房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)資料

1、成功的銷(xiāo)售顧問(wèn)應(yīng)具備怎樣的素質(zhì)優(yōu)秀的銷(xiāo)售顧問(wèn)需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進(jìn)取心、堅(jiān)持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營(yíng)造舒適氛圍的能力。不管怎樣，在銷(xiāo)售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準(zhǔn)確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。尤其是，他們?cè)诋?dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個(gè)好的觀察者和傾聽(tīng)者，也就是少說(shuō)多聽(tīng)。大多數(shù)的銷(xiāo)售顧問(wèn)，太熱衷于去告訴對(duì)方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。當(dāng)你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點(diǎn)是什么之后，就可以針對(duì)他們的需要，恰到好處地展開(kāi)你的銷(xiāo)售策略。在下一次見(jiàn)面時(shí)，你也可以先試著花幾分鐘的時(shí)間，問(wèn)一些輕松的問(wèn)題，了

2、解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。 工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確，前言房地產(chǎn)銷(xiāo)售是一件很微妙的事。有這么一說(shuō)：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷(xiāo)售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來(lái)加以實(shí)現(xiàn)的。不論這一說(shuō)法是否準(zhǔn)確但銷(xiāo)售的重大作用是不容置疑的，而銷(xiāo)售的成功與否，又在很大程度上決定于銷(xiāo)售人員。做為銷(xiāo)售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對(duì)在職培訓(xùn)存在絕對(duì)的依賴(lài)性。培訓(xùn)大部分的內(nèi)容實(shí)質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)培訓(xùn)尋求最佳的解決方法。賣(mài)樓是銷(xiāo)售人員工作的重要內(nèi)容但并不是全部，做為一名銷(xiāo)售人員，對(duì)外必須

3、會(huì)做市場(chǎng)調(diào)研和分析，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)；對(duì)內(nèi)必須領(lǐng)悟企業(yè)文化和開(kāi)發(fā)理念，以及各部門(mén)的運(yùn)作程序、工作職責(zé)和工作范圍、樓盤(pán)的各種屬性等；銷(xiāo)售人員在做好本職工作的同時(shí)，也要盡力做好企業(yè)內(nèi)部的橫向協(xié)作和上下級(jí)的溝通及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，才能成為一名合格地產(chǎn)銷(xiāo)售精英。 本培訓(xùn)手冊(cè)的設(shè)計(jì)僅僅涵蓋了在職培訓(xùn)初級(jí)階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實(shí)際工作善于總結(jié)得失。 培訓(xùn)的目的 銷(xiāo)售培訓(xùn)的初級(jí)目標(biāo)就是通過(guò)提高銷(xiāo)售人員的個(gè)人績(jī)效來(lái)達(dá)成企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，而員工在工作中的績(jī)效取決于員工的態(tài)度、知識(shí)、技巧這三個(gè)因素。通過(guò)培訓(xùn)使銷(xiāo)售人員掌握項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)，

4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況、國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和銷(xiāo)售技巧，以及了解不同目標(biāo)客戶的心理特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、生活品味、投資置業(yè)習(xí)慣等，培養(yǎng)銷(xiāo)售人員的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，領(lǐng)悟企業(yè)文化，鍛煉自己的口頭表達(dá)能力、觀察市場(chǎng)的敏感度、養(yǎng)成做事的堅(jiān)韌性、積極性和良好的服務(wù)態(tài)度，學(xué)會(huì)分析事物的科學(xué)方法，確立自己的工作目標(biāo)和業(yè)績(jī)考核辦法，最終使個(gè)人成為一名地產(chǎn)銷(xiāo)售精英的終極目標(biāo)。 置業(yè)顧問(wèn)的涵義 置業(yè)顧問(wèn)不是簡(jiǎn)單的“解說(shuō)員”、“算價(jià)員”，她/他一般是指在售樓處通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)、促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，為客戶提供投資置業(yè)專(zhuān)業(yè)化顧問(wèn)式服務(wù)的綜合性人才。他們的具有鮮明的置業(yè)特征： 1、企業(yè)、項(xiàng)目的形象代言人 置業(yè)顧問(wèn)面對(duì)面地直接與客戶

5、溝通，其工作作風(fēng)、專(zhuān)業(yè)技能、服務(wù)意識(shí)充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)理念、價(jià)值取向及企業(yè)文化、其一舉一動(dòng)、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項(xiàng)目（品牌）的形象。 2、企業(yè)和客戶信息溝通互動(dòng)的橋梁 銷(xiāo)售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費(fèi)者，另一方面又將消費(fèi)者的的意見(jiàn)、建議等信息傳達(dá)給企業(yè)，以便企業(yè)更好的服務(wù)于消費(fèi)者置業(yè)顧問(wèn)首先是客戶的朋友、顧問(wèn)，幫助客戶實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢(mèng)想，使其成為公司的長(zhǎng)期的支持者；其次是公司項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)、客戶實(shí)際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)決策提供建設(shè)性意見(jiàn)的參與者。3、是服務(wù)大使 銷(xiāo)售人員只有在充分了解自己所銷(xiāo)售的樓盤(pán)

6、的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時(shí)才能適時(shí)的為客戶提供良好的置業(yè)建議和幫助。良好的服務(wù)可以使客戶做到“重復(fù)購(gòu)買(mǎi)” 、“客戶相關(guān)購(gòu)買(mǎi)”、“客戶推薦購(gòu)買(mǎi)” 。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)總述： 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。又常為"不動(dòng)產(chǎn)"，英文為："REAL ESTAE"。根據(jù)1985年5月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、維修等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動(dòng)

7、。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 是房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分狹義和廣義的兩類(lèi)。 狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過(guò)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。 廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括土地的出讓?zhuān)ㄅ猓?、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。 房地產(chǎn)交易城市房地產(chǎn)管理法所稱(chēng)的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)抵押和房屋租賃。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房

8、地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、房地產(chǎn)常識(shí)1、 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)作為一種投資工具其特點(diǎn)主要有： （1） 不可移動(dòng)性。所以才叫"不動(dòng)"產(chǎn)。由于不可移動(dòng)，地段、方位往往可以決定或左右其價(jià)值。 （2） 長(zhǎng)久性。房地產(chǎn)的生命周期很長(zhǎng)，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無(wú)限。 （3） 不可增加性。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無(wú)限度發(fā)展。 （4） 不可替代性。甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因?yàn)榈乩砦恢?、法?guī)限制、建筑型式、發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價(jià)值，不可互相替

9、代。 （5） 不易分割性。房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，投資時(shí)不能忽略個(gè)別因素。 （6） 昂貴性。房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)值通常很高，以目前而言，沒(méi)有10萬(wàn)元以上根本買(mǎi)不起房子。 （7） 同時(shí)可供投資與消費(fèi)。不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來(lái)出租。進(jìn)可攻，退可守。 （8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。 （9）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大。 （10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當(dāng)多的法律法規(guī)。 優(yōu) 點(diǎn)：有自用及投資雙重功能。掌握時(shí)機(jī)，長(zhǎng)期獲利高。可抵銷(xiāo)通貨膨脹帶來(lái)的貶值損失?？沙渥鞯盅浩贰Ｊ找孑^高易得到稅收方面的好處。具有保值增值特征，可

10、在一定程度上抵消通貨膨脹缺 點(diǎn)：所需資金較多;變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收期長(zhǎng);需要專(zhuān)門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn).2、房地產(chǎn)權(quán)指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。3、房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)， 即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地 產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。4、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。 產(chǎn)權(quán)

11、人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。5、房地產(chǎn)證的作用房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。 6、現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證與過(guò)去有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土使用權(quán)證區(qū)別現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證是由原房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證合二為一，統(tǒng)一制作成單一的房地產(chǎn)證，由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一房地產(chǎn)證的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過(guò)去的房屋所有權(quán)證、 國(guó)有土地使用權(quán)證都要更換成新的房地產(chǎn)證，但在更換前繼續(xù)有效。7、房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)

12、利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。8、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的 ，須辦理合同公證手續(xù)。9、地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。10、宗地、宗地號(hào)、 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基

13、本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，其有四層含義，稱(chēng)為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。 11、宗地圖、證書(shū)附圖宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書(shū)附圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)，所在宗地情況。 12、確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)

14、、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利13、房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。14、房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以?xún)?nèi)水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個(gè)部份。15、房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門(mén)以外可使用的面積，包括層高超過(guò) 22米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面

15、積， 以水平投影面積計(jì)算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共用建筑面積。不能計(jì)入公用建筑面積的部位： a、凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室。 b、作為人防工程的地下室。 c、住宅小區(qū)的配套用房。 d、穿過(guò)建筑物的公共通道。 e、物業(yè)管理用房。16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)遵循的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)遵循合

16、法、公平、 自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。18、樓花預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額25%以上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的 買(mǎi)賣(mài)合同再轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒃诤贤硶?shū)上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。19、房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。20、房地產(chǎn)贈(zèng)與 房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。21、房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。22、房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同欲購(gòu)買(mǎi)已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買(mǎi)賣(mài)雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購(gòu)買(mǎi)尚 未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。 23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

17、預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合的條件1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 5、土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證，核定為外銷(xiāo)的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給商品住宅外銷(xiāo)可證。 24、向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一手商品房屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。25、向其它單位或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商品房屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。26、三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi)賣(mài)方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的5%； (2) 城建維

18、護(hù)稅：為售價(jià)為的005%； (3) 印花稅：為售價(jià)的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個(gè)人須交20%的個(gè)人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費(fèi)。 買(mǎi)方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的01%。27、變更或解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同： (一) 經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合

19、同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方。28、房地產(chǎn)抵押 指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。29、已抵押的房地產(chǎn)能轉(zhuǎn)讓根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。30、房地產(chǎn)變更登記(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱(chēng)發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱(chēng)或房地產(chǎn)名稱(chēng)發(fā)生變

20、化的。31、遺失房地產(chǎn)證申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng) 房地產(chǎn)證毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在房地產(chǎn)證 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。32、申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證需提交的文件 (一)刊登聲明的報(bào)紙； (二)具結(jié)書(shū)； (三) 身份證明； (四) 補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證申請(qǐng)書(shū) 33、集資房能否銷(xiāo)售集資房不能銷(xiāo)售。只有經(jīng)市政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，并發(fā)有預(yù)售許可證、銷(xiāo)售許可證或外銷(xiāo)許可證的商品房，才可以在市場(chǎng)上公開(kāi)銷(xiāo)售。34、土地使用權(quán)受讓人交清地價(jià)取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費(fèi)。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家所有，所以每

21、個(gè)使用土地的單位和個(gè)人，都應(yīng)交納土地使用費(fèi)。35、紅皮房地產(chǎn)證 可以在市場(chǎng)上公開(kāi)銷(xiāo)售的市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮房地產(chǎn)證。紅皮房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)可以買(mǎi)賣(mài)、抵押、出租。36、綠皮房地產(chǎn)證凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮房地產(chǎn)證： 1、以行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)； 2、在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)； 3、通過(guò)協(xié)議方式并按協(xié)議地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場(chǎng)地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的除外)，4、在繳付協(xié)議地價(jià)款的土地上建成的房地產(chǎn)； 5、獲得減免地價(jià)的土地使用權(quán)； 6、在減免地價(jià)的土地上建成的房地產(chǎn)； 7、準(zhǔn)成本商品房；8、按“房改”取得的全成本(建筑費(fèi)用加室外工程配套費(fèi)用)商品房

22、；9、微利商品住宅；10、農(nóng)村居民私人住宅；11、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)。37、綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)，一律不得買(mǎi)賣(mài)。需抵押、，典當(dāng)、或出租的， 應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局依法批準(zhǔn)，并辦理相應(yīng)手續(xù)。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門(mén)交費(fèi)，抵作地價(jià)款。38、房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當(dāng)廣，而且需具備不少的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。缺點(diǎn)是流動(dòng)性差，適合有相當(dāng)多資金可以做中長(zhǎng)期投資的人。房地產(chǎn)可以算是相當(dāng)古老的投資工具，在過(guò)去，投資知識(shí)尚沒(méi)有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，也沒(méi)有目前這么多投資分析與策略時(shí)，大多數(shù)人都有這樣的觀念：有錢(qián)買(mǎi)房地產(chǎn)放著，不管是土

23、地或房子，將來(lái)總會(huì)賺錢(qián)。這是因?yàn)橥恋刈鳛橐环N資源，具有稀缺性。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。而且人口增加帶來(lái)需求增加，使得房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，出現(xiàn)增值的利益。另外，人們都有一種觀念"有土地就有財(cái)，有財(cái)就買(mǎi)地"，所以對(duì)于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。所以成功的購(gòu)置房地產(chǎn)，無(wú)論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。二、房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)1、 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能2、 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積3、 用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。4、 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面

24、積的比值，即：5、 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積×100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）6、 建筑控制高度又稱(chēng)建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計(jì)算。7、 建筑密度指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/8、 綠化率：指各類(lèi)綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積×100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%9、 建筑間距系數(shù)指遮擋陽(yáng)光的建筑與被

25、遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。多層標(biāo)準(zhǔn)：1.5層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。10、 居住區(qū)用地組成 住宅用地 公共服務(wù)及設(shè)施用地 道路用地 綠地11、 住宅類(lèi)型及用地特點(diǎn)12、 建筑物分類(lèi)按建筑物使用性質(zhì)分類(lèi)： 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類(lèi)：住宅通常按建筑層數(shù)劃分 13層為低層 46層為多層 712層為小高層 12層以上為高層公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分總高度超過(guò)24m的為高層。按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)： 鋼結(jié)構(gòu)； 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 磚混結(jié)構(gòu)； 磚木結(jié)構(gòu)； 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)13、 基礎(chǔ)按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基

26、礎(chǔ)。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨(dú)立基、箋板基、箱形基和樁基。14、房產(chǎn)證的種類(lèi)房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人擁有其所購(gòu)房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細(xì)記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門(mén)牌號(hào)碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。每套房產(chǎn)只有一本房屋所有權(quán)證，它可以證明其房屋所有權(quán)人對(duì)該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并受到法律保護(hù)。 房屋共有權(quán)證指同一房產(chǎn)有兩個(gè)人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對(duì)該套房屋的支配權(quán)。當(dāng)房屋所有權(quán)人對(duì)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、抵押等處置時(shí)，必須經(jīng)共有人書(shū)面同意，否則房產(chǎn)管理部門(mén)不予以辦理。 房屋他項(xiàng)權(quán)證是規(guī)范人們?cè)谫J款買(mǎi)房過(guò)程中形成的一種權(quán)利制約。它包括抵

27、押權(quán)和典權(quán)?，F(xiàn)在較普遍的是抵押權(quán)，它記載著抵押權(quán)人和抵押人的名稱(chēng)、抵押權(quán)價(jià)值、抵押期限等內(nèi)容。為抵押權(quán)人發(fā)放房屋他項(xiàng)權(quán)證，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。等雙方履行了法定的義務(wù)，房屋他項(xiàng)權(quán)證就被注銷(xiāo)，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人。15、戶型的基本要素包括哪些 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：是否具備良好的采光、通風(fēng)，對(duì)人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。2 套住宅臥室均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。3 住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開(kāi)窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_(kāi)窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對(duì)單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。4 煎炒

28、烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對(duì)人體十分有害，因此，廚房應(yīng)有直接對(duì)外的采光，通風(fēng)窗（開(kāi)向天井的窗）。5 衛(wèi)生間應(yīng)有直接采光、通風(fēng)窗。對(duì)無(wú)通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。16、智能化住宅的主要功能居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務(wù)，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動(dòng)為幼兒和老人求救，進(jìn)行遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)；住宅防盜系統(tǒng)，當(dāng)有歹徒闖入，可以自動(dòng)撥打傳呼代碼通知主人和撥打報(bào)警電話；住宅消防報(bào)警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報(bào)災(zāi)等；包括有線電視、語(yǔ)言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務(wù)系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務(wù)消費(fèi)一步到位，符合在家辦公的需求，還可以使

29、人們足不出戶就可以進(jìn)行電子購(gòu)物、遠(yuǎn)程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點(diǎn)播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂(lè)活動(dòng)。其他原先要由人工提供的管理與商務(wù)服務(wù)現(xiàn)在則由管理服務(wù)系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務(wù)系統(tǒng)中的住宅遠(yuǎn)程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)中的商務(wù)輔助服務(wù)、特殊信息服務(wù)、消費(fèi)支持服務(wù)、內(nèi)部銀行等。智能生活基于寬帶網(wǎng)。人類(lèi)對(duì)未來(lái)家庭環(huán)境的要求是：安全舒適、輕松方便、節(jié)約能源、隨心所欲，人們要實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想，最基本的條件是：家庭中各種獨(dú)立的設(shè)備必須集成在一個(gè)統(tǒng)一的家庭網(wǎng)絡(luò)中。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的

30、基礎(chǔ)設(shè)施。 17、起價(jià)：指商品房在銷(xiāo)售時(shí)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格?；鶅r(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。18、均價(jià)：指商品房在銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)（銷(xiāo)售總建筑面積），即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售"，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。19、預(yù)售價(jià)：指商品房在期房時(shí)預(yù)售的價(jià)格。20、標(biāo)價(jià)：又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型

31、的商品房的出售價(jià)格。21、成交價(jià)：是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。22、商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。23、躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)單獨(dú)小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。24、土地使用權(quán)出讓方式： 招標(biāo)方式 拍賣(mài)方式 協(xié)議出讓25、土地使用權(quán)的出讓年限 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年 綜合或其他用地 50年26、土地使用權(quán)終止、續(xù)期 土地使用權(quán)因土地滅失而終止因土地使用者的拋棄而終止 續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用

32、者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。27、商品房預(yù)售的條件 五證俱全國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證商品房預(yù)售許可證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。28、樓板：樓板的基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。面層的做法和要求與地面相同。樓板應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，能夠承受使用荷載和自重；應(yīng)有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^(guò)規(guī)定數(shù)值；應(yīng)滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應(yīng)有一定的防潮、防水

33、和防火能力。29、其它產(chǎn)權(quán)證書(shū) 產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。 使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。期房期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱(chēng)做為買(mǎi)"樓花"，這是當(dāng)前房地

34、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)

35、同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 尾房 尾房又稱(chēng)掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 爛尾房爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候的，而是

36、隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。 公共活動(dòng)中心公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。三、建筑識(shí)圖四、計(jì)算戶型面積五、銀行按揭知識(shí)按揭，英文原來(lái)叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買(mǎi)的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，承諾定期償還貸款本息。辦理銀行按揭需具備的條件：1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份；2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；3、有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；4、以不低于所購(gòu)房款總價(jià)的