷

23、售費(fèi)用=總樓價(jià)*3%=585萬元；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=1170萬元；總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi))*利潤(rùn)率=P*0.25+1350萬元；由此可知總地價(jià)P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800萬元。方法二：動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)假設(shè)計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15%：總樓價(jià)=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5+20%/(1+15%)1=12230萬元；總建筑費(fèi)=50

24、00*20%/(1+15%)0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/(1+15%)2.5=4017萬元；總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)*8%=321萬元；（因?yàn)榭偟貎r(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮時(shí)間因素，實(shí)際上已含有利息，故不再單獨(dú)計(jì)算總利息）；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=734萬元；總利潤(rùn)=(總建筑費(fèi)+總地價(jià)+總專業(yè)費(fèi))*利潤(rùn)率=P*0.25+1085萬元；有題可知：總地價(jià)P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858萬元。由于一般動(dòng)態(tài)方式計(jì)算更為精確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式結(jié)果為主，總地價(jià)定為4900萬元：總地價(jià)=4900萬元；單位地價(jià)=4900元/ m2；

25、樓面地價(jià)=700元/ m2。二 開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)測(cè)算案例3某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3000 m2，土地價(jià)格為80萬元，取得土地使用權(quán)過程中所支付的法律、估價(jià)與登記等費(fèi)用為地價(jià)的12%。用途為住宅，最大容積率為4。該項(xiàng)工程取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/ m2，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/ m2，在建筑期間的投入情況：第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為12%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的額稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。解：不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=3000*3000*4=3600萬元；建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)=100

26、0*3000*4=1200萬元；地價(jià)與其他費(fèi)用=8000000*(1+12%)=896萬元；總利息=896*(1+12%)2.25-1+1200*40%*(1+12%)1.5-1+1200*60%*(1+12%)0.5-1=391.1603萬元（注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2.25年）；銷售稅費(fèi)=3600*6%=216萬元；開發(fā)商利潤(rùn)=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397萬元；利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比=896.8397/3600=24.91%；利潤(rùn)占開發(fā)總成本的百分比=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；由此可知，項(xiàng)目

27、投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。三 建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算案例4某公司已取得宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12000 m2，地價(jià)與相關(guān)法律、估價(jià)等費(fèi)用為300萬元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1.5，確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。已知該工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部出售，目前市場(chǎng)同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為1300元/ m2，開發(fā)資金均勻投入，貸款年利率12%，開發(fā)商要求利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。解：假設(shè)在建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)的最高控制額為X元，不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=13

28、00*12000*1.5=2340萬元；地價(jià)與其他費(fèi)用=300萬元；總利息=300*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1= 0.12X+763200元；開發(fā)商利潤(rùn)=2340*18%=421.2萬元；銷售稅費(fèi)=2340*6%=140.4萬元；得X=23400-(0.12X+763200)- 4212=12518571.429元；單位面積建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)=12518571.429/(12000*1.5)=695.47元/ m2。路線價(jià)估價(jià)法案例計(jì)算方法：1臨街地：臨街深度未達(dá)里地，其每平方米(即單價(jià))依其深度，按深度指數(shù)計(jì)算。 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)。 梯形

29、：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)后，再視其上下邊長(zhǎng)比，利用價(jià)值進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，其修正數(shù)額以不超過原計(jì)算單價(jià)兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點(diǎn)的連線為臨街深度，計(jì)算單價(jià)，不進(jìn)修正。 三角形：正三角形(一邊為臨街線的)，以其高度的一半為臨街深度，計(jì)算單價(jià)；逆三角形(三角形頂點(diǎn)在臨街線上)，以其臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離為一半，與底邊中點(diǎn)的深度為起迄深度，比照袋地計(jì)算。 兩面臨街地，縱深在36m(含36m)以下者，應(yīng)以中線分前后兩部分，分別計(jì)算。 深度超過里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算得。2路角地：按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行

30、修正，加成的幅度一半不超過旁街路線價(jià)的三成。3袋地：袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算；里地單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算(里地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段)?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例案例1企業(yè)甲與企業(yè)乙計(jì)劃于2006年8月30日合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，并約定建成后以土地價(jià)值和企業(yè)乙實(shí)際投入的資金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同意下，進(jìn)行必要的土地再開發(fā)時(shí)，發(fā)生

31、的額外費(fèi)用計(jì)入企業(yè)甲的投資。在項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)時(shí)，企業(yè)甲計(jì)劃投資40萬元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000 m2，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。已知在取得土地使用權(quán)3個(gè)月后動(dòng)工，建筑時(shí)間2年，建成后全部售出，預(yù)計(jì)售價(jià)為3000元/ m2，企業(yè)乙實(shí)際投入1100萬元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用平均水平為1000元/ m2；另外，稅費(fèi)為地價(jià)的2%，貸款年利率為12%，銷售稅為房?jī)r(jià)6%，利潤(rùn)預(yù)計(jì)為房屋售價(jià)的24.12%。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3100元/ m2，待開發(fā)土地相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)域條件和個(gè)別條件為-2%和-3%?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年8月3

32、0日，近2年，地價(jià)上漲5%，土地還原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。解：1求地價(jià)方法一：剩余法求地價(jià)，設(shè)地價(jià)為P房地產(chǎn)總售價(jià)=3000*2000*4=2400萬元；建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用=1000*2000*4=800萬元；地價(jià)與稅費(fèi)=P*(1+12%)萬元；銷售費(fèi)用=2400*6%=144萬元；開發(fā)利潤(rùn)=2400*24.12%=579萬元；利息=P*(1+2%)*(1+12%)2.25-1+800*40%*(1+12%)1.5-1+ 60%*(1+12%)0.5-1；故P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600萬元方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)=3100*2000=620萬元；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*1+區(qū)域條件修正+個(gè)別條件修正*時(shí)間修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620萬元；與