管理制度--項目物業(yè)交付準(zhǔn)備工作職責(zé)分工范本參考

1、附件：項目交付準(zhǔn)備工作職責(zé)分工一、需報集團審批的事項（一）年度交付計劃（二）人力資源及培訓(xùn)工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段主責(zé)部門 / 人審批部門 / 人配合部門 / 人發(fā)文成立物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)交付前 3-6 個月本體建設(shè)部行政管理中心一級單位序號1 物業(yè)服務(wù)中心成立物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人選定物業(yè)交付前 3-6 個月本體建設(shè)部行政管理中心一級單位重點首次交付項目經(jīng)理、 工程主管、秩序維護主管對口輪崗物業(yè)交付前6 個月一級單位行政管理中心（考核）各對口項目編制物業(yè)交付前4、7 個月一級單位（本體系統(tǒng)）分管領(lǐng)導(dǎo)交付小組批準(zhǔn)物業(yè)交付前3、6 個月/本體建設(shè)部/2 人員配置方案及到崗計劃管理員按計劃

2、招聘、到崗根據(jù)到崗計劃一級單位/（本體系統(tǒng)）工程人員按計劃招聘、到崗根據(jù)到崗計劃一級單位/（本體系統(tǒng)）秩序維護員按計劃招聘、 到崗根據(jù)到崗計劃一級單位/（本體系統(tǒng)）保潔員按計劃招聘、到崗根據(jù)到崗計劃一級單位/（本體系統(tǒng)）3 物業(yè)服務(wù)中心培訓(xùn)編制交付培訓(xùn)材料及培訓(xùn)方案范本每年 12 月底之前本體建設(shè)部各管理中心各職能部門二、一級單位自行開展的工作事項（一）項目交付前的培訓(xùn)序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段主責(zé)部門 / 人審批部門 / 人配合部門 / 人物業(yè)服務(wù)中心新員工培訓(xùn)根據(jù)公司培訓(xùn)計劃一級單位/（本體系統(tǒng)）根據(jù)培訓(xùn)材料范本確定本小區(qū)的培訓(xùn)材料和方案物業(yè)交付前3 個月一級單位（本體系統(tǒng)

3、）各分管領(lǐng)導(dǎo)交付小組物業(yè)承接查驗物業(yè)交付前3 個月參加培訓(xùn)人員： 物業(yè)服務(wù)中心 人員（除秩序維一級單位（本體系統(tǒng)、工程交付小組、工程技術(shù)部參加培訓(xùn)人員：一級單位交付小組、企業(yè)發(fā)展中心1交付培訓(xùn)的實施護員、保潔外人系統(tǒng)）前期物業(yè)服務(wù)合同、 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、商品房買賣合同、物業(yè)交付前1 個月參加培員訓(xùn)）人員： 物業(yè)服務(wù)中心一級單位臨時管理規(guī)約全體人員標(biāo)書或方案物業(yè)交付前4 個月參加培訓(xùn)人員： 主管級以上人一級單位員交付小組、企業(yè)發(fā)展中心園區(qū)服務(wù)體系物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心全體人員（園區(qū)服務(wù)系統(tǒng)）園區(qū)服務(wù)中心序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段主責(zé)部門 / 人審批部門 / 人配合部門

4、/ 人物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書物業(yè)交付前1 個月參加培訓(xùn)人員：相應(yīng)崗位人員參加培訓(xùn)人員：一級單位各職能部門物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心全體人員參加培訓(xùn)人員：一級單位質(zhì)量管理部人員（除保潔人（財務(wù)系統(tǒng)）員外參加培訓(xùn)人員：客戶投訴流程物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位客戶服務(wù)部全體人員參加培訓(xùn)人員：親情服務(wù)手冊物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位客戶服務(wù)部全體人員參加培訓(xùn)人員：8S 管理&觸點服務(wù)物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位質(zhì)量管理部全體人員參加培訓(xùn)人員：管家服務(wù)手冊物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級單位管家協(xié)會項目基礎(chǔ)財務(wù)管理物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)

5、中心一級單位財務(wù)部序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段主責(zé)部門 / 人審批部門 / 人配合部門 / 人參加培訓(xùn)人員：IOS9001 質(zhì)量體系知識物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級單位質(zhì)量管理部（二）項目交付前與開發(fā)公司的各類溝通事項序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注1 參加開發(fā)公司會議及時通報工作進度， 并就會議議題從物業(yè)管理角度提出有益的意見和建議物業(yè)交付前咨詢公司相關(guān)職能部門/物業(yè)服務(wù)中心2 提交物業(yè)建議或報告把認為與本樓盤后期管理密切相關(guān)的問題，及時提交開發(fā)公司物業(yè)交付前咨詢公司/物業(yè)服務(wù)中心3 提交建筑設(shè)計方面的建議可包括（規(guī)劃

6、布局、交通流線、出 入口設(shè)計、房型布局、建筑立面、 環(huán)境設(shè)計、園林綠化、內(nèi)外裝飾、 建材選用、垃圾收集、標(biāo)識系統(tǒng)等）物業(yè)交付前13 個月咨詢公司/物業(yè)服務(wù)中心序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注4 提交機電設(shè)施方面的建議通過審視機電設(shè)計和跟進安裝工 程，對業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機組安裝、戶外照明燈具、開關(guān)回路設(shè)置、給排水管道、后備發(fā)電機、消防設(shè)施及會所設(shè)備等設(shè)計、選購及安裝，提出有利于節(jié)能、控制質(zhì)量、節(jié)約初始投資、方便業(yè)主使用及維護保養(yǎng)等方面的顧問意見和建議物業(yè)交付前咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心一級單位（工程系統(tǒng)）工程技術(shù)部（技術(shù)支持）5 提交智能化系統(tǒng)方面的建議根據(jù)物

7、業(yè)管理的需要，對周界報 警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內(nèi)防 盜報警、電子巡更、車輛管理、設(shè) 備監(jiān)控、三表遠程計抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)設(shè)計與施工， 提出方便業(yè)主使用及物業(yè)管理等方面的意見和建議物業(yè)交付前咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心工程技術(shù)部（技術(shù)支持） /6 提交配套設(shè)施方面的建議結(jié)合客戶對象和社區(qū)環(huán)境，對會 所、物業(yè)管理用房、業(yè)委會用房及社區(qū)用房等配套設(shè)施的功能設(shè)置、面積大小和檔次高低，提出有利于提高檔次、 方便業(yè)主和物業(yè)管理等方面的意見和建議物業(yè)交付前咨詢公司/物業(yè)服務(wù)中心序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注定期查勘施工現(xiàn)場，了解施工進度，

8、協(xié)助檢查施工質(zhì)量，隨時發(fā)現(xiàn)7 提交工程現(xiàn)場方面的建議各種隱患及缺陷， 參與隱蔽工程驗收及機電設(shè)備調(diào)試， 并提供成品保護建議。若發(fā)現(xiàn)問題或不足，及時以書面形式提出有關(guān)的專業(yè)顧問意見和建議交付前全力配合市場推廣、大型房物業(yè)交付前咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心一級單位/（工程系統(tǒng)）8 配合項目銷售屋促銷活動等。交付后成立廣玉蘭小組，進行全員營銷。交付前后項目銷售期一級單位全員置換公司/9 標(biāo)識系統(tǒng)的統(tǒng)計完成項目標(biāo)識統(tǒng)計，提交開發(fā)公司，標(biāo)識系統(tǒng)現(xiàn)場復(fù)核物業(yè)交付前2 個月物業(yè)服務(wù)中心（確定種類數(shù)量）企業(yè)文化部（審核并定稿）及時提交開發(fā)公司（三）項目承接查驗具體工作序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門

9、 / 人配合部門 / 人備注1 房屋交付驗收準(zhǔn)備制定物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗收表格交付驗收工作開始前半個月物業(yè)服務(wù)中心（制定初稿）一級單位（工程系統(tǒng)）及時提交開發(fā)公司序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注2 對房屋進行交付驗收對房屋進行細致的檢查（土建、水電）等各方面根據(jù)工程進度物業(yè)服務(wù)中心（組織檢查）一級單位（工程系統(tǒng)）/3 整理驗收初驗資料， 報開發(fā)公司進行整改4 對房屋進行復(fù)驗5 公共區(qū)域驗收將驗收資料進行分類或分戶匯總， 對不合格項報開發(fā)公司整改，并重復(fù)程序至驗收通過。待開發(fā)公司整改完畢后，再進行復(fù)驗，再

10、匯總，如有問題再報開發(fā)公司整改對可見的損壞、缺陷和未完工程， 對建筑及道路的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收初驗開始后分標(biāo)段進行，檢查后五天內(nèi)將檢查情況提交開公司復(fù)驗開始后分標(biāo)段進行，檢查后五天內(nèi)將檢查情況提交開發(fā)公司根據(jù)工程進度物業(yè)服務(wù)中心（組織檢查、匯總檢查結(jié)果報開發(fā)公司）物業(yè)服務(wù)中心（組織檢查、匯總檢查結(jié)果報開發(fā)公司）物業(yè)服務(wù)中心（組織檢查、匯總檢查結(jié)果報開發(fā)公司）一級單位/一級單位/（工程系統(tǒng)）一級單位（工程系統(tǒng)）/6 進行公共區(qū)域復(fù)驗待開發(fā)公司整改完畢后，再進行復(fù)驗，再匯總，如有問題再報開發(fā)公司整改綠化驗收對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。 驗收時由施工單根據(jù)工程進度物業(yè)服

11、務(wù)中心（組織檢查、匯總檢查結(jié)果報開發(fā)公司）一級單位（工程系統(tǒng)）資料歸檔， 重大問題做好備錄工作資料歸檔，7 綠化驗收交接位代表及監(jiān)理簽名確認 綠化驗收表，二年質(zhì)保期滿后交接（按合同約定）根據(jù)工程進度物業(yè)服務(wù)中心綠化公司重大問題做好備錄工作序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注8參與機電設(shè)備的調(diào)試和驗收對配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、景觀系根據(jù)工程進度物業(yè)服務(wù)中心一級單位（工程系統(tǒng)）、電梯公資料歸檔， 重大問題做統(tǒng)等進行交付驗收司（電梯）好備錄工作消防聯(lián)動、消控調(diào)試、消防廣播調(diào)9消監(jiān)控中心設(shè)備的調(diào)試和驗收（智能化設(shè)備）試、監(jiān)控調(diào)試，周

12、界報警、電視監(jiān)控、訪客對講、戶內(nèi)防盜報警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠程計抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)交付和驗收根據(jù)公司資料清單模版制訂符合根據(jù)工程進度物業(yè)服務(wù)中心一級單位（工程系統(tǒng)）、工程技術(shù)部提供技術(shù)支持一級單位資料歸檔， 重大問題做好備錄工作10 資料清單11 資料移交項目的具體承接查驗移交資料清單根據(jù)資料清單移交，包括各類圖 紙、竣工資料、電梯等設(shè)備運行記錄資料、管線圖等/相關(guān)部門一級單位/相關(guān)部門12 物業(yè)管理用房的移交根據(jù)政府主管部門核定的物業(yè)用房確認單現(xiàn)場核查13 設(shè)施設(shè)備資料的整理安裝合同、設(shè)施設(shè)備維保協(xié)議、說明書等14 建立設(shè)施設(shè)備臺帳設(shè)

13、備名稱、產(chǎn)地、廠家、價格、產(chǎn)權(quán)所屬等一級單位/物業(yè)交付前月3 個物業(yè)服務(wù)中心交付使用前30 天物業(yè)服務(wù)中心交付使用前30 天物業(yè)服務(wù)中心交付使用前30 天物業(yè)服務(wù)中心（工程系統(tǒng)）一級單位/（工程系統(tǒng)）交付后 3 個月內(nèi)物業(yè)服務(wù)中心一級單位/（工程系統(tǒng)）檢查維修是否完成施工方申明18承接查驗協(xié)議簽訂承接查驗協(xié)議交付前 15 天一級單位/須先經(jīng)集團相關(guān)部門評審19備案承接查驗協(xié)議簽訂簽訂后 30 日一級單位/（四）各類方案、手冊等的編制序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段主責(zé)部門審定部門配合部門 / 人1 物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)類方案的制訂確定各崗位職責(zé)，根據(jù)樓盤實際情 況，合理確定方案的種類、對

14、樓盤物業(yè)管理的各個方面制訂合理的管理 方案：物業(yè)承接查驗方案園區(qū)秩序維護方案園區(qū)車輛管理及交通組織方案園區(qū)清潔方案園區(qū)綠化方案園區(qū)設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)方案裝修管理方案等物業(yè)交付前3 個月完成初稿，交付后6 個月內(nèi)完善物業(yè)服務(wù)中心一級單位（工程系統(tǒng)、秩序維護系統(tǒng)等）各職能部門2 交付危機公關(guān)方案的制訂根據(jù)樓盤實際情況編制方案交付前 1 個月完成各一級單位分管領(lǐng)導(dǎo)各職能部門3 園區(qū)服務(wù)體系方案的制訂根據(jù)樓盤實際情況， 合理確定方案的種類、對樓盤園區(qū)服務(wù)的各個方面制訂合理的園區(qū)服務(wù)運營方案根據(jù)樓盤實際情況， 合理確定方案的種類、對樓盤物業(yè)管理的各個方面制訂合理的管理方案 ：成品保護方物業(yè)交付前3 個月完

15、成初稿，交付后6 個月內(nèi)完善物業(yè)交付前3 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位( 園區(qū)生活服務(wù)系統(tǒng))各職能部門各職能4 增值類服務(wù)方案的制訂案、一房一驗方案、開荒保潔方案、交付協(xié)助方案、軟裝配置方案、裝修設(shè)計服務(wù)方案（根據(jù)項目情況增減）等完成初稿，交付后6 個月內(nèi)完善物業(yè)服務(wù)中心一級單位部門序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段主責(zé)部門審定部門配合部門 / 人5 編制業(yè)主手冊、園區(qū)生活服務(wù)手冊（綠城項目）完成評審、修訂交付前 1 個月完成一級單位/各職能部門6 協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質(zhì)量保證書參與“兩書”的評審、修訂，提供意見或建議交付前 1 個月完成物業(yè)服務(wù)中心一級單位各職能部門7 辦理物業(yè)管

16、理費的報批/ 備案手續(xù)，合同備案完成物業(yè)管理費及相關(guān)服務(wù)費用的報批/ 備案交付前一級單位/集團綜管部備案8 前期咨詢階段資料移交完成移交交付前 3、6 個月一級單位/咨詢公司（五）項目交付前具體現(xiàn)場活動事項序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注1購置安保器材和日常用具對講機、電筒、警棍等日常用品根據(jù)人員進場情況一級單位（秩序維護系秩序維護總部/統(tǒng)）序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注23購置維修器材和常用工具購置保潔機器設(shè)備維修工具箱、工具梯、疏通機等掃帚、保潔袋、果殼箱、拖把等根據(jù)人員進場情況根據(jù)人員進場情況物

17、業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)中心一級單位（工程系統(tǒng)）保潔公司/4購置綠化工具割草機、鋤頭等根據(jù)人員進場情況物業(yè)服務(wù)中心一級單位/5 小區(qū)開荒工作外墻清洗、室內(nèi)衛(wèi)生、大堂大理石，園區(qū)小道等6 建立業(yè)主花名冊業(yè)主的現(xiàn)在住址、聯(lián)系電話、房屋面積等門牌號、單元門、地下室標(biāo)識、垃圾物業(yè)交付前1-2 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位、保潔公司/物業(yè)服務(wù)中心一級單位資料歸檔受控若不按公司模物業(yè)服務(wù)中心企業(yè)文化部版制訂，應(yīng)報公司審批自開發(fā)公司提供資料起三天內(nèi)7 小區(qū)標(biāo)識、垃圾箱等安置箱、休閑小品等根據(jù)道路竣工情況業(yè)主驗房交接驗收表、業(yè)主手冊、業(yè)一級單位8 準(zhǔn)備各類交房資料主基本檔案、業(yè)主健康檔案、物品交接清單、服務(wù)卡等物業(yè)交付

18、前20 天物業(yè)服務(wù)中心（綜管系統(tǒng)、/工程系統(tǒng)等）9 空關(guān)房水、電抄表登記單元戶各表的原始記錄物業(yè)交付前15 天物業(yè)服務(wù)中心一級單位現(xiàn)場確認10 制定水、電、管煤一覽表對各戶的水、電、煤氣進行統(tǒng)一登記物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位/11 物業(yè)管理用房裝修對物業(yè)管理用房進行裝修或跟進物業(yè)管理用房裝修過程視工程進度物業(yè)服務(wù)中心/12 物管用房裝修竣工驗收物業(yè)管理用房竣工后組織驗收裝修工程竣工3 天物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)一級單位（綜管系統(tǒng)、工程系統(tǒng)等）資料歸檔序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注13 工作人員服裝設(shè)計、定制市場調(diào)查， 確定面料、款式、并打樣、物

19、業(yè)交付前3 個月物業(yè)服務(wù)中心制作（含工號牌等）一級單位（綜管系統(tǒng)）若與公司統(tǒng)一制服不一致的應(yīng)報公司批準(zhǔn)14 物業(yè)服務(wù)中心辦公用品采購桌、椅、復(fù)印機等采購物業(yè)用房啟用后1周內(nèi)物業(yè)服務(wù)中心一級單位/（綜管系統(tǒng)）15 物業(yè)服務(wù)中心辦公室布置16 建立開辦物資清冊上墻文件、軟裝飾（符合公司VI 應(yīng)用系統(tǒng)手冊和8S管理目視化手冊）、電話開通等根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)合同協(xié)議，對開辦物資登記入冊物業(yè)用房啟用后1物業(yè)服務(wù)中心周內(nèi)開辦物資采購?fù)瓿? 周內(nèi)物業(yè)服務(wù)中心各一級單位/（綜管系統(tǒng)）各一級單位（綜管系統(tǒng)和/財務(wù)系統(tǒng)）17 物業(yè)管理軟件安裝物業(yè)管理軟件并試運行(OA、財務(wù)系統(tǒng)軟件 )辦公設(shè)備到位后1周內(nèi)

20、物業(yè)服務(wù)中心一級單位/（綜管系統(tǒng)）18 物業(yè)保險確定園區(qū)投保方案、 確定投保的險種根據(jù)實際情況一級單位（綜管系統(tǒng)）綜合管理部/19 配合開發(fā)公司核實房屋銷售合同物業(yè)服務(wù)中心歸檔業(yè)主商品房買賣合同（長期保存）物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位/20 配合開發(fā)公司制定交付使用通知書通知交樓日期， 說明需要繳納的維修資金、首期物業(yè)管理費及裝修垃圾清運費在開發(fā)公司發(fā)出入物業(yè)服務(wù)中心伙通知書前15 天一級單位（財務(wù)系統(tǒng)）開發(fā)公司應(yīng)提供實測面積21 物業(yè)服務(wù)收費數(shù)據(jù)的導(dǎo)入根據(jù)實測面積在OA中導(dǎo)入該數(shù)據(jù)交付前半個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位（財務(wù)系統(tǒng)）財務(wù)部序號工作內(nèi)容工作要求 / 實現(xiàn)目標(biāo)時間階段責(zé)任部門 / 人配合部門 / 人備注確認所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、22 交付資料整理裝袋編寫交付統(tǒng)一說辭（對小區(qū)概有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢業(yè)主手冊、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等，并編號制作小區(qū)概況， 將交付時業(yè)主會提到視物品情況，確保交付前整理完畢物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位、交/付外協(xié)人員一級單位（報23況、疑難問題進行匯總）的問題等進行事先匯總，以便對業(yè)主可能提出的問題統(tǒng)一口徑內(nèi)確保完成物業(yè)服務(wù)中心交付小組備/案）24 配合制定現(xiàn)場交付方案人員安排、交付流程、現(xiàn)場布置、交付培訓(xùn)材料等物業(yè)交付前1 個月物業(yè)服務(wù)中心一級單位、交/付小組25 配合交房現(xiàn)場所需物品的購置并進行布置