物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)要注意的問(wèn)題——以相關(guān)主體為視角

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意問(wèn)題一、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意的問(wèn)題 1、注意主體的適格性（1）注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的適格物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。所以，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先其自身必須具有相應(yīng)的資質(zhì)，再次其公司內(nèi)部從事物業(yè)管理的人員也應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。具體資質(zhì)參見(jiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法。（關(guān)于資質(zhì)問(wèn)題要展開(kāi)的話(huà)我再補(bǔ)充）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第八

2、條：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（2）注意業(yè)委會(huì)的適格物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相對(duì)方，業(yè)委會(huì)的適格與否也是決定合同效力的關(guān)鍵，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要特別注意業(yè)委會(huì)的資格問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)組織,是業(yè)主的一種自治組織，其代表業(yè)主為業(yè)主利益而行為。業(yè)主委員會(huì)成立，標(biāo)志著前期物業(yè)

3、管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段。業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（物業(yè)管理?xiàng)l例11條、12條），否則，其所簽訂的合同有可能會(huì)因主體不合格而使合同存在瑕疵。（無(wú)效或被撤銷(xiāo)）2、明確合同內(nèi)容凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。有言在先，在合同簽訂時(shí)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)予以明確，在將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)，可以促成糾紛的順利解決。如果約定不明，會(huì)帶來(lái)很多不必要的麻煩。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，服務(wù)內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個(gè)小區(qū)的具體情況又各不相同。由于認(rèn)知上的差異，很可能導(dǎo)致物

4、業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)合同條款的理解出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)合同雙方來(lái)說(shuō)都具有不可忽視的意義。物業(yè)服務(wù)合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的部分主要有：（1）收益歸屬：車(chē)庫(kù)、車(chē)位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；（2）服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)：哪些事項(xiàng)屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些服務(wù)可以另行收費(fèi)，哪些不應(yīng)當(dāng)另行收費(fèi)；約定應(yīng)符合北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范（試行）一級(jí)、二級(jí)還是三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，如果有超過(guò)或低于該標(biāo)準(zhǔn)的特別約定應(yīng)另行寫(xiě)明（3）物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，無(wú)正當(dāng)理由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)

5、任；（4）物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)服務(wù)合同對(duì)此卻沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟；（5）合同終止的條件：期滿(mǎn)解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在什么情況下可以提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除經(jīng)雙方認(rèn)可的不可抗力外物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得提前解除合同；（6）合同終止后的交接：物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會(huì)移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財(cái)務(wù)的交接。所以在一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)至少應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：（1）委托項(xiàng)目委托哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清。如“房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”；“共用

6、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”；“環(huán)境衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)逐項(xiàng)給予明確；同時(shí)哪些項(xiàng)目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對(duì)分包的原則要求和限制條件，也應(yīng)給予明確。（2）各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容各委托項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，應(yīng)表述清楚，越詳細(xì)越好。如房屋的使用、養(yǎng)護(hù)、維修；路燈、園林綠地、機(jī)電設(shè)備、電梯、自行車(chē)房（棚）、消防、停車(chē)場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、連廊、溝、渠、池、井、道路等公用設(shè)施的使用、養(yǎng)護(hù)、管理和維修等。房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分，樓梯、樓道、場(chǎng)地、庭院哪些委托，哪些不委托。不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類(lèi)型的物業(yè)在某

7、些委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書(shū)中明確提出外，還應(yīng)在合同談判時(shí)給予準(zhǔn)確界定。如部隊(duì)和一些政府機(jī)關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫(xiě)字樓就是有較大區(qū)別的。（3）服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)各委托項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運(yùn)要一天一次，還是二天一次，這是對(duì)工作量的量化；而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如“整潔”，因?yàn)槭欠裾麧嵅灰鬃鞒鰷?zhǔn)確判斷。目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)對(duì)

8、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對(duì)此，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)(中物協(xié)20041號(hào))，各地行政管理部門(mén)也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這些可作為合同談判簽訂時(shí)的參考和依據(jù)。（4）管理和服務(wù)費(fèi)用各委托項(xiàng)目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了委托項(xiàng)目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往是雙方爭(zhēng)論和討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。無(wú)論是采用包干制取費(fèi)，還是酬金制付費(fèi)，雙方都應(yīng)經(jīng)過(guò)一定的測(cè)算和對(duì)比。各地物價(jià)局頒布的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)視作一個(gè)參考依據(jù)，

9、各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同，對(duì)最終取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。（5）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭(zhēng)取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲條款。目前，各法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對(duì)由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)性條款。在合同談判時(shí)，業(yè)主可以設(shè)立一些獎(jiǎng)勵(lì)條款，以激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如，業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎(jiǎng)勵(lì)；在酬金制的情況下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約，可適當(dāng)提

10、高酬金等。上述五個(gè)層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過(guò)長(zhǎng)，可采用附件的形式。在前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)中，包括物業(yè)構(gòu)成細(xì)目、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)物業(yè)共用部位明細(xì)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)四個(gè)附件。此外，雙方還可就具體問(wèn)題增加附件。3、明確違約責(zé)任（1）合同解除權(quán)問(wèn)題物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同，但其和委托合同非常的類(lèi)似，而合同法又規(guī)定了無(wú)名合同參照最相類(lèi)似的合同處理的原則，這么一來(lái)，就很可能參照委托合同給予委托方任意解除權(quán)，這對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分不利的。所以物業(yè)企業(yè)在簽訂合同時(shí)一定要強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，明確約定合同解除的條件。但關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解

11、釋第八條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)按照第規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。這條規(guī)定還是給了業(yè)主大會(huì)的單方解除權(quán)，在目前情況下，我們只能遵守。（思考：司法解釋的效力）那么，在合同中就應(yīng)該約定明確，任何一方無(wú)正當(dāng)理由解除合同的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)對(duì)“正當(dāng)理由”予以明確。（2）明確責(zé)任的劃分由于物業(yè)管理活動(dòng)具有生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)產(chǎn)生同時(shí)結(jié)束的特點(diǎn)，問(wèn)題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，導(dǎo)致解決這些問(wèn)題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問(wèn)題要更為復(fù)雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)雙方要對(duì)此有更為詳盡的約定。首先，要明確當(dāng)各類(lèi)問(wèn)題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任

12、以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件；其次，要明確解決問(wèn)題的方式和途徑，有時(shí)要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式更應(yīng)引起重視. 4、實(shí)事求是留有余地物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在合同談判中，既要實(shí)事求是，更要留有余地。在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，充分考慮自己的成本與實(shí)力，不要做賠本買(mǎi)賣(mài)。在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上。要注意，對(duì)經(jīng)過(guò)努力才有可

13、能達(dá)到的一些標(biāo)準(zhǔn)，要留有余地，更不能說(shuō)過(guò)頭話(huà)。反之，則很容易成為產(chǎn)生問(wèn)題的根源。5、簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該及時(shí)備案。附：北京物業(yè)服務(wù)合同備案程序（一）受理：申請(qǐng)人登錄北京建設(shè)網(wǎng)（），進(jìn)入辦事大廳，點(diǎn)擊物業(yè)管理動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)填報(bào)相關(guān)內(nèi)容，并提交以下書(shū)面材料：物業(yè)服務(wù)合同備案：1. 北京市物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表或外埠在京企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表（填報(bào)信息后自動(dòng)生成）2.物業(yè)服務(wù)合同；3.企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；4.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；5.組織機(jī)構(gòu)代碼證；6.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的勞動(dòng)合同、社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況證明原件、聘任證明材料及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試合格證

14、書(shū)；7.物業(yè)項(xiàng)目的合法來(lái)源證明文件；8.事實(shí)服務(wù)的項(xiàng)目需提供原物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)現(xiàn)狀的情況說(shuō)明、仲裁或司法文書(shū)等相關(guān)材料。前期物業(yè)服務(wù)合同備案：1. 北京市前期物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表（填報(bào)信息后自動(dòng)生成）2.前期物業(yè)服務(wù)合同；3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與建設(shè)單位之間的勞動(dòng)合同、社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況證明原件、聘任證明材料及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人考試合格證書(shū)；4.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要。上述材料除要求原件的外，均提交復(fù)印件（A4紙）一份，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式崗位職責(zé)及權(quán)限：按照受理標(biāo)準(zhǔn)審查申請(qǐng)材料。符合標(biāo)準(zhǔn)的，予以受理，向申請(qǐng)人制作

15、受理通知書(shū)，并將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)審查人員。不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；不能當(dāng)場(chǎng)更正的，向申請(qǐng)人出具補(bǔ)正材料通知書(shū)，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。申請(qǐng)事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍的，向申請(qǐng)人出具不予受理決定書(shū)。時(shí)限：即時(shí)（二）審查：標(biāo)準(zhǔn)：1.申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式；2.符合、北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法的規(guī)定；3.接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定；4.物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容符合物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本市政策規(guī)定。崗位職責(zé)及權(quán)限：按照審查標(biāo)準(zhǔn)審查申請(qǐng)材料。符合標(biāo)準(zhǔn)的，簽署意見(jiàn)后轉(zhuǎn)決定人員。不符合標(biāo)

16、準(zhǔn)的，書(shū)面提出意見(jiàn)及理由，轉(zhuǎn)決定人員。時(shí)限：7個(gè)工作日（三）決定：標(biāo)準(zhǔn)：同受理、審查標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)及權(quán)限：對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)作出決定。同意審查意見(jiàn)的，簽署意見(jiàn)，轉(zhuǎn)告知人員。不同意審查意見(jiàn)的，書(shū)面提出意見(jiàn)及理由，轉(zhuǎn)告知人員。時(shí)限：2個(gè)工作日（四）告知：崗位職責(zé)及權(quán)限：對(duì)準(zhǔn)予備案的，制作辦理結(jié)果通知書(shū)，并送達(dá)申請(qǐng)人。對(duì)不予備案的，制作辦理結(jié)果通知書(shū)，寫(xiě)明理由和申請(qǐng)人享有的依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將辦理結(jié)果通知書(shū)和申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。時(shí)限：1個(gè)工作日（不包括送達(dá)期限）北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本為大家提供了一個(gè)很好的借鑒。我們簽訂合同時(shí)，可以予以使用，但對(duì)一些需要特別約定的事項(xiàng)，一定要在合同中

17、明確。下面我們就來(lái)看一下合同。（我把合同給修改下，介時(shí)就直接打開(kāi)合同給大家講解物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該注意什么。）二、 業(yè)委會(huì)應(yīng)注意的問(wèn)題1、業(yè)委會(huì)主體要適格業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)組織,是業(yè)主的一種自治組織，其代表業(yè)主為業(yè)主利益而行為。業(yè)主委員會(huì)成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段。業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及確定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案或者物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)該經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)方可生效。選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽

18、訂物業(yè)服務(wù)合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務(wù)合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)業(yè)委會(huì)方可簽訂，業(yè)委會(huì)的行為需嚴(yán)格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程序不合法，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一般應(yīng)按照下面的流程進(jìn)行：A 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定程序由業(yè)主大會(huì)決定。B 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合同條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。C 簽訂物業(yè)服務(wù)合同2、搞清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)前文已述3、明確約定合同內(nèi)容約定好合同的具體內(nèi)容，對(duì)合

19、同雙方都是有利的，業(yè)委還可以根據(jù)自己的特殊需要，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行具體的協(xié)商。大致內(nèi)容可以參見(jiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要約定的內(nèi)容，但下面幾點(diǎn)，業(yè)委會(huì)必須要注意：（1）搞清小區(qū)公共資產(chǎn)，（2）搞清小區(qū)所有能產(chǎn)生的收費(fèi)項(xiàng)目和費(fèi)用。（3）物業(yè)服務(wù)要細(xì)化，比如保安多少人，分班情況如何，管理層多少人，衛(wèi)生綠化多少人，水電氣等維修服務(wù)多少人等，安保、綠化、衛(wèi)生等服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及性是什么，物業(yè)公司每月的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支多少等等； （4）小區(qū)哪些設(shè)施物業(yè)公司可以無(wú)償使用的，哪些方面也要和業(yè)主一樣需交納費(fèi)用的（5）協(xié)議最好一年一簽，每季度要檢查物業(yè)公司帳目情況； （6）物業(yè)公司服務(wù)不到位，如何制衡和賠償，最好

20、要有金；（7）停車(chē)費(fèi)、租賃費(fèi)等收益總額除掉小區(qū)支出總額和物業(yè)公司合理利潤(rùn)后，如何去支配，如何去使用； （8）明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以轉(zhuǎn)委托的事項(xiàng)。（9）協(xié)議草案應(yīng)向廣大業(yè)主公告，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。 總之，物業(yè)公司要選好，服務(wù)協(xié)議更要規(guī)定好，以便于日后業(yè)主委員會(huì)和廣大業(yè)主進(jìn)行對(duì)照檢查。好的制度和運(yùn)行機(jī)制使“歪腦筋的人”無(wú)機(jī)可乘，不好的制度和運(yùn)行機(jī)制也會(huì)使“好人”動(dòng)起“歪腦筋”。 三、業(yè)主應(yīng)注意的問(wèn)題業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，但作為權(quán)利的享有者和義務(wù)的履行者，業(yè)主似乎應(yīng)該才是物業(yè)服務(wù)合同的真正主體。但因?yàn)闃I(yè)主太過(guò)分散，為了資源的高效利用和便利，再加上現(xiàn)代高層建筑的發(fā)展并進(jìn)而

21、產(chǎn)生的共有區(qū)域的出現(xiàn)，業(yè)主便不得不組成業(yè)主大會(huì)，通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)集體行使自己的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)需根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主可行使自己的監(jiān)督權(quán)利，以確保業(yè)委會(huì)代表自身的利益行使權(quán)力。物權(quán)法第七十八條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定效力】業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。 1、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)做出決定的程序是否合法，是否達(dá)到了法定的或管理規(guī)約約定的最低人數(shù)比例。2、對(duì)于業(yè)主大會(huì)的決議侵害自己利益的（如同意住改商），可向法院起訴依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。3、對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)

22、合同草案進(jìn)行審查并提出建議，對(duì)損及自身利益的可以要求業(yè)委會(huì)修正。4、當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定提供服務(wù)時(shí)，可行使自己的抗辯權(quán)。5、審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定。附：北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法四、前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位應(yīng)注意的問(wèn)題前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。開(kāi)發(fā)商在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)

23、單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。（22）2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。3、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。6、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房