2010山東莒南縣天橋路商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位報(bào)告

1、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位報(bào)告（莒南縣天橋路莒南縣天橋路商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目）首創(chuàng)首創(chuàng)- -智本時(shí)代房產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)智本時(shí)代房產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)20102010年年1010月月1616日日 首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)序序n 前期策劃是個(gè)人和集體通過市場(chǎng)調(diào)研創(chuàng)造并同別人交換意見和價(jià)值以獲得真實(shí)而且有用信息的一種社會(huì)過程。一個(gè)持續(xù)發(fā)展型的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該注重項(xiàng)目前期策劃過程,配合企業(yè)的各種優(yōu)勢(shì),與市場(chǎng)進(jìn)行更緊密的結(jié)合,充分溝通進(jìn)行產(chǎn)品定位與開發(fā)模式,以形成操作性極強(qiáng)、行之有效、充分發(fā)揮該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略方案。n n 首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)前言前言 莒

2、南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。全縣轄18處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（16鎮(zhèn)2鄉(xiāng)），937個(gè)行政村，99萬人口；總面積1752平方公里，109萬畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。 本項(xiàng)目位于莒南縣東區(qū)，地處天橋路與民主路交接處，項(xiàng)目總建筑面積約4萬平方米，東鄰阜豐國(guó)際高端住宅區(qū)，南依老食品公司，西靠市區(qū)老商業(yè)街路，北為萬和玫瑰園新住宅小區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，總基地面積約一萬平方米，通過對(duì)用地的重新規(guī)劃、改造、提升、創(chuàng)新，本項(xiàng)目將建造成集文化、休閑、娛樂和社交等功能為一體的大型商業(yè)休

3、閑娛樂中心，主要建造內(nèi)容包括大賣場(chǎng)、大型主題餐飲、精品專賣、休閑娛樂、夜總會(huì)、娛樂城等，此項(xiàng)目亦將成為莒南縣城最大的商業(yè)綜合中心。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)報(bào)報(bào) 告告 目目 錄錄1、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)調(diào)研2、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位3、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃4、建筑規(guī)劃、建筑規(guī)劃5、營(yíng)運(yùn)策略、營(yíng)運(yùn)策略首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研財(cái)務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃營(yíng)運(yùn)策略首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 概論莒南縣2005-2010年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指針及未來發(fā)展趨勢(shì)n 概述莒南縣人口發(fā)展、就業(yè)、居住等基本狀況n

4、 概論產(chǎn)業(yè)發(fā)展及結(jié)構(gòu)n 分析公共工程建設(shè)影響n 了解政府興建之重大公共建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容及完工日期n 探討其對(duì)項(xiàng)目的影響n 分析莒南縣居民消費(fèi)性支出情況n 評(píng)估市場(chǎng)之各大主要購物區(qū)現(xiàn)存零售店鋪規(guī)模、零售業(yè)績(jī)與租金首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南簡(jiǎn)介地理位置莒南簡(jiǎn)介地理位置南與新亞歐大陸橋東橋頭堡江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n莒南簡(jiǎn)介地理位置莒南簡(jiǎn)介地理位置n莒南縣屬暖溫帶季莒南縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)

5、大陸性氣候，大陸度氣候，大陸度61.1%61.1%。氣候總特征是：春氣候總特征是：春季溫暖，干燥多風(fēng)；季溫暖，干燥多風(fēng)；夏季濕熱，雨量充夏季濕熱，雨量充沛；秋季涼爽，晝沛；秋季涼爽，晝夜溫差大；冬季寒夜溫差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，季分明，光照充足，無霜期長(zhǎng)。常年最無霜期長(zhǎng)。常年最熱月為熱月為7 7月和月和8 8月，月，平均氣溫平均氣溫為為25.525.5。n全縣總面積面積：全縣總面積面積：1752平方公里，人人口：口：99萬人(2008年)首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n莒南簡(jiǎn)介歷史、旅游n莒南縣歷史悠久，地靈人杰，據(jù)考證，早在舊石

6、器時(shí)期就有人類在這里繁衍生息。已發(fā)現(xiàn)舊石器點(diǎn)8處，新石器遺址24處，商周以來的文化遺址50處。 旅游景點(diǎn)有：天佛景區(qū)，馬髻山景區(qū)，省府舊址，八路軍115師駐地舊址，等首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n莒南簡(jiǎn)介經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 目前，莒南工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對(duì)外經(jīng)貿(mào)勢(shì)頭強(qiáng)勁?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。全縣各類企業(yè)發(fā)展到2000多家，有60多種產(chǎn)品分別獲市、省、部、國(guó)優(yōu)稱號(hào)，其中路克士牌運(yùn)動(dòng)鞋、福瑞牌味精、宇達(dá)牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名

7、牌產(chǎn)品稱號(hào)。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大類300多種系列產(chǎn)品已打入國(guó)際市場(chǎng)，春園集團(tuán)、雪鳳集團(tuán)、同泰食品、金勝糧油、綠潤(rùn)食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進(jìn)一步擴(kuò)大，并重點(diǎn)培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國(guó)最大的花生貿(mào)易集散地的規(guī)模。目前，我縣已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，擁有自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)的企業(yè)達(dá)到59家。 首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 莒南縣轄莒南縣轄1818處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（1616鎮(zhèn)鎮(zhèn)2 2鄉(xiāng)），鄉(xiāng)），759759個(gè)行

8、個(gè)行政村，政村，9999萬人；總面積萬人；總面積17521752平方公里，平方公里，109109萬畝耕地，其中丘陵、山地占萬畝耕地，其中丘陵、山地占71%71%，平原占，平原占29%29%。全年國(guó)民生產(chǎn)總值。全年國(guó)民生產(chǎn)總值 152.47億元。地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)莒南2005年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.6：58.13：31.27，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入10.0億元，比上年增長(zhǎng)25.0%，財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為9.43%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn), 地方一般預(yù)算收入占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為4.0%。比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。但是在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中

9、仍存在著一些問題和困難。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)財(cái)政收入財(cái)政總收入超10億元，增長(zhǎng)25，地方財(cái)政一般預(yù)算收入4.2億元，增長(zhǎng)28.6首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。2005年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資51.3億元，比上年增長(zhǎng)34%。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)全社會(huì)消費(fèi)品零售額全社會(huì)消費(fèi)品零售額保持高位平走的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2010年6月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額20501萬元，比上年同月份增長(zhǎng)14.2%。時(shí)間時(shí)間 單位（萬元）單位（萬元）10年6月2050110年5月1999510年4

10、月1912610年3月2088610年2月2464410年1月247812009年12月212992009年11月211302009年10月233202009年8月189852009年6月17947首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n莒南人口莒南人口2005年末總?cè)丝诮?0萬人，人口出生率5.94，死亡率9.0，人口自然增長(zhǎng)率3.06。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2005年農(nóng)民人均純收入5405元，比上年增長(zhǎng)11.58%，農(nóng)民生活消費(fèi)支出3845元，比上年增長(zhǎng)15.29%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為

11、12152元，比上年增長(zhǎng)15.17%，居民生活消費(fèi)支出8603元，比上年增長(zhǎng)11.95%；城鎮(zhèn)在崗職工平均工資15157元，比上年增長(zhǎng)18.6%。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南的發(fā)展規(guī)劃思路與重點(diǎn)規(guī)劃思路：規(guī)劃思路：1、縱向比較與橫向分析相結(jié)合2、規(guī)劃引導(dǎo)與實(shí)施建設(shè)相比較3、定性分析與定量分析相結(jié)合規(guī)劃重點(diǎn)：規(guī)劃重點(diǎn)：一個(gè)關(guān)系兩個(gè)空間一個(gè)關(guān)系兩個(gè)空間 一個(gè)關(guān)系：一個(gè)關(guān)系：莒南和嵐山港以及臨沂都市圈的關(guān)系。 兩個(gè)空間：兩個(gè)空間：一個(gè)是市域空間，借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮市域所擁有的各個(gè)積極要素，推動(dòng)市域科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展；另一個(gè)是城市空間，為城市未來可能存在的跨越式發(fā)展留足必

12、要的空間。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南的發(fā)展規(guī)劃期限與用地范圍n 規(guī)劃期限：規(guī)劃期限：近期：20042010年遠(yuǎn)期：20112020年遠(yuǎn)景：21世紀(jì)中葉城市規(guī)劃用地范圍：城市規(guī)劃用地范圍：其范圍北至日東高速公路，東到連云港、南、西以臨沂河?xùn)|為界，總面積約215平方公里。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)城市布局結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)城市布局結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu) 以“C”字性中心為骨架， 布局城市居住用地，形成 橫“T”字形的生活用地格局， 工業(yè)用地結(jié)合對(duì)外交通形成 南北兩翼，推動(dòng)城市的快速、 協(xié)調(diào)發(fā)展。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)

13、策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)二、莒南縣商用物業(yè)市場(chǎng)研究二、莒南縣商用物業(yè)市場(chǎng)研究莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)概述莒南商業(yè)建設(shè)概述莒南城區(qū)近年商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量分析舉例現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的總面積、層數(shù)、落成年份、租金、價(jià)格、實(shí)用率、檔次、空置率及主要租客等圖示市中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的位置與經(jīng)營(yíng)范圍嚴(yán)判本娜各自的市場(chǎng)定位，包括界定它們的經(jīng)營(yíng)檔次、估計(jì)主要顧客的年齡層次等首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)概述2009年，莒南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)19家，有開發(fā)量的房地產(chǎn)企業(yè)12。全年計(jì)劃投資178876萬元,完成投資額61262萬元,同比增長(zhǎng)8.7%。房屋施工面積達(dá)42.04萬平方米，

14、新開工面積22.12萬平方米；竣工面積21.09萬平方米。 全市商品房銷售額為2076元/平方米，其中：住宅銷售單價(jià)為1945元/平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售單價(jià)為3670元/平方米。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南縣商業(yè)建設(shè)概述n 近幾年，莒南縣加大了房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，建成各類商貿(mào)市場(chǎng)。但總體來說，莒南的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施仍與臨沂主城區(qū)有較大差距，不僅大型商場(chǎng)、中等規(guī)模和中等檔次的商店數(shù)量較少，且主要分布在西大街等處。西關(guān)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)條件極為簡(jiǎn)陋，連鎖超市尚未起步，還未實(shí)現(xiàn)“約3萬人口或12個(gè)街道擁有一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”、“居民小區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑約500米”等莒南主

15、城區(qū)的商業(yè)布局要求。n 目前，莒南已有大量國(guó)外和地區(qū)的個(gè)項(xiàng)目進(jìn)市落戶，投資總額急速增長(zhǎng)，在此工作、學(xué)習(xí)、生活的人數(shù)已達(dá)數(shù)十萬人，居住小區(qū)如雨后春筍日日新月異，其對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施建設(shè)的需求十分旺盛。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南購物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖莒南購物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖業(yè)態(tài)分布圖項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量比例比例服飾服飾2652%美容美發(fā)美容美發(fā)24%休閑餐飲休閑餐飲510%零售零售1326%其他其他48%50首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南步行街商家莒南步行街商家經(jīng)營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)品牌主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品客單價(jià)客單價(jià)( (元元) )使用面積使用面積M

16、2M2租金（元租金（元/ /年）年）單價(jià)（元單價(jià)（元/ /平米平米. .天）天）物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)（元（元/ /平米平米. .月）月）凱尼飾品專賣凱尼飾品專賣飾品3028300002.941.5文藝雕刻社文藝雕刻社雕刻28300002.941.5美石記美石記美石 2028300002.941.5新姿服飾新姿服飾女裝10028300002.941.5playfoxplayfox女裝10028300002.941.5好美家飾品連鎖好美家飾品連鎖飾品屋5028300002.941.5意爾康皮鞋專賣意爾康皮鞋專賣皮鞋20055500002.491.5開心藥房開心藥房藥品28330003.221.5南

17、京視明眼鏡南京視明眼鏡眼鏡30028350003.421.5上?？﹄妱?dòng)車上海卡摩電動(dòng)車電動(dòng)車200028360003.521.5葡京西餐葡京西餐漢堡828350003.421.5威斯曼威斯曼女裝20028350003.421.5361361度專賣度專賣運(yùn)動(dòng)鞋20040028360003.521.5德爾惠德爾惠運(yùn)動(dòng)鞋30028360003.521.5巧韻外貿(mào)服飾巧韻外貿(mào)服飾服飾8018028350003.421.5科比籃球裝備科比籃球裝備運(yùn)動(dòng)鞋30028350003.421.5緣石物語緣石物語飾品5028350003.421.5旗格格專賣旗格格專賣女裝20028350003.421.5漂亮女人

18、漂亮女人女裝10028390003.811.5夢(mèng)特嬌專賣夢(mèng)特嬌專賣服飾100028400003.911.5麗人坊品牌服飾麗人坊品牌服飾服911.5領(lǐng)秀新城領(lǐng)秀新城房屋851150003.711.5百事流行專賣百事流行專賣運(yùn)動(dòng)鞋20030028500004.891.5首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)莒南中心大街商家莒南中心大街商家經(jīng)營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)品牌主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品客單價(jià)客單價(jià)( (元元) )使用面積使用面積M2M2租金（元租金（元/ /年）年）單價(jià)單價(jià)物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)（元（元/ /平米平米. .月）月）可可基可可基漢堡1060780003.56

19、1.5浪漫一身浪漫一身休閑服12030510004.661.5如意鞋店如意鞋店鞋類10020030500004.571.5頂好飾品頂好飾品飾品3060900004.111.5帕緹亞招商處帕緹亞招商處商鋪301.5深圳皮爾卡丹服飾深圳皮爾卡丹服飾男裝1000200030490004.471.5特步運(yùn)動(dòng)專賣特步運(yùn)動(dòng)專賣運(yùn)動(dòng)鞋300651000004.211.5南京視明眼鏡南京視明眼鏡眼鏡6836865970004.091.5昌隆火鍋城昌隆火鍋城火鍋501.5心上人內(nèi)衣心上人內(nèi)衣內(nèi)衣2010030410003.741.5裳苑服飾裳苑服飾女裝10030400003.651.5牛仔休閑系列牛仔休閑系列休

20、閑服394965680002.861.5句容鐘表店句容鐘表店鐘表10065660002.781.5摩登一族摩登一族休閑服5065640002.701.5發(fā)龍鞋城發(fā)龍鞋城鞋類10065650002.741.5富貴鳥富貴鳥鞋871.5中國(guó)移動(dòng)電信中國(guó)移動(dòng)電信通訊1301000002.111.5真維斯真維斯休閑服10030065580002.441.5中國(guó)聯(lián)通中國(guó)聯(lián)通通訊1301000002.111.5首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)臥佛寺旅游商家臥佛寺旅游商家經(jīng)營(yíng)品牌經(jīng)營(yíng)品牌主打產(chǎn)品主打產(chǎn)品客單價(jià)客單價(jià)( (元元) )使用面積使用面積M2M2租金（

21、元租金（元/ /年）年）單價(jià)單價(jià)物業(yè)管理物業(yè)管理（元（元/ /平米平米. .月）月）名藝發(fā)型設(shè)計(jì)名藝發(fā)型設(shè)計(jì)理發(fā)104060240001.101.5中心角發(fā)型設(shè)計(jì)中心角發(fā)型設(shè)計(jì)理發(fā)104060240001.101.5李寧專賣李寧專賣運(yùn)動(dòng)系列20080320001.101.5小澤春小澤春休閑服飾10020080310001.061.5一休地帶一休地帶食品2030115001.051.5招租招租1.5招租招租1.5招租招租1.5好記星好記星電子產(chǎn)品1000200750001.021.5冰冰涼冰冰涼冰激凌530100000.911.5竹碳專賣竹碳專賣碳3090000.821.5首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策

22、劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)購物廣場(chǎng)面積分布圖購物廣場(chǎng)面積分布圖面積面積平均面積平均面積商家數(shù)商家數(shù)服飾服飾41.9626美容美發(fā)美容美發(fā)602休閑餐飲休閑餐飲89.65零售零售49.5413其他其他93.754首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)購物廣場(chǎng)租金分配圖可以看出該商業(yè)項(xiàng)目的租金集中在3元至4元/日/平方米，這個(gè)區(qū)間里，且該地段是莒南最為中心的地區(qū)。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 周邊環(huán)境特征n 本案未來周邊環(huán)境變化n 本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)n 客戶本案商圈內(nèi)的分析首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃

23、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案周邊現(xiàn)有的道路系統(tǒng)本案周邊現(xiàn)有的道路系統(tǒng)n 本案位于莒南縣城東區(qū)，地處天橋路與民主交接本案位于莒南縣城東區(qū)，地處天橋路與民主交接處，總建筑面積月處，總建筑面積月4 4萬平方米萬平方米 ，東臨阜豐花園小，東臨阜豐花園小區(qū)和萬和玫瑰園，西鄰中心街，南依老食品公司，區(qū)和萬和玫瑰園，西鄰中心街，南依老食品公司，北靠步行街。北靠步行街。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案本案SWOT分析分析1.目前周遍整體環(huán)境不夠理想2.第一商圈無商業(yè)氛圍3.莒南整體商業(yè)體量供過于求4.項(xiàng)目屬當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的端點(diǎn),人氣不足1.1.大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)

24、險(xiǎn)較大， 需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。2.2.本岸方圓本岸方圓200200米內(nèi)有大型的商業(yè)米內(nèi)有大型的商業(yè) 項(xiàng)目存在項(xiàng)目存在3.3.附近大的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不夠明朗附近大的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不夠明朗1.1.莒南長(zhǎng)途汽車站離本案莒南長(zhǎng)途汽車站離本案500500米米2.2.城市商業(yè)改造偏重與東北城市商業(yè)改造偏重與東北3.3.莒南板塊靠近嵐山港是臨沂未來城市發(fā)展的新興莒南板塊靠近嵐山港是臨沂未來城市發(fā)展的新興 城區(qū)，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐城區(qū)，有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐4.4.舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求1.莒南第

25、一家大型購物中心進(jìn)駐2.開發(fā)商房產(chǎn),品牌效應(yīng)3.根據(jù)調(diào)查分析，我們認(rèn)為會(huì)有五大人 流成為主要的消費(fèi)力 ，周邊將來赤眉山公園吸引的人流 ，本項(xiàng)目所吸引的目的性消費(fèi)人流 D，附近商城步行街等所帶了 的群聚人流 ，旅游所帶來的人流首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)n 人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu) 2009年總?cè)丝?8.03萬人，人口出生率7.21，死亡率4.06，人口自然增長(zhǎng)率3.15。總戶數(shù)21.31萬戶，其中男性29.55萬人，女性28.47萬人。 全縣非農(nóng)人口19.94萬人 ，全縣從業(yè)人數(shù)30.09萬人

26、。其中第一產(chǎn)業(yè)人數(shù)10.6萬人，第二產(chǎn)業(yè)人數(shù)11.65萬人。第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)7.84萬人。 首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)教育水準(zhǔn)教育水準(zhǔn)全縣學(xué)?？倲?shù)80個(gè)，在校學(xué)生總數(shù)8.38萬人，專任教師總數(shù)3941人。衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)195個(gè)，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)1062張，衛(wèi)生技術(shù)人員2083人。各類專業(yè)技術(shù)人員15021萬人，其中：中級(jí)職稱以上人員5247人。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)人均收支狀況人均收

27、支狀況 全市農(nóng)民人均純收入4844元，城鎮(zhèn)居民可支配收入10551元。全市儲(chǔ)蓄存款417647萬元，各項(xiàng)貸款余額315415萬元。民用汽車擁有量12156輛。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢(shì)未來人口發(fā)展、遷移及收入水平未來人口發(fā)展、遷移及收入水平由于莒南這幾年人口增長(zhǎng)率一直都是不高，人口大量外流。所以預(yù)計(jì)未來幾年莒南市的人口將會(huì)減少。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體上升，莒南未來幾年的經(jīng)濟(jì)將有長(zhǎng)足的發(fā)展，人民的收入水平將大幅度提升。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案商區(qū)商圈

28、范圍本案商區(qū)商圈范圍n 由于莒南縣城區(qū)范圍較小，人口密度也較低。由于莒南縣城區(qū)范圍較小，人口密度也較低。故目前在莒南縣城區(qū)范圍內(nèi)只可能存活故目前在莒南縣城區(qū)范圍內(nèi)只可能存活1 1個(gè)商個(gè)商業(yè)中心業(yè)中心。所以本案的商區(qū)商圈范圍應(yīng)該是整所以本案的商區(qū)商圈范圍應(yīng)該是整個(gè)莒南縣城區(qū)個(gè)莒南縣城區(qū)首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)本案商圈內(nèi)的人口素質(zhì)本案商圈內(nèi)的人口素質(zhì) 本商圈內(nèi)居民可支配收入為本商圈內(nèi)居民可支配收入為1055110551元。家庭總支出元。家庭總支出92989298元。消元。消費(fèi)支出費(fèi)支出76847684元，其中：服務(wù)性消元，其中：服務(wù)性消費(fèi)支出費(fèi)支出17711771元

29、，食品元，食品37253725元，衣元，衣著著553553元，家庭設(shè)備用品及服務(wù)元，家庭設(shè)備用品及服務(wù)10501050元，醫(yī)療保健元，醫(yī)療保健440440元，交通和元，交通和通信通信537537元，教育文化娛樂服務(wù)元，教育文化娛樂服務(wù)721721元，居住元，居住554554元，雜項(xiàng)商品和元，雜項(xiàng)商品和服務(wù)服務(wù)103103元。元。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 調(diào)查莒南現(xiàn)有及潛在競(jìng)爭(zhēng)者n 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的布局及租戶組合n 分析競(jìng)爭(zhēng)者的業(yè)態(tài)布局n 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的租售率及空置率n 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（略）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

30、（略）首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購物的頻密程度n 購物消費(fèi)模式及花費(fèi)金額n 對(duì)商場(chǎng)的最滿意及最不滿意的地方n 前往商場(chǎng)所搭乘的交通工具n 選擇消費(fèi)購物地點(diǎn)的考慮因素n 對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的評(píng)價(jià)程度、及期望值n 消費(fèi)者對(duì)各種商場(chǎng)主題概念的看法n 消費(fèi)者的背景資料及其工作地點(diǎn)n 消費(fèi)者日常出行范圍和喜好n 潛在的需求及對(duì)各類業(yè)態(tài)的未來消費(fèi)比例首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購物的頻密程度消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購物的頻密程度 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯

31、示：消費(fèi)者前往商圈消費(fèi)購物的頻度一般。抽樣者前往商圈消費(fèi)購物的頻度一般。抽樣100人中有人中有45%的的人一周人一周0.5次去商圈購物，次去商圈購物，48%的人一周去的人一周去1次，只有次，只有7%的人一周去的人一周去2次或次或2次以上去商圈購物。次以上去商圈購物。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)購物消費(fèi)模式及花費(fèi)金額購物消費(fèi)模式及花費(fèi)金額n 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前的購物消費(fèi)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前的購物消費(fèi)模式為實(shí)物消費(fèi)，把數(shù)量作為消費(fèi)水模式為實(shí)物消費(fèi)，把數(shù)量作為消費(fèi)水平的標(biāo)準(zhǔn)，忽視消費(fèi)質(zhì)量。平的標(biāo)準(zhǔn)，忽視

32、消費(fèi)質(zhì)量。n 消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為103.8103.8，其中食品，其中食品102.9102.9，煙酒及用品，煙酒及用品100100，衣著，衣著99.799.7，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)94.894.8，醫(yī)療，醫(yī)療保健和個(gè)人用品保健和個(gè)人用品100.4100.4，交通和通訊，交通和通訊100.5100.5，娛樂教育文化用品及服務(wù)，娛樂教育文化用品及服務(wù)98.898.8，居住居住100100。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)對(duì)商場(chǎng)的最滿意及最不滿意的地方對(duì)商場(chǎng)的最滿意及最不滿意的地方n 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：根據(jù)對(duì)莒南商

33、業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前對(duì)商場(chǎng)最滿意的地方?jīng)]有。最不滿意消費(fèi)者目前對(duì)商場(chǎng)最滿意的地方?jīng)]有。最不滿意的地方為商品種類太少，檔次偏低，消費(fèi)環(huán)境較的地方為商品種類太少，檔次偏低，消費(fèi)環(huán)境較差，服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度不好等等。差，服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度不好等等。n 莒南目前的商業(yè)狀況不佳，商品檔次過低。許多莒南目前的商業(yè)狀況不佳，商品檔次過低。許多家庭都去南京消費(fèi)。長(zhǎng)久發(fā)展下去對(duì)句容的商業(yè)家庭都去南京消費(fèi)。長(zhǎng)久發(fā)展下去對(duì)句容的商業(yè)成長(zhǎng)十分不利。故本商業(yè)項(xiàng)目中的商品檔次應(yīng)定成長(zhǎng)十分不利。故本商業(yè)項(xiàng)目中的商品檔次應(yīng)定位為中檔偏上，以吸引句容的消費(fèi)者。位為中檔偏上，以吸引句容的消費(fèi)者。首創(chuàng)首創(chuàng)智本

34、時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)前往商場(chǎng)所搭乘的交通工具前往商場(chǎng)所搭乘的交通工具 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前前往商場(chǎng)所乘的交通結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前前往商場(chǎng)所乘的交通工具為公交車。大多數(shù)消費(fèi)者采用步行、自工具為公交車。大多數(shù)消費(fèi)者采用步行、自行車和助動(dòng)車。行車和助動(dòng)車。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)選擇消費(fèi)購物地點(diǎn)的考慮因素選擇消費(fèi)購物地點(diǎn)的考慮因素n 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者目前選擇購物地點(diǎn)的主要考慮因素示：消費(fèi)者目前選擇購物地點(diǎn)

35、的主要考慮因素為價(jià)格。其次是商品種類和檔次，最后為消費(fèi)為價(jià)格。其次是商品種類和檔次，最后為消費(fèi)環(huán)境和服務(wù)態(tài)度。環(huán)境和服務(wù)態(tài)度。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的評(píng)價(jià)程度、及期望值對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的評(píng)價(jià)程度、及期望值n 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的評(píng)價(jià)為設(shè)顯示：消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃的評(píng)價(jià)為設(shè)計(jì)十分新穎、超前，目前在句容可謂是最前計(jì)十分新穎、超前，目前在句容可謂是最前衛(wèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)了。莒南居民都十分期望本項(xiàng)衛(wèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)了。莒南居民都十分期望本項(xiàng)目能盡早登陸莒南，為莒南商業(yè)送來一絲暖

36、目能盡早登陸莒南，為莒南商業(yè)送來一絲暖流。希望能成為莒南的新商業(yè)中心。流。希望能成為莒南的新商業(yè)中心。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)消費(fèi)者對(duì)各種商場(chǎng)主題概念的看法消費(fèi)者對(duì)各種商場(chǎng)主題概念的看法 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：由于莒南當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)主題很少，消費(fèi)顯示：由于莒南當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)主題很少，消費(fèi)者對(duì)這個(gè)概念都不是十分了解。但從消費(fèi)者者對(duì)這個(gè)概念都不是十分了解。但從消費(fèi)者經(jīng)常去的商場(chǎng)上看，莒南的消費(fèi)者還是比較經(jīng)常去的商場(chǎng)上看，莒南的消費(fèi)者還是比較喜歡開放式的商場(chǎng)。喜歡開放式的商場(chǎng)。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代

37、地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)消費(fèi)者的背景資料及其工作地點(diǎn)消費(fèi)者的背景資料及其工作地點(diǎn) 根據(jù)對(duì)莒南縣商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者中根據(jù)對(duì)莒南縣商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者中有公務(wù)員、各企事業(yè)單位職工、私營(yíng)業(yè)主、工人、自由職業(yè)者。有公務(wù)員、各企事業(yè)單位職工、私營(yíng)業(yè)主、工人、自由職業(yè)者。其工作地點(diǎn)都在市區(qū)。其工作地點(diǎn)都在市區(qū)。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)潛在的需求及對(duì)各類業(yè)態(tài)的未來消費(fèi)比例潛在的需求及對(duì)各類業(yè)態(tài)的未來消費(fèi)比例n 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：隨著莒南縣人民收入的提高，其可支配的收入亦相隨

38、著莒南縣人民收入的提高，其可支配的收入亦相應(yīng)提升。而且莒南還有很多潛在的消費(fèi)客戶，有許應(yīng)提升。而且莒南還有很多潛在的消費(fèi)客戶，有許多多n 莒南人都在臨沂消費(fèi)，如果將這些潛在的消費(fèi)者都莒南人都在臨沂消費(fèi)，如果將這些潛在的消費(fèi)者都吸引到本項(xiàng)目來，那么本項(xiàng)目將成為莒南的新商業(yè)吸引到本項(xiàng)目來，那么本項(xiàng)目將成為莒南的新商業(yè)中心。中心。n 各業(yè)態(tài)的未來消費(fèi)比例：食品、煙酒及用品、衣著、各業(yè)態(tài)的未來消費(fèi)比例：食品、煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)這幾個(gè)業(yè)態(tài)將會(huì)排在前列。娛樂教育文化用品及服務(wù)這幾個(gè)業(yè)態(tài)將會(huì)排在前列。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)消費(fèi)者日常出行范圍和喜好消費(fèi)者

39、日常出行范圍和喜好 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者日常出行范圍為莒南市區(qū)。他們喜歡去那些消費(fèi)者日常出行范圍為莒南市區(qū)。他們喜歡去那些價(jià)格便宜的，商品種類較多的商場(chǎng)。當(dāng)然如果要購價(jià)格便宜的，商品種類較多的商場(chǎng)。當(dāng)然如果要購買中高檔次的商品時(shí)，消費(fèi)者都喜歡去臨沂市。買中高檔次的商品時(shí)，消費(fèi)者都喜歡去臨沂市。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 評(píng)估其對(duì)市零售市場(chǎng)意見n 歸納對(duì)該本案的位置及地段意見n 歸納對(duì)該本案租戶組合之意見n 歸納對(duì)該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展n 歸納對(duì)該本案要求之單位面積和租金水平n 舉例對(duì)

40、有關(guān)機(jī)電及建筑方面之主要要求n 舉例商戶一般租金支付方式及最高承受租金能力首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)市零售市場(chǎng)意見評(píng)估其對(duì)市零售市場(chǎng)意見n 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)為莒南的零售市場(chǎng)檔果顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)為莒南的零售市場(chǎng)檔次較低，品種較少。故大多數(shù)市民要購買中次較低，品種較少。故大多數(shù)市民要購買中高檔次的商品時(shí)都會(huì)選擇去臨沂。高檔次的商品時(shí)都會(huì)選擇去臨沂。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)歸納對(duì)該本案的位置及地段意見歸納對(duì)該本案的位置及地段意見 根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)

41、者問卷調(diào)查結(jié)果根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)為本案的位置及地段未來顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)為本案的位置及地段未來前景很好，本案所處位置及地段是莒南的新型前景很好，本案所處位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南縣政府未來重點(diǎn)發(fā)展的地住宅中心，也是莒南縣政府未來重點(diǎn)發(fā)展的地段之一。更是莒南的龍脈所在。段之一。更是莒南的龍脈所在。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)歸納對(duì)該本案租戶組合之意見歸納對(duì)該本案租戶組合之意見n 根據(jù)對(duì)莒南私營(yíng)業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：根據(jù)對(duì)莒南私營(yíng)業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶們普遍認(rèn)為本案的位置及地段目前還屬租戶們普遍認(rèn)為本案的位置及

42、地段目前還屬于生地，租金偏低。租戶出的租金大多在于生地，租金偏低。租戶出的租金大多在元元元之間。且租戶大多為本地人，經(jīng)營(yíng)品元之間。且租戶大多為本地人，經(jīng)營(yíng)品牌檔次也較低牌檔次也較低首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)歸納對(duì)該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展歸納對(duì)該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展n 根據(jù)對(duì)莒南私營(yíng)業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租根據(jù)對(duì)莒南私營(yíng)業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶們看過本案的規(guī)劃后認(rèn)為本案的經(jīng)營(yíng)范圍及戶們看過本案的規(guī)劃后認(rèn)為本案的經(jīng)營(yíng)范圍及業(yè)態(tài)業(yè)種與他們的業(yè)務(wù)發(fā)展不矛盾。只要租金業(yè)態(tài)業(yè)種與他們的業(yè)務(wù)發(fā)展不矛盾。只要租金合適他們?cè)敢獾奖景附?jīng)營(yíng)。且租戶們普遍看好合適他們?cè)敢?/p>

43、到本案經(jīng)營(yíng)。且租戶們普遍看好本案位置及地段的未來發(fā)展前景。本案位置及地段的未來發(fā)展前景。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)舉例對(duì)有關(guān)機(jī)電及建筑方面之主要要求舉例對(duì)有關(guān)機(jī)電及建筑方面之主要要求n例如例如: :對(duì)于大賣場(chǎng)開店的主要要求為對(duì)于大賣場(chǎng)開店的主要要求為n電容量電容量n承載承載n層高層高n柱間距柱間距n水水n煤煤首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)n 鎖定目標(biāo)店家并提報(bào)其相應(yīng)實(shí)力比較和承租能力n 提列相關(guān)軟硬件設(shè)施需求n 討論有能力做到之軟硬件條件n 確定相關(guān)投資預(yù)算及心理底線首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析

44、總體定位總體定位建筑規(guī)劃營(yíng)運(yùn)策略市場(chǎng)調(diào)研明確產(chǎn)品商業(yè)定位挖掘經(jīng)營(yíng)主題錯(cuò)位市場(chǎng)區(qū)分鎖定目標(biāo)市場(chǎng)圖示承租戶組合提列業(yè)種比例建議建議主力店位置建議餐飲、娛樂及其他專門用途位置建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)123商業(yè)定位商業(yè)定位Shopping Mall餐飲美食休閑娛樂中心SOHO酒店或酒店式公寓 九州超市旗艦店九州超市旗艦店 服飾、家電、零售服飾、家電、零售 特色餐飲、高檔餐飲特色餐飲、高檔餐飲 KTV/KTV/浴室浴室/ /娛樂城娛樂城 網(wǎng)吧網(wǎng)吧/ /游戲室游戲室 觀光廣場(chǎng)觀光廣場(chǎng) 高檔酒店或酒店式公寓高檔酒店或酒店式公寓 智能化物業(yè)管理

45、智能化物業(yè)管理 完善的生活配套完善的生活配套123購物、休閑、娛樂、餐飲 于一體的多彩風(fēng)情MALL + 酒店式公寓 購物、餐飲功能休閑娛樂 功 能SOHO公寓首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 技術(shù)指標(biāo)說明技術(shù)指標(biāo)說明樓層樓層主樓主樓附樓附樓A3(2393)A3(2393)位置位置#3#3以上以上( (酒店或酒店或酒店式公酒店式公寓寓) )#2(#2(九州九州超市超市) )#1(#1(主力精品店主力精品店) )#A#A#B#B#C#C#D#D3-5F3-5F22912291* *3 32683.662683.661439.161439.16870.84870.842F2F

46、229122913467.753467.755483.525483.52985.95985.951230.71230.71023.461023.461F1F229122913646.983646.986723.856723.85470.77470.77894.17894.17933.9933.91226.331226.33962.51962.51B1B119831983停車場(chǎng)停車場(chǎng)3579.493579.491393.91393.9470.77470.77894.17894.17986.27986.271195.431195.43停車場(chǎng)停車場(chǎng)5573.15573.1941.541788.342

47、906.123652.46合計(jì)合計(jì)134381343897989798150401504094089408285728575054150541可售面積可售面積銷售面積銷售面積4074340743得房率得房率首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)主樓規(guī)劃建議方案主樓規(guī)劃建議方案1、3F以上設(shè)計(jì)成以上設(shè)計(jì)成酒店或酒店式公寓酒店或酒店式公寓,1F2F未來以未來以超級(jí)賣場(chǎng)或休閑娛樂餐飲配套或超級(jí)賣場(chǎng)或休閑娛樂餐飲配套或家家電賣場(chǎng)為主電賣場(chǎng)為主.2、附樓、附樓1F為品牌主力店，餐飲娛樂、美為品牌主力店，餐飲娛樂、美容美發(fā)旗艦店，銀行、通訊等，三樓以上容美發(fā)旗艦店，銀行、通訊等，三樓以上

48、為主樓配套為主樓配套3、主樓、主樓的出入口考慮在的出入口考慮在東大東大街街.面向阜豐面向阜豐國(guó)際高檔住宅區(qū)國(guó)際高檔住宅區(qū)4、附樓周圍精品主力品牌專賣店、附樓周圍精品主力品牌專賣店首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)建筑立面圖首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)布置詳表業(yè)態(tài)布置詳表（方案（方案A）棟別棟別樓層樓層業(yè)態(tài)性質(zhì)業(yè)態(tài)性質(zhì)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位家數(shù)家數(shù)m m2 2m m2 2m m3 3/ /月月kw/kw/月月m m3 3/ /小時(shí)小時(shí)單位面積單位面積合計(jì)面合計(jì)面積積單位面積所需單位面積所需 水量、電量、煤氣量水量、電量、煤氣量主樓主樓 3F3FLO

49、FTLOFT住辦住辦酒店酒店13131301301690169050502502506 62F2FLOFTLOFT住辦住辦超市賣場(chǎng)超市賣場(chǎng)13131301301690169050502502506 61F1FLOFTLOFT住辦住辦品牌店品牌店13131301301690169050502502506 6附樓主力品牌店8130940首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)項(xiàng)目推廣亮點(diǎn)：項(xiàng)目推廣亮點(diǎn)： 1、將商業(yè)中心從普通的社區(qū)商業(yè)升級(jí)，成功塑造了莒南東區(qū)域商業(yè)中心概念。 2、對(duì)商業(yè)中心的街鋪進(jìn)行了合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制街鋪面積在4060之間，總值適中，成功打造大眾投資型街鋪；商

50、鋪進(jìn)深比例控制在最適合商家經(jīng)營(yíng)的黃金比例1：3以內(nèi)。成功實(shí)現(xiàn)每個(gè)鋪位的均好性。 3、適時(shí)推出商業(yè)中心投資評(píng)估報(bào)告，理性的數(shù)據(jù)分析，成功地攻破了投資客的心理障礙。該項(xiàng)目商業(yè)面積為40000 平方米，主力店引進(jìn)人人樂超市，肯德基，如家連鎖酒店等知名商家 首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)B B棟棟 北北/ /南南 2F2F圖書圖書書城書城1 1500-800500-800600600300300270270/ /休閒餐飲休閒餐飲咖啡咖啡/ /茶藝館茶藝館2 2300-500300-50090090015001500200020005959休閑娛樂休閑娛樂棋牌室棋牌室/ /茶館

51、茶館1 1400-700400-70070070060060026002600/ /足療足療/ /按摩按摩1 1400-600400-60060060060060026002600/ /B B棟南棟南 B1+1FB1+1F婚紗攝影婚紗攝影婚紗攝影館婚紗攝影館1 1800-1200800-12001000100070070055005500/ /購物展示購物展示男裝男裝/ /男鞋男鞋/ /箱包箱包5 550-10050-1005005007070400400/ /生活配套生活配套沖印彩擴(kuò)沖印彩擴(kuò)1 1100100100100100100450450/ /音像音像1 110010010010010

52、0100400400/ /眼鏡專賣眼鏡專賣1 1200200200200120120700700/ /工藝品工藝品/ /飾品飾品2 280801601605050180180/ /茶葉專賣店茶葉專賣店1 1505050505050160160/ /面包房面包房1 150-10050-10010010080805005001010名煙名煙/ /名酒名酒1 180-10080-1001001006060400400/ /休閑娛樂休閑娛樂休閒茶坊休閒茶坊1 1300-400300-40035035080080016001600/ /酒吧酒吧2 230030060060090090017001700/

53、 /3F3F休閑娛樂休閑娛樂網(wǎng)吧網(wǎng)吧1 140040040040030030022002200/ /彈子房彈子房1 140040040040030030017001700/ /遊藝場(chǎng)遊藝場(chǎng)1 130030030030020020018001800/ /首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)1-2F1-2F門市門市/ /零售零售銀行營(yíng)業(yè)廳銀行營(yíng)業(yè)廳1 150050050050030030025002500/ /移動(dòng)移動(dòng)/ /聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳1 150050050050030030025002500/ /手機(jī)數(shù)碼城手機(jī)數(shù)碼城1 160060060060030030027002

54、700/ /美容美髮美容美髮2 23003006006009009001800180010101-3F1-3F中式餐飲中式餐飲中型餐飲中型餐飲1 12907290729072907100001000016000160002022021-2F1-2F特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 530030014741474150015002000200059591-2F1-2F特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 522022011041104120012001800180048481-3F1-3F休閑娛樂休閑娛樂KTVKTV或桑拿洗浴或桑拿洗浴1 125712

55、571257125718000800012000120005959首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置商業(yè)建筑外部交通的設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括過區(qū)人（車）流、顧客人（車）流、內(nèi)部人（車）流三個(gè)方面。商業(yè)建筑外部交通的設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括過區(qū)人（車）流、顧客人（車）流、內(nèi)部人（車）流三個(gè)方面。 人車分流：設(shè)置步行系統(tǒng)、高架步行街都是較好的解決方案。人車分流：設(shè)置步行系統(tǒng)、高架步行街都是較好的解決方案。設(shè)置步行廣場(chǎng)：步行廣場(chǎng)既可作為人流的疏散場(chǎng)地，又可作為室內(nèi)外的過空間?？墒惯M(jìn)出商業(yè)建筑的設(shè)置步行廣場(chǎng)：步行廣場(chǎng)既可作為人流的疏散

56、場(chǎng)地，又可作為室內(nèi)外的過空間?？墒惯M(jìn)出商業(yè)建筑的人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。停車場(chǎng)的設(shè)置可分為自行車停車場(chǎng)和汽車停車場(chǎng)停車場(chǎng)的設(shè)置可分為自行車停車場(chǎng)和汽車停車場(chǎng)首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃營(yíng)運(yùn)策略市場(chǎng)調(diào)研建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)想設(shè)計(jì)建議首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)分析總體定位建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃營(yíng)運(yùn)策略市場(chǎng)調(diào)研構(gòu)想整體使用和經(jīng)營(yíng)之協(xié)調(diào)性構(gòu)想經(jīng)營(yíng)方向需滿足既有人潮,同時(shí)吸引外來人潮構(gòu)想運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)和收益設(shè)計(jì)控制不能規(guī)劃任何日后無法管理或控制之經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而導(dǎo)致管理與規(guī)劃精神脫節(jié)建議

57、規(guī)劃方案建議規(guī)劃概念與思路建議規(guī)劃原則首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)組合，業(yè)態(tài)組合，1+1+1+14！ 本商業(yè)中心定位的“沃爾瑪超市+美食街+時(shí)尚街區(qū)+社區(qū)便利”的業(yè)態(tài)組合，首先體現(xiàn)了超市主力店人流的聯(lián)帶消費(fèi)效應(yīng)，其次沃爾瑪超市、美食街、時(shí)尚街區(qū)、社區(qū)便利各自的聚客能力，又形成交叉聯(lián)帶效應(yīng)，尤其是美食街中午人氣鼎盛，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的貢獻(xiàn)率較高。 一層 商務(wù)中心、銀行，超級(jí)賣場(chǎng)和時(shí)裝二、三層 百貨、美容與時(shí)裝 電器城、影音和家居城四、五、六層 、酒店、酒店式公寓 ，商務(wù)中心，文化廊，游戲中心 美食、餐飲和娛樂首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)構(gòu)想整

58、體使用和經(jīng)營(yíng)之協(xié)調(diào)性構(gòu)想整體使用和經(jīng)營(yíng)之協(xié)調(diào)性 目前的商業(yè)建筑外觀設(shè)計(jì)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：商業(yè)建筑外觀的設(shè)計(jì)，除了考慮目前的商業(yè)建筑外觀設(shè)計(jì)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：商業(yè)建筑外觀的設(shè)計(jì)，除了考慮建筑造型因素外，最重要的是強(qiáng)調(diào)人的參與意識(shí)。考慮到人的行為而設(shè)置的空間、下建筑造型因素外，最重要的是強(qiáng)調(diào)人的參與意識(shí)?？紤]到人的行為而設(shè)置的空間、下沉廣場(chǎng)里的嬉戲少年、廣場(chǎng)上的時(shí)裝表演、新產(chǎn)品的發(fā)布演出以及參加這些活動(dòng)的觀沉廣場(chǎng)里的嬉戲少年、廣場(chǎng)上的時(shí)裝表演、新產(chǎn)品的發(fā)布演出以及參加這些活動(dòng)的觀眾都是外部形象中最活躍的因素。室外的自動(dòng)扶梯、觀光電梯、平臺(tái)上行走的人群，眾都是外部形象中最活躍的因素。室外的自動(dòng)扶

59、梯、觀光電梯、平臺(tái)上行走的人群，構(gòu)成了立面動(dòng)態(tài)的橫線、豎線和斜線構(gòu)成了立面動(dòng)態(tài)的橫線、豎線和斜線;大面積的玻璃把室內(nèi)人潮涌動(dòng)的熱鬧景象展現(xiàn)給大面積的玻璃把室內(nèi)人潮涌動(dòng)的熱鬧景象展現(xiàn)給街上的行人，這就是最生動(dòng)的招攬顧客的廣告。街上的行人，這就是最生動(dòng)的招攬顧客的廣告。首創(chuàng)首創(chuàng)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)智本時(shí)代地產(chǎn)策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)構(gòu)想經(jīng)營(yíng)方向需滿足既有人潮構(gòu)想經(jīng)營(yíng)方向需滿足既有人潮，同時(shí)吸引外來人潮同時(shí)吸引外來人潮 開辟步行街能從交通干道分流人流，使人流開辟步行街能從交通干道分流人流，使人流即能相互聯(lián)系又互不影響。即能相互聯(lián)系又互不影響。 通過在商業(yè)建筑的一側(cè)布置帶雨罩的灰空間通過在商業(yè)建筑的一側(cè)布置帶

60、雨罩的灰空間作為城市與商業(yè)建筑的過渡，可以避免單棟建筑作為城市與商業(yè)建筑的過渡，可以避免單棟建筑孤立的感覺，并能引入人流，增加商業(yè)氣氛。孤立的感覺，并能引入人流，增加商業(yè)氣氛。 在一層廣場(chǎng)部分，借由自動(dòng)扶梯在一層廣場(chǎng)部分，借由自動(dòng)扶梯(東西各一東西各一組組)及室外樓梯，在自動(dòng)扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形及室外樓梯，在自動(dòng)扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導(dǎo)消費(fèi)人流向上至式以引導(dǎo)消費(fèi)人流向上至2F，銜接廊道。，銜接廊道。 內(nèi)街街景布置應(yīng)具強(qiáng)烈引導(dǎo)性，才能使人流內(nèi)街街景布置應(yīng)具強(qiáng)烈引導(dǎo)性，才能使人流由主入口引入內(nèi)街由主入口引入內(nèi)街,因此花車、書吧、綠樹、歐因此花車、書吧、綠樹、歐式街燈應(yīng)點(diǎn)綴配置，地面景觀燈應(yīng)具導(dǎo)