關(guān)于土地權(quán)屬的調(diào)查(共23頁).ppt

1、 第一節(jié) 土地制度與土地產(chǎn)權(quán) 第二節(jié)土地權(quán)屬 第二節(jié) 土地的劃分與編號 第三節(jié) 土地權(quán)屬調(diào)查第二章第二章 土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查第一節(jié)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)第一節(jié)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、土地制度 土地制度是一定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。反映因利用土地而發(fā)生的人與人，人與地之間的社會經(jīng)濟關(guān)系。土地制度的主要內(nèi)容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的國家管理制度。 1土地所有制土地所有制是指人們在一定的社會經(jīng)濟條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定。它表明了土地作為生產(chǎn)資料的分配問題。是土地制度的核心，

2、是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。2土地使用制土地使用制度是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。它表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益。其核心內(nèi)容是確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問題。兩者的關(guān)系 1所有制是使用制的前提 2使用制是所有制的反映和體現(xiàn)，是實現(xiàn)和鞏固所有制的形式和手段 3所有制為使用制服務(wù) 4使用制具有相對獨立性二、土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。特性：排他性；產(chǎn)權(quán)客體的可占用性和價值性；需經(jīng)登記得到法律承認(rèn)和保護；相對性。 土地權(quán)屬是指土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權(quán)利。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)

3、、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。 土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的表現(xiàn)，具體是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對土地?fù)碛姓加?、使用、收益和處分的?quán)利，包括與土地相連的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的權(quán)利。第二節(jié)第二節(jié) 土地權(quán)屬土地權(quán)屬 土地使用權(quán)是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權(quán)利。 土地權(quán)屬主簡稱權(quán)屬主，也可以稱作權(quán)利人，是指具有土地所有權(quán)的單位和土地使用權(quán)的單位或個人。 二、土地權(quán)屬的確認(rèn)方式二、土地權(quán)屬的確認(rèn)方式 1 文件確認(rèn) 2 慣用確認(rèn) 3 協(xié)商確認(rèn) 4 仲裁確認(rèn) 三、土地權(quán)屬的確認(rèn)三、土地權(quán)屬的確認(rèn) 1. 1.農(nóng)村地區(qū)（含城市郊區(qū)）土地所有權(quán)和使用權(quán)農(nóng)

4、村地區(qū)（含城市郊區(qū)）土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)的確認(rèn) 一般應(yīng)將依據(jù)文件確認(rèn)、慣用確認(rèn)、協(xié)商確認(rèn)、仲裁確認(rèn)幾種方式結(jié)合起來確認(rèn)農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)。 城市土地所有權(quán)是國家所有，因此，城市各權(quán)屬主只有土地使用權(quán)而無土地所有權(quán)（郊區(qū)集體土地除外）。城市土地使用權(quán)主要按下列文件確認(rèn)： 單位用地紅線圖。房地產(chǎn)使用證。土地使用合同書。征（撥）地批準(zhǔn)書和合同書。有償使用合同書（協(xié)議書）和國有土地使用權(quán)證書。城市住宅用地確權(quán)文件。一、土地的劃分一、土地的劃分 概念：概念：土地劃分是指為了滿足土地管理工作的需要所確定的宗地所屬地域上的空間層次。根據(jù)我國國情，考慮到便于管理，劃分的空間層次應(yīng)與行政管理系統(tǒng)相一致。

5、 1.1.城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分：城鎮(zhèn)地區(qū)土地劃分： 省市區(qū)街道街坊宗地 2. 2.農(nóng)村地區(qū)土地劃分：農(nóng)村地區(qū)土地劃分： 省縣（縣級市）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政村宗地地塊（圖斑） 這兩個名詞是根據(jù)地籍工作的需要而設(shè)立的，在我國地籍管理的基層單位為縣、區(qū)級土地管理部門。實際工作中，地籍區(qū)相當(dāng)于街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地籍子區(qū)相當(dāng)于街坊或行政村。 第二節(jié)第二節(jié) 土地的劃分與編號土地的劃分與編號二、地塊與宗地的定義二、地塊與宗地的定義 定義定義 特征特征 地地塊塊 地塊是指一個連續(xù)的區(qū)域，并可辨認(rèn)出同類屬性的最小的土地空間區(qū)域。（例如：宗地或丘、圖斑、均質(zhì)地域、基本農(nóng)田保護區(qū)等等） （1）地塊是一個“最小的土地空間區(qū)域”，表明了

6、地塊在空間上的連續(xù)。（2）地塊的位置是固定的，邊界是明確的。（3）地塊的“同類屬性”既可以是某一種屬性，也可以是某一類屬性的集合。 宗宗地地 宗地是指由權(quán)屬界限封閉的獨立權(quán)屬地段，它具有固定的位置和明確的權(quán)利邊界，并可同時辨認(rèn)出確定的利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素。 （1）宗地是一個“地塊”，表明了宗地在空間上的連續(xù)（2）宗地的空間位置是固定的，邊界是明確的（3）應(yīng)同時把土地的權(quán)利、利用類別、質(zhì)量和時態(tài)等土地基本要素組成一個集合作為“同類屬性”來標(biāo)識宗地的空間位置 三、宗地的劃分三、宗地的劃分 1 1、基本原則、基本原則： 由一個權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地； 如果同一

7、權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地； 如果一個地塊由若干個權(quán)屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的，劃為一宗地，稱為組合宗。 對一個權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來源不同，或樓層數(shù)相差太大，或存在建成區(qū)與未建成區(qū)(如住宅小區(qū))；或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界限的，可劃分成若干宗地。 依據(jù)宗地劃分的基本原則劃分 共有宗的概念：一個地塊由幾個集體土地所有者共同所有，其間難以劃清權(quán)屬界線的，為共有宗。共有宗不存在國家和集體共同所有的情況。 其劃分可依據(jù)宗地劃分的基本原則劃分 依據(jù)宗地劃分的基本原則劃分

8、5.5.爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分 爭議地：爭議地：有爭議的地塊，即兩個或兩個以上權(quán)屬主都不能提供有效的確權(quán)文件，卻同時提出擁有所有權(quán)或使用權(quán)的地塊。 間隙地：間隙地：指無土地使用權(quán)屬主的空置土地。 飛地：飛地：鑲嵌在另一個土地所有權(quán)地塊之中的土地所有權(quán)地塊。單獨分宗單獨分宗爭議地爭議地間隙地間隙地飛地飛地四、土地編號四、土地編號 通常以行政區(qū)劃的街道和宗地兩級進行編號，如果街道下劃分有街坊（地籍子區(qū)）就采用街道、街坊、和宗地三級編號。如：03-05-012，表示省市區(qū)第3街道，第5街坊，第12宗地。 農(nóng)村應(yīng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、宗地和地塊三級組成編號。其原則同上，如：

9、02-04-005表示省縣（縣級市）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）第2行政村，第4宗地，第五地塊（圖斑）五、邊界類型和邊界系統(tǒng)五、邊界類型和邊界系統(tǒng) 1. 1.邊界類型：邊界類型： 行政邊界 地籍區(qū)或地籍子區(qū)邊界 宗地邊界 地塊邊界 邊界系統(tǒng)邊界系統(tǒng): :人們或政府管理機構(gòu)通常以某種方式所承認(rèn)的界線存在形式。一般包括普通邊界和法律邊界。 普通邊界普通邊界: :主要依靠自然或人造的邊界要素，依據(jù)各地的普通規(guī)則，但沒有精確的邊界數(shù)據(jù)，或有 邊界數(shù)據(jù)但又沒有法律手續(xù)固定下來的邊界。 法律邊界法律邊界: :對人造的或自然的邊界要素進行精確的測量，獲取測量數(shù)據(jù)，通過法律程序給予承認(rèn)，并 在實地以法律的形式固定下來的邊界。六、

10、土地權(quán)屬界址的含義六、土地權(quán)屬界址的含義 土地權(quán)屬界址包括界址線、界址點和界標(biāo)。界址線界址線相鄰宗地之間的分界線，或宗地的邊界線。界址點界址點界址線或邊界線的空間或?qū)傩缘霓D(zhuǎn)折點。界標(biāo)界標(biāo)在界址點上設(shè)置的標(biāo)志。一、調(diào)查內(nèi)容 (1) 土地的權(quán)屬狀況，包括宗地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得土地時間、土地使用者或所有者名稱、土地使用期限等。 (2) 土地的位置，包括土地的座落、界址、四至關(guān)系等。 (3) 土地的行政區(qū)劃界線，包括行政村界線(相應(yīng)級界線)、村民小組界線(相應(yīng)級界線)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))界線、區(qū)界線以及相關(guān)的地理名稱等。 (4) 土地的利用狀況和土地級別。 土地權(quán)屬調(diào)查是指以宗地為單位，對宗地的權(quán)利、位置

11、等屬性的調(diào)查和確認(rèn)（土地登記前具有法律意義的初步確認(rèn)）。第三節(jié)第三節(jié) 土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查二、調(diào)查的基本程序擬訂調(diào)查計劃擬訂調(diào)查計劃 物質(zhì)方面準(zhǔn)備物質(zhì)方面準(zhǔn)備 調(diào)查底圖的選擇調(diào)查底圖的選擇 資料整理資料整理 街道和街坊的劃分街道和街坊的劃分 發(fā)放通知書發(fā)放通知書 土地權(quán)屬資料的收土地權(quán)屬資料的收集、分析和處理集、分析和處理 實地調(diào)查實地調(diào)查 三、權(quán)源調(diào)查 土地權(quán)屬來源土地權(quán)屬來源(簡稱權(quán)源權(quán)源)是指土地權(quán)屬主依照國家法律獲取土地權(quán)利的方式。 1. 集體土地所有權(quán)來源調(diào)查 2. 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)來源調(diào)查3. 集體土地使用權(quán)調(diào)查4. 土地權(quán)屬來源調(diào)查的注意事項 四、其他要素的調(diào)查1 權(quán)屬主名稱2

12、 取得土地的時間3 土地位置4 土地所有權(quán)性質(zhì) 五、界址調(diào)查五、界址調(diào)查 概念概念：界址調(diào)查的指界是指確認(rèn)被調(diào)查宗地的界址范圍及其界址點線的具體位置。 現(xiàn)場指界必須由本宗地和相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。當(dāng)由單位法人代表指界，則出示法人代表證明。當(dāng)法人代表不能親自出席指界時，應(yīng)由委托的代理人指界，并出示委托書和身份證明。由多個土地所有者或使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出示委托書和身份證明。對于違約缺席指界的，根據(jù)不同情況按下述方法辦理：對于違約缺席指界的，根據(jù)不同情況按下述方法辦理： 如一方違約缺席，其界址線以另一方指定的界址線為準(zhǔn)確定； 如雙方違約缺席，其界址線由調(diào)查員依據(jù)有關(guān)圖件和文件，結(jié)合實地現(xiàn)狀決定。 確定界址線后的結(jié)果以書面形式送達違約缺席的業(yè)主，并在用地現(xiàn)場公告，如有異議