房地產(chǎn)試題及答案

1、2、 單項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（D ）。A、不可移動(dòng)性 B、保值性C、個(gè)別性 D、短暫性2不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C ）。A、主體 B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容3我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D ）。A、全民所有 B、國(guó)家所有C、集體所有 D、個(gè)人所有4土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（D ）經(jīng)營(yíng)，任何部門、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng) B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng) D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)5土地使用權(quán)出讓的最高年限為（ D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年6土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（C ）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年7土地使用權(quán)

2、出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的，其最高年限的為（D ）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年8以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A ）。A、租金 B、出讓金C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償安置費(fèi)9、以下不是公房租賃原則的是（ ）。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配C、實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)" D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化1房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資

3、的一個(gè)重要性。 A適應(yīng)性         B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性     D相互之間的影響性2某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則(C )個(gè)月可收回投資.A 50.5   B 60   C 65   D 75解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n 解得n =653某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(B  )A11.38% B12.64%  

4、; C15.46% D 16.22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（C ）  A 房屋出租     B 房地產(chǎn)抵押C 土地使用權(quán)出讓   D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。高于低于等于高于等于6某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為(  C )萬(wàn)臺(tái).A102       B120     C108  

5、;   D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087下列說(shuō)法不正確的是(  A )A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200以上D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35一45。答案： 解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（B  ）A   &

6、#160;   P（1+i）n                     B   P（1+i*n）C       P*n*i             D   A（1+i）n解析：Fn= P（1+i*n）9某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（B  ）A 101萬(wàn)元 &#

7、160; B 137萬(wàn)元     C   256萬(wàn)元     D   500萬(wàn)元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指(  B )A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度     B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度   D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度11風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?  A )A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大12房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從（  D ）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金     B資金流通方式和對(duì)策C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)         D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)13對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（A  ）A銷售收入     B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)     C成本利潤(rùn)率   D投資回報(bào)率14下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（B  ）A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。B從眾多影響項(xiàng)

9、目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。15開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（  C ）內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。A10日       B15日         C1個(gè)月     D2個(gè)月解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。16個(gè)人住房抵押貸

10、款期限可長(zhǎng)達(dá)（C  ）年。A   10   B   20     C   30     D   5017關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（B  ）A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18（  A ）的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。A市級(jí)購(gòu)物中心B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C居住區(qū)

11、商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店     19a確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（）abcd         bacd cabd         acbd解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。21在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（B  ）調(diào)查。A消費(fèi)者類別             B消費(fèi)者社會(huì)階層分布C消費(fèi)者購(gòu)買能力          

12、D消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣23在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指(B  )A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)     B新建商品房租售市場(chǎng)C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)     D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)24某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（  A ）A12%     B12.55%       C12.68%       D12.45%25某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20

13、萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(  C )。A 4.7%       B 7%       C 11%         D14%解析：(28-0.6)20×1001126借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為( C  A等額還本付息法       B菲爾德法C汽球法   

14、0;       D還款常數(shù)法27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括( D  )A基準(zhǔn)收益率       B目標(biāo)成本利潤(rùn)率C目標(biāo)投資利潤(rùn)率     D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率28某土地面積為4 000 2,建筑容積率為55，規(guī)劃建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(  B ).A 1000   B1240   C22000       D1800解析：(4 000×

15、554 000×60×4)101 240()29一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)( A )A越小     B越大     C越難控制     D越難估算30在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（C ）的主要工作內(nèi)容。A 會(huì)計(jì)師   B 經(jīng)濟(jì)師 C 估價(jià)師 D 工程師31名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（  A ）A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率C實(shí)際利率與名義利率更能

16、反映資金的時(shí)間價(jià)值D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率32監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（D）的工作內(nèi)容A物業(yè)管理B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理D組合投資管理33房地產(chǎn)投資信托按( D  )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類型         B抵押方式 C投資業(yè)務(wù)       D信托性質(zhì)34編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(  A )A網(wǎng)絡(luò)圖法  

17、60;   B表格法 C竣工圖法       D坐標(biāo)圖法解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其( D  )A共代理了多少項(xiàng)目     B代理成交額是多少C人員素質(zhì)           D代理的成功率有多大1、 單選共20題，每題1分，總計(jì)20分 1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住

18、建筑面積（D ）。 A92500m2 B88800m2 C80000m2 D76800m2 2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（C ）所需的時(shí)間。 A經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資 B全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C凈收益抵償全部投資 D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資 3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（B ）支付。 A承租人 B業(yè)主 C承租人和業(yè)主共同 D物業(yè)管理公司 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓（A ）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。 A潛在 B過(guò)去 C現(xiàn)在 D未來(lái) 5、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

19、的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B ）。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目（D ）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 A還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金 B還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金 C還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金 D在此情況下 7、（D ）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。 A利息

20、率 B銷售利潤(rùn)率 C速動(dòng)比率 D目標(biāo)收益率 8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（B ）乘以100%。 A開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本 B正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本 C開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值 D正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本 9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程是指（B ）的持續(xù)時(shí)間。 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程 B獲得土地后到全部工程竣工 C從工程開(kāi)工到全部工程竣工 D從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢 10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（D ）是正確的。 A需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感 B在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣 C供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分

21、比 D短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性 11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（B ）。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7% 12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C ）以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。 A空間分布 B人口分布 C時(shí)間分布 D經(jīng)濟(jì)分布 13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（C ）。 A質(zhì)量 B品牌 C價(jià)格 D類型 14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（B ）。 A對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算 B對(duì)建筑產(chǎn)品能

22、夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿足需要的程度 C對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算 D對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估 15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是（C ）。 A娛樂(lè)用房 B寫字樓 C高級(jí)住宅和公寓 D餐飲用房 16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（C ）。 A投資機(jī)會(huì)選擇 B投資機(jī)會(huì)決策分析 C投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 D市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ˋ ）。 A申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)工程標(biāo)底確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查招標(biāo)工程交底及答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同 B申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)工

23、程交底及答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同 C申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查招標(biāo)工程交底和答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同 D申請(qǐng)招標(biāo)確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查工程交底及答疑+簽訂合同 18、工程建設(shè)過(guò)程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（D ）。 A工程保險(xiǎn) B工人人身保險(xiǎn) C第三方保險(xiǎn) D質(zhì)量保險(xiǎn) 19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（C ）。 A30% B32% C33% D18% 20、對(duì)于銷售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（C ）的融資貸款。

24、 A70%左右 B80%左右 C90%左右 D60%左右 三、多項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、C ）。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系 B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、C、D、E ）。A、房地產(chǎn)中介 B、土地使用權(quán)的出讓 C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買賣 E、房地產(chǎn)抵3房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、個(gè)別性D、永久性 E、不可移動(dòng)性5可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、E ）。A、建材 B、建造技術(shù) C、建筑工人 D、房屋 E、建造行為6土地使用權(quán)

25、劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納（D、E）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金 B、租金 C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償費(fèi) E、安置費(fèi)8國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A、B、C、D ）。A、占有權(quán) B、使用權(quán) C、轉(zhuǎn)讓權(quán) D、抵押權(quán) E、質(zhì)押權(quán)11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（B、C、E ）。A、出讓 B、抵押 C、轉(zhuǎn)讓D、質(zhì)押 E、租賃1房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ ABCD  ）A變現(xiàn)性差             B投資額巨大C

26、投資回收周期長(zhǎng)         D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。2銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ABCE  ）因素。A抵押物的流動(dòng)性     B貸款期限的長(zhǎng)短C通貨膨脹的預(yù)期     D貸款企業(yè)的信用等級(jí)E所處的市場(chǎng)條件 解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。3金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（ BCD  ）。A企業(yè)資信等級(jí)     B項(xiàng)目基本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果     D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E貸款擔(dān)保方式4寫

27、字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ AB  ）確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)   B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù)   D建安工程價(jià)格指數(shù)   E中房?jī)r(jià)格指數(shù)5對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（   BCDE）方面。A銷售收入   B物業(yè)增值C減少納稅   D股權(quán)增加   E 租金6對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ACE ）等后果。A租金收入減少     B附加支出增加C物業(yè)資本價(jià)值下降   D運(yùn)營(yíng)成本下降E租客要求更大的租金折扣7投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(  C

28、DE )A利率風(fēng)險(xiǎn)     B政策性風(fēng)險(xiǎn)   C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D持有期風(fēng)險(xiǎn)     E比較風(fēng)險(xiǎn)解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（  ABC ）等。 A普通住宅     B公寓       C別墅D客棧       E酒店10確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ D）方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。D對(duì)砌筑工程、

29、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。11下列說(shuō)法不正確的是（ CDE  ）A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B營(yíng)業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率D教育費(fèi)附加應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為313按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（）的模同質(zhì)偏好同形偏好集群偏好分散偏好   E心理偏好14盈虧平衡分析的基本方法是建立（ CE  ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出

30、平衡點(diǎn)。A銷售收入與成本     B銷售收入與費(fèi)用C成本與產(chǎn)量         D利潤(rùn)與成本   E銷售收入與銷量15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（   BDE）A損益表   B總投資估算表     C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D經(jīng)營(yíng)成本表     E借款償還表解析：AC為基本報(bào)表。41、 房地產(chǎn)間接投資包括（BD ）。 A置業(yè)投資 B購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票 C開(kāi)發(fā)投資 D購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金 42、投資型物業(yè)購(gòu)買者購(gòu)買行為受（ ABC）的制約。 A房地產(chǎn)投資收益水平 B其他投資工

31、具的收益水平 C市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好 D購(gòu)買者自身特點(diǎn)偏好 43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC ）。 A管理費(fèi) B利潤(rùn) C施工機(jī)械使用費(fèi) D所得稅 44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD ）。 A退還保留金 B最終付款 C預(yù)付款 D工程進(jìn)度付款 45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（ACD ）。 A發(fā)送售樓書 B市場(chǎng)調(diào)查 C展示樣板房 D制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌 46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC ）。 A社會(huì)平均利潤(rùn)率 B資本供求狀況 C國(guó)家宏觀信貸政策 D目標(biāo)收益率 47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（ABD ）特點(diǎn)

32、。 A土地費(fèi)用高 B投資風(fēng)險(xiǎn)減少 C投資風(fēng)險(xiǎn)增加 D開(kāi)發(fā)周期縮短 E開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng) 48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD ）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。 A建設(shè)周期較長(zhǎng) B工程性質(zhì)比較特殊 C規(guī)模較大 D技術(shù)復(fù)雜 E工期緊迫 49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（ ABDE）。 A地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā) B開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻 50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（ACDE ）。 A目標(biāo)的確定性 B政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 C政策的

33、針對(duì)性 D政策的導(dǎo)向性 E政策的公平性和效率 51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（ ABCD）。 A建筑容積率及總建筑面積 B地上建筑面積及密度 C規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 D綠地率和停車位個(gè)數(shù) E地下建筑面積及有效面積系52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ABCD ）。 A銷售稅金 B土地使用稅金 C房產(chǎn)稅金 D企業(yè)所得稅 E城市規(guī)化稅 53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ABCD ）。 A生產(chǎn)技術(shù)方案 B生產(chǎn)規(guī)模 C生產(chǎn)組織方式 D技術(shù)水平與管理水平 E物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費(fèi)水平 54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ABCD ）。

34、A客戶評(píng)價(jià) B項(xiàng)目評(píng)估 C擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D貸款綜合評(píng)價(jià) E貸款金額 55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ABC ）。 A可能面積的組合 B尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) C尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃 D每平方米的租金 E室內(nèi)的裝修 六、簡(jiǎn)答題1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素1房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè)基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。（2)房地產(chǎn)法律

35、關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。2簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性。（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地

36、產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象3房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得

37、土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)

38、售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法確定了"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程

39、的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理"。"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃"。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件

40、的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。1、 何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？ 答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 （2）、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。 （3）、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理的具

41、體內(nèi)容。答題要點(diǎn): （1）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)審批階段：取得選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書； （2）、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限； （3）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書； （4）、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書； （5）、申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證：作為允許進(jìn)行開(kāi)放的正式執(zhí)照； （6）、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)告；3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn) 答題要點(diǎn)：（1）、市場(chǎng)潛力巨大。 （2）、開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。 （3）、多元化的市場(chǎng)需求。 （4）、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。4、物業(yè)代理的作用有哪些？答

42、題要點(diǎn)：（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。（2）通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？答題要點(diǎn)：（1）、項(xiàng)目管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。 （2

43、）、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？答題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì)2、資金實(shí)力3、企業(yè)償債能力4、經(jīng)營(yíng)管理能力5、獲力能力6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量7、企業(yè)信譽(yù)8、其它指標(biāo)。7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)； （2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)； （3）是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)； （4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？（1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地

44、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。（2）公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275答題要點(diǎn)：（1）、工程項(xiàng)目管理通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。 （2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、安全、信息管理、開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326答題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式； （2）權(quán)益性投資

45、和債務(wù)性投資方式； （3）權(quán)益參與貸款； （4）售后租期。計(jì)算題1、 某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n=50/(12%-15%)1-(1+15%)/(1+12%)10=504.27萬(wàn)元該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率

46、為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入,建造成本專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?答案:(1) 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值:項(xiàng)目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米總銷售收入:   4700

47、15;46000=30080萬(wàn)元銷售稅費(fèi):   30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2) 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本:土地成本:   1000×64000=6400萬(wàn)元建造成本:   1400×64000=8960萬(wàn)元專業(yè)人員費(fèi)用: 8960×8%=716.8萬(wàn)元管理費(fèi)用:   (6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用:a土地成本利息:6400×(1+12%)3-1=2591.54萬(wàn)元b建造成本專業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利

48、息: (8960+716.8+803.84)×(1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03萬(wàn)元c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元  銷售費(fèi)用: 30080×2.5%=752萬(wàn)元  總開(kāi)發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元(3) 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率:開(kāi)發(fā)商利潤(rùn): 28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該

49、家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅? 房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式:1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:投資回收年數(shù)=(首期房款+

50、期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在1215年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）七、論述題1論述房地產(chǎn)法的基本原則。1房地產(chǎn)法的基本原則是：(1)堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。(2)保護(hù)

51、房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。2土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的

52、地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過(guò)最高年限。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。3論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他

53、人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買賣、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法第18條規(guī)定："凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)

54、，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。4房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)