XX項目地塊分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上XX項目地塊分析一、項目基本情況分析1、項目基地基本情況分析；Ø基本經(jīng)濟指標(biāo)：（1）基地面積： 72畝，約48000.24平方米；（2）容積率：按照相關(guān)規(guī)定地處xx路以外的居住項目容積率2.5;（3）建筑密度：25%;（4）建筑限高：按照市政規(guī)劃要求結(jié)合項目情況，計算出項目高度為100米。（5）綠地率：45%;3、基地情況分析：（1）地塊狀況Ø地塊平整方正，項目易于啟動，快速占領(lǐng)市場。地塊方正平整，利于產(chǎn)品的擺放，同時在確定施工計劃后，有利于工程的快速啟動，項目盡早的亮相市場，搶占先機。Ø地塊三面臨主干道，擁有良好的昭示性，有利于市場快速

2、認(rèn)知項目。（1）地塊周邊狀況Ø南：在建大型住宅項目，目前處于地基建設(shè)階段，它的入住對于區(qū)域迅速發(fā)展提供較好基礎(chǔ)。另外，該側(cè)規(guī)劃一所小學(xué)校，對于區(qū)域內(nèi)擁有子女的家庭提供了良好的生活環(huán)境。Ø北：地塊北面為一規(guī)模較大的綠化用地，有效地充實了未來項目周邊的生活環(huán)境，同時，地塊部分邊緣臨近金汁河，也為項目提供了良好的原生態(tài)景觀。Ø東：XX河對面規(guī)劃一所中學(xué)校，良好的教育環(huán)境遍布項目周邊，為三口之家切切實實的解決了子女就學(xué)的問題。Ø西：規(guī)劃近300米的臨街商業(yè)和辦公用地，在方便居民實際生活的同時，也為區(qū)域帶來了現(xiàn)代化生活的品質(zhì)。另外，距離地塊500米處已建成的游泳館

3、和在建的中學(xué)也為區(qū)域打造了良好的生活基礎(chǔ)。（3）地塊價值分析：Ø高價值區(qū)域地塊北面：臨近規(guī)劃綠地，可用于建設(shè)總價較高的板式多層，戶戶享受小區(qū)綠化景觀的同時又可享受公共綠化，另外，還可以依靠其高度為小區(qū)提供相對安靜生活環(huán)境；Ø低價值區(qū)域地塊西面：臨接xx路延長線，可建設(shè)高容積率的高層，一來臨主干道旁的高層建筑可以有效隔離噪音，為小區(qū)創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，二來，通過建筑的高度，達到地標(biāo)性昭示效果，突出項目質(zhì)感；（4）產(chǎn)品設(shè)計假設(shè)結(jié)合市場與項目現(xiàn)狀及特點，提出以下幾種方案：根據(jù)目前xx市區(qū)住宅項目的供給特點，進行產(chǎn)品設(shè)計初探。方案一：容積率2.5，產(chǎn)品表現(xiàn)形式為多層+高層，充分利用

4、足容積率，主力戶型為60-80的兩房和90-130的三房（x市區(qū)目前的主力戶型為三房，三房也是走貨量最高的戶型，為了有效規(guī)避“90/70”政策，產(chǎn)品可借鑒發(fā)達地區(qū)的做法，增加產(chǎn)品附加值）。方案二，容積率2，產(chǎn)品形式為多層花園洋房+小高層+聯(lián)排別墅，建筑密度控制在30%左右，其中面積比例70%為小高層，25%為多層， 5%為聯(lián)排。根據(jù)以上兩種假設(shè)，匯總為以下表格：方案 容積率 產(chǎn)品組合 建筑密度變化方案一2.5多層（洋房）+高層 22.50%方案二2 聯(lián)排+小高層（13層）+花園洋房 20%3、項目區(qū)域配套情況分析；Ø教育配套；略Ø醫(yī)療配套；略Ø金融配套；略

5、6;商業(yè)生活配套；略4、區(qū)域居住用地成熟度分析；Ø以黎明中心為核心，半徑3公里以內(nèi)居住環(huán)境十分完善；Ø各類居住生活配套設(shè)施完備、休閑娛樂、金融服務(wù)業(yè)態(tài)豐富；Ø隨著x市區(qū)的發(fā)展，x市區(qū)完全具備成為XX城市“副極核”的潛力。二、開發(fā)商分析對于房地產(chǎn)開發(fā)商，在經(jīng)營任何一個房地產(chǎn)項目時開發(fā)商都必須考慮一下幾個問題：Ø目標(biāo)： 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，然而對于一個好的地產(chǎn)企業(yè)而言，為老百姓造好的房子是其基本的目標(biāo)，盈利又是其中最為根本的基礎(chǔ)，在兩者之間取得博弈是房地產(chǎn)項目開發(fā)的關(guān)鍵，好的項目贏得市場，同時贏得利潤，更贏得自己的客戶，樹立自己的品牌；Ø品牌：對于

6、發(fā)展商而言，通過本項目的成功開發(fā)，樹立發(fā)展商良好的市場形象及品牌形象，為企業(yè)營造良好的品牌效應(yīng)，為日后地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)，儲備良好的消費群體是項目成功運作的關(guān)鍵。Ø風(fēng)險：房地產(chǎn)項目前期資金投入多，資金及財務(wù)費用壓力大，所以在整個項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)著重考慮縮短開發(fā)建設(shè)及銷售周期，實現(xiàn)物業(yè)的快速銷售，短期內(nèi)完成資金流動，減少資金投入的壓力。三、市場分析1、XX大區(qū)域市場環(huán)境分析（1）經(jīng)濟環(huán)境；Ø進入2008年以來，全國宏觀經(jīng)濟主要表現(xiàn)CPI指數(shù)、人民幣匯率不斷攀高等問題，股市、樓市隨之接連出現(xiàn)低迷，Ø央行 “9 27”政策：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(

7、含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高?！?#216;2007年12月5日印發(fā)的關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知，明確以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。對房地產(chǎn)市場無異于“一記重錘”。Ø受信貸政策的影響，房地產(chǎn)市場進入了持續(xù)的成交萎靡狀態(tài)。（2）政策環(huán)境；Ø土地政策：擠出存量土地，限制企業(yè)囤地增加市場有效供應(yīng)Ø貨幣政策繼續(xù)影響樓市：開發(fā)成本和購房成本預(yù)計都將上升Ø“90/70”政策繼續(xù)貫徹：中小戶

8、型普通商品房繼續(xù)獲支持，非普通住宅開發(fā)將受限Ø物業(yè)稅開征：緩解收入分配不合理狀況Ø開征物業(yè)稅，將強化對財富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。（3）x市區(qū)市政規(guī)劃；Ø范圍：XX市南市區(qū)范圍為北至松林，南接二環(huán)，東到建民路、西至明山。Ø功能定位：x市區(qū)被XX市政府定位為集文教、商務(wù)、居住、第二產(chǎn)業(yè)于一體的城市副中心區(qū)，x市區(qū)作為一個次城區(qū)，到2004 年基本形成城市中心，人口已達到26 萬至28 萬人。Ø功能分區(qū)：以黎明路延長線作為中軸線，在中軸線西側(cè)建商業(yè)商務(wù)帶，在兩側(cè)布局高時尚生活住宅區(qū)，中央公園以北至松明壩，則被辟為x市區(qū)永久性保護農(nóng)田和生態(tài)保護用地。Ø生活配套：目前已建成的濱江公園，已經(jīng)完工開放的黎明公園，正在恢復(fù)治理的大明湖，以及規(guī)劃中的中央公園為x市區(qū)勾勒出了宜居XX的美圖。Ø交通：未來的x市區(qū)交通主要由“四縱四橫”組成，四縱即黎明路延長線、小名高速、白項路，四橫即二環(huán)路、北明大道、小黎路、363 公路。2、小結(jié)Ø根據(jù)項目地塊的實際情況，本項目可打造成極富市場競爭力的品質(zhì)樓盤；Ø目前項目2.5公里范圍內(nèi)沒有任何生活配套設(shè)施，是項目所面臨的切實問題；Øx市區(qū)飛速的發(fā)展成為項目開發(fā)的良好基礎(chǔ)，特別是目前已