《新版目標成本測算表使用指引(萬科版)》

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上新版目標成本測算表使用指引綜述：為實現(xiàn)目標成本測算的精細化，提高測算準確性，集團成本審算中心在借鑒各項目編制經(jīng)驗基礎上，完成了新版目標成本測算表的改進和完善。希望通過新版目標成本測算表的使用，提升各項目目標成本的編制水平，規(guī)范集團成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時，使其在責任成本管理、前期設計優(yōu)化、招投標管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導作用。新版目標成本測算表主要從以下幾方面做了改進和完善：n 細化了各項費用測算的成本科目構(gòu)成；n 明確重要成本科目項測算時提煉的系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標；n 設置風險費項，以風險概率形式體現(xiàn)測算成本的風險因素；n 修改營銷設施建造費、銷售費用等多項

2、成本科目的三級科目構(gòu)成；n 明確跨期成本分攤、地價分攤的做法；n 六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分攤；（各類費用采用的具體分攤標準將在擬修訂下發(fā)的萬科集團成本核算指導中予以明確）n 跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分攤。（同上）測算表中對細化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報的測算依據(jù)分為必須填報執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時請加以注意。下面，將依據(jù)測算過程的先后順序，結(jié)合測算表中的模擬項目，敘述新版目標成本測算表使用的方法和應注意的問題。一、規(guī)劃指標及建造標準測算前，首先填寫“當期規(guī)劃指標表”和“各類產(chǎn)品建筑標準表”。規(guī)劃指標需設計部配合

3、提供，建造標準按營銷、設計、成本、工程等相關(guān)部門的討論結(jié)果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。對于多期開發(fā)的項目，首期測算時還應填寫“總體規(guī)劃指標表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算。二、跨期成本分攤1、地價的分攤規(guī)劃指標和建造標準填寫完成后，首先可進行地價的分攤。地價分攤總的原則是按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分攤，跨期或當期中的公共用地宜按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分攤，以形成地價分攤比例系數(shù)來分攤總地價。如模擬項目總占地面積m2，一期占地65785m2，總地價18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各

4、期的建筑面積比例分攤給各期，形成的全期地價分攤表如下： 全期地價分攤完成后，計算出一期應分得的地價為4862萬元，隨后將這筆地價分攤至該期的各產(chǎn)品類型中?？偟姆謹傇瓌t仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分攤”，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率，得到分攤基數(shù)。形成的當期地價分攤表如下：應注意的是，容積率指標或范圍在測算時需當?shù)卦O計部予以提供。由于地域差異性大，目前集團不設立各產(chǎn)品類型容積率范圍指標。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標范圍的統(tǒng)計和設定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2、其它跨期成本分攤地價分攤完成后，便可進行其它跨期成本的分攤。這些跨期成本根據(jù)項目特點包含內(nèi)容也各有不同，通常包括紅

5、線外的市政設施費用、涉及到項目總體的勘察設計費、需要跨期分攤的園林環(huán)境費、會所、學校、幼兒園等配套設施費?？缙诔杀痉謹傢棸锤髌诘慕ㄖ娣e或占地面積等方式分攤給各期，分攤標準應加以注明。在進行跨期分攤成本測算時，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細詳盡。如進行會所成本測算時，可細化成如下指標進行測算：最終形成的跨期成本分攤表格如下：哪些成本科目項需要進行跨期分攤可根據(jù)項目具體情況按受益原則確定。對于分攤至“后期”的成本，當后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。需注意的是，分攤成本確定后，當分攤的成本科目總成本發(fā)生變化時，變化部

6、分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再調(diào)整分攤成本。三、六類公攤費用及期間費在完成跨期成本分攤表后，即可進行當期“六類公攤費用及期間費”的測算。1、 土地成本該成本項中的地價及紅線外市政設施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入。 六類公攤費用中，若費用項是從跨期分攤表中引入，均應在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分攤費用”。2、 開發(fā)前期準備費測算時，原始指標應根據(jù)規(guī)劃指標表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達到測算的準確性和精細化，應避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2，在進行“公共綠地景觀設計費

7、”測算時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。報批報建費根據(jù)項目發(fā)展部提供的房地產(chǎn)稅費一覽表及當?shù)貎?yōu)惠政策進行填寫，具體科目內(nèi)容可根據(jù)當?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應填寫取費依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時設施費用項測算時，應將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更加準確，另一方面也便于后期測算時的對比參考。3、 園林環(huán)境在進行園林環(huán)境成本測算時，根據(jù)規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目成本。在進行園林環(huán)境成本測算和指標下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設計工作的開展將控制指標逐步分細，有條件的項目也可根據(jù)不同組團景觀檔次的差別，將景觀成本控制

8、指標細化到組團一級，以便于指導景觀設計工作的開展。通過細化景觀成本控制指標、不同設計階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標成本之內(nèi)。4、 配套設施進行配套設施費用項的測算時，應注意車位成本的處理。地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本，并按售價的50承擔自身成本，其余建安成本作為配套分攤進入住宅等其他產(chǎn)品類型。如其不可售時，其建安成本應作為配套設施費全部攤銷。5、 開發(fā)間接費開發(fā)間接費中的行政費用、資本化利息等由財務部提供。在進行其中的營銷設施建造費的測算時，應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及營銷設施建造費占營銷費用總額的比例。開發(fā)間接費中

9、原先的“不可預見費”一項用“風險費”替代。風險費將不可預見的費用項細化，并以風險概率的形式反映出不同風險對項目成本可能的影響程度，風險概率可由公司管理層及成本部在不同階段根據(jù)項目進展情況進行把握。6、 期間費用期間費用中的管理費用由財務提供。在進行期間費用下銷售費用項測算時應注意，集團04年10月下發(fā)的萬科集團營銷費用管理規(guī)范對營銷費用中的銷售費用分類進行了統(tǒng)一，分為行政管理費、營銷推廣費、售后服務費、其它類四項，具體每項費用歸集定義及明細內(nèi)容可參見該制度文件。與測算開發(fā)間接費中的營銷設施建造費相同，測算銷售費用時，也應注明預估的銷售收入總額、銷售費用率及銷售費用占營銷費用總額的比例。四、各產(chǎn)

10、品類型主體建安工程費完成六類公攤費用及期間費測算后即可進行各產(chǎn)品類型主體建安工程費的測算，在樣表中以“多層住宅”為例進行了測算，測算中應注意以下幾點：1、 重要成本科目項測算時應提煉出系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標。如結(jié)構(gòu)及粗裝修中的鋼筋含量、砼含量、砌體含量及其測算時所采用的單價，窗地比指標，外墻面磚與涂料比例及單價等等。2、 細化各項費用測算的成本科目構(gòu)成。三級以下科目（以藍色字體標注的科目項）的構(gòu)成可由各公司自行把握，出于增強測算準確性、利于成本指標數(shù)據(jù)庫積累的考慮，各項目在測算后期盡量細化測算項構(gòu)成，尤其對于成熟產(chǎn)品及標準化產(chǎn)品項目，更應做到測算成本科目的精細化。測算成本科目時可以盡量細化

11、，但將目標成本錄入成本軟件時，科目錄入不宜追求過細，要便于合同的拆分，否則會增加較大的工作量。3、 若某項科目為單獨分包，則適宜將其列為一個測算科目項，以利于該項合同內(nèi)容的成本控制和比照。4、 基礎工程費、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、室內(nèi)水暖氣電等科目內(nèi)可單獨設置變更及簽證費用項。設置此項后，該科目下相應的合同涉及的變更簽證費用均可歸屬到此項下。如：基礎工程費設置了變更和簽證項，則變更和簽證對應合同錄入后，均歸屬到基礎工程費下的變更項或簽證項下。5、 原始指標盡可能選用規(guī)劃指標中數(shù)據(jù)，并在Excel表中形成數(shù)據(jù)鏈接，使測算原始指標能隨規(guī)劃指標改變而自動更新。6、 若室內(nèi)裝修中有精裝修做法，可在

12、精裝修做法確定后，形成“精裝修成本控制表”。該表能清晰地反映出各具體裝修內(nèi)容的數(shù)量和構(gòu)成，方便成本人員更加有效地進行裝修成本控制。7、 表中多層住宅主體建安測算時，每項科目的原始指標和測算方法可供參考。當中單價數(shù)據(jù)參照了多個項目，只用于舉例需要，不建議參考。五、成本匯總完成以上各項表單測算后，成本匯總表的總價將從各表自動取數(shù)。需要根據(jù)各費用項在核算對象間的分攤原則設置分攤公式，并在備注中注明所采用的分攤標準。（注：關(guān)于六大類公攤成本在各核算對象間的分攤標準，將在擬修訂下發(fā)的萬科集團成本核算指導中予以明確。）地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本，并按售價的50承擔自身成本，做法如下表。最終形成各產(chǎn)品類型成本及平均成本，檢查整張測算表數(shù)據(jù)填報的完整性、準確性和鏈接關(guān)系是否