資產(chǎn)評估價值合理性分

1、資產(chǎn)評估價值的合理性分析簡介： 資產(chǎn)評估價值的合理性直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者和有關(guān)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，如何判斷評估價值 的合理性和公正性，首先應(yīng)分析資產(chǎn)評估目的與評估方法選擇的合理性，其次重點要分析評估參數(shù)的 選擇和確定是否科學(xué)合理，只要各類資產(chǎn)評估時選擇的評估參數(shù)在合理的范圍內(nèi)，則整體資產(chǎn)評估價 值就是合理的。文章提出資產(chǎn)評估價值的合理范圍應(yīng)在± 6%15% 。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項越來越多，資產(chǎn)評估價值是否 合理？評估的公正性如何？直接關(guān)系到資產(chǎn)所有者、 會計個體和有關(guān)當(dāng)事人 的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。一、評估參數(shù)選擇的合理性分析資產(chǎn)評估價值的確定是由評估過程中眾多的主觀因素決定的

2、。 評估價值 的合理性除了受評估師的職業(yè)道德、專業(yè)水平及所掌握的信息資料影響外， 從專業(yè)角度就要對評估目的與評估方法選擇的合理性進(jìn)行分析。 評估目的與 評估方法的對應(yīng)性是判斷資產(chǎn)評估價值是否合理的必要條件。 資產(chǎn)評估價值 最終是否合理，主要看評估參數(shù)的選擇和確定是否科學(xué)真實。評估師在選用 某一種方法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，可能該方法的計算公式是相同的，但由于各評 估師的專業(yè)水平、職業(yè)道德水準(zhǔn)，掌握的信息資料不一樣，在選用評估參數(shù) 和參照物時卻大相徑庭，以至同一資產(chǎn)、同一評估目的，不同的評估機(jī)構(gòu)對 其評估時其評估價值相差甚遠(yuǎn)。例如，某省一家上市公司 （鋼鐵股份有限公司 ），法院對其部分國有法人 股委托中

3、介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估拍賣， 在半年內(nèi)先后委托了兩家評估機(jī)構(gòu)對其國有 法人股進(jìn)行評估作價，結(jié)果，某市一家評估機(jī)構(gòu) （簡稱某市機(jī)構(gòu) ）評估的結(jié)論 是每股價值為 3.48 元，而某省一家評估機(jī)構(gòu) （簡稱某省機(jī)構(gòu) ）評估的結(jié)論是每股 0.85 元。兩家評估機(jī)構(gòu)對同一公司的法人股價值評出的結(jié)果其差異竟如此 之大。究竟哪家的評估結(jié)論是公平合理的？在專家評定會上也難達(dá)成一致。 實際上，在調(diào)閱了兩家評估機(jī)構(gòu)的相關(guān)評估資料后，筆者以為，兩家評估機(jī) 構(gòu)在評估過程中所引用的評估參數(shù)和參照物完全沒有可比性， 某市機(jī)構(gòu)選用的評估公式是：XX鋼鐵公司法人股價格二ax每股凈資產(chǎn)+bx每股收益，其中 a 和 b 為回歸方程的回歸系

4、數(shù)。某省機(jī)構(gòu)選用的評估公式是： XX 鋼鐵公司法人股價格二該公司流通A股評估基準(zhǔn)日前20個交易日平均每股收盤價X 該行業(yè)缺乏流通性折扣率X （1+折扣率調(diào)整系數(shù)）。從上述兩家機(jī)構(gòu)確定的評估公式來看，他們選擇的評估參數(shù)沒有類比 性，導(dǎo)致評估結(jié)果差異較大是必然的。某市機(jī)構(gòu)選用的公式事實上決定了法 人股價格就在凈資產(chǎn)附近，從他們選擇的 25 家上市公司法人股交易案例可 看出，其法人股轉(zhuǎn)讓價格與每股凈資產(chǎn)相差不大，但從上市公司成交日股價 中可判斷這些參數(shù)和資料反映的是牛市行情的狀況， 以這種參照物進(jìn)行分析 比較，最終結(jié)果其法人股評估價格為每股 3.48 元，實際上該公司報表上每股 凈資產(chǎn)為 3.46元

5、。某省機(jī)構(gòu)選用的公式事實上決定了法人股價格受兩個參數(shù) 所影響，一是評估基準(zhǔn)日流通股股價，二是股權(quán)缺乏流通性減值折扣率。這 個折扣率的取值依據(jù)是中國資產(chǎn)評估雜志上一篇論文的研究成果，對鋼 鐵行業(yè)而言， 股權(quán)缺乏流通性減值折扣率相對流通股價而言平均為20，而評估基準(zhǔn)日該公司股價為 4.5 元左右，因此最終法人股評估值為每股 0.85元， 因該公司也有近期法人股拍賣價低于 0.89 元的案例，據(jù)此某省機(jī)構(gòu)認(rèn)定他們 的評估結(jié)果是公平合理的。我們在此不是去評價哪家評估機(jī)構(gòu)的是非曲直， 而是通過這個典型事例 告訴人們，選擇不同的評估參數(shù)對資產(chǎn)評估價值的大小具有決定性意義。當(dāng) 然，要判斷選用的評估參數(shù)是否合

6、理， 對一般非專業(yè)人員來講或許比較困難， 但只要仔細(xì)分析一下評估參數(shù)的來源和背景，有時也會發(fā)現(xiàn)一些問題。比如 對上述兩家評估機(jī)構(gòu)選用的公式和參數(shù)，某市機(jī)構(gòu)在選用有關(guān)資料時，事實 上是兩年前大牛市行情中的一些法人股成交價格資料。在大牛市行情中，由 于流通股股價較高，法人股成交價格大于或等于凈資產(chǎn)價格的情況較普遍， 但兩年后，上證指數(shù)從 2200多點跌到 1400 多點時，法人股成交價格與凈資 產(chǎn)價格的相關(guān)性則大不一樣，更何況該鋼鐵公司的近 10 億元的應(yīng)收賬款、 7 億多元的存貨使公司賬面凈資產(chǎn)含有很大的“水份”。因此，某市機(jī)構(gòu)明顯 是高估了法人股價值。 而某省機(jī)構(gòu)選用的評估公式主要與流通股股價

7、和折扣 率相關(guān)，不去考慮凈資產(chǎn)這個重要參數(shù)，而且流通股股價又是在股市極度低 迷狀態(tài)下形成的“地板價”，自然在這種情況下評出的與凈資產(chǎn)相差甚遠(yuǎn)的 法人股價值人們也很難接受。要判斷評估師選擇的評估參數(shù)是否科學(xué)合理， 實際上需要結(jié)合不同資產(chǎn) 的主要特征進(jìn)行分析1在對機(jī)器設(shè)備應(yīng)用重置成本法進(jìn)行評估時，應(yīng)重點關(guān)注成新率這個參數(shù)，因為設(shè)備的重置成本，運輸安裝費率這種參數(shù)比較容易判定，而成新 率由于涉及的因素多，人為調(diào)控相對容易。判斷成新率是否合理，較簡便的 方法是用年限法，即設(shè)備在正常使用和保養(yǎng)下，如果法定壽命年限為 10 年， 已使用了 4年，則成新率應(yīng)在 60%左右是合理的， 如果評估師將成新率定在

8、80%或 40%左右，又沒有令人信服的分析說明，則可初步判定該設(shè)備的評估 值是不合理的。2在對房地產(chǎn)應(yīng)用市場比較法進(jìn)行評估時，應(yīng)重點關(guān)注選擇的參照物的若干比較參數(shù)，如參照物的 房地產(chǎn)價格可能不是一個實際的成交價格，而是廣告宣傳價格，或是一個最低的起步價格，或許這種 成交價格是在特殊背景下形成的一種偏差價格，那么，其比準(zhǔn)價格或最終的評估價值也肯定是不合理 的。因此，如何判定市場比較法下的房地產(chǎn)評估價值是否合理，主要應(yīng)考察選用的參照物的成交價格 是否真實可靠，當(dāng)然，參照物的選擇也應(yīng)具有可比性。3在對無形資產(chǎn)或企業(yè)整體資產(chǎn)應(yīng)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評估時，評估價值的合理性取決于凈收益、折現(xiàn)率和企業(yè) （資產(chǎn)

9、）壽命年限三個參數(shù)的確定。對專利權(quán)、專有技術(shù)的評估，較難確定的參數(shù)是凈收 益；對商標(biāo)權(quán)、商譽和企業(yè)整體資產(chǎn)，較難確定的參數(shù)是壽命年限，因為對這類評估項目沒有規(guī)定一 個權(quán)威性的法定壽命年限，在評估實踐中以及一些評估教科書上都習(xí)慣假設(shè)為永續(xù)壽命期，事實上， 這種假設(shè)既不符合企業(yè) （資產(chǎn) ）實際，也有悖于買賣雙方特別是買方的行為動機(jī)。如何判定評估師運用 收益法時使用的凈收益、 折現(xiàn)率和壽命年限三個參數(shù)的合理性呢？需要逐個進(jìn)行分析。 首先來看凈收 益，對單項無形資產(chǎn)，凈收益指的是超額收益；對企業(yè)整體資產(chǎn)，凈收益指的是凈利潤，它們都是根 據(jù)評估基準(zhǔn)日前的收益狀況來預(yù)測未來的收益額， 即預(yù)期收益。 無論評

10、估師采用何種預(yù)測方法進(jìn)行預(yù) 測，納入折現(xiàn)求和的預(yù)測收益值一般不能超過五年的數(shù)字，為了穩(wěn)妥起見，以第三年的預(yù)期收益為未 來年份的收益則更可靠。如果評估師使用六年后的預(yù)測值來折現(xiàn)求和，評估值肯定偏高，其合理性就 應(yīng)受到質(zhì)疑。其次再看折現(xiàn)率，主要把握折現(xiàn)率是否包含了安全收益率和風(fēng)險收益率，如沒有考慮風(fēng)險收益率或風(fēng)險收益率取值過大( 例如超過了安全收益率 )，則評估價值就有可能過大或過小。最后看壽命年限，如果資產(chǎn)有法定壽命年限或合同年限，則壽命年限在此范圍也算是合理的；對一個企業(yè)而 言，包括商標(biāo)權(quán)和商譽，現(xiàn)實中并沒有一個永續(xù)獲利的壽命年限，那么在評估實踐中及許多教科書上 為什么采用無限壽命期折現(xiàn)呢？這

11、主要是確定一個大家都公認(rèn)的企業(yè)或商標(biāo)權(quán)、 商譽的有限壽命年限 是很困難的，而假設(shè)一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、商標(biāo)權(quán)商譽永遠(yuǎn)存在卻是十分容易的，評估師只需多寫一句 話即可，但問題并沒有解決。實際上，現(xiàn)實中一些國際上流行的評估慣例和經(jīng)驗法則對我們判定這種 評估對象的有限壽命期很有啟示。例如，美國金融世界雜志每年公布的世界著名品牌價值，其評 估方法就是在計算出品牌商標(biāo)的超額收益后， 再乘上一個倍數(shù)來作為該品牌的價值， 世界著名品牌的 盈利倍數(shù)范圍從 620 不等。對盈利倍數(shù)，有的學(xué)者認(rèn)為是折現(xiàn)率的倒數(shù)，持這種觀點的仍然認(rèn)為品 牌的壽命為永續(xù)年； 有的學(xué)者認(rèn)為是有限壽命的年限， 筆者傾向盈利倍數(shù)屬于市場預(yù)期盈利

12、壽命年限。 因為即便是世界 500強企業(yè)，它們的平均壽命也只有 4050 年，能永續(xù)盈利的企業(yè)現(xiàn)實中是不存在的。 再從對一個盈利企業(yè)定價的經(jīng)驗法則上看， 判斷一家公司在市場上具有競爭力的合理價格在美國主要 通過付息及稅前盈利即 EBIT 收益來確定，一般以 56 倍 EBIT 購買公司的占大多數(shù)。假定某企業(yè)資 產(chǎn)賬面價值 950 萬元，預(yù)測未來五年的凈利潤為 100萬元、 120萬元、 150萬元、 160 萬元、 180萬元， 第六年假定維持在 180 萬元水平上， 本金化率為 10%，企業(yè)當(dāng)年付息及稅前盈利為150 萬元。根據(jù)該企業(yè)資料，如果以 EBIT的6倍作為合理價格，企業(yè)價值應(yīng)為15

13、0X 6=900萬元，再以900萬元作為合理的評估價值， 套用我們評估中的收益現(xiàn)值法， 確定未來五年的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)分別為0.9091、0.8246、0.7513、 0.6830、0.6209，則：900=100 X 0.9091+120 X 0.8246+150 X 0.7513+160 X 0.6830+180 X 0.6209+180 X (P/A,10%,n) X0.6209式中，(P/A , 10%, N)為待求的年金現(xiàn)值系數(shù)，經(jīng)計算查表，N應(yīng)為45年。將上式中求出的 N 再加上 5 年，該企業(yè)的壽命期應(yīng)為9 10 年，在這種壽命期下采用收益法評估得出的企業(yè)價值與應(yīng)用6倍的EBIT倍數(shù)

14、定價才是吻合的。如果我們采用一個永續(xù)壽命期來評估，該企業(yè)評估價值則為 1641.2萬元， 幾乎是 EBIT 的 11 倍，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了 EBIT 警戒線的 8倍，因此可初 步得出結(jié)論，對應(yīng) EBIT 倍數(shù)定價法則，在折現(xiàn)率為 10%的情況下，用收益法來評估企業(yè)價值，其企業(yè)壽命年限定在 10 年較為合適。當(dāng)然，以上分析只是提供了一個方向和思路，具體數(shù)字并不是絕對的，但評估參數(shù)選擇的合理性 絕對影響著資產(chǎn)評估價值的合理性。二、資產(chǎn)評估價值的合理范圍分析資產(chǎn)評估價值不是一道嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)學(xué)題計算的結(jié)果，人們也不會仿效會計核算那樣要求分毫不差， 但資產(chǎn)評估價值的公正性、合理性及合理范圍卻為方方面面所關(guān)注。首

15、先應(yīng)明確的是，資產(chǎn)評估價值 的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評估價值與實際成交價格的合理差異范圍， 也可理解為資產(chǎn)評估結(jié)果在具 體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍。 評估價值與賬面價值或與實際成交價格的差異究竟在什么范圍是合理的？評 估公正性究竟以什么標(biāo)準(zhǔn)來衡量？這是實踐中不能回避的敏感問題。 從國內(nèi)的評估實踐看， 對一家企 業(yè)的評估和收購， 買賣雙方主要關(guān)注的還是各個單項資產(chǎn)的綜合， 資產(chǎn)評估也還主要是應(yīng)用重置成本 法或市場法對一項項資產(chǎn)評估后求和，收益法僅僅作為評估結(jié)果的驗證方法。因此，要判斷資產(chǎn)評估 價值與實際成交價格差異的合理范圍， 主要應(yīng)從各類資產(chǎn)的差異范圍分析入手， 然后再對整體資產(chǎn)的 綜合差異作出評價

16、。1對土地資產(chǎn)而言，國內(nèi)目前實行的是掛牌交易制度，評估掛牌價與最后拍賣交易價應(yīng)能較公 正地說明評估價與成交價差異的合理性。例如，某市在 2001 年 12 月至 2002 年 4 月之間，對九宗土 地實行掛牌拍賣交易，結(jié)果表明，評估價與成交價誤差最小的為零，誤差最大的為50%，加權(quán)后，平均誤差率為 9%。再如， 2002 年 12 月 13 日，某市對一宗 428 畝土地拍賣，評估底價 3.8 億元，經(jīng)過 294 輪競價，最后以 8億元成交，比市土地中心預(yù)期的 4 億元翻了一倍。但此案例僅為一特例，開發(fā) 商的目的是想讓這片地與去年取得的 100 畝土地聯(lián)體開發(fā)，因此志在必得。剔出這類特例，土地

17、資產(chǎn) 評估價與成交價的合理差異在 9% 左右。2對建筑工程而言，從招投標(biāo)報價的行規(guī)來看，標(biāo)書價格如果超過工程預(yù)算值5% ，則有流標(biāo)的 可能。而評估一項新建筑物往往采用工程預(yù)算法，當(dāng)然，評估價值與工程預(yù)算法下得出的工程造價不同的是，以一宗房地產(chǎn)，除了建筑工程造價以外，它還包含了土地使用權(quán)的價值和各項規(guī)費、前期工 程費、利息和利潤等，對一項舊建筑物，還要考慮成新率。如果各項規(guī)費、前期工程費、利息按實際 規(guī)定計價，利潤按行業(yè)平均水平考慮，成新率按耐用年限考慮，則房地產(chǎn)扣除土地使用權(quán)價值后，評 估價值與實際成交價的誤差在 5% 左右應(yīng)是合理的。3對機(jī)器設(shè)備而言，單獨的評估價值與成交價格較少有公開資料報

18、導(dǎo)，公開報導(dǎo)較多的是二手 汽車市場。 舊車市場估算二手車價格的方法與資產(chǎn)評估中評估機(jī)器設(shè)備的方法有一定差異，其誤差大約在 20%左右。對有些國有大型企業(yè) （如鋼鐵企業(yè) ），設(shè)備報價與最后成交價其誤差大約在6% 左右，而評估設(shè)備的重置成本按設(shè)備報價取值的較多。由于汽車在企業(yè)機(jī)器設(shè)備總價值中所占比例較小 （如 一個大型軋鋼廠僅占 0.8%） ，其誤差 20%對整體資產(chǎn)而言可以忽略不計，但設(shè)備評估價值與最后成交 價其誤差在 6% 左右還是存在的。4對流動資產(chǎn)，長期投資，遞延資產(chǎn)等而言，差異較大的部分主要是流動資產(chǎn)中應(yīng)收賬款、存 貨及遞延資產(chǎn)等， 特別是當(dāng)企業(yè)未進(jìn)行上述相關(guān)科目的減值準(zhǔn)備處理時， 則評估值與賬面值以及與收 購方最后愿意支付的購買價肯定相差較大，這種情況在企業(yè)改制收購時表現(xiàn)尤為明顯。例如，某市在 2000 年企業(yè)改制評估中，流動資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)等項目的評估價值與賬面價值、與最終收購價格存在 的差異大約在 25% 左右。綜上所述， 結(jié)合筆者近十年接觸到的眾多老企業(yè)評估案例和財務(wù)資料， 其各類資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所 占的平均比重及評估值與成交價的合理差異范圍大約如表 1 所示：表 1 老企業(yè)資產(chǎn)評估價值與實際成交價格合理差異范圍