某山莊項(xiàng)目定位報(bào)告

1、綠茵山莊項(xiàng)目定位報(bào)告第一章 項(xiàng)目定位原則 3第二章：項(xiàng)目分析 42.1. 項(xiàng)目區(qū)位分析 42.2. 交通分析 42.3. 項(xiàng)目地形分析 42.4. 項(xiàng)目地勢(shì)地貌分析 42.5. 項(xiàng)目四至分析 42.6. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 52.7. 項(xiàng)目景觀面分析 52.8. 項(xiàng)目外在價(jià)值點(diǎn)分析 52.9. 項(xiàng)目 SWOT 分析 72.10. 項(xiàng)目 SWOT 小結(jié)及對(duì)策 8第三章：項(xiàng)目屬性定位 93.1. 片區(qū)屬性分析 93.2. 項(xiàng)目地塊屬性分析 93.3. 發(fā)展商屬性分析 103.4. 項(xiàng)目整體屬性定位 10第四章：項(xiàng)目客戶定位 114.1. 客戶定位 114.2. 本項(xiàng)目潛在客戶分布及構(gòu)成 114.2.

2、1 主要目標(biāo)客戶的差異性特征分析 錯(cuò) 誤!未定義書(shū)簽。4.2.2 本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶共性分析 20第五章：項(xiàng)目產(chǎn)品定位 215.1. 項(xiàng)目核心客戶需求分析 錯(cuò) 誤 !未定義書(shū)簽。5.2. 項(xiàng)目物業(yè)類型定位 215.3. 戶型面積配比定位 22第六章：項(xiàng)目形象定位 236.1. 片區(qū)認(rèn)知度分析（與其他高檔住宅片區(qū)的區(qū)別） 236.2. 項(xiàng)目形象定位 246.3. 項(xiàng)目案名推介 25第七章：物業(yè)發(fā)展建議 錯(cuò) 誤!未定義書(shū)簽。7.1. 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 錯(cuò) 誤 !未定義書(shū)簽。7.2. 規(guī)劃布局建議 錯(cuò) 誤 !未定義書(shū)簽。7.3. 戶型創(chuàng)新建議 錯(cuò) 誤 !未定義書(shū)簽。7.4. 園林規(guī)劃建議 錯(cuò) 誤 !

3、未定義書(shū)簽。7.5. 會(huì)所構(gòu)成功能建議 錯(cuò) 誤 !未定義書(shū)簽。第八章：價(jià)格定位 258.1. 定價(jià)方法選取 258.2. 定價(jià)因子確定 258.3. 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 27第九部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益分析 289.1. 銷(xiāo)售收益測(cè)算 289.1.1收益測(cè)算前提假設(shè) 289.1.2 收入測(cè)算 289.2. 項(xiàng)目成本估算 299.3. 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 319.4. 項(xiàng)目敏感性分析 329.4.1建筑成本 329.4.2 銷(xiāo)售價(jià)格 33第十部分項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 3610.1. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 3610.2. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 3610.3. 政策風(fēng)險(xiǎn) 3610.4. 自然風(fēng)險(xiǎn) 39第一章項(xiàng)目定位原則原則一：源于市場(chǎng)項(xiàng)目

4、定位來(lái)源于對(duì)市場(chǎng)尤其是區(qū)域性市場(chǎng)的把握與分析， 市場(chǎng)調(diào)確是項(xiàng)目定 位的基礎(chǔ)和依據(jù)，前期，受貴公司的委托，我司對(duì)樟木頭、常平、清溪、塘廈、 鳳崗、莞城以及深圳片區(qū)進(jìn)行了市調(diào)，并完成了市調(diào)報(bào)告的撰寫(xiě)，對(duì)片區(qū)的房地 產(chǎn)市場(chǎng)有了全面深入的了解，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了深入的分析，此次定位報(bào)告是基于 前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)際而提出的，充分做到尊重客觀事實(shí)、 尊重客觀市場(chǎng)。原則二：源于客戶客戶是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的根本，離開(kāi)了客戶，就放棄了根本。本次定位是基于中原多年來(lái)東莞本地的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)東莞置業(yè)客戶的深 度把握，結(jié)合本次市調(diào)，確定本項(xiàng)目的核心客戶群，然后依據(jù)客戶群的需求特征， 確定產(chǎn)品定位。原則

5、三：源于未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)，產(chǎn)品定型后，可調(diào)整的空間小，可調(diào)性差，因此，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)準(zhǔn)確分析與把控對(duì)本項(xiàng)目成敗至關(guān)重要，本次定位是充分分析了東莞市尤其是樟木頭本鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局、未來(lái)整體發(fā)展趨勢(shì)研判后作出的，是基于未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的定位，具有較強(qiáng)的超前性和前瞻性。第二章：項(xiàng)目分析2.1. 項(xiàng)目區(qū)位分析樟木頭區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析22 交通分析外部交通內(nèi)部交通23 項(xiàng)目地形分析24 項(xiàng)目地勢(shì)地貌分析地塊呈類橢圓形，地塊上大部分被綠地覆蓋，有少量長(zhǎng)齡荔枝樹(shù)生長(zhǎng)其間，可做未來(lái)小區(qū)建設(shè)的園林綠化；地塊有小幅高差，坡地地形，疏林緩坡，地塊干凈，但有利于高低錯(cuò)落、層次感強(qiáng)的單體設(shè)計(jì)。2.5.

6、 項(xiàng)目四至分析26 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析總用地面積：建筑容積率：w 1.3總建筑面積：卅建筑密度：w %建筑層數(shù)：w 11層建筑高度：w 45m綠地率：%建筑物退縮用地紅線：按上述指標(biāo)要求：滿足最大建筑密度的基底面積為：卅*%= m2滿足最高層數(shù) 最多棟數(shù)的基底面積為：m /11= m基底面積可調(diào)整區(qū)間為：m - m如果按最大建筑密度算，小區(qū)內(nèi)平均層數(shù)為：m?/ m2 =層2.7. 項(xiàng)目景觀面分析2.8. 項(xiàng)目外在價(jià)值點(diǎn)分析2.8.1 區(qū)位價(jià)值點(diǎn)特點(diǎn)：多中心聚焦（眾星捧月）? 樟木頭位于東莞行政區(qū)劃東部城鎮(zhèn)中心區(qū)? 樟木頭列屬于東莞政府規(guī)劃的未來(lái)中心城鎮(zhèn)? 項(xiàng)目位于樟木頭鎮(zhèn)的規(guī)劃新區(qū)? 項(xiàng)目在樟木

7、頭鎮(zhèn)城市定位中處于政府 07年重點(diǎn)打造工程, 純粹的規(guī)劃高尚居住片區(qū)? 項(xiàng)目生態(tài)景觀資源豐富2.8.2 自然環(huán)境價(jià)值點(diǎn)特點(diǎn)：天人合一? 樟木頭郁郁蔥蔥的林場(chǎng)? 天然水庫(kù)? 坡地地形，景觀層次感強(qiáng)? 亞熱帶海洋性氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，年、日溫差小， 適宜人居2.8.3 人文環(huán)境價(jià)值點(diǎn)特點(diǎn)：聚變效應(yīng)，工作生活理想國(guó)? 環(huán)境宜人，自凈能力強(qiáng)，健康指數(shù)高? 建筑群“三低一高”（低密度、低覆蓋率、低層高、高綠化率），特色突出，與環(huán)境高度融合，再現(xiàn)坡地風(fēng)情人居情懷? 香港人士聚集：“小香港”之稱? 金融聚集? 新城區(qū)的科學(xué)，執(zhí)行嚴(yán)格，工作、生活、休閑相對(duì)獨(dú)立，相互干擾少2.8.4 交通道網(wǎng)價(jià)值點(diǎn)特點(diǎn)：

8、道網(wǎng)發(fā)達(dá)，通便天下? 項(xiàng)目臨樟木頭大道，出行便利? 樟木頭鎮(zhèn)區(qū)為東莞東部的交通樞紐位置? 便捷的廣深快速列車(chē)、直通香港火車(chē)，鐵路交通發(fā)達(dá)2.9. 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1）東莞人對(duì)樟木頭認(rèn)知度高2）項(xiàng)目地塊內(nèi)外景觀資源豐富，均好性強(qiáng)，在規(guī)劃布局時(shí)，對(duì)朝向 影響小項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目威脅分析2.10. 項(xiàng)目 SWOT 小結(jié)及對(duì)策第三章：項(xiàng)目屬性定位3.1. 片區(qū)屬性分析東莞東部交通樞紐東莞市規(guī)劃發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)現(xiàn)代化衛(wèi)星城鎮(zhèn),區(qū)域城市化的窗口宜居、宜旅、宜商的 生態(tài)城景觀資源豐富的生態(tài)住區(qū)一個(gè)新興純粹高尚住宅開(kāi)發(fā)區(qū)域32項(xiàng)目地塊屬性分析商住用地地塊地形較為復(fù)雜，坡地地形，背靠山體，充分

9、考慮自然和諧統(tǒng)一，利 用地形特點(diǎn)，打造高端生態(tài)產(chǎn)品。地塊遠(yuǎn)離城市喧鬧，其“藏” “幽” “自然”、“生態(tài)”、“健康”為項(xiàng)目 特有氣質(zhì)，其高貴血統(tǒng)自然天成。占地20.08萬(wàn)叭 總建筑面積：26.104萬(wàn)叭建筑密度：W 30%，建筑層數(shù)：w 11層項(xiàng)目地塊較大，整體規(guī)劃考慮，建筑體以 11層（含11層）的小高層及多層為主。3.3. 發(fā)展商屬性分析經(jīng)營(yíng)范圍：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，涉及建筑施工、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、等多個(gè)行業(yè)其開(kāi)發(fā)的樟木頭綠茵豪庭項(xiàng)目為樟木頭最高端項(xiàng)目，已經(jīng)在樟木頭形成良好的項(xiàng)目口碑，無(wú)論認(rèn)知度、聲譽(yù)度、客戶的滿意度都非常良好，本 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)展商良好的項(xiàng)目品牌可充分利用。3.4. 項(xiàng)目整

10、體屬性定位片區(qū)屬性：規(guī)劃新區(qū)，純粹高尚居住區(qū)地塊屬性：26萬(wàn)平米坡地森林自然生態(tài)發(fā)展商屬性：具有強(qiáng)大開(kāi)發(fā)實(shí)力和豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商，樟木頭知名度高綜合上述：本項(xiàng)目屬性定位為：26 萬(wàn)平方米純粹自然生態(tài)森林居住區(qū)詮釋：26 萬(wàn)平米：指社區(qū)總體規(guī)模 純粹：純正高尚血統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)未來(lái)居住空間，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 自然生態(tài)森林：指植被、綠化率、景觀、空氣負(fù)離子指數(shù)，及項(xiàng)目 自身今后將要打造的生態(tài)環(huán)境理念第四章：項(xiàng)目客戶定位4.1. 客戶定位中原結(jié)合樟木頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和人口結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行綜合分析，確保為項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)的客戶定位。42本項(xiàng)目潛在客戶分布及構(gòu)成從近年來(lái)購(gòu)房人群整體區(qū)域構(gòu)成來(lái)看1999

11、年2003 年2004 年2005 年2006 年0%20%40%60%80%100%本省居民口境外人士口外省居民上表可以看到，本省居民在整體比例上基本上是保持了一個(gè)較為穩(wěn)定比例，即廣東省或東莞本地居民是東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的購(gòu)房群體。隨著東莞市城市化水平的提高以及居住環(huán)境的改善，外來(lái)人員購(gòu)房的比例穩(wěn)步增長(zhǎng)；境外人士置業(yè)的比例2003年受SARS影響，外銷(xiāo)市場(chǎng)大幅下滑，但2005 年以來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展向好，同時(shí)受人民幣升值的影響，境外客 戶購(gòu)房的比例仍然占據(jù)一定重要比例，境外人士也是東莞一個(gè)不可忽視置業(yè)群體。從樟木頭購(gòu)房人群職業(yè)構(gòu)成來(lái)看樓盤(pán)規(guī)模推貨量主力戶型主力客戶構(gòu)成綠茵豪庭占地約

12、1萬(wàn)川三期325套三房：144套(122.6-134.2 )二房：144套(70.4-88.4 )香港人30%臺(tái)灣人40%內(nèi)地人15% 外企高管15%御景花園占地117萬(wàn)就408套三房61 104.7 就香港人95%以上碧河花園占地7.5萬(wàn)就約500套二房55.46-66.74 就三房79.2-93.7 就香港人45%企業(yè)高管30%內(nèi)地25%雅翠花園-四期480套二房：70就三房：88.4-101 就外來(lái)經(jīng)商：70%香港人：25%企業(yè)高管：5%帝雍園占地138012就三期194套獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅小高層企業(yè)主40%外籍人士 30%政府公務(wù)員30%怡安豪庭338套小高層香港人40%本地人投資30%

13、周邊經(jīng)營(yíng)戶30%中惠香樟綠洲占地29.36萬(wàn)就5000 套多層、小高層本地人30% 政府公務(wù)員20% 私企業(yè)主20% 企業(yè)高管20% 深圳客戶10%從客戶職業(yè)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，本地人、政府公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶是本區(qū)域范圍內(nèi) 客戶的重要來(lái)源，同時(shí)由于樟木頭的歷史傳統(tǒng)，香港客戶仍然是重要的組成部 分，隨著企業(yè)成長(zhǎng)，內(nèi)地人士的財(cái)富積累，企業(yè)白領(lǐng)和高級(jí)技工也是本區(qū)域范圍 內(nèi)客戶的重要來(lái)源之一。從深訪客戶的分析結(jié)果來(lái)看 選擇的物業(yè)面積與從事的行業(yè)的交叉分析購(gòu)買(mǎi)洋房的面積是多大？40-5051-6061-7071-8081-9091-11111-120121-1131-1141-1161-1181-2您的職業(yè)平米平

14、米平米平米平米0平米平米30 平米40 平米60 平米80 平米00 平米公務(wù)001001211000員.0%.0%16.7%.0%.0%16.7%33.3%16.7%16.7%.0%.0%.0%.0%.0%1.1%.0%.0%1.1%2.3%1.1%1.1%.0%.0%.0%110010222300私營(yíng)8.3%8.3%.0%.0%8.3%.0%16.7%16.7%16.7%25.0%.0%.0%企業(yè)主1.1%1.1%.0%.0%1.1%.0%2.3%2.3%2.3%3.4%.0%.0%個(gè)體000002000020工商.0%.0%.0%.0%.0%50.0%.0%.0%.0%.0%50.0%.

15、0%戶.0%.0%.0%.0%.0%2.3%.0%.0%.0%.0%2.3%.0%企業(yè)001038115131管理.0%.0%4.2%.0%12.5%33.3%4.2%4.2%20.8%4.2%12.5%4.2%人員.0%.0%1.1%.0%3.4%9.2%1.1%1.1%5.7%1.1%3.4%1.1%自由210222440010職業(yè)11.1%5.6%.0%11.1%11.1%11.1%22.2%22.2%.0%.0%5.6%.0%者2.3%1.1%.0%2.3%2.3%2.3%4.6%4.6%.0%.0%1.1%.0%教師/000002000000醫(yī)生/.0%.0%.0%.0%.0%100

16、.0.0%.0%.0%.0%.0%.0%律師%.0%.0%.0%.0%.0%2.3%.0%.0%.0%.0%.0%.0%000042000000專業(yè).0%.0%.0%.0%66.7%33.3%.0%.0%.0%.0%.0%.0%技術(shù).0%.0%.0%.0%4.6%2.3%.0%.0%.0%.0%.0%.0%員002533020000香港.0%.0%13.3%33.3%20.0%20.0%.0%13.3%.0%.0%.0%.0%人.0%.0%2.3%5.7%3.4%3.4%.0%2.3%.0%.0%.0%.0%從職業(yè)與選擇的物業(yè)面積來(lái)看，政府公務(wù)員選擇90 140平米比 例最高;私營(yíng)企業(yè)主選擇1

17、10 160平米，個(gè)體公商戶選擇90 110 和160 180平米；企業(yè)管理人員選擇90 110平米和130 140平米； 自由職業(yè)者（本地人）110 130平米；教師、醫(yī)生選擇90 110平 米；專業(yè)技術(shù)人員選擇80 110平米；香港人選擇70 110平米； 隨著香港客戶比列的減少及本地人、深圳人的加入其客戶構(gòu)成的 變化帶來(lái)需求戶型面積的變化，其發(fā)展趨勢(shì)是面積有所放大。從戶籍分析來(lái)看，東莞本地的消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)，這部分人的需求更多的是大面積的戶型，選擇120平方米以上的比例最高； 從以上對(duì)市場(chǎng)分析的總結(jié)并結(jié)合消費(fèi)者攔截訪問(wèn)的調(diào)查結(jié)果，得出以下針對(duì)于本項(xiàng)目的客戶定位: 客戶的區(qū)域構(gòu)成：以樟木

18、頭、清溪、塘廈、深圳、香港為重點(diǎn)區(qū)域； 以黃江和常平等周邊鎮(zhèn)區(qū)為次重點(diǎn)區(qū)域；其它區(qū)域 為輔助區(qū)域主要客戶職業(yè)構(gòu)成：香港人、東莞原始居民、公務(wù)員、企業(yè)主、企事 業(yè)單位中咼級(jí)職員、工廠咼級(jí)管理人員及咼級(jí)技工 及深圳人等客戶的戶籍構(gòu)成：東莞本地人將是本項(xiàng)目的主力購(gòu)房群體，預(yù)計(jì)將占 到五成以上；外省人及廣東（非莞籍）人也將是不 容忽視的群體，預(yù)計(jì)占二成左右；其它人群（主要 為港臺(tái)、深圳人及境外人士）預(yù)計(jì)占三成左右。421主力客戶類型定位第一類：本地私營(yíng)企業(yè)主基本特征： 這批客戶擁有自己的產(chǎn)業(yè)，如酒樓、歌舞廳、娛樂(lè)中心、商場(chǎng)、街 鋪和工廠等生意人為主，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，年齡在 30-45歲左右。 文化水平較

19、低，置業(yè)喜歡張揚(yáng)，傾向于豪宅。決定果斷，只要是看重的物業(yè)就會(huì)購(gòu)買(mǎi)，對(duì)價(jià)格并不是太關(guān)注。置業(yè)需求：私營(yíng)企業(yè)主客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚, 在裝修上會(huì)花費(fèi)較大，所以比較傾向于毛壞房的交樓標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)選擇帶有一定裝修的房子，或 裝修套餐。此類客戶中大部分沒(méi)有受到良好的教育，故寄希望于下一代，所以對(duì)物業(yè)的教育配套要求強(qiáng)烈，一所好的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)通常會(huì)成為決定其是否購(gòu)買(mǎi)的重要因素。同時(shí)，這部分客戶篤信風(fēng)水，要 求廳、房方正、實(shí)用，對(duì)玄關(guān)等關(guān)乎風(fēng)水的細(xì)部處理也較為關(guān)注， 并且要求有較好的通風(fēng)及采光。置業(yè)心理： 主要目的是改善居住環(huán)境，滿足虛榮、攀比心理，并有部分投資傾 向。戶型選擇： 主要以大戶型為主，通常

20、會(huì)選擇 別墅、類別墅 產(chǎn)品。這部分客戶 的投資意識(shí)也比較強(qiáng)，也有為其屬下的高級(jí)職員提供居所的需求， 而購(gòu)買(mǎi)一些二房、三房的單位。第二類：政府高級(jí)公務(wù)員基本特征： 這批人的除正常的工薪收入外，工薪外收入很高。這部分人有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，大部分是二次置業(yè)，這批人具有較高的文化水準(zhǔn)及豐 富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)周邊大環(huán)境及社區(qū)小環(huán)境都較為關(guān)注，在購(gòu)房時(shí) 考慮范圍及深度較大。屬于既理智又挑剔的置業(yè)者，這對(duì)售樓人員 服務(wù)質(zhì)量要求將提高。置業(yè)需求:此類客戶中大部分的子女處于小學(xué)、中學(xué)的年齡段，經(jīng)濟(jì)上亦屬于爬坡階段，對(duì)購(gòu)置房產(chǎn)較為謹(jǐn)慎。所以購(gòu)房時(shí)對(duì)小學(xué)、中學(xué)的配套 較為重視，既要求有較高的師資力量，又要求方便子女上學(xué)

21、。 對(duì)景觀要求較高，希望有景觀優(yōu)美的園林、或者片區(qū)內(nèi)的景觀。 因現(xiàn)有住房戶型較差，故置業(yè)時(shí)對(duì)戶型的各功能分區(qū)、面積尺寸、實(shí)用率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較關(guān)注 置業(yè)心理：主要目的是改善居住環(huán)境，選擇與自己身份、地位相匹配的物業(yè)。其 次是為子女選擇良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。戶型選擇:主要以中大戶型為主，通常會(huì)選擇 別墅、復(fù)式、四房以上 大戶型 為主。第三類：本地土著基本特征： 這部分客戶多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，多靠小生意和出租農(nóng)民房營(yíng)生，生活條 件富裕，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。這類人購(gòu)房的目的是 為了改善居住環(huán)境，大多將原有的農(nóng)民房出租。居民文化水平普遍偏低，接受信息的渠道較為狹窄，購(gòu)房信息大多 來(lái)源于周邊路牌、廣告牌及親

22、友間的相互轉(zhuǎn)告。同時(shí)會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)購(gòu) 房的現(xiàn)象。選擇供款方式。由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且他們不喜歡付較多的 利息，很大一部份選擇“一次性付款”或“較低成數(shù)較短年限按揭” 的付款方式，但對(duì)價(jià)格問(wèn)題較為關(guān)注。置業(yè)需求：由于自身原居住環(huán)境（衛(wèi)生、園林、綠化）方面較缺乏，所以在選 擇購(gòu)房時(shí)對(duì)園林及綠化方面的要求較高。有基本的配套設(shè)施要求，包括：便利購(gòu)物商場(chǎng)、醫(yī)療服務(wù)、教育設(shè) 施等等。置業(yè)心理： 主要目的是改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，從而提升自己的身份及地位，所 以對(duì)于知名度較高的豪宅有一定的向往， 但如在現(xiàn)住所附近遇有投 資回報(bào)率較高的物業(yè)，也會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。戶型選擇： 在戶型詵擇方面多數(shù)以詵擇 大面積的三房或四房

23、為主：而且會(huì)傾向 于購(gòu)買(mǎi)一套以上物業(yè)，方便幾代同住。此外，這部分客戶也會(huì)考慮 為其成年的子女購(gòu)房用房，多以三房為主。第四類：港、臺(tái)、外籍人士工廠主階層（外銷(xiāo)本土化）基本特征： 這批人擁有自己的產(chǎn)業(yè)，財(cái)力雄厚。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們從各地 來(lái)樟木頭辦廠多年，對(duì)樟木頭已有了感情，加之近年來(lái)國(guó)際局勢(shì)包 括臺(tái)海局勢(shì)存在著動(dòng)蕩的因素，國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷不前，而國(guó) 際政治局勢(shì)穩(wěn)定，經(jīng)常保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，給這批人帶來(lái)諸多的商機(jī)， 加上各種其他因素的作用，有了在這塊奮斗多年的熱土安家的想 法。置業(yè)需求： 在整體建筑外型、樓盤(pán)知名度、發(fā)展商品牌等多方面都有較高要求， 相比較而言，更看重的是物業(yè)的綜合素質(zhì)及附加值。對(duì)

24、物業(yè)顯示住戶身份的公共部分要求高，如：花園大門(mén)廣場(chǎng)、進(jìn)戶 大堂、電梯廳堂等的裝修都喜歡有較堂皇的感覺(jué)。此類階層很注重生活質(zhì)量，屬于享樂(lè)階層，需要保姆打理家務(wù)，所 以有對(duì)保姆房要求。并且要求主人房能寬大舒適，有獨(dú)立的洗手間、 書(shū)房，舒適的同時(shí)，也要能彰顯其尊貴身份。希望戶型有一定的可調(diào)整性，方便兩套打通或隨意在室內(nèi)間隔。 通常會(huì)選擇景觀最佳、樓層最高、面積最大的單位。配套設(shè)施在要求齊全的同時(shí)，較注重其檔次，最好能以其招待此類 客戶的貴賓，而且對(duì)于服務(wù)質(zhì)量要求高。此類客戶對(duì)子女教育成長(zhǎng)要求也很高，所以對(duì)子女能進(jìn)名牌學(xué)府, 吸收高質(zhì)素教育有較強(qiáng)要求，對(duì)教育配套要求較高。此部分客戶一般來(lái)說(shuō)都有私家車(chē)輛

25、，要求有足夠的停車(chē)位。并且要 求樓盤(pán)周邊道路暢通發(fā)達(dá)。置業(yè)心理： 主要目的是改善居住環(huán)境，彰顯自己高高在上的身份與地位，少量有選擇小戶型以投資。戶型選擇： 主要以大戶型為主，通常會(huì)選擇 大三房以上單位，側(cè)重于160平方米以上的戶型。此外，這批客戶會(huì)選擇一些小二房或小三房的單位用于投資或者提供給其工廠的技術(shù)人員或中層管理人員作為員工宿舍。第五類：深圳客戶基本特征： 來(lái)往與莞深客戶，主要用于投資，深圳房?jī)r(jià)的高起，樟木頭價(jià)格相對(duì)低下，同時(shí)樟木頭產(chǎn)品的多元化升級(jí)，物管水平的提高，吸引深 圳客戶的投資。他們屬于手里掌握的資金充裕，對(duì)選擇的戶型多會(huì) 大面積及情景洋房。他們對(duì)價(jià)格的敏感度不高。接受新的創(chuàng)新產(chǎn)

26、品。置業(yè)需求： 在整體建筑外型、樓盤(pán)知名度、發(fā)展商品牌等多方面都有較高要求， 相比較而言，更看重的是物業(yè)的綜合素質(zhì)及附加值。他們對(duì)物管的 要求較高。他們會(huì)關(guān)注交通是否便利。置業(yè)心理： 主要目的投資，作為增長(zhǎng)財(cái)富的一種手段。戶型選擇：主要以大戶型為主，通常會(huì)選擇別墅、類別墅、大面積洋房產(chǎn)品,側(cè)重于160平方米以上的戶型。第六類：普通香港客戶基本特征： 大量養(yǎng)老、內(nèi)地婚姻、度假、投資、工作型的香港人士，此部分人士娛樂(lè)性高，財(cái)富并不高，喜歡來(lái)樟木頭是樟木頭“小香港”的歷 史淵源。置業(yè)需求： 在整體建筑外型、樓盤(pán)知名度、發(fā)展商品牌等多方面都有較高要求，相比較而言，更看重的是物業(yè)的綜合素質(zhì)及附加值。他們

27、對(duì)物管的要求較高。他們會(huì)關(guān)注交通是否便利。戶型選擇：主要以中小戶型為主,通常會(huì)選擇 二房、小三房，側(cè)重于80110平方米以內(nèi)的戶型。本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶共性分析.背景特征:A、年齡層次：多數(shù)年齡在26-45歲之間；B、家庭結(jié)構(gòu)：多為2-4人，有些家庭孩子已比較大，需要相對(duì)獨(dú)立的個(gè)人空間；C、收入狀況：屬于高收入群體，家庭年收入20萬(wàn)元以上，有較強(qiáng)的支付首期能力；E、消費(fèi)水平：是一些高檔商品的擁有者和消費(fèi)對(duì)象，比如擁有高檔表、高檔服裝或皮鞋等；F、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：改善居住條件，提高生活質(zhì)量，注重項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力，在滿足居住的同時(shí)兼顧投資價(jià)值購(gòu)房時(shí)可能考慮相關(guān)問(wèn)題:A、注重樓盤(pán)品質(zhì)，住宅設(shè)計(jì)本身應(yīng)具有現(xiàn)

28、代居住概念，建筑風(fēng) 格及色彩符合目標(biāo)客戶的審美情趣，有較完善的社區(qū)生活配 套；B、注重各個(gè)房間的多種功能，對(duì)戶型的創(chuàng)新要求較高；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；D、希望有相對(duì)個(gè)人化齊全高檔實(shí)用且能體現(xiàn)身份的會(huì)所；E、希望社區(qū)空氣清新、環(huán)境良好，有大面積的園林景觀；F、希望小區(qū)有良好的服務(wù)，一定要保證社區(qū)的安全性；G、要求開(kāi)發(fā)商有比較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目前景看好，對(duì)發(fā)展 商有信心。第五章：項(xiàng)目產(chǎn)品定位5.1. 項(xiàng)目物業(yè)類型定位根據(jù)客戶定位，結(jié)合項(xiàng)目地塊限高，通過(guò)基底面積與容積率 的測(cè)算，對(duì)物業(yè)類型定位做如下研判：考慮到整體物業(yè)檔次的提升，及樓盤(pán)高端形象的建議，以及 市調(diào)結(jié)果顯示的目標(biāo)

29、客戶的偏好，同時(shí)考慮90/70的國(guó)家限制性 條件，中原建議：具體組合如下：少部分商業(yè)：約9000川，物業(yè)形態(tài)：特色商業(yè)街區(qū)，屬于小區(qū)配套型商業(yè)住宅：約25.1萬(wàn)m2其中：獨(dú)立別墅（有雙拼別墅組合而成）：約3.4萬(wàn)m雙拼別墅：約4.4萬(wàn)m多層電梯洋房：約4.3萬(wàn)m普通小高層洋房：約13萬(wàn)m5.2. 戶型面積配比定位本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)位好、發(fā)展?jié)摼昂?、周邊環(huán)境好、升值潛力大，考慮不同人群的需求，建議做一個(gè)集自住、投資、度假于一體的復(fù)合性項(xiàng)目。戶型面積配比建議如下:戶型建筑面積區(qū)間（m2）平均單 套建筑 面積預(yù)測(cè)套 數(shù)面積數(shù)面積比單套總價(jià)控制（萬(wàn)）(m2)獨(dú)立別墅五房-六房300-350330103339

30、35.213.00%495雙拼別墅五房-六房220-28025017844376.817.00%250小高層二房65-757044731324.812.00%42小三房85-898820818272.87.00%44三房100-12012023928714.411.00%60大三房120-1301302012610410.00%65四房/五房140-1601551682610410.00%77.513052050.00%0多層電梯 洋房四房150-16015015723493.69.00%105五房160-180170115195787.50%11943071.616.50%商業(yè)9136.43

31、.50%合計(jì)1816261040100.00%定位說(shuō)明:1. 上表未考慮公建面積，面積比為定位值，其他為測(cè)定值（具體由規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)）2. 考慮到90/70因素，本項(xiàng)目別墅為占30%比例，其他洋房面積超過(guò)90平 米的產(chǎn)品均通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新組合而成。3. 由于受政策不能做獨(dú)立別墅產(chǎn)品，而本項(xiàng)目定位之獨(dú)立別墅均通過(guò)雙拼 別墅組合創(chuàng)新而成。4. 本項(xiàng)目定位之多層電梯洋房，滿足本地客戶的同時(shí)，對(duì)深圳客戶有較強(qiáng)的吸引力，均為復(fù)式產(chǎn)品。5. 一定比例的二房、小三房產(chǎn)品主要針對(duì)香港人及部分企業(yè)白領(lǐng)人士。6. 商業(yè)為小區(qū)配套型特色商業(yè)街區(qū)。第六章：項(xiàng)目形象定位6.1. 片區(qū)認(rèn)知度分析（與其他高檔住宅片區(qū)的區(qū)別）片區(qū)

32、松山湖水濂湖橫崗水庫(kù)黃旗山代表樓盤(pán)松山湖1號(hào) 錦繡山河國(guó)際公館 御花苑 東駿豪苑 森林湖海逸豪庭 湖景1號(hào) 加州陽(yáng)光 觀山碧水新世紀(jì)豪園 愉景花園 旗峰天下 峰景咼爾夫 新世界花園主力產(chǎn)品別墅（獨(dú)棟、 聯(lián)排）+洋房以洋房為主， 獨(dú)立、疊加、 聯(lián)排為補(bǔ)充獨(dú)立+小咼層洋房以獨(dú)立為主， 輔以洋房、聯(lián) 排片區(qū)認(rèn)知科技共山水一 色世界工廠國(guó)際生活東莞規(guī)劃的生態(tài)居住區(qū)新興豪宅片 區(qū)，現(xiàn)代高貴山水生活住 區(qū)，富商領(lǐng)域傳統(tǒng)豪宅片 區(qū)，擁有稀缺 自然資源和良 好的人文環(huán)境品味格調(diào)生活傳統(tǒng)豪宅成熟 片區(qū)，富貴生 活62 項(xiàng)目形象定位定位原則：1. 與南城區(qū)城市規(guī)劃定位相結(jié)合2. 與樟木頭人群質(zhì)素構(gòu)成相結(jié)合3. 與

33、片區(qū)自然環(huán)境功能相結(jié)合4. 與項(xiàng)目獨(dú)有特點(diǎn)相結(jié)合項(xiàng)目整體形象一：純粹.生態(tài).別墅，-英倫城邦，莊院生活“純粹”：純粹的居住區(qū)，未來(lái)規(guī)劃居住新區(qū)，體現(xiàn)項(xiàng)目周邊規(guī)劃，體現(xiàn)居住人 群質(zhì)素?！吧鷳B(tài)”：1、指項(xiàng)目的自然生態(tài)之 綠色環(huán)境；2、也指項(xiàng)目外圍的國(guó)際人文環(huán)境+自身打造的內(nèi)部規(guī)劃環(huán)境“別墅”：項(xiàng)目高端占位，提升項(xiàng)目形象，揭示項(xiàng)目產(chǎn)品本質(zhì)?！坝惓前睢保后w現(xiàn)項(xiàng)目純正血統(tǒng)，英倫風(fēng)情?！扒f院生活”：展示生活方式的高貴、純正、風(fēng)情、豪華、奢侈項(xiàng)目整體形象二：城市山莊，綠茵生活63項(xiàng)目案名推介綠茵山莊發(fā)展商已在市場(chǎng)上導(dǎo)入此項(xiàng)目名稱，已經(jīng)有一定的市場(chǎng)口碑及市場(chǎng)熱度延續(xù)發(fā)展商在樟木頭市場(chǎng)上打造的綠茵品牌此項(xiàng)目名

34、切合項(xiàng)目形象特色，能完美演繹項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)第八章：價(jià)格定位8.1. 定價(jià)方法選取本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位主要是根據(jù)項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目及相關(guān)檔次樓盤(pán)價(jià)格并結(jié) 合本項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”來(lái)作出價(jià)格定位。同時(shí)根據(jù)我們 對(duì)目標(biāo)客戶的判斷，通過(guò)使用“目標(biāo)需求定價(jià)法”來(lái)進(jìn)行反推，由此得出對(duì) 本項(xiàng)目的價(jià)格定位判斷。在市場(chǎng)比較法的運(yùn)用上，考慮到東莞中高端客戶購(gòu)房的區(qū)域特點(diǎn)不明顯， 所以在類比項(xiàng)目的選擇上既考慮同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目，也考慮了市區(qū)內(nèi)不同區(qū)位但 物業(yè)檔次相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行比較分析。82 定價(jià)因子確定根據(jù)物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項(xiàng)目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實(shí) 際情況，對(duì)影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的若干要素進(jìn)行歸納總結(jié)。

35、區(qū) 位：項(xiàng)目所處的地理區(qū)位以及行政區(qū)位（包括土地地價(jià)），這 是商品房房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起主導(dǎo)作用； 周邊環(huán)境：項(xiàng)目所處位置的周邊自然環(huán)境及人文環(huán)境； 規(guī) 模：項(xiàng)目總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等;觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等;周邊生活配套：包括購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療等的便捷度；小區(qū)配套：會(huì)所功能、公共休閑、活動(dòng)場(chǎng)所等；戶型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點(diǎn)、外形特征、美觀程度、實(shí)用程度等；物業(yè)管理：品牌知名度、專業(yè)的管理模式、服務(wù)態(tài)度及服務(wù)內(nèi)容等；發(fā) 展商：發(fā)展商的自身實(shí)力及社會(huì)認(rèn)同度；投資潛力：本項(xiàng)目及片區(qū)未來(lái)升值潛力。以上是判斷住宅物業(yè)價(jià)值的10個(gè)項(xiàng)目基本要素，但不容忽視的是，整體 市

36、場(chǎng)的供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國(guó)家以及 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的重要前提要素。考慮到 項(xiàng)目的實(shí)際情況，有些比較因素因?yàn)轫?xiàng)目的施工進(jìn)度的影響， 特征無(wú)法表現(xiàn)，我 們從中篩選一些因素作為本項(xiàng)目的比較因素。項(xiàng)目類樓盤(pán)價(jià)格修正系數(shù)分析如下：項(xiàng)目與可比實(shí)例的分值比較因素/項(xiàng)目名稱御花苑愉景花園聚星島二期中信凱旋城本項(xiàng)目成交均價(jià)（元/就）PA=8500PB=5300PC=6500PD=6000PX區(qū)位25%88.588.57周邊環(huán)境12%7.58879規(guī)模8%8.58.5887.5景觀12%8 :887.59周邊生活配套10%78886.5小區(qū)配套8

37、%7.57.588.57.5戶型結(jié)構(gòu)8%9 :78.57.59物業(yè)管理7%7.5 8.5888.5發(fā)展商5%8888.58升值潛力5%77.57.57.58修正系數(shù)100%7.8358.0558.0157.9457.875修正后各樓盤(pán)均價(jià)Pi '（人民幣）Pi ' =（Q本/Q比較盤(pán)權(quán)數(shù)）x比較盤(pán)均價(jià)（注：Pi為按揭實(shí)收均價(jià)）P1' =(7.875/7.835)X 8500=8543.40P2' =(7.875/8.055)X 5300=5181.56P3' =(7.875/8.015) X 6500=6386.46P4' =(7.875/7.9

38、45)X 6000=5947.14各樓盤(pán)權(quán)重取值為WiW1= 15%, W2=20%, W3=35%, W4=30%,PX=藝 PiWi =P1' W1+ P2' W2+P3' W3+ P4' W4 =6337.23元/ 川。上述四個(gè)項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間在 2006年上半年，都具有較好的參考性，按科學(xué)的計(jì)算方法，本項(xiàng)目的均價(jià)在：6337.23元/ m2o如考慮時(shí)間價(jià)值性，加之考慮本項(xiàng)目在產(chǎn)品上的進(jìn)一步合理性和發(fā)展商品牌來(lái)看，如本項(xiàng)目在2007年中旬上市，均價(jià)應(yīng)為：6500元/ m。8.3. 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃建議本項(xiàng)目采用一次性全部開(kāi)發(fā)，理由如下：項(xiàng)目總建筑面積為10.97萬(wàn)

39、平方米，體量相對(duì)不大，可以一次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目層數(shù)不大于10層，項(xiàng)目以多層為主，使得項(xiàng)目以較快的工程進(jìn)度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)。 一次性開(kāi)發(fā)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售整體有利，體現(xiàn)短、平、快的特征。假設(shè)前期籌備工作在2006年10月份之前完成，開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)建設(shè)施工。推算2007年6月份主體工程全面封頂，2007年7月份開(kāi)始正式銷(xiāo)售，至正式銷(xiāo)售開(kāi)始，在2008年5月進(jìn)入尾盤(pán)期，銷(xiāo)售周期推算為一年。時(shí)間銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售率累計(jì)銷(xiāo)售率2006 年 10 月一2007 年 3月前期工程、銷(xiāo)售準(zhǔn)備一一2007年4月一6月樣板房、銷(xiāo)售大堂裝修、辦理預(yù)售許可證2007年7月一8月發(fā)售初期20%2007年9月-12月強(qiáng)銷(xiāo)期30%50%2007年1月

40、-2008 年5月持續(xù)銷(xiāo)售30%80%2008年5月以后尾盤(pán)銷(xiāo)售15%95%第九部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益分析9.1. 銷(xiāo)售收益測(cè)算收益測(cè)算前提假設(shè)項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為109627.2平方米，可售面積為109100平方米（占99%）; 其中住宅總建面為101600平方米，住宅部分按照6500元/平方米的核心均價(jià)銷(xiāo) 售，最終完成銷(xiāo)售率100%計(jì)；其中商業(yè)總建面為7500平方米，商業(yè)部分按照 10000元/平方米的核心均價(jià)銷(xiāo)售，最終完成銷(xiāo)售率 100%計(jì)；車(chē)位數(shù)還未確定， 暫不計(jì)入可售面積。收入測(cè)算收入估算:10.16萬(wàn)平方米X 6500元/平方米X 100%= 66040.00萬(wàn)元 0.75萬(wàn)平方米X 1

41、0000元/平方米X 100%= 7500.00萬(wàn)元總銷(xiāo)售收入：73540萬(wàn)元（計(jì)劃100%物業(yè)銷(xiāo)售率）92 項(xiàng)目成本估算關(guān)于成本估算兩點(diǎn)說(shuō)明：關(guān)于地價(jià)根據(jù)本區(qū)域及周邊區(qū)域土地成交價(jià)格情況，理應(yīng)按目前市場(chǎng)價(jià)格對(duì)土地進(jìn)行估 算。推定本項(xiàng)目土地價(jià)格為3356.83元/ m2,折現(xiàn)樓面地價(jià)為2098元/ m2,以 此作為估算的依據(jù)。關(guān)于建筑成本按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案所確定的產(chǎn)品來(lái)考慮建筑取費(fèi)，但是由于指標(biāo)暫時(shí)無(wú)法細(xì)化，因此本次估算也是根據(jù)市場(chǎng)行情作出的初步判斷，對(duì)建筑取費(fèi)方面，以偏于謹(jǐn)慎為原則。序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)算公式單方造價(jià) （元/ m2）面積（m）投資金額（萬(wàn)元）-一一土地費(fèi)用C12098109627.2

42、230001 拆遷費(fèi)用002土地出讓金2098109627.23土地開(kāi)發(fā)費(fèi)004建設(shè)配套費(fèi)00-二-建安費(fèi)C21540154016882.591土方及樁基礎(chǔ)75822.202土建主體工程8309099.063安裝工程3153453.263.1水電安裝85931.833.2空調(diào)工程0.003.3通訊及智能系統(tǒng)1251370.343.4電梯70767.393.5消防35383.703.7玻璃幕墻0.004小區(qū)道路管網(wǎng) 電纜鋪設(shè)50548.145室外配套80877.026地下室費(fèi)用1902082.92三前期工程費(fèi)C3979.19前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)按建安費(fèi)用的3%計(jì)算506.48研究、咨詢費(fèi)用按建安費(fèi)用

43、的0.15%計(jì)算25.32地質(zhì)、勘察費(fèi)按建安費(fèi)用的0.15%計(jì)算25.32籌建等其它費(fèi)用按建安費(fèi)用的2.5%計(jì)算422.06四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)C41751918.481道路工程45 元 / m2493.322室外排污排水工程38 元 / m416.583綠化工程5 元 / m254.814供電工程65 元 / m2712.585供水工程15 元 / m2164.446電信工程7 元 / m276.74五園林工程C5按60%的綠化覆蓋率180739.98開(kāi)發(fā)成本合計(jì)44753.33六期間費(fèi)用C66243.451管理費(fèi)用一至五項(xiàng)之和的 3%1342.602財(cái)務(wù)費(fèi)用按資本金率 35%來(lái)算，貸款額度為開(kāi)發(fā)成

44、本的50%,貸款年限為二年2694.653銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的3%2206.2七開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)C7建安費(fèi)用的3%506.48八:不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)C8二至六項(xiàng)之和的 6%1679.82項(xiàng)目總投資51757.84稅務(wù)構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅基本稅率為5.5%企業(yè)所得稅的征收有兩種方式，一種是查征，企業(yè)所得額的33% 實(shí)征，一種是預(yù)征，一般按照企業(yè)上次所交稅款的四分之一進(jìn)行預(yù)交， 在實(shí)際征收時(shí)按銷(xiāo)售額的12%征收33%的稅率測(cè)算。本項(xiàng)目以第二種 方式測(cè)算所得稅構(gòu)成土地增值稅按照“中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則”測(cè)算項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析核心財(cái)務(wù)指標(biāo)及參考指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)值計(jì)算式說(shuō)明核心指標(biāo)：2、項(xiàng)目利潤(rùn)率%34%項(xiàng)目利潤(rùn)/總投

45、資額3、投資凈利率%32.9%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/總投資額參考指標(biāo)：1、單位面積項(xiàng)目利潤(rùn)（元 / 平方米）1618項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積可售面積為109100 m2、單位面積凈利(元/平方 米)1554項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售面積可售面積為109100 m3、地價(jià)支付貼現(xiàn)比率各期支付地價(jià)現(xiàn)值之 和/地價(jià)總額貼現(xiàn)率為10%93 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析盈虧平衡點(diǎn)是指項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為零時(shí)的銷(xiāo)售率，針對(duì)本項(xiàng)目 是指當(dāng)總銷(xiāo)售收入等于總投資時(shí)，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為零。當(dāng)銷(xiāo)售率達(dá)到100%時(shí)的，項(xiàng)目?jī)r(jià)格盈虧平衡點(diǎn)確定計(jì)算公式：項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總收益開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用+開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=銷(xiāo)售收入C1+C2+C3+C4+C5+C6+C

46、7=P*S44753.33+1342.60+2694.65+PS*3%+506.48+(44753.33+1342.60+2694.65+ PS*3%)*6%P=4923.16 元 / m2當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格為報(bào)告所定價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售 率：項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)=74%- ( 265.75/( 265.75+379.21) ) X(73%-74%) = 61.21%?？芍?xiàng)目只要銷(xiāo)售73.59%時(shí)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 為零。序號(hào)銷(xiāo)售率總投資 (萬(wàn)元)總收入(萬(wàn)元)稅前利潤(rùn)(萬(wàn)元)稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)稅前利潤(rùn)率(%)稅發(fā)利潤(rùn)率后(%)673.00%51126.4253684.2-394.851-379.

47、2149-0.7723%-0.7417%774.00%51149.8154419.6276.712265.75420480.5410%0.5196%875.00%51173.255155948.275910.723311.8531%1.7797%980.00%51290.12588324306.124135.5976488.3956%8.0631%1085.00%51407.05625097663.9557360.46238214.9084%14.3180%1190.00%51523.986618611021.7910585.3271221.3916%20.5445%1295.00%51640

48、.916986314379.62513810.1918527.8454%26.7427%13100.00%51757.847354017737.4617035.0565834.2701%32.9130%94 項(xiàng)目敏感性分析從影響項(xiàng)目投資利潤(rùn)的幾個(gè)因素出發(fā)，分析幾個(gè)因素的變化對(duì)投 資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的影響敏感度，從而確定在開(kāi)發(fā)過(guò)程在應(yīng)該著重的幾個(gè)因 素。影響項(xiàng)目投資利潤(rùn)變化的主要幾個(gè)因素有：建筑成本，銷(xiāo)售價(jià)格。9.4.1 建筑成本【建筑成本上升10%】序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)算公式單方造價(jià)（元/m2）面積（m）投資金額（萬(wàn)元）-一一土地費(fèi)用2098109627.223000-二-建安費(fèi)169418570.85三前期工程費(fèi)1077.11四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1751918.48五園林工程按60%勺綠化覆蓋率180739.98開(kāi)發(fā)成本合