打造酒店的策劃案

1、打造精品酒店經(jīng)營、管理策劃報告第一部分 項目概況及市場調(diào)研分析一、 項目概況“好世界酒店”項目位于中山市與珠江海市交界的中山市神灣鎮(zhèn)道路主干道旁，地塊屬“好世界酒店” 項目利用“寶藝廠”原廠房作二期擴(kuò)大酒店規(guī)模用地，現(xiàn)由李宗興先生投資開發(fā)。該項目規(guī)劃上屬神灣鎮(zhèn)區(qū)首個集客房、卡拉OK娛樂、桑拿、中西美食、商務(wù)服務(wù)為一體的酒店項目。該地塊總占地面積為 M2，并有面積為300多畝土地作為以后公司發(fā)展的戰(zhàn)略用地。規(guī)劃客房：90余間（套）、卡拉OK包房14間、桑拿貴賓房30余間（套）。酒店地理位置較為優(yōu)越。一期已有客房1棟30余間（套）,桑拿貴賓房：30間余（套），二期續(xù)開發(fā)客房60余間（套），并對一期

2、之客房、桑拿、卡拉OK貴賓房進(jìn)行全面重新裝修。長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃擬建成集商用、住宅、高級酒店為一體的集團(tuán)項目?，F(xiàn)項目地塊處于廠房基礎(chǔ)整改及酒店設(shè)計方案審核施工過程中，二期項目預(yù)計9月全面動工，2005年1月1日前全面試業(yè)。二、區(qū)域酒店市場分析（一） 神灣鎮(zhèn)酒店業(yè)發(fā)展概況中山市神灣鎮(zhèn)交通四通八達(dá)，由此地到中山市區(qū)、珠海僅需時約30分鐘內(nèi)。改革開放以來，中山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直走在全面、全省的先列，人民生活水平較高。中山市的人文文化對比全省其他經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)較為純樸。成為香港人最為熱衷的美麗的后花園。（二） 項目所處區(qū)域市場概況從個人所見所聞的情況來看，神灣鎮(zhèn)地方經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，廠商較多，交通方便，但酒店業(yè)發(fā)

3、展非常落后，供銷失衡。全鎮(zhèn)居然只有“好世界”一家可提供娛樂、休閑、住宿的酒店。故“好世界酒店”要在其他開發(fā)商未猛醒過來之前，完成自已的品牌建立及資本累計。打造一個精品型的、獨具特色的“好世界酒店”，建立一家具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)、出品、衛(wèi)生的具有較高水平酒店（企業(yè)）品牌；建設(shè)一家休閑、娛樂、輕松漫步可到，充分滿足當(dāng)?shù)叵M者對生活全方位、多層次的需求。打破“神灣無好酒店”的心理障礙，刺激了商家及其他消費者在當(dāng)?shù)氐南M。第二部分 本項目市場定位策略一、 目標(biāo)市場鎖定（一）、本項目客戶群定位1、“好世界”的主要客戶群來源及主要客戶主客源本項目的客房主力目標(biāo)客戶之一應(yīng)該是來神灣鎮(zhèn)投資、工作，有一定的事業(yè)基礎(chǔ)的企

4、業(yè)主、企業(yè)高級白領(lǐng)人士，來神灣洽談業(yè)務(wù)的商務(wù)人士、收入中等偏上的當(dāng)?shù)厝耍毁徺I心理分析：這一類客戶收入高是他們最主要的特色，工作壓力較大，企業(yè)應(yīng)酬較多，個人講究生活的高品質(zhì)，追求高尚的生活空間，絕不滿足于飲食，期望酒店提供的全面優(yōu)質(zhì)溫馨客房服務(wù)、全面商務(wù)服務(wù)及時尚好玩的娛樂服務(wù)。 自信，追求時尚與高雅、浪漫的生活情調(diào)，工作相對比較穩(wěn)定，小有積蓄，希望擁有全方位的服務(wù)及私人空間，有個性，崇尚西方生活，喜愛咖啡、網(wǎng)絡(luò)和音樂，比較感性。1、作為社會的精英一族，現(xiàn)代人的消費觀念已經(jīng)從過去的一味貪大炫耀變得越來越實在，并具有更加精明的理財頭腦和個人財務(wù)計劃。2、注重酒店功能本身及周邊配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境

5、及休閑設(shè)施外，更關(guān)心個性化、環(huán)保、衛(wèi)生、安全性的服務(wù)文化設(shè)施等配置。3、注重酒店的形象定位及創(chuàng)新理念，酒店本身的文化品位，能夠體現(xiàn)消費者作為上流社會的身份特點，滿足消費者精神上的需求。二、本項目市場定位1、識別據(jù)以定位的競爭優(yōu)勢（項目SWOT分析）l 優(yōu)勢：外部環(huán)境1位于中山市與珠海市交界區(qū)域，交通便捷2鎮(zhèn)級地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展落后，供銷失衡，市場無競爭者3地區(qū)企業(yè)較多，商務(wù)客源市場潛力大。酒店特點4項目的主力營業(yè)方向為：娛樂（桑拿）、客房，貼近片區(qū)客源市場的需求，且有針對性，提供個性化、差異性服務(wù)5酒店規(guī)模較小，但服務(wù)項目較完善，能提供基本的休閑、娛樂、餐飲、住宿服務(wù)6酒店一期較為設(shè)備設(shè)施陳舊，服

6、務(wù)水平較低，員工服務(wù)意識不強(qiáng)，在當(dāng)?shù)乜驮词袌鲋辛粝螺^差的印象。項目推廣7項目尚處在設(shè)計及基礎(chǔ)施工，還有調(diào)整的空間8完善的服務(wù)體系（裝修設(shè)計及施工），為客提供全面服務(wù)9加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提升服務(wù)水平10專業(yè)化、規(guī)范化的推廣運作手段l 機(jī)會中山經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，地方經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，大部分行業(yè)收入增加，人們收入水平較高。為兩市交界地區(qū)，客源市場空間較大。地處工業(yè)中心區(qū)地帶，大量工業(yè)企業(yè)緊鄰項目所在地，周邊各種生活配套不齊全，市場需求氛圍正日趨成熟，利于項目的市場推廣。周邊無競爭，將為本項目入市創(chuàng)造時機(jī)。 l 劣勢本酒店異軍突起，人們的某些新的消費觀念和求新觀念也許還有一定程度不適合本項目推廣；消費者可能更多

7、認(rèn)知“中山市內(nèi)或珠海市的酒店”；本項目一期開業(yè)時間較長，設(shè)備設(shè)施陳舊，二期規(guī)劃設(shè)計有一定的落伍，原廠房建筑架構(gòu)改變有一定的困難；項目規(guī)模較小，項目自身檔次難以提高，管理水平也有所欠缺； l 威脅區(qū)域內(nèi)市場消費能力相對有限；周邊其他區(qū)域酒店開發(fā)較快，使產(chǎn)品唯一性、排他性，差異化不明顯；客源市場消費觀念有待改變；2、本項目項目概念 本提案的目的在于強(qiáng)調(diào)酒店的主題定位，對于原有命名可繼續(xù)沿用，但一定要加強(qiáng)推廣力度，充分結(jié)合主題定位，原則上“以全新客房、商務(wù)服務(wù)、桑拿娛樂為主”在市場上宣傳、推廣，力爭改變消費者原有認(rèn)識。徹底擺脫一期項目陳舊不利因素，重新樹立酒店全新的形象，在對外媒體上，運用統(tǒng)一的創(chuàng)新

8、的手玩，讓消費者在心理上、感官上有一個全新的認(rèn)識。3 、（品牌）形象定位： 依據(jù)上述項目優(yōu)劣勢分析及賣點提煉，可以確定其如下市場形象定位獨具特色、精品服務(wù)：時尚生活新起點神灣首家高品質(zhì)商務(wù)、娛樂酒店，開創(chuàng)精英時尚休閑商務(wù)生活起點；輕松支付輕松自在，薪水消費，自由揮灑人生；優(yōu)越原味都市神灣核心，完善配套，打造舒適、自在、暢意，完全時尚服務(wù)；放飛心情的地方，休閑、交流、溝通、商務(wù)、娛樂無不彰顯時代氣息。三、價格定位（略）總之，在項目入市初期，為了消除項目一期的不利因素和負(fù)面影響，使項目一炮走紅，盡快打響知名度，可以擬訂一個月優(yōu)惠期，進(jìn)行市場推廣，以便迅速強(qiáng)占市場，制造熱賣場，引起目標(biāo)客戶群的廣泛關(guān)

9、注，并利用“羊群心理”的消費心理，逐步推出創(chuàng)新的服務(wù)賣點，保持市場熱度?！卷椖宽樌茝V前提要素】（1）工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現(xiàn)工程進(jìn)度如約展開、按期完成，并確保規(guī)劃、設(shè)計概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)計等）全新的充分實現(xiàn)，以及新型材料、品種的有機(jī)選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的小區(qū)規(guī)劃、獨特新穎的立面風(fēng)格、人性化環(huán)境等實景展現(xiàn)給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。（2）社會環(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步改造充分利用酒店的社會資源和公關(guān)手段，加對酒店對外的公關(guān)活動，營造酒店良好的社會親和氛圍。（3）高標(biāo)準(zhǔn)酒店管理經(jīng)驗的引入高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理是高檔次酒店的重要組成部分，追求高質(zhì)素生活空間

10、人們的服務(wù)的要求不斷提高，要求我們不斷提供優(yōu)質(zhì)酒店服務(wù)。酒店一期的酒店管理顯然已經(jīng)跟不上發(fā)展趨勢，因此，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理對本酒店價值提升具有十分重要的作用，更有利于酒店重新樹立項目形象、良好口碑以及未來開發(fā)高附加價值的項目系列品牌。（4）營銷推廣的高質(zhì)量保證有效利用專業(yè)酒店策劃手段，在公司形象策劃、項目包裝、酒店氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計和制作、媒介策略、促銷活動實施等所有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實施手段，逐步建立個性化、具有較高服務(wù)水準(zhǔn)酒店品牌形象。（5）加強(qiáng)客戶積聚能力、自我運籌能力的充分利用充分利用自身酒店商圍區(qū)域客源資源，通過銷售人員登門拜訪、發(fā)出免費現(xiàn)金券、舉行特別節(jié)目

11、營銷活動等形式消除積累客戶對酒店的負(fù)面影響；依靠部分具有市場引導(dǎo)效應(yīng)和凝聚作用的重點目標(biāo)客戶的開發(fā)（如本地有實力的企業(yè)到店消費），制造良性市場口碑，倚勢提高物業(yè)品牌價值和市場價格。第三部分 酒店經(jīng)營管理策略第一章 經(jīng)營管理方案提要一、 建立系統(tǒng)化、程序化管理體系： 1、完善人事行政架構(gòu)。建立人事行政架構(gòu)最重要的就是：因事設(shè)崗、因崗設(shè)人，量化人力資源，用最少的人力來完成最大限度的工作。做到人人有事做，事事有人做。人事行政架構(gòu)要避免過于臃腫，造成龐大的人力資源費用，并且各部門高職只顧自已小圈子的利益，工作上各顧各、缺乏溝通、協(xié)調(diào)，所以必須對公司的行政架構(gòu)及薪金進(jìn)行必要的調(diào)整及完善。2、注重人力資源

12、的發(fā)展與規(guī)劃，加強(qiáng)人事培訓(xùn)，提高整體素質(zhì)。加強(qiáng)員工素質(zhì)培訓(xùn)，提高服務(wù)效率：員工系統(tǒng)培訓(xùn)。員工必須崗前培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方能上崗。加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)及培訓(xùn)的考核并不可少。提供完善的培訓(xùn)，亦可提高本公司吸引力。3、建立、完善科學(xué)的財務(wù)管理系統(tǒng)。4、營造企業(yè)文化氛圍，建設(shè)有自已先特色的企業(yè)文化。5、全面建立服務(wù)品質(zhì)管理體系。二、 管理與計劃1、 突出特色服務(wù)：與其它同行業(yè)一樣，酒店靠的是有形的設(shè)施和無形服務(wù)管理，但我們必須走出自己的路，不能模訪同行做法，必須突出我們的超前管理別具一格的管理特色計劃。2、 經(jīng)營上講究超前意識：服務(wù)行業(yè)的成功靠的是超前管理，超前的服務(wù)意識，超前的經(jīng)營策

13、略。3、 細(xì)節(jié)服務(wù)、微笑服務(wù)：高素質(zhì)的服務(wù)與一般的服務(wù)最大的分別就在于在服務(wù)過程中細(xì)節(jié)上的處理。4、 最優(yōu)良出品，以質(zhì)量求生存，以質(zhì)量取信譽(yù)，以質(zhì)量爭客源，以質(zhì)量取得經(jīng)濟(jì)效益。三、 經(jīng)營策略“好世界”現(xiàn)時的狀況給人的印象是“陳舊”：設(shè)施設(shè)備陳舊，經(jīng)營管理思惟陳舊、營銷推廣方式陳舊、服務(wù)項目無特色。當(dāng)前各服務(wù)行業(yè)都追求反行，眾行之中闖獨行的超前創(chuàng)意求新精神。當(dāng)今同行業(yè)都求取創(chuàng)新的管理來創(chuàng)造成果，可以毫不夸張地說：今后同行業(yè)市場競爭歸根結(jié)底是各酒店超前創(chuàng)意營銷、管理水平效率競爭。服務(wù)行業(yè)競爭激烈，但是面對消費者素質(zhì)偏低的情況下，要成功占領(lǐng)市場，提高酒店的市場占有率，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)之余還需“平、靚、正

14、”，要不停地創(chuàng)意求新。四、 成本控制觀念酒店業(yè)中流行著這么一句話：“酒店賺到的錢其實就是酒店省下來的錢”。每個高層管理者明白酒店成本控制的重要性。對水、電、燃料、布草、家私損耗、盡可能壓縮消耗，控制行政、人事等經(jīng)營管理費用開支，更重要的是要讓每一個部門，每一個員工樹立成本控制意識，建立費用限額控制卡，才能使酒店的發(fā)展更上一層樓，獲取更大利潤。1、 加強(qiáng)費用支出審批工作。2、 部門每月費用支出必須事前制定計劃。3、 制定各部門每月費用（家私損耗、文具損耗、餐具損耗等）限額指標(biāo)，制定部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制。五、 管理宗旨模式經(jīng)歷多年的酒店經(jīng)營本人試想采用管理模式“在營業(yè)推廣方面，運用4P組合，即把產(chǎn)品（

15、PRODUC）；價格（PAICE）；客源渠道（PRACE），宣傳促銷（PROMOT）的經(jīng)營四大要素進(jìn)行有機(jī)組合，以求最大限度增加營業(yè)收入，在財務(wù)管理方面運CVP邊際成本控制法努力節(jié)支，即把管理會計中CVP邊際成本控制法用在酒店財務(wù)工作中加以運用，對銷售量、成本費用、營業(yè)利潤三要素的事前、事中、事后進(jìn)行計劃控制達(dá)到節(jié)約開支，杜絕浪費目的。在樓臺面服務(wù)質(zhì)量廚房出品質(zhì)量管理方面運用“QC”質(zhì)量管理是法按產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后三個環(huán)節(jié)對服務(wù)質(zhì)量、出品質(zhì)量工作進(jìn)行全面管理，在人事管理方面運用五種方面調(diào)動員工積極性，即通過參與決策、友愛、傍樣、用賢、培訓(xùn)途徑造就一個和睦、協(xié)調(diào)的氣氛，調(diào)動積極性，增加凝聚力，發(fā)揚

16、每一位職員以酒店為家的主人翁精神。六、 人員工資激勵方案：為充分調(diào)動酒店各級工作人員的工作積極性及創(chuàng)造性，必須將酒店的營業(yè)收入、利潤與酒店員工的工資收入相掛鉤，建立激勵機(jī)制，1、確定營業(yè)收入、毛利、發(fā)票使用率指標(biāo)：2、設(shè)立浮動工資：將酒店高、中級工作人員個人工資與酒店的營業(yè)收入相掛勾，完成指標(biāo)給予獎金，未完成指標(biāo)給予罰款處理，獎金不封頂，罰款扣完浮動工資為止，個人工資的80%作為固定工資不變。3、建立相應(yīng)的獎、懲制度。 七、 行政、人事管理：1、 后勤保障與服務(wù)：、 開展“沒有滿意的員工，就沒有滿意的顧客”活動，強(qiáng)化行政后勤管理，即“服務(wù)”的觀念。、 修改完善后勤各崗位工作說明，標(biāo)準(zhǔn)及考核辦法

17、。、 加強(qiáng)成本控制與管理，開源節(jié)流，完善制度化管理程序。、 根據(jù)后勤工作存在的問題進(jìn)行整改。2、 全面修改、完善各項規(guī)章制度、管理程序： 、員工手冊的制定。 、行政人事管理指引的制定。 、崗位工作規(guī)程服務(wù)規(guī)范質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理手冊等管理制度的全面完善與推廣。 、擬定培訓(xùn)計劃并實施，全面落實規(guī)范化的管理。3、 努力營造一種寬松和諧的人性化的企業(yè)的文化氛圍，建立完善一套行之有效的激勵機(jī)制，培訓(xùn)員工一種勤奮向上的精神。、定期評選各種榮譽(yù)號的優(yōu)秀員工并予以獎勵、晉升、加薪。、倡導(dǎo)“管理即服務(wù)”的理念，高層管理員定期舉行為員工服務(wù)活動。、開展各種形式的節(jié)假日文化體育活動及員工生日會。、展開“奉客為尊、殷勤服務(wù)

18、”的活動月。、適時組織召開民主管理對話或員工代表大會，旨在培養(yǎng)員工參與管理意識，設(shè)立總經(jīng)理活動基金，對員工合理化建議一經(jīng)采用取得經(jīng)濟(jì)效益的給予重獎。4、 加強(qiáng)對外宣傳公關(guān)活動，推廣公司形象及品牌。、 節(jié)假日有重點地慰問社區(qū)敬老院，并通過媒體宣傳。、 尋找新聞敏感點，抓住機(jī)會切入，提高企業(yè)知名度。、 舉辦或贊助以公司名稱命名的各種文體活動。5、 重點進(jìn)行營業(yè)推廣活動、擴(kuò)大客源，全面提高營業(yè)額。 、對顧客資源的分折，確定市場定位。 、根據(jù)公司的地理位置，確立經(jīng)營重點與特色。 、建立客戶數(shù)據(jù)庫，與客戶建立一種長久關(guān)系，定時走訪客戶。 、最經(jīng)濟(jì)最有效的方法做好廣告宣傳，確定宣傳重點。 、策劃系列促銷活

19、動。 、推廣函的散發(fā)。 、爭取公司團(tuán)體消費。6、 建立信息管理系統(tǒng)。、 建立計算機(jī)輔助管理系統(tǒng)，加強(qiáng)信息的存儲與提取，提供管理決策分析數(shù)據(jù)。、 收集各種市場信息，訂立各種報刊。、 對內(nèi)管理的績效考核，營業(yè)報表的統(tǒng)計分析。、 全方位的有效信息收集。第二章 酒店各分部門行政架構(gòu)詳細(xì)見文件“好世界行政架構(gòu)圖”第三章 酒店各分部門經(jīng)營策略（略）詳細(xì)策略將入職后根據(jù)市場情況再作呈報人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我

20、們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自己想要的那個自己。人活著的意義，就是活得有價值，可惜很多的人把這種價值看得太淺了，認(rèn)為擁有更多的財富、擁有社會地位、擁有名

21、氣就是價值的體現(xiàn)。這種價值是一種虛偽的價值，更經(jīng)不起時間的考驗。因為這個世界不缺少物質(zhì)，錢也只是我們獲取物質(zhì)的手段罷了。我們真正缺少的是一種精神、一種真理、一種新知與美，因為這些才能貼近我們的情感，貼近人性，才能讓我們感動，才能激發(fā)我們潛在的感情與能量。與物質(zhì)有關(guān)的東西，最終是會被時間所遺忘的，并會很快地被遺忘。即使被歷史留下了，也是因為一種精神而被留下的。這個世界不缺乏物質(zhì)，更因為很多的人在內(nèi)心深處，真正想要的并不是金錢利益，而是一種靈魂的歸屬，可是多數(shù)人從來就沒有真正地了解過真實的自己，只是把虛假的自己關(guān)在了一個籠子里痛苦，把真實的自己放在了籠子外流浪。我們應(yīng)該更深層次地去發(fā)現(xiàn)自己，做個自

22、己想要的那個自己。聰明人很多時候之所以是聰明人，是因為他們通常的情況下把別人當(dāng)成了傻子，而他們自己做的事情，別人看不懂，也不可能會看懂。所以，他們就成了聰明人。但是，我們每一個人都知道，大千世界里面的人，當(dāng)然說的是普通人，智力都是差不多的，不是差距很大的。這就是很現(xiàn)實的事情。在這個時候，聰明人把別人看成了傻子，那么換句話說，就是他們本身就是出現(xiàn)了智力的問題；否則的話，他們是不可能會像小丑一樣在表演，在演著獨角戲，還要自以為別人不可能看懂、或者是無法看懂的獨角戲，這就是聰明人的做法。聰明人這種做法是無可厚非的，因為他本身是愿意這么做的。但是，他做了的時候，卻會平添了很多的煩惱。因為在與別人的交往過程中，他們所考慮的事情是，怎么從別人的身上占便宜，從別人的的身上獲得好處；或者是算計著別人，看到別人出現(xiàn)漏洞，他們可以獲得好處；或者是給同樣工作的人挖著坑，讓別人掉進(jìn)去，然后他們也可以獲得好處。也許就是幾分錢的好處，卻可以讓他們沾沾自喜，可以高興很長的時間。別人不知道嗎？在聰明人眼睛里面是傻子的人，他們也知道。只是他們并不在意很多的小事。因為在他們看來，這些事情是可以忽略不計。幾分錢的事情，卻要花費著許許多多的精力，去進(jìn)行算計，這是很不值得的事情，也不行投入這樣的精力。所以