房地產(chǎn)法論文

1、關(guān)于房?jī)r(jià)高漲的制度分析及對(duì)策探究杜巧萍【摘要】：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)生意火爆，房?jī)r(jià)愈炒愈高，據(jù)有關(guān)研究表明，近十年間，房?jī)r(jià)幾乎翻了十番，這使得越來(lái)越多的老百姓徹底淪為房奴。本文試從土地制度、供求關(guān)系、住房保障制度、房地產(chǎn)法制等方面探析房?jī)r(jià)上漲的深層原因，并就改善該問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議?！娟P(guān)鍵詞】：房?jī)r(jià)制度供求關(guān)系合理性近年來(lái)，反映“人”與“房”的斗爭(zhēng)史的電視劇越來(lái)越火，什么蝸居，什么房子等等，眾多電影電視人都將目光瞧準(zhǔn)了這塊肥肉。為什么這類(lèi)電視題材能夠吸引老百姓的眼球呢？原因很簡(jiǎn)單一一貼近生活。因?yàn)槟壳皫缀跛腥说纳疃济媾R著這樣的一個(gè)困境一一房。住房問(wèn)題關(guān)系著千家萬(wàn)戶(hù)老百姓的切身利益，但是，

2、目前房?jī)r(jià)的漲幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老百姓購(gòu)置能力的提高幅度，于是，房，便成了大家心頭的一塊石頭，放又放不下，買(mǎi)又買(mǎi)不起。那么，究竟是何原因造成了房?jī)r(jià)的一路攀升呢？這種攀升又是否合理呢？下面筆者將對(duì)這一問(wèn)題作出具體分析。一、目前中國(guó)的房?jī)r(jià)的合理性探究對(duì)于面前中國(guó)的房?jī)r(jià)是否合理，學(xué)術(shù)界存在著兩種截然不同的看法：第一，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)是合理的，這其中又有兩種觀點(diǎn)：1、供求說(shuō)，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)的高漲是市場(chǎng)調(diào)節(jié)下供求關(guān)系兩種力量博弈的結(jié)果。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高。目前，在我國(guó)的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求

3、關(guān)系緊張。而影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的因素有很多，概括起來(lái)主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的。2、接軌說(shuō)，認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)跟海外的比，還不算高，因此認(rèn)為是合理的。第二，認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)是不合理的，也可以概括為“消費(fèi)負(fù)擔(dān)說(shuō)”。即相對(duì)于人民的購(gòu)買(mǎi)能力而言，房?jī)r(jià)過(guò)高。3、消費(fèi)負(fù)擔(dān)說(shuō)，認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了老百姓的負(fù)擔(dān)能力，故不合理。筆者認(rèn)為，以上三種觀點(diǎn)都有失偏頗。首先供求關(guān)系確實(shí)是引起房?jī)r(jià)上漲的原因之一，但是，它只是表象，更深層的，是制度問(wèn)題引

4、起的老百姓對(duì)于房子的需求量的上漲，這一問(wèn)題在下文中進(jìn)行詳細(xì)探討，這里不再贅述。所以說(shuō)房?jī)r(jià)并不是只在市場(chǎng)作用下就可以達(dá)到這個(gè)高度的，所以說(shuō)，認(rèn)為房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常范圍內(nèi)的運(yùn)行和調(diào)整，顯然脫離了實(shí)際。其次,對(duì)于接軌說(shuō)，眾所周知，中國(guó)走的是具有中國(guó)特色的社會(huì)主義道路，而且，我們還處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，在這個(gè)階段，盲目的談接軌顯然只是一種用于掩飾高房?jī)r(jià)帶來(lái)的嚴(yán)峻問(wèn)題的混淆視聽(tīng)的手段。而消費(fèi)負(fù)擔(dān)說(shuō)則側(cè)重在消費(fèi)者的角度考慮問(wèn)題，忽略了房屋投資商和政府的考量。對(duì)于目前房?jī)r(jià)的合理性分析應(yīng)該從多個(gè)方面進(jìn)行切入，充分考慮到投資者，消費(fèi)者，政府三方的利益。首先從消費(fèi)者的角度來(lái)說(shuō)，住房問(wèn)題是基本民生問(wèn)題，

5、房?jī)r(jià)過(guò)高，超過(guò)了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)于消費(fèi)者而言，這使得他們的基本生存需求無(wú)法得到浙江工業(yè)大學(xué)，2010級(jí)，學(xué)號(hào)：2010173303042007年5月12日，劉正山應(yīng)邀在北京三味書(shū)屋做講座中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題之癥結(jié)，在這次講座中，他提到了目前中國(guó)房?jī)r(jià)的合理性問(wèn)題，總結(jié)出關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的合理性的三種學(xué)說(shuō)，即“供求說(shuō)”、接軌說(shuō)”和“消費(fèi)負(fù)擔(dān)說(shuō)”，以下內(nèi)容歸納自此講座。供求因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析，中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2012年12期這也是網(wǎng)絡(luò)上盛行的一派觀點(diǎn)，不過(guò)多為房屋開(kāi)發(fā)商所提，已招致一片罵聲，網(wǎng)友討伐“房?jī)r(jià)跟美國(guó)接軌，工資跟非洲接軌?！睗M(mǎn)足，而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)正是出于這樣一個(gè)尷尬的境地。下表正可以清晰的表明這一

6、境地。香港19.5%東京20-25%新加坡35%北京50%上海40.6%廣州40-50%中外房?jī)r(jià)支出占家庭收入比例其次，從政府的角度而言，老百姓的住房問(wèn)題得不到解決必然影響到了整個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)治久安，這就使得政府對(duì)這個(gè)社會(huì)實(shí)行管理管制的成本增加。最后，從投資者的角度而言，誠(chéng)然，房?jī)r(jià)越高，他們能夠獲得的利益也就越多，但是，當(dāng)房?jī)r(jià)在市場(chǎng)調(diào)節(jié)上漲到一定程度，使得老百姓不堪重負(fù)，政府必然會(huì)出面利用其看得見(jiàn)的手對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序進(jìn)行調(diào)節(jié)，在政府的調(diào)控下，房?jī)r(jià)勢(shì)必有所浮動(dòng)，從而影響到他們對(duì)于可期待利益的判斷，而目前我國(guó)的情況是，在政府的宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)仍舊未得到緩解，這顯然已經(jīng)非單純經(jīng)濟(jì)學(xué)可以解釋的了。

7、所以，綜上所述，筆者認(rèn)為，目前我國(guó)的房?jī)r(jià)是不合理的。二、中國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因既然，目前我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是不合理的，那么又為何我國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)攀升到這種“不合理”的境地呢？筆者認(rèn)為這種“攀升”主要基于以下幾個(gè)方面的原因：(一)、人口的迅速膨脹和城市化的加劇，使商品房市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。巨大的市場(chǎng)需求強(qiáng)有力的拉動(dòng)著房產(chǎn)價(jià)格。(二)、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)使得投機(jī)型住房需求漲幅飛速與其他投資項(xiàng)目相比房地產(chǎn)投資具有以下特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)投資具有增值和保值功能(1)、土地資源的稀缺性和不可再生性決定了土地不能像其他一般商品那樣源源不斷的生產(chǎn)，相反，隨著人們對(duì)土地的不斷開(kāi)發(fā)利用，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地的需求

8、不斷增長(zhǎng)，土地資源減少，土地的價(jià)格飛漲，這就使得房地產(chǎn)投資不但能保值，而且能增值。(2)、房地產(chǎn)投資較為安全。房屋作為一種投資品種，雖不能分割，無(wú)法攜帶，卻不需要收藏。除因較大的自然災(zāi)害外，不會(huì)受到損害。雖無(wú)法移動(dòng)，亦不會(huì)丟失，也是一種不需要保險(xiǎn)箱保管的財(cái)產(chǎn)。(3)房地產(chǎn)投資可以通過(guò)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來(lái)避免損失，從而將投資風(fēng)險(xiǎn)和損失降低到最低限度，這是其他投資方式不可相比的優(yōu)勢(shì)。2、房地產(chǎn)投資不受通貨膨脹的影響，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇，是高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)，它影響和關(guān)聯(lián)的行業(yè)包括建材業(yè)，五金業(yè)，電器業(yè)，家具業(yè)，裝飾業(yè)，交通運(yùn)輸業(yè)，廣告業(yè)，水泥業(yè)，林木業(yè)等，所以其基本上不受通貨膨脹的影響。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)

9、投資具有上述特點(diǎn)，使其基本上處于一個(gè)只賺不虧的情勢(shì)，從而導(dǎo)致越來(lái)越多的投資商瞄準(zhǔn)了這塊肥肉下手，這就使得對(duì)房子的需求大量上漲，即上文中提到的投機(jī)性住房需求上漲。另外，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資熱，使得房屋的空置率上漲。這其實(shí)是一個(gè)惡循環(huán)，房屋空置率上漲，有正常生活需求的的群體買(mǎi)不到房子，使得正常生活需求量也在增加，房?jī)r(jià)就會(huì)一再上漲。中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)2002年第24期第39頁(yè)約翰梅納德凱恩斯，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)商品房投資，主編：許海峰，人民法院出版社，第3頁(yè)而目前，雖然沒(méi)有人清楚中國(guó)一線城市的住房空置率到底有多高，但“空置率非常高”是大家的一致印象。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)66吐城市的調(diào)查顯示，有

10、高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住，也動(dòng)搖著整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基。雖然關(guān)于6540萬(wàn)這個(gè)數(shù)字引來(lái)了無(wú)數(shù)口水戰(zhàn)，但是無(wú)論如何，中國(guó)住房空置率高是不爭(zhēng)的事實(shí)，而這一問(wèn)題也是引起中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的最重要的原因之一。（三）、土地價(jià)格和建筑材料的價(jià)格不斷上漲前文中已經(jīng)提到房地產(chǎn)行業(yè)是高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)，它影響并關(guān)聯(lián)著諸多行業(yè)，而作用都是相互的，反過(guò)來(lái)說(shuō)，這些被它關(guān)聯(lián)著的行業(yè)同樣也反作用于它，土地與建筑材料是構(gòu)成房產(chǎn)的必不可少的因素之一，因此，他們的價(jià)格的上漲必然使得房產(chǎn)價(jià)格的上漲。（四）、人均房屋使用面積還未達(dá)到穩(wěn)定值據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究表明，人均房屋使用面積達(dá)到一定量后，

11、房地產(chǎn)的竣工量才會(huì)開(kāi)始下降。比如說(shuō)，美國(guó)紐約人均面積50平方米，巴黎是人均30平方米，新加坡是17平方米,，國(guó)外許多城市的實(shí)例表明人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1000美元/人后，住房需求才開(kāi)始下降，而目前我國(guó)正處于朝著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)的階段。（五）、地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政根據(jù)2010年兩會(huì)財(cái)政部提交的報(bào)告，2009年，全國(guó)地方政府的財(cái)政收入為3.258萬(wàn)億元，其中土地出讓金收入為1.591萬(wàn)億元，約占50%土地出讓金已經(jīng)成為地方政府重要的收入來(lái)源之一。2009年土地出讓總面積20.9萬(wàn)公頃，同比增加38.3%,土地出讓金收入同比增加了63.4%,總體看土地的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，這些推動(dòng)了房屋成本的增加。地方

12、政府對(duì)土地出讓金的依賴(lài)性比較強(qiáng)，使得政府對(duì)于房地產(chǎn)投資的控制力度勢(shì)必有所限制，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（六）、土地出讓制度導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，增加房子的成本我國(guó)現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)性用地都必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓?zhuān)渲姓袠?biāo)是世界公認(rèn)的最公平的方式，掛牌和拍賣(mài)方式都是價(jià)高者得。地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，為求土地收益最大化，幾乎都采用掛牌和拍賣(mài)的方式，導(dǎo)致地價(jià)不斷刷新。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，拍賣(mài)和掛牌出讓方式分別占到交易地塊總數(shù)的18啼口80%而采用招標(biāo)方式的僅占2%信息來(lái)源于商品房投資，主編：許海峰，人民法院出版社，第4頁(yè)按照招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土

13、資源部令第11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)定）的解釋,土地公開(kāi)出讓方式包括招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌.材料來(lái)源于中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部網(wǎng)站在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，房?jī)r(jià)上漲誘導(dǎo)開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，高地價(jià)又增加房子的成本，房?jī)r(jià)必然上漲，兩者相互推動(dòng)，最終形成惡性循環(huán)。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，想拿地必須是競(jìng)拍最高價(jià)或掛牌最高價(jià)，否則就拿不到地，企業(yè)就無(wú)法生產(chǎn)建設(shè)。這種制度設(shè)計(jì)當(dāng)初主要是考慮公平、公正，杜絕權(quán)力尋租等腐敗行為，而現(xiàn)在看來(lái)則成了房?jī)r(jià)惡性上漲的罪魁禍?zhǔn)字?。（七）、房地產(chǎn)法制建設(shè)尚不完善目前，我國(guó)的房地產(chǎn)體系是以房地產(chǎn)管理法、土地管理法為主的，而房地產(chǎn)管理法是1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)根據(jù)

14、2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的決定修正，土地管理法則是1986年6月25日第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議通過(guò)，根據(jù)1988年12月29日第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定第一次修正1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議修訂根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國(guó)土地管理法的決定第二次修正的，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展之后，房?jī)r(jià)的快速上漲，使得很多的法律無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)行房?jī)r(jià)的變化（當(dāng)然，法律本身的滯后性也

15、是造成這一現(xiàn)象的主要原因），所以目前的房地產(chǎn)法律制度有很多不完善的地方。比如說(shuō)，法律法規(guī)中違約責(zé)任處罰不嚴(yán)厲，執(zhí)行不到位。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)閑置土地的行為，土地管理法早有明確規(guī)定;然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為屢禁不止，常有發(fā)生，地方政府執(zhí)行力度不夠。對(duì)于商品房預(yù)售過(guò)程中，變相囤積房源、倒賣(mài)房號(hào)、捂盤(pán)惜售等違規(guī)預(yù)售行為；拆遷過(guò)程中違法拆遷的行為；擅自變更規(guī)劃等等。另外，法律中還有許多空白的地方。例如：法律中對(duì)于公民基本居住權(quán)的保障還不夠完善，對(duì)低收入人群缺少特別保護(hù)，對(duì)于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中囤積房屋的單位和個(gè)人的法律責(zé)任的規(guī)制也基本處于空白。正是因?yàn)榉傻牟煌晟剖沟梅績(jī)r(jià)的抑制措施難以實(shí)施，所以

16、說(shuō)完善法制是抑制房?jī)r(jià)的手段。當(dāng)然，我們也看到，在抑制房?jī)r(jià)上面，我國(guó)政府也做出了一定的努力，但收效甚微，這與我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)存在一些非制度層面的原因是密不可分的，例如，既得利益集團(tuán)的博弈，分配制度導(dǎo)致的兩極分化，地方政府的“托市”，房地產(chǎn)商對(duì)信息的不對(duì)稱(chēng)進(jìn)行投機(jī)炒作等等。正是因?yàn)檫@種種因素綜合作用，化解了宏觀調(diào)控，推高了房?jī)r(jià)，并促使房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)超力學(xué)7To三、對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的建議綜合以上原因分析，現(xiàn)提出下列建議：（一）、加強(qiáng)住房需求的管理為區(qū)別對(duì)待各類(lèi)住房需求，對(duì)不同的對(duì)象要通過(guò)不同的手段進(jìn)行管理，即對(duì)住房需求進(jìn)行差異化的管理，在前文中我也提到，住房需求可分為多種，如正常住房需求、超前住房需求、被

17、動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，對(duì)于不同的需求需做不同方式的調(diào)整，使得不同收入的人選擇不同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)新房、好房，從而降低投機(jī)型住房需求，也有效的遏制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國(guó)人多地少，人多房少的基本國(guó)情下，房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。（二）、調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不適宜的超支柱地位土地管理法第三十七條禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)

18、由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，依照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定辦理。承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或者個(gè)人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的耕地。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位是毋庸置疑的，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民財(cái)富的重要組成部分14,但是，眾所周知，多元化總比同

19、一化、單一化好。目前我國(guó)政府的財(cái)政收入過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)已不再僅僅是支柱而是超支柱地位了，任何東西，過(guò)猶不及，所以房地產(chǎn)業(yè)的龐大對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤為不利，維持或強(qiáng)化這種龐大，無(wú)疑于飲鴆止渴。肥皂泡吹得越大越危險(xiǎn)。因此，必須決然地改變房地產(chǎn)業(yè)的虛胖狀態(tài)。1314孔慶平.客觀全面準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位與作用房地產(chǎn)法，符啟林著，法律出版社，第四版，第4頁(yè)J.中國(guó)房地息，2009,(3):68-71.（三）、改變目前地方政府倚重的土地財(cái)政政策土地“掛拍招”沒(méi)錯(cuò)，但不能作為圈財(cái)之道。建議：（1）核算土地“掛拍招”以及土地平整審批等的必要成本，在此基礎(chǔ)上允許土地出讓金上浮一定比例（例如

20、，一快土地的各種成本價(jià)為100萬(wàn)元/畝，若上浮50謠是150萬(wàn)元/畝）。（2）在出讓土地的同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商提供獲得土地后商品房建設(shè)方案，如建筑面積、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格等。預(yù)售價(jià)格政府職能部門(mén)預(yù)算過(guò)，保證開(kāi)發(fā)商有利可圖，并且允許在一定限度內(nèi)浮動(dòng)，但是此限度等均由政府職能部門(mén)核準(zhǔn)，否則土地不予出讓。（3）出讓出地。讓土地出讓金報(bào)價(jià)高而預(yù)售房?jī)r(jià)低，且設(shè)計(jì)與建筑質(zhì)量?jī)?yōu)越者競(jìng)出，并向社會(huì)公示。（4）開(kāi)發(fā)商建房并銷(xiāo)售。職能部門(mén)對(duì)建房與銷(xiāo)售過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，如有與事先承諾不符合者加重懲罰力度。改變土地財(cái)政政策之初，地方財(cái)政必然會(huì)出現(xiàn)很大困難，所以它們反對(duì)是必然的。但一旦老百姓不必為住房勞力費(fèi)神，他們就會(huì)關(guān)注發(fā)展需求

21、，將錢(qián)財(cái)用于其他活動(dòng)，這樣民間資本與商貿(mào)活動(dòng)必然真正地活躍起來(lái)，那時(shí)稅收必然會(huì)好起來(lái)。（四）、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃的制定當(dāng)前我國(guó)不少城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)土地使用存在著“不合理利用，浪費(fèi)”的情況，對(duì)此，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中容積率等問(wèn)題應(yīng)當(dāng)作出相關(guān)的規(guī)定。許多地方政府都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求，使得住房用地量減少，不利于房?jī)r(jià)的調(diào)控，所以說(shuō)，政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該考慮單獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃，不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里。同時(shí)，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計(jì)劃。市場(chǎng)化供地是大勢(shì)所趨，在推行過(guò)

22、程中一方面需要將經(jīng)營(yíng)性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場(chǎng)范圍，解決低價(jià)供地、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時(shí)，規(guī)范土地市場(chǎng)、打擊土地投機(jī)，從而間接調(diào)控住房?jī)r(jià)格。（五）、完善房地產(chǎn)稅制政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房?jī)r(jià)格。在房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi)最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房?jī)r(jià)自然就提高了；當(dāng)然，這個(gè)政策有其兩面性，但是，房地產(chǎn)稅是房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分之一，這是毋庸置疑的。另外通過(guò)提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開(kāi)辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開(kāi)查詢(xún)等，這些

23、方式不但可以大大提高開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開(kāi)發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。（六）、建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度房?jī)r(jià)水平最終會(huì)和當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力相匹配，房?jī)r(jià)上漲最終需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房?jī)r(jià)上漲有重要作用。政府要定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢(xún)制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開(kāi)發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開(kāi)發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)

24、發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。（七）、建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)前文中我也提到我國(guó)目前房地產(chǎn)法制建設(shè)還很不完善，主要以房地產(chǎn)管理法和土地管理法為主，而這兩部法制定時(shí)間比較早，其部分內(nèi)容已經(jīng)與社會(huì)脫節(jié)，建議對(duì)這兩部法律做一定的修正，完善法律，填補(bǔ)空白。參考文獻(xiàn)：1、國(guó)富論，亞當(dāng)斯密2、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，作者：多恩布什費(fèi)希爾斯塔茲著，王志偉譯，中國(guó)人

25、民大學(xué)出版社，2010年出版3、商品房投資，主編：許海峰，人民法院出版社房地產(chǎn)法學(xué)，高富平，黃武雙著，高等教育出版社4、于泊源.淺談我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的原因及建議，科技情報(bào)開(kāi)發(fā)及經(jīng)濟(jì),2007.5、牛毅.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格為何居高不下.中國(guó)房地信息，2008.6、馮志強(qiáng).房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控分析.遼寧經(jīng)濟(jì)，2005.7 .盧兆豐.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的原因及對(duì)策.經(jīng)濟(jì)論壇，2009.8 .張一品.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的理論研究.科技信息，2007.9、范惠玲，我國(guó)高住房空置率的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋?zhuān)F(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010年第19期10、聶彩仁，者貴昌.房產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析J.全國(guó)商情(理論研究)，2010,(9).11、姚國(guó)會(huì).國(guó)務(wù)院遏制房?jī)r(jià)再出“重拳”j.南方論刊。2010,(6).12、金秋萍.是什么在推高房?jī)r(jià)J.上海房地，2010,(5)13、孔慶平.客觀全面準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位與作用J.中國(guó)房地信息,2009,(3):68-71.14、房地產(chǎn)法，高富平，黃武雙著，高等教育出版社，第三版15、房地產(chǎn)法，符啟林著，法律出版社，第四版，第4頁(yè)合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司