房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告司法拍賣

1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委 托 方：市南區(qū)人民法院估 價(jià) 方：青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員： 杜守寶 王洪亮估價(jià)作業(yè)日期：2017年6月13日至2017年8月7日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第QF20170486號(hào)目 錄一、致委托方函¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼3二、估價(jià)師聲明¼¼¼¼

2、88;¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（一）委估方¼

3、8;¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（二）估價(jià)方¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼7（三）估價(jià)對(duì)象¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼&

4、#188;¼¼¼¼¼¼7（四）估價(jià)目的¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼8（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼8（六）價(jià)值定義¼¼¼&

5、#188;¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼9（七）估價(jià)依據(jù)¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼9（八）估價(jià)原則¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼

6、88;¼¼¼9（九）估價(jià)方法¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼10（十）估價(jià)結(jié)果¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11（十一）估價(jià)人員¼¼¼¼¼¼

7、¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11（十二）估價(jià)作業(yè)日期¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11（十三）估價(jià)報(bào)告使用提示¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼11五、附件¼¼¼¼¼

8、8;¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼13（一）房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（二）司法鑒定委托書復(fù)印件（三）現(xiàn)場(chǎng)勘查表復(fù)印件（四）照片（五）評(píng)估費(fèi)發(fā)票復(fù)印件（六）評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（七）評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（八）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件致 委 托 方 函青島市市南區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司于2017年6月13日對(duì)谷風(fēng)歌位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶（權(quán)證或證明號(hào)：市20146877，房屋建筑面積115.71平方米,規(guī)劃用途為成套住宅，土

9、地使用權(quán)取得方式為出讓）的房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘察及有關(guān)資料的調(diào)查。本報(bào)告委估對(duì)象為上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。我公司本著“獨(dú)立、客觀、公正”的原則，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，對(duì)估價(jià)對(duì)象于2017年6月13日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為委托方確定委估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。委估的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)結(jié)果為：總價(jià)：RMB330.72萬元（人民幣大寫：叁佰叁拾萬柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價(jià)：RMB 28582元/平方米估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第QF20170486號(hào)注：上述估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2017年8月7日估

10、 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我公司已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)

11、，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以產(chǎn)權(quán)管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。參加本次估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 : 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 : 估價(jià)的假設(shè)和限制條件1本次估價(jià)的假設(shè)前提(1)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。(2)有一段合理交易時(shí)間，洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定。(3)在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。(5)交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。(6)不考慮特殊買家的附加出價(jià)。2.未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)(1) 委估房地產(chǎn)的權(quán)益沒有爭(zhēng)議，不考慮委估房地產(chǎn)的連帶及估價(jià)范圍以外的法律問題，估價(jià)時(shí)以

12、委估房地產(chǎn)具有合法的完整產(chǎn)權(quán)為前提。 (2) 我們僅對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)作一般性的查看，并未對(duì)其結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試，故不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本次評(píng)估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題，本報(bào)告假設(shè)其內(nèi)部質(zhì)量足以維持正常的使用壽命為估價(jià)結(jié)果成立的前提。(3) 本報(bào)告估價(jià)的公開市場(chǎng)價(jià)格，未考慮估價(jià)對(duì)象抵押、租賃、債務(wù)等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，為估價(jià)對(duì)象在合法使用前提下的市場(chǎng)價(jià)值。3.估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理(1)估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下的市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房

13、地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。(2)估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)。(3)估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。4.本報(bào)告使用的限制條件(1) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。(2) 本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。(3) 本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，本評(píng)估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(4)本估價(jià)報(bào)告須經(jīng)青島德融房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章以及在該公

14、司注冊(cè)的兩名房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方能生效。(5)未經(jīng)估價(jià)單位書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或任何部分均不得使用于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。本估價(jià)報(bào)告對(duì)任何第三者和其他目的用途不承擔(dān)責(zé)任。(6)本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年。如超過有效期、市場(chǎng)變化較快或期間國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。5.其他說明(1) 本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為委托方提供的資料是真實(shí)、可靠的，并以此作為評(píng)估的重要依據(jù)之一。若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價(jià)方不予以承擔(dān)。(2)估價(jià)過程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)

15、對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。6. 本報(bào)告由青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （一）委托方委托方：青島市市南區(qū)人民法院地 址：市南區(qū)山東路16號(hào) （二）估價(jià)方名 稱： 青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地 址： 青島市市南區(qū)香港路40號(hào)2518室法定代表人：杜守寶聯(lián)系人：杜上野聯(lián)系電話：價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)：貳級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)證書編號(hào)：魯評(píng)022026估價(jià)報(bào)告編號(hào)：青德融估字第QF20170486號(hào) （三）估價(jià)對(duì)象1、房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，混合結(jié)構(gòu)，建成年代為2002年，房屋總層數(shù)為6層，估價(jià)對(duì)象位于第1層。估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明

16、號(hào)：市20146877。房屋建筑面積115.71平方米，規(guī)劃用途為成套住宅，土地使用權(quán)類型為出讓用地。 2、估價(jià)范圍估價(jià)對(duì)象為權(quán)證或證明號(hào)：市20146877載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明號(hào)：市20146877，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑總面積115.71平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋當(dāng)前使用用途為棋牌室。5、估價(jià)對(duì)象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積：115.71平方米；(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、

17、上下水、照明等配套設(shè)施。 (4) 裝修：簡(jiǎn)裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價(jià)對(duì)象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。6、區(qū)域環(huán)境(1)周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。(2)配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供暖、供氣），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價(jià)對(duì)象周邊的路網(wǎng)與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。 （四）估價(jià)目的根據(jù)青島

18、市市南區(qū)人民法院司法鑒定委托書（2017）南法鑒字第375號(hào)青島市市南區(qū)人民法院審理的執(zhí)行局（2016）魯0202執(zhí)1114號(hào)號(hào)申請(qǐng)執(zhí)行人中國銀行股份有限公司青島山東路支行與被執(zhí)行人谷風(fēng)歌執(zhí)行糾紛一案，為確定委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，本估價(jià)項(xiàng)目評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的價(jià)值，故將完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。即2017年6月13日 （六）價(jià)值定義本報(bào)告所提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)

19、師知悉的法定優(yōu)先受償款。 （七）估價(jià)依據(jù)一、國家及有關(guān)部門頒發(fā)的法律、法規(guī)1.中華人民共和國土地管理法2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法4.全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問題的決定5.人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定6. 司法鑒定程序通則7.關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定8.關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定二、地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件1.山東省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法三、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）2.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2014）四、委托方提供、評(píng)估人

20、員搜集及現(xiàn)場(chǎng)勘察的資料；1.委估對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；2.待估房地產(chǎn)周圍環(huán)境資料；3.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集的相關(guān)資料及房地產(chǎn)價(jià)格等。 （八）估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則：1、合法原則：房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，國家和地方現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)政策、法律、規(guī)定、城市規(guī)劃為影響房地產(chǎn)使用狀況的前提條件，當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時(shí)，其權(quán)益才受法律保障。因此評(píng)估中以估價(jià)對(duì)象的合法使用為前提。2、替代原則：在同一市場(chǎng)中，具有相同使用價(jià)值，有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制趨于一致。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，受市場(chǎng)因素影響，不同時(shí)點(diǎn)上同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，所

21、評(píng)估價(jià)格必須是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4、最高最佳使用原則：在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用，首先估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房地產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上可行的方式下，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。5、獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。 （九）估價(jià)方法與技術(shù)路線1.估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)思路與方法：由于作為較為成熟的成套住宅用途房地產(chǎn)，其利潤率及其他參數(shù)與范圍內(nèi)供需情況及其他

22、相關(guān)綜合因素關(guān)系密切，成本法測(cè)算出的價(jià)值不能充分體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值，故本次估價(jià)不可采用成本法；其次，估價(jià)對(duì)象為已開發(fā)房地產(chǎn)，亦不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；再次，雖然委估對(duì)象同一供需范圍內(nèi)相似檔次、類型、用途的房地產(chǎn)有出租情況，但作為成套住宅用途的房地產(chǎn)，在使用收益法求取估價(jià)結(jié)果時(shí)，采用的收益還原率無法精確的利用市場(chǎng)提取法獲得，故本次估價(jià)不宜采用收益法估價(jià)；最后，考慮此次估價(jià)對(duì)象為成套住宅用途，在市場(chǎng)上掛牌或成交案例較多，且所在區(qū)域周邊樓盤目前仍有在售房源，根據(jù)我們對(duì)估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類似房地產(chǎn)交易案例的調(diào)查，可采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。2.技術(shù)路線市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)比較法原理，選取位于同一供

23、需圈內(nèi)的類似成交案例為比較對(duì)象，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素的修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格，從而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價(jià)格。 （十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價(jià)原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解了市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，并認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密細(xì)致的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，綜合評(píng)估出估價(jià)對(duì)象于2017年6月13日的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果為： 總價(jià)：RMB330.72萬元（人民幣大寫：叁佰叁拾萬柒仟貳佰元整）房地產(chǎn)單價(jià)：RMB 28582元/平方米（十一）估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 : 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 : （

24、十二）估價(jià)作業(yè)日期2017年6月13日至2017年8月7日（十三）估價(jià)報(bào)告使用提示1、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定時(shí)，本報(bào)告的適用期原則上可長(zhǎng)達(dá)壹年(即2017年8月7日至2018年8月6日止)。估價(jià)過程中未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其他不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響。應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。2、市場(chǎng)下跌風(fēng)險(xiǎn)分析估價(jià)對(duì)象的房屋的證載規(guī)劃用途為成套住宅，目前實(shí)際用途為棋牌室，租金、售價(jià)一般受區(qū)域成熟度、產(chǎn)品特點(diǎn)、自身配套設(shè)施、物業(yè)管理、品牌及宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。一般來說，估價(jià)對(duì)象有一定的市場(chǎng)下跌風(fēng)險(xiǎn)。3、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分

25、析估價(jià)對(duì)象為成套住宅用途房地產(chǎn)，通用性較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。變現(xiàn)過程中發(fā)生的變現(xiàn)費(fèi)用應(yīng)包括法院訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)、營業(yè)稅及其他法定費(fèi)用。青島德融房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2017年8月7日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析1、房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，房屋現(xiàn)狀用途為棋牌室，目前正在使用中。2、估價(jià)范圍委估房地產(chǎn)為權(quán)證或證明號(hào)：市20146877載明的房屋所有權(quán)及其所占用的土地使用權(quán)。房屋建筑總面積115.71平方米。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的權(quán)證或證明號(hào)：市20146877，產(chǎn)權(quán)人為谷風(fēng)歌，坐落于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，建成年代為2002年

26、，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，建筑面積115.71平方米。4、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋規(guī)劃用途為成套住宅，委估標(biāo)的物的房屋的當(dāng)前使用用途為棋牌室。5、估價(jià)對(duì)象建筑物及設(shè)備狀況：(1) 建筑面積：115.71平方米。(2) 建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。(3) 設(shè)備：通訊、上下水、照明等配套設(shè)施。(4) 裝修：簡(jiǎn)裝，水、電設(shè)備齊全。(5) 竣工保養(yǎng)情況：估價(jià)對(duì)象2002年竣工，維修保養(yǎng)情況良好。（二）區(qū)域因素分析(1)周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于青島市市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶，周邊多住宅、商業(yè)類小區(qū)，環(huán)境較好，噪音較小。該區(qū)域環(huán)境較成熟，購物、交通、食宿、學(xué)校、醫(yī)院等各方面均較為方便，總

27、體分析來看比較適合委估標(biāo)的物的現(xiàn)狀使用用途。(2)配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象為正常使用的房地產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到七通（即電力通、上水通、下水通、通訊、道路、供氣、供暖），市政配套設(shè)施條件完善。(3)交通估價(jià)對(duì)象周邊的路網(wǎng)與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域聯(lián)系較便捷，便于物品的內(nèi)外運(yùn)輸。 (三)市場(chǎng)背景分析青島市位于山東省東部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)1209'，北緯364'，是我國沿海地區(qū)的開放城市。其地形差異較大，基本輪廓是由東北向西南呈傘形傾斜一年四季分明，雨量充沛，氣溫適宜，屬溫帶半濕潤季風(fēng)氣候全市城鎮(zhèn)職工平均工資6142元，農(nóng)民人均純收入3551元，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，交通便利，商業(yè)繁榮，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完

28、善。綜合企業(yè)5244處，20多個(gè)行業(yè)，形成子行業(yè)、多門類的體系。住房制度改革實(shí)施以來，取消了住房福利性分配，實(shí)行住房貨幣化分配，同時(shí)國家出臺(tái)了一系列降低貸款利率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等一系列政策，激活了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和閑置房的消化，進(jìn)一步帶動(dòng)了二手房交易市場(chǎng)。參照青島區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展趨勢(shì)，青島區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍然很大，市場(chǎng)前景良好。但受國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下行趨勢(shì)。根據(jù)對(duì)委估對(duì)象所處片區(qū)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，其交易價(jià)格穩(wěn)中有降，估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)可能會(huì)有一定幅度的波動(dòng)。（四）最高最佳使用分析應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。首

29、先估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途在法律上是允許的，即以該房產(chǎn)在合法的使用及經(jīng)濟(jì)上是可行的方式下，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象房屋的現(xiàn)狀用途為棋牌室。根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘以及對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利并以此為前提進(jìn)行估價(jià)。（五) 估價(jià)方法與技術(shù)路線1.估價(jià)方法由于委估對(duì)象附近缺乏類似房地產(chǎn)的客觀收益及其他客觀數(shù)據(jù)，但類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例卻很充分。估價(jià)人員通過對(duì)青島市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，結(jié)合對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊狀況的調(diào)查，充分考慮估價(jià)對(duì)象自身特點(diǎn)，決定采用市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。 2.技術(shù)路線

30、市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)比較法原理，選取位于同一供需圈內(nèi)的類似成交案例為比較對(duì)象，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素的修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格，從而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)狀態(tài)下的比準(zhǔn)價(jià)格。（六）估價(jià)測(cè)算過程市場(chǎng)比較法因素條件說明表估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例市南區(qū)大堯三路48號(hào)1單元101戶市南區(qū)大堯三路市南區(qū)大堯三路市南區(qū)大堯三路交易情況正常正常正常正常交易日期近期近期近期近期區(qū)域因素繁華度較好較好較好較好交通便捷度較好，周邊有227路;322路;604路環(huán)線；218路空調(diào)公交車較好，周邊有227路;322路;604路環(huán)線；218路空調(diào)公交車較好，周邊有227路;322路;604路環(huán)線；218路空調(diào)公交車較好，周邊有227路;322路;604路環(huán)線；218路空調(diào)公交車周邊環(huán)境成熟成熟