房地產(chǎn)公司破產(chǎn)爛尾樓優(yōu)先權(quán)的處理

1、緩?fù)＝üこ讨袃?yōu)先權(quán)的沖突與順位確定一、引言緩?fù)＝üこ趟追Q爛尾樓工程，系由于建設(shè)工程施工合同在履行過程中未能將承建的工程予以完工，使得工程處于停建或停滯狀態(tài)之中，從而引發(fā)相關(guān)利益當(dāng)事人間的糾紛。緩?fù)＝üこ滩粌H會(huì)直接影響城市的整體形象和投資環(huán)境，給項(xiàng)目投資者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，造成資源的浪費(fèi)，而且會(huì)嚴(yán)重危及在緩?fù)＝üこ讨细捷d的民事權(quán)益，損害民事主體的利益。因緩?fù)＝üこ讨纤O(shè)定的權(quán)利具有復(fù)雜性和多重性，不可避免的會(huì)產(chǎn)生權(quán)利的沖突，這必然會(huì)涉及到優(yōu)先權(quán)的問題。優(yōu)先權(quán)制度起源于羅馬法，優(yōu)先權(quán)是指根據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，不同性質(zhì)的若干民事權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，某一權(quán)利人的民事權(quán)利優(yōu)于其他權(quán)利人實(shí)現(xiàn)的民事權(quán)

2、利。 設(shè)立該制度的目的在于保護(hù)弱者，維護(hù)公平正義。由于我國尚未建立統(tǒng)一完善的優(yōu)先權(quán)制度，物權(quán)法草案亦未對(duì)優(yōu)先權(quán)制度作出規(guī)定，實(shí)務(wù)中民事執(zhí)行階段缺少完善的法律制度依托和統(tǒng)一操作規(guī)則，導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)難以對(duì)緩?fù)＝üこ讨显O(shè)定優(yōu)先權(quán)做出恰當(dāng)、合理、公平的權(quán)衡。二、緩?fù)＝üこ趟婕暗膬?yōu)先權(quán)(一)先取特權(quán)先取特權(quán)又稱為特種債權(quán)，是指由法律規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人就債務(wù)人的全部或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先取得受償?shù)奶厥鈸?dān)保物權(quán)。根據(jù)其性質(zhì)，法律賦予特種債權(quán)的債權(quán)人比一般債權(quán)人，甚至比擔(dān)保物權(quán)人先于就債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)受償?shù)臋?quán)利。日本民法典、法國民法典都有關(guān)于先取特權(quán)的規(guī)定，我國的民法通則作為民事基本法，沒有廣泛地而系統(tǒng)的規(guī)定先取特

3、權(quán)，只是在一些民事特別法中作了零星的規(guī)定。緩?fù)＝üこ讨械南热√貦?quán)主要包括如下內(nèi)容：1、共益費(fèi)用共益費(fèi)用是指為全體債權(quán)人的共同利益所支出的必要費(fèi)用。就緩?fù)＝üこ潭?，債?quán)人要以折價(jià)或拍賣的方式實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，須先對(duì)緩?fù)＝üこ滩扇∫欢ǖ某绦虼胧?，如申?qǐng)保全、申請(qǐng)拍賣以及執(zhí)行等，由此而必定會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用。共益費(fèi)用從產(chǎn)生的時(shí)間看，為緩?fù)＝üこ躺献詈笤O(shè)定的，但是對(duì)于任何一個(gè)債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)又是必須的，所以應(yīng)賦予其優(yōu)先效力。我國民事訴訟法第204 條，對(duì)共益費(fèi)用的優(yōu)先權(quán)做出了規(guī)定，國外的立法也賦予共益費(fèi)用以優(yōu)先受償?shù)男Я?。2、拆遷安置款拆遷安置補(bǔ)償款是房地產(chǎn)開發(fā)商給予被拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用。就緩?fù)＝üこ潭?/p>

4、言，出現(xiàn)下列情況會(huì)導(dǎo)致拆遷安置款問題發(fā)生：一是緩?fù)＝üこ痰慕ㄔO(shè)用地系拆遷后的土地;二是緩?fù)＝üこ痰乃腥藶椴疬w人;三是拆遷人拖欠拆遷安置款。未能得到安置補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只能作為債權(quán)人，向債務(wù)人主張從緩?fù)＝üこ烫幹弥蝎@取安置補(bǔ)償費(fèi)用。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第7條規(guī)定，首次以司法解釋的形式創(chuàng)設(shè)了拆遷安置補(bǔ)償優(yōu)先權(quán)制度。3、商品房預(yù)購款商品房預(yù)購款是商品房預(yù)購人向房地產(chǎn)商交納的購買預(yù)售商品房的款項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)商為了籌措建設(shè)資金，往往采取商品房預(yù)售的辦法，將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)。然而當(dāng)

5、建設(shè)工程陷入困境時(shí)，商品房預(yù)購人的利益必然受到威脅，因此，只能從緩?fù)＝üこ痰膬r(jià)值中獲取補(bǔ)償。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)(以下簡稱批復(fù))第2條規(guī)定：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。由此，可以確定商品房預(yù)售中買受人的先取特權(quán)地位。4、建設(shè)工程價(jià)款建設(shè)工程價(jià)款是房地產(chǎn)開發(fā)商向建筑單位支付的完成建設(shè)工程所需的費(fèi)用。中華人民共和國合同法第286條最早確立了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)制度。筆者認(rèn)為，應(yīng)將其作為不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)加以明確，一是基于保護(hù)弱者的需要，建設(shè)工程價(jià)款中有很重要的部分是承包人用來支付給建筑工人的工資，這部分價(jià)款

6、能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到大量建筑工人的基本生計(jì)，如果不能及時(shí)得到補(bǔ)償，不僅影響工人自身的生存，而且還會(huì)影響其家庭、子女受教育等問題，甚至影響到整個(gè)社會(huì)秩序的穩(wěn)定;二是符合國際上通行的做法，對(duì)勞動(dòng)者報(bào)酬的優(yōu)先權(quán)各國都作了保護(hù)性規(guī)定，如日本、法國等。5、稅款緩?fù)＝üこ讨猩婕暗亩惪钪皇轻槍?duì)緩?fù)＝üこ虨檎n稅依據(jù)而征收的稅款，即主要是緩?fù)＝üこ躺婕暗姆康禺a(chǎn)稅。我國稅收征收管理法第45條、民事訴訟法204條均規(guī)定了稅收的優(yōu)先權(quán)。國外的立法一般將稅收的優(yōu)先權(quán)作為先取特權(quán) ，法律之所以賦予稅收的優(yōu)先權(quán)，主要是因?yàn)槎愂帐菄揖S護(hù)公共利益的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，能夠調(diào)整社會(huì)財(cái)富的合理分配，稅收債權(quán)有保障現(xiàn)代國家能正常運(yùn)作之作用，

7、具有強(qiáng)烈的公益性，故執(zhí)行緩?fù)＝üこ讨袘?yīng)將其作為先取特權(quán)予以保護(hù)。(二)優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償權(quán)是民事優(yōu)先權(quán)的一種特殊權(quán)利，即根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人和留置權(quán)人就債務(wù)人提供的抵押物、質(zhì)物和留置物，在債務(wù)屆期不能清償時(shí)，可以從債務(wù)人提供的擔(dān)保物中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。緩?fù)＝üこ套鳛椴粍?dòng)產(chǎn)，所涉及的優(yōu)先受償權(quán)僅為抵押權(quán)，包括以下幾種形式：1、土地使用權(quán)抵押在施工前，房地產(chǎn)開發(fā)商為了籌措建設(shè)資金，將其取得的用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)提供給銀行作抵押擔(dān)保，當(dāng)其在還款期屆滿不能還本付息時(shí)，銀行享有從開發(fā)商提供的作為履約擔(dān)保的土地使用權(quán)中優(yōu)先受清償?shù)臋?quán)利。2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)

8、建造資金的貸款，以其合法方式取得土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。當(dāng)?shù)盅喝藢闷诓荒苈募s時(shí)，抵押權(quán)人有從抵押人提供的擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。值得注意的是，以在建工程抵押時(shí)，其土地使用權(quán)也隨之抵押。3、在建工程中的建筑物抵押在建工程建筑物抵押，是指將在建工程中已完工部分的建筑物作為抵押擔(dān)保的情形。在實(shí)際操作中，在建工程建筑物抵押的情形較為復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將已完工部分的所有建筑物抵押，也可以就其中一部分如樓房一層或幾層抵押。無論抵押那一部分建筑物，“地隨房走”這一原則不變。(三)優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是特定的民事主體依照法律規(guī)

9、定享有的先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。一般分為共有的人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，建立在緩?fù)＝üこ躺系膬?yōu)先購買權(quán)可能會(huì)涉及到這兩種優(yōu)先購買權(quán)。1、共有人的優(yōu)先購買權(quán)建筑工程的共有關(guān)系主要是指兩個(gè)以上不同的主體共同合作開發(fā)房地產(chǎn)所形成的共有關(guān)系，實(shí)踐中最常見的是合作開發(fā)項(xiàng)目形成的共有關(guān)系，即一方以土地和其它資產(chǎn)作為出資與另一方共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般來說，房地產(chǎn)合作開發(fā)中不同主體的投資份額是可以確定的，所以，基于合作開發(fā)工程形成的共有關(guān)系均為按份共有。我國民法通則第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買

10、的權(quán)利?！币虼耍?dāng)共同開發(fā)的工程陷于停建、緩建后，債權(quán)人請(qǐng)求就緩?fù)＝üこ陶蹆r(jià)或拍賣時(shí)，該共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。2、承租人的優(yōu)先購買權(quán)在建工程租賃與一般的房屋租賃相比有明顯不同，系房地產(chǎn)開發(fā)主體由于出現(xiàn)建設(shè)資金缺乏等困難，為了融通資金，緩解壓力將在建的項(xiàng)目工程出租給其他主體的行為。在建工程租賃，在生活中雖不很普遍，但也確實(shí)存在，例如2004年，大慶華科股份有限公司由于連年虧損，于2004年7月1日，將正在建設(shè)中的藥業(yè)二期工程針劑車間項(xiàng)目隨同固定資產(chǎn)租賃給大慶醫(yī)藥有限責(zé)任公司。合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>

11、據(jù)此在停緩工程處置時(shí)，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。三、緩?fù)＝üこ讨袃?yōu)先權(quán)的沖突(一)先取特權(quán)內(nèi)部的沖突1.拆遷安置補(bǔ)償款與建設(shè)工程價(jià)款的沖突拆遷安置補(bǔ)償款與建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利主體總體上看均處于弱勢地位，但被拆遷人一般都是普通居民，而建設(shè)工程價(jià)款的主體除了建筑工人、工程技術(shù)人員外，承包人、分包人均屬建筑企業(yè)，這部分主體不屬于弱勢群體，即使承包工程陷于癱瘓，建筑企業(yè)也應(yīng)該用自有財(cái)產(chǎn)支付工人的工資。相形之下，被拆遷人處于更弱勢的地位。同時(shí)，拆遷安置補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)是拆遷補(bǔ)償協(xié)議，被拆遷人已付出舊有房屋的所有權(quán)和居住權(quán)，因此，被拆遷人絕非僅僅為了金錢利益;但對(duì)于承包人即建筑企業(yè)而言，更關(guān)心的則是能否收回因承包工程

12、所投入的資金、技術(shù)和人力成本，主要是金錢債權(quán)。所以，被拆遷人安置補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先于工程價(jià)款更能體現(xiàn)公平和正義。2.建設(shè)工程款與商品房預(yù)購人請(qǐng)求權(quán)的沖突建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與商品房預(yù)購人請(qǐng)求權(quán)哪個(gè)更為應(yīng)優(yōu)先，始終是社會(huì)各界爭議和關(guān)注的焦點(diǎn)。批復(fù)第2條規(guī)定實(shí)際上已確立了購房人權(quán)利優(yōu)先受到保護(hù)的原則，但須符合條件：一是受到保護(hù)的對(duì)象必須是“消費(fèi)者”，這里的消費(fèi)者是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中規(guī)定的為生活需要而購買和使用商品房的購房人，購買商業(yè)用房不在此列;二是購房人必須支付全部或者大部分房款。在此，“大部分房款”是否必須為50%以上?筆者認(rèn)為應(yīng)做適當(dāng)?shù)目剂俊闹袊壳胺康禺a(chǎn)市場情況看，商品房價(jià)格一直處于上漲狀態(tài)，一

13、套商品房住宅動(dòng)輒幾十萬上百萬元不等，根據(jù)2006年新出臺(tái)的政策，商品房按揭首付不能低于三成，對(duì)于如此高昂的商品房價(jià)格，這三成首付對(duì)于許多普通消費(fèi)者來說已是多年的積蓄，應(yīng)當(dāng)視為“大部分房款”。況且無論預(yù)購人支付的購房款的比例如何，這些利益均屬于生存利益，而承包人的利益則屬于經(jīng)營利益，兩相比較生存利益應(yīng)優(yōu)先于承包人的經(jīng)營利益。3.稅收與其他先取特權(quán)的沖突稅收是基于公法關(guān)系產(chǎn)生的，是國家為實(shí)現(xiàn)其公共職能而依法強(qiáng)制無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種方式。當(dāng)稅收與其他先取特權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)采取如下安排：一是應(yīng)更多的保障勞動(dòng)者等弱勢群體利益，因其往往會(huì)涉及生存權(quán)等基本人權(quán)，出于人道主義應(yīng)將弱勢債權(quán)置于稅收之前受清償

14、。二是要衡量與債權(quán)標(biāo)的物即緩?fù)＝üこ痰年P(guān)系程度，哪項(xiàng)權(quán)利與該標(biāo)的物聯(lián)系密切，就享有優(yōu)先受償?shù)男Я?。顯然，被拆遷人、承包人對(duì)緩?fù)＝üこ套龀隽酥卮蟮臓奚拓暙I(xiàn)，應(yīng)享有比稅收更為優(yōu)先的權(quán)利;商品房預(yù)購人往往已經(jīng)支付了全部或部分購房款項(xiàng)，付出了相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，從維護(hù)交易安全的角度亦應(yīng)將商品房預(yù)購人權(quán)利置于稅收之前。(二)優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)之間的沖突1.同一土地使用權(quán)上多項(xiàng)抵押權(quán)之間的沖突在同一土地使用權(quán)的同一價(jià)值范圍內(nèi)多次設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)人的權(quán)利如何得以實(shí)現(xiàn)成為各方當(dāng)事人的爭執(zhí)焦點(diǎn)。事實(shí)上，擔(dān)保法第54條及最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋第78條中，已對(duì)該問題作了較圓滿

15、規(guī)定，司法實(shí)踐中應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。2.同一在建工程上多項(xiàng)抵押權(quán)之間的沖突當(dāng)同一在建工程項(xiàng)目上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)的情況時(shí)，必然也會(huì)發(fā)生抵押權(quán)沖突問題。對(duì)此依然可以參照擔(dān)保法第54條及最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋第78條中的規(guī)定處理。如果建立抵押權(quán)均已登記，可采取兩個(gè)原則處理：一是"先登記原則"，即抵押權(quán)的順序依登記的先后定之，先登記的優(yōu)先于后登記的;二是"同時(shí)同序原則"，即同時(shí)登記的抵押權(quán)，處于同一順序，抵押物變賣之價(jià)款由各抵押權(quán)人按債權(quán)比例受償。如果抵押權(quán)沒有登記，則按“合同生效時(shí)間先后原則”處理。3、土地使用權(quán)抵押、在建

16、工程抵押和建筑物抵押之間的沖突當(dāng)土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押和建筑物抵押并存的情況下，土地使用權(quán)抵押人應(yīng)先于在建工程抵押權(quán)人受償，其次為在建工程抵押權(quán)人，建筑物抵押權(quán)人列最后順位受償。但由于對(duì)緩?fù)＝üこ踢M(jìn)行拍賣、折價(jià)時(shí)往往是就整個(gè)建筑物、在建工程和土地使用權(quán)一起進(jìn)行，有時(shí)很難區(qū)分哪部分是土地使用權(quán)所得，哪部分是在建工程和建筑物所得，因此，筆者認(rèn)為，實(shí)踐中在難以區(qū)分的情況下，應(yīng)嚴(yán)格按照登記時(shí)間的先后來確定抵押權(quán)的受償順序。(三)先取特權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)的沖突1.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的沖突在先取特權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突中，最核心莫過于建設(shè)工程價(jià)款與抵押權(quán)的沖突。先取特權(quán)打破了物權(quán)優(yōu)先的原則優(yōu)先

17、于擔(dān)保物權(quán)，是由先取特權(quán)的特點(diǎn)決定的，先取特權(quán)是為保護(hù)弱者的基本生活而設(shè)定的一項(xiàng)權(quán)利，這一制度洋溢著法治精神和人文關(guān)懷。建設(shè)工程價(jià)款之所以優(yōu)先于抵押權(quán)，除基于先取特權(quán)自身的特性，還出于以下原因：建設(shè)工程是靠承包人付出勞動(dòng)和墊付資金建造的，如果允許抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，將發(fā)包人欠債轉(zhuǎn)嫁給承包人，有悖公平及誠實(shí)信用原則。從對(duì)該工程價(jià)值的貢獻(xiàn)來看，承包人對(duì)建筑工程的施工創(chuàng)造并增加了工程的價(jià)值，正因?yàn)檫@種創(chuàng)造價(jià)值的行為，抵押權(quán)人才能享受到抵押權(quán)利益，因此建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)優(yōu)于一般抵押權(quán)。2.稅收優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的沖突稅收不僅優(yōu)先于一般債權(quán)而受償，而且受償順位上也優(yōu)先于有擔(dān)保

18、的債權(quán)，從而打破了債權(quán)人平等原則，法律賦予稅收比具有公示性的擔(dān)保物權(quán)更優(yōu)先受償?shù)奈淮?，這在一定程度上必將威脅擔(dān)保法律制度，而擔(dān)保法律制度存在的意義在于促進(jìn)資金融通，保證交易的順利進(jìn)行，維護(hù)交易安全，稅收優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系處理不當(dāng)，可能最終阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，必須對(duì)兩種權(quán)利的關(guān)系做出適當(dāng)?shù)奶幚恚侠斫鉀Q二者的沖突。在處理稅款和抵押權(quán)的先后受償順位時(shí)，應(yīng)以時(shí)間先后為準(zhǔn)，如果欠繳稅款發(fā)生在設(shè)定抵押之前，則稅款優(yōu)先;反之，則抵押權(quán)先于稅收實(shí)現(xiàn)。(四)優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突對(duì)緩?fù)＝üこ踢M(jìn)行處置拍賣時(shí)，如果該工程既是共同開發(fā)項(xiàng)目而又曾將其出租的，則會(huì)產(chǎn)生共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突的問

19、題，如何平衡這兩種權(quán)利的沖突，我國現(xiàn)行法律尚無規(guī)定。一般認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法原理，在建工程共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于對(duì)房屋享有共同所有權(quán)這一物權(quán)，而房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃合同關(guān)系，該權(quán)利本身不是直接針對(duì)租賃物，因而不具有物權(quán)效力，僅具有債權(quán)效力。因此，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，在同等條件下，房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。同時(shí)，共有人基于共有關(guān)系成立的物權(quán)在先，承租人的租賃關(guān)系在后，即使租賃權(quán)物權(quán)化，先成立的物權(quán)也應(yīng)該優(yōu)先。而且法律對(duì)基于債權(quán)關(guān)系而發(fā)生的租賃權(quán)人已經(jīng)設(shè)立了“買賣不破租賃”的規(guī)則予以保護(hù)，已無必要再就先買權(quán)進(jìn)行規(guī)定。筆者認(rèn)為，就緩?fù)＝üこ潭裕捎诖祟惞こ躺婕?/p>

20、的標(biāo)的物價(jià)值巨大，法律強(qiáng)調(diào)的是對(duì)物的穩(wěn)定的使用和促進(jìn)物的效用，因此，不宜對(duì)承租人的先買權(quán)與共有人的先買權(quán)的競合作出一般性的規(guī)定，而是要根據(jù)個(gè)案的具體情況來判斷。故應(yīng)作以下幾點(diǎn)考慮：其一，權(quán)利沖突的解決要有利于簡化法律關(guān)系，節(jié)約處理問題的成本;其二，充分發(fā)揮緩?fù)＝üこ淘诮?jīng)濟(jì)上的規(guī)模效應(yīng)，做到物盡其用;其三，充分衡量共有人與承租人與該緩?fù)＝üこ痰睦﹃P(guān)系，與緩?fù)＝üこ讨﹃P(guān)系重者為優(yōu)先。四、緩?fù)＝üこ讨袃?yōu)先權(quán)順位確定(一)優(yōu)先權(quán)順位確定的原則所謂優(yōu)先權(quán)順位，是指在同一財(cái)產(chǎn)上同時(shí)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的優(yōu)先權(quán)沖突的情況下，這些沖突的權(quán)利在實(shí)現(xiàn)過程中所遵循的先后次序。所以，解決優(yōu)先權(quán)的順位問題也就是解決

21、同一財(cái)產(chǎn)上多個(gè)優(yōu)先權(quán)的沖突問題。筆者以尊重各方主體權(quán)利為前提，以實(shí)現(xiàn)最大化的公平正義為目的，充分衡量各方權(quán)利主體的利益之輕重，確立了解決優(yōu)先權(quán)之間沖突的原則。1、保護(hù)弱勢群體利益的原則法律應(yīng)最大限度的體現(xiàn)人文關(guān)懷，對(duì)人的基礎(chǔ)性權(quán)利予以全面的保護(hù)。生存權(quán)是人的基本的權(quán)利，發(fā)展權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)都是建立在生存權(quán)的基礎(chǔ)之上的，在解決任何權(quán)利沖突時(shí)都應(yīng)把人的生存權(quán)做為第一位的權(quán)利。法律對(duì)弱勢群體的保護(hù)正是基于保障人權(quán)的考慮，充分保障弱勢群體在社會(huì)生活中的權(quán)利，以保證其在社會(huì)中得以生存。2、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則沒有穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就難以進(jìn)行。緩?fù)＝üこ讨猩婕暗谋姸嗬嬷黧w難免發(fā)生沖突和矛盾，這些沖突和矛盾解

22、決不好，必然影響社會(huì)生活的正常秩序，增加社會(huì)的不安定因素。只有充分協(xié)調(diào)好眾多權(quán)利主體的利益，實(shí)現(xiàn)最大限度的公平和正義，才能化解沖突和矛盾，維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展與和諧社會(huì)的構(gòu)建。3、利益平衡原則執(zhí)行緩?fù)＝üこ躺婕暗臋?quán)利主體眾多，當(dāng)不同權(quán)利主體的權(quán)利(力)發(fā)生沖突時(shí)，協(xié)調(diào)處理好各種利益關(guān)系，確定合理公平的分配規(guī)則尤為重要。因此，必須對(duì)各種權(quán)利所代表的利益進(jìn)行平衡，并作出價(jià)值判斷，決定權(quán)利效力的優(yōu)劣及順序的先后。利益平衡的著眼點(diǎn)在于實(shí)質(zhì)正義，實(shí)質(zhì)正義和利益平衡也是對(duì)人權(quán)保護(hù)和對(duì)弱勢群體利益維護(hù)的自然延伸。4、法定優(yōu)于約定原則法律尊重當(dāng)事人之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的約定，但當(dāng)事人約定的前提須

23、在法律允許的范圍之內(nèi)，且法律沒有例外的規(guī)定，如果在法律有明確規(guī)定的前提下，自然可以排除當(dāng)事人之間的約定;換言之，法律的直接規(guī)定往往基于一定的社會(huì)公益的考慮，著眼于整個(gè)社會(huì)的利益，而當(dāng)事人之間的約定更著重于雙方之間的利益。所以法定的權(quán)利一般意義上應(yīng)優(yōu)于約定的權(quán)利。5、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則物權(quán)為支配權(quán)和對(duì)世權(quán)具有排他性和追及性，所以物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力，表現(xiàn)在一物之上債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，無論物權(quán)成立先后，其效力均優(yōu)于債權(quán)。既包括所有權(quán)的優(yōu)先效力，又包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先效力。(二)執(zhí)行處置緩?fù)＝üこ讨袃?yōu)先權(quán)順位的確定法院執(zhí)行處置中對(duì)于緩?fù)＝üこ踢M(jìn)行拍賣或變價(jià)的，如果該工程

24、系共同開發(fā)或在該工程上有出租之事實(shí)，應(yīng)首先明確共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，然后對(duì)其他債權(quán)人按照下列順位依次清償，使處于優(yōu)位的特定債權(quán)人的利益得到保障。1.關(guān)于共益費(fèi)用共益費(fèi)用主要包括保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)等，它是為全體債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。這些費(fèi)用的支付有利于全體債權(quán)人，可以更好的維護(hù)全體債權(quán)人的利益，因此，作為實(shí)現(xiàn)全體債權(quán)人利益前提的共益費(fèi)用理應(yīng)作為先取特權(quán)最先實(shí)現(xiàn)。值得注意的是，共益費(fèi)用應(yīng)是為全體債權(quán)人的利益所支出的必要費(fèi)用，如果是為部分債權(quán)人的利益所支出的費(fèi)用，不在優(yōu)先權(quán)的范圍之內(nèi)。2.關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償款建設(shè)工程得以實(shí)施的前提是拆遷安置行為，拆遷安置是建設(shè)工程的前提

25、和條件。從時(shí)間上看，拆遷安置補(bǔ)償也是最先產(chǎn)生的權(quán)利。如不能對(duì)被拆遷人的利益給予特別保護(hù)，對(duì)于被拆遷人而言，不僅失去了取得補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)，其原有房屋已不復(fù)存在，不僅侵犯了被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而且嚴(yán)重危及被拆遷人的居住權(quán)、生存權(quán)等基本人。因此，根據(jù)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原則，其順位可于共益費(fèi)用之后，對(duì)被拆遷人的安置補(bǔ)償款給予充分的保護(hù)。3.關(guān)于商品房預(yù)購款實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分兩種情形：一種是商品房預(yù)購人與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同后，已經(jīng)交納部分或者全部購房款或者定金;另一種是只簽訂預(yù)售合同，而未支付預(yù)付款的情況。對(duì)于前者購房人就已經(jīng)支付的款項(xiàng)享有先取特權(quán);對(duì)于后者由于預(yù)購人僅僅與開發(fā)商簽訂了預(yù)購合同，而未支付任何對(duì)價(jià)，則預(yù)購人不享有先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別保護(hù)，只能作為一般債權(quán)人，向開發(fā)商主張因其違約給自己造成的利益損失。商品房預(yù)購款其順位居于共益費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償款之后，建設(shè)工程價(jià)款之前。4.關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款應(yīng)當(dāng)注意，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)行使的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。亦即工程未竣工，承包人亦有權(quán)從承包合同規(guī)定的竣工之日開始六個(gè)月內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)。若限定為建設(shè)工程未竣工則不發(fā)生優(yōu)先權(quán)，對(duì)于停建、緩建工程的承包人來說，無疑剝奪了其權(quán)利，極大地?fù)p害了其利益。同時(shí)，承包人可主張的具體數(shù)額應(yīng)以其實(shí)際支出的費(fèi)用為準(zhǔn)，而不能就原合同約