2009上海閘北中山北路項(xiàng)目策劃報告

1、2009.082009.08閘北中山北路項(xiàng)目策劃報告閘北中山北路項(xiàng)目策劃報告報告框架報告框架第一部分第一部分 辦公部分辦公部分第二部分第二部分 商業(yè)部分商業(yè)部分第一部分第一部分 辦公部分辦公部分一、運(yùn)作方向理解一、運(yùn)作方向理解二、整體定位及建議二、整體定位及建議一、運(yùn)作方向的理解一、運(yùn)作方向的理解 區(qū)位特質(zhì)理解區(qū)位特質(zhì)理解 競爭市場理解競爭市場理解 客源競爭理解客源競爭理解特質(zhì)特質(zhì)1 1小區(qū)位居住屬性明顯小區(qū)位居住屬性明顯地塊地塊周邊居住區(qū)周邊居住區(qū)周邊居住區(qū)周邊居住區(qū)周邊辦公樓周邊辦公樓西側(cè)道路西側(cè)道路閘北傳統(tǒng)居住區(qū)域，老式小區(qū)、新式小區(qū)集中，表現(xiàn)為明顯的居住氛圍，客源閘北傳統(tǒng)居住區(qū)域，老式

2、小區(qū)、新式小區(qū)集中，表現(xiàn)為明顯的居住氛圍，客源對區(qū)域居住價值認(rèn)可度大；對區(qū)域居住價值認(rèn)可度大； 沿街商業(yè)為主，缺乏綜合性商業(yè)配套對辦公氛圍的塑造十分不利； 周邊辦公設(shè)施以小規(guī)模辦公樓、商住樓為主，入駐企業(yè)規(guī)模小、無特色，整體辦公氛圍不足；特質(zhì)特質(zhì)2 2難以展現(xiàn)成熟辦公氛圍難以展現(xiàn)成熟辦公氛圍不夜城：不夜城：隨著恒豐路商務(wù)黃金軸以及蘇河北改造，該板塊形象將會提升，因此帶動區(qū)域商業(yè)、商務(wù)價值進(jìn)一步升級；包括華森廣場、寶礦國際、企業(yè)廣場等；租金1.66元之間，檔次跨度較大；大寧：大寧：國際社區(qū)的規(guī)劃，是集商務(wù)、商業(yè)、居住為一體，整體規(guī)劃、分步建設(shè)思路最為成功的區(qū)域之一 ；包括大寧國際、華清大廈、啟迪

3、大廈等，租金1.54.5元之間；區(qū)域：區(qū)域：不夜城和大寧板塊交匯處，由原來棚戶區(qū)逐漸改造成閘北傳統(tǒng)居住板塊；但由于緊鄰長途汽車站，人流略微嘈雜，辦公氛圍較弱；閘北辦公區(qū)域集中在大寧和不夜城板塊，并且未來北蘇河改造，以及大寧國際社區(qū)的逐步閘北辦公區(qū)域集中在大寧和不夜城板塊，并且未來北蘇河改造，以及大寧國際社區(qū)的逐步完善，商務(wù)價值將會進(jìn)一步提升；完善，商務(wù)價值將會進(jìn)一步提升；項(xiàng)目區(qū)域非傳統(tǒng)辦公價值區(qū)域，閘北辦公被大寧和不夜城板塊分流，區(qū)域辦公產(chǎn)品不能完項(xiàng)目區(qū)域非傳統(tǒng)辦公價值區(qū)域，閘北辦公被大寧和不夜城板塊分流，區(qū)域辦公產(chǎn)品不能完全體現(xiàn)區(qū)域真正價值；全體現(xiàn)區(qū)域真正價值；大寧大寧不夜城不夜城本案本案閘

4、北區(qū)兩大主要閘北區(qū)兩大主要商業(yè)、辦公商圈商業(yè)、辦公商圈3.5-4.5元元/天天1.61.8元元/天天1.6-5元元/天天特質(zhì)特質(zhì)3 3項(xiàng)目自身以居住功能為主項(xiàng)目自身以居住功能為主項(xiàng)目作為一個復(fù)合型個案，不應(yīng)把辦公、商業(yè)作為單獨(dú)個案考慮，應(yīng)與住宅做為一個整體項(xiàng)目運(yùn)項(xiàng)目作為一個復(fù)合型個案，不應(yīng)把辦公、商業(yè)作為單獨(dú)個案考慮，應(yīng)與住宅做為一個整體項(xiàng)目運(yùn)作思考，才能更好樹立整體形象品質(zhì)；作思考，才能更好樹立整體形象品質(zhì)；項(xiàng)目自身同樣以居住功能為主的復(fù)合型個案，辦公體量不足以提升項(xiàng)目辦公形象和價值，辦公產(chǎn)項(xiàng)目自身同樣以居住功能為主的復(fù)合型個案，辦公體量不足以提升項(xiàng)目辦公形象和價值，辦公產(chǎn)品價值較低；品價值

5、較低；容積率2.4總建：23.7萬方住宅面積：15.1萬方辦公面積：2.7萬方商業(yè)面積：0.84萬方區(qū)位特質(zhì)理解結(jié)論區(qū)位特質(zhì)理解結(jié)論項(xiàng)目緊鄰內(nèi)環(huán)，具備較高的區(qū)位價值；但由于處于非閘北傳統(tǒng)辦公板塊，在辦公氛圍、項(xiàng)目緊鄰內(nèi)環(huán)，具備較高的區(qū)位價值；但由于處于非閘北傳統(tǒng)辦公板塊，在辦公氛圍、辦公市場未來規(guī)劃發(fā)展，很難與大寧、不夜城板塊辦公產(chǎn)品競爭，辦公價值偏低、很難辦公市場未來規(guī)劃發(fā)展，很難與大寧、不夜城板塊辦公產(chǎn)品競爭，辦公價值偏低、很難被客源認(rèn)可，辦公客源將會被其他辦公板塊分流；被客源認(rèn)可，辦公客源將會被其他辦公板塊分流；對于居住產(chǎn)品而言，緊鄰內(nèi)環(huán)的價值優(yōu)勢，以及傳統(tǒng)居住區(qū)位、項(xiàng)目自身表現(xiàn)出明顯的

6、對于居住產(chǎn)品而言，緊鄰內(nèi)環(huán)的價值優(yōu)勢，以及傳統(tǒng)居住區(qū)位、項(xiàng)目自身表現(xiàn)出明顯的居住特質(zhì)，更能提升區(qū)位價值優(yōu)勢；居住特質(zhì)，更能提升區(qū)位價值優(yōu)勢；所以通過區(qū)位角度來看，居住產(chǎn)品更能具備運(yùn)作機(jī)會；所以通過區(qū)位角度來看，居住產(chǎn)品更能具備運(yùn)作機(jī)會； 區(qū)位特質(zhì)理解區(qū)位特質(zhì)理解 競爭市場理解競爭市場理解 客源競爭理解客源競爭理解辦公市場辦公市場居住市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益宏觀供求辦公市場需求量逐步降低宏觀供求辦公市場需求量逐步降低經(jīng)過前幾年的辦公市場需求放量后，以及經(jīng)過前幾年的辦公市場需求放量后，以及0808年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，導(dǎo)致辦公市場需求逐步萎縮；年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，導(dǎo)致辦公市場需求逐步萎縮；并且進(jìn)入并且進(jìn)

7、入0909年后，辦公需求并沒有隨著整體市場回暖而提升，供需比進(jìn)一步拉大，辦公市場年后，辦公需求并沒有隨著整體市場回暖而提升，供需比進(jìn)一步拉大，辦公市場去化壓力明顯；去化壓力明顯；辦公市場供應(yīng)辦公市場供應(yīng)樓盤名稱樓盤名稱開盤時間開盤時間總體量（萬方）總體量（萬方）已售量（萬方）已售量（萬方）未來供應(yīng)（萬方）未來供應(yīng)（萬方）蘇河1號（華森）2009.014.20.53.7企業(yè)廣場2007.083.92.11.8共和國際商務(wù)廣場2007.124.01.92.1嘉利商業(yè)廣場-5.805.8東方環(huán)球企業(yè)中心2007.0618126合計/35.935.916.516.519.419.4辦公產(chǎn)品銷售周期較長

8、，資金回籠速度較慢，雖然未來存量辦公產(chǎn)品銷售周期較長，資金回籠速度較慢，雖然未來存量19.419.4萬方，但也需要萬方，但也需要2 23 3年消化年消化走棋，辦公市場壓力明顯；走棋，辦公市場壓力明顯；辦公市場土地辦公市場土地地塊名稱地塊名稱四至范圍四至范圍用途用途土地面積土地面積（萬方）（萬方）容積率容積率最大體量最大體量（萬方）（萬方）閘北區(qū)313街坊73宗地 東至西門子有限公司、南至廣中西路、西至上海電焊條廠、北至61486部隊(duì)商品住宅用地 商業(yè)、辦公2.03.5商辦：7.0閘北區(qū)397街坊38丘掛牌 東至滬太路、南臨靈石路 商業(yè)、辦公 1.02.5商辦：2.5閘北區(qū)117街坊5丘地塊東至

9、民立路、南至規(guī)劃共和路、西至恒豐路、北至康吉大廈商業(yè)、辦公1.54.0商辦：5.9閘北區(qū)327街坊市北5號地塊 東至中國海關(guān)走私犯罪反罪分局，南至規(guī)劃江場支路，西至萬榮路，北至江場西路； 辦公5.22.8辦公：14.6閘北區(qū)204街坊25丘西至中祥大酒店，北至中興路商業(yè)、辦公0.52商辦：1.0閘北區(qū)芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘東至長興路、南至交通路、西至大統(tǒng)路、北至太陽山路；商業(yè)、辦公住宅4.42.5-3.0商辦：10.5居住：2.0合計合計- -商辦：商辦：41.541.5（備注：（備注：0707年至今閘北商業(yè)、辦公土地供應(yīng)）年至今閘北商業(yè)、辦公土地供應(yīng)）隨著蘇河以北

10、改造、不夜城商務(wù)區(qū)規(guī)劃實(shí)施、大寧國際的開發(fā)建設(shè)，辦公產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)，競隨著蘇河以北改造、不夜城商務(wù)區(qū)規(guī)劃實(shí)施、大寧國際的開發(fā)建設(shè)，辦公產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)，競爭壓力進(jìn)一步增大，辦公市場競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化；爭壓力進(jìn)一步增大，辦公市場競爭環(huán)境進(jìn)一步惡化；樓盤名稱樓盤名稱開盤時開盤時間間供應(yīng)體量供應(yīng)體量（萬方）（萬方）去化體去化體量量（萬方）（萬方）去化率去化率0707年月均去年月均去化化（）（）0808年月均去年月均去化化（）（）0909年月均去年月均去化化（）（）蘇河1號2009.014.20.511.9-648企業(yè)廣場2007.083.92.153.88741192459共和國際商務(wù)廣場2007.124

11、.01.947.520281076677東方環(huán)球企業(yè)中心2007.06181266.7472143804909辦公市場去化辦公市場去化閘北辦公個案在閘北辦公個案在0505、0606年運(yùn)作之后，目前區(qū)域辦公產(chǎn)品成交大幅萎縮，去化極速放緩，年運(yùn)作之后，目前區(qū)域辦公產(chǎn)品成交大幅萎縮，去化極速放緩，月均去化只有月均去化只有460460680680方；方；東方環(huán)球企業(yè)中心以市區(qū)企業(yè)總部形態(tài)，通過獨(dú)棟產(chǎn)品、總部基地、價格優(yōu)勢等實(shí)現(xiàn)較東方環(huán)球企業(yè)中心以市區(qū)企業(yè)總部形態(tài)，通過獨(dú)棟產(chǎn)品、總部基地、價格優(yōu)勢等實(shí)現(xiàn)較好的去化，與項(xiàng)目自身辦公形象具有一定差異性；好的去化，與項(xiàng)目自身辦公形象具有一定差異性；樓盤名稱樓盤

12、名稱報價報價（元（元/ /）近期成交均價近期成交均價（元（元/ /）東方環(huán)球企業(yè)中心2300015471企業(yè)廣場2600025074蘇河1號2200018481共和國際商務(wù)廣場1700015642項(xiàng)目區(qū)域有兩個辦公物業(yè)，租金在1.61.8元之間，供應(yīng)量37個層面，入住率只有5070；辦公市場價格辦公市場價格大寧大寧不夜城不夜城本案本案3.5-4.5元元/天天1.61.8元元/天天1.6-5元元/天天市場個案辦公價值不高，對于缺乏辦公氛圍的項(xiàng)目區(qū)域來說，項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)價值更加低；同市場個案辦公價值不高，對于缺乏辦公氛圍的項(xiàng)目區(qū)域來說，項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)價值更加低；同時，通過區(qū)域租金對比，以及入住率情況，

13、表現(xiàn)區(qū)域商務(wù)消費(fèi)需求較弱；時，通過區(qū)域租金對比，以及入住率情況，表現(xiàn)區(qū)域商務(wù)消費(fèi)需求較弱；辦公市場結(jié)論辦公市場結(jié)論隨著上海辦公市場日趨飽和，以及目前經(jīng)濟(jì)狀況，辦公環(huán)境難以再現(xiàn)隨著上海辦公市場日趨飽和，以及目前經(jīng)濟(jì)狀況，辦公環(huán)境難以再現(xiàn)05、06年量價齊升的年量價齊升的發(fā)展態(tài)勢，需求的進(jìn)一步萎縮導(dǎo)致未來市場競爭環(huán)境逐步惡劣，而區(qū)域市場由于并非傳統(tǒng)的發(fā)展態(tài)勢，需求的進(jìn)一步萎縮導(dǎo)致未來市場競爭環(huán)境逐步惡劣，而區(qū)域市場由于并非傳統(tǒng)的核心商務(wù)區(qū)，導(dǎo)致辦公物業(yè)開發(fā)周期過長，去化舉步維艱，資金回籠緩慢；核心商務(wù)區(qū)，導(dǎo)致辦公物業(yè)開發(fā)周期過長，去化舉步維艱，資金回籠緩慢；而項(xiàng)目所處區(qū)域，更是無法體現(xiàn)高端的商務(wù)價

14、值，目前僅表現(xiàn)低端的產(chǎn)品價值，但市場需求而項(xiàng)目所處區(qū)域，更是無法體現(xiàn)高端的商務(wù)價值，目前僅表現(xiàn)低端的產(chǎn)品價值，但市場需求依然有限，運(yùn)作辦公產(chǎn)品風(fēng)險性極大；依然有限，運(yùn)作辦公產(chǎn)品風(fēng)險性極大； 區(qū)位特質(zhì)理解區(qū)位特質(zhì)理解 競爭市場理解競爭市場理解 客源競爭理解客源競爭理解辦公市場辦公市場居住市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益宏觀供求市場回暖迅速，需求放量宏觀供求市場回暖迅速，需求放量除除08年市場環(huán)境導(dǎo)致去化量降低外，居住市場表現(xiàn)出明顯的市場需求；并且年市場環(huán)境導(dǎo)致去化量降低外，居住市場表現(xiàn)出明顯的市場需求；并且09年市場居住市年市場居住市場回暖迅速、價值提升明顯，市場表現(xiàn)出供不應(yīng)求環(huán)境，居住產(chǎn)品市場競爭

15、環(huán)境較好；場回暖迅速、價值提升明顯，市場表現(xiàn)出供不應(yīng)求環(huán)境，居住產(chǎn)品市場競爭環(huán)境較好；板塊板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱容積率容積率總規(guī)?？傄?guī)模( (萬方萬方) )已售面積已售面積( (萬方萬方) )未來供應(yīng)未來供應(yīng)( (萬方萬方) )下批開盤時間下批開盤時間不夜城卓悅居5.3911.09.31.7全部推出中海萬錦城2.820.01.019.0未公示綠洲雅賓利3.334.09.424.62010年中再次推盤蒙特利城3.4519.34.914.4未公示大寧盛源家豪城2.513.89.84.0現(xiàn)房銷售慧芝湖2.664024.715.3預(yù)計年底悅公館2.02.0（住宅）1.60.4全部推出合計合計79.479

16、.4- -住宅市場供應(yīng)住宅市場供應(yīng)后續(xù)近后續(xù)近80萬方供應(yīng)體量，但受制于閘北拆遷的壓力，后續(xù)體量很難同時推出，導(dǎo)致閘北內(nèi)、中環(huán)市場萬方供應(yīng)體量，但受制于閘北拆遷的壓力，后續(xù)體量很難同時推出，導(dǎo)致閘北內(nèi)、中環(huán)市場供應(yīng)存在一定稀缺性，并非表現(xiàn)辦公產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)壓力，供應(yīng)競爭環(huán)境住宅市場表現(xiàn)相對樂觀；供應(yīng)存在一定稀缺性，并非表現(xiàn)辦公產(chǎn)品持續(xù)供應(yīng)壓力，供應(yīng)競爭環(huán)境住宅市場表現(xiàn)相對樂觀；區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目總套數(shù)總套數(shù)一房一房兩房兩房三房三房四房及復(fù)式四房及復(fù)式面積面積比例比例面積面積比例比例面積面積比例比例面積面積比例比例不夜城卓悅居29664-6842%91-9538%121-12720%-中海萬錦城16

17、6-88-9080%113-14020%-綠洲雅賓利4206411%82-10947%144-16017%168-18825%大寧盛源家豪城34370-7630%90-10831%129-13839%-慧芝湖598704.58811356.5120-16736.2167-2852.8悅公館206716%88-9384%1216%1754%合計合計202914.8%50.5%25%9.7%住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)目前區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)更多為目前區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)更多為90平米以上的常規(guī)面積房型，更多針對首次或二次改善型客源；平米以上的常規(guī)面積房型，更多針對首次或二次改善型客源；缺乏一次置業(yè)小面積產(chǎn)品

18、供應(yīng)，該部分客源需求還沒有得以釋放，未來具備一定潛在需求；缺乏一次置業(yè)小面積產(chǎn)品供應(yīng)，該部分客源需求還沒有得以釋放，未來具備一定潛在需求；區(qū)域小戶型市場缺乏運(yùn)作，具有一定的機(jī)會點(diǎn)；區(qū)域小戶型市場缺乏運(yùn)作，具有一定的機(jī)會點(diǎn)；項(xiàng)目項(xiàng)目近期推近期推盤盤供應(yīng)套供應(yīng)套數(shù)數(shù)去化套去化套數(shù)數(shù)去化去化率率月均去化月均去化量量（）（）一房一房去化去化率率二房二房去化率去化率三房三房去化率去化率四房四房去化率去化率卓悅居2009.0629619164.5%785054%80%59%-中海萬錦城2009.051669859.0%3241-58%65%-綠洲雅賓利2009.0642022453.0%1218696%5

19、7%50%29%盛源家豪城2008.0634326477%242175%90%68%-慧芝湖2008.033563561008908100100100100悅公館2008.1220618288%201675%90%83%75%住宅市場去化住宅市場去化樓盤名稱樓盤名稱開盤時間開盤時間0909年年月均去化月均去化（）（）蘇河1號2009.01714企業(yè)廣場2007.08533共和國際商務(wù)廣場2007.12677東方環(huán)球企業(yè)中心2007.064909在在09年樓市紅火的相同背景下，不管在開盤強(qiáng)銷期、持銷期內(nèi)，居住產(chǎn)品去化體量年樓市紅火的相同背景下，不管在開盤強(qiáng)銷期、持銷期內(nèi)，居住產(chǎn)品去化體量明顯要高

20、于辦公去化體量，區(qū)域居住消費(fèi)能力明顯優(yōu)于辦公產(chǎn)品；明顯要高于辦公去化體量，區(qū)域居住消費(fèi)能力明顯優(yōu)于辦公產(chǎn)品；同時市場表現(xiàn)出明顯對中小面積房型的偏好，尤其對于缺乏運(yùn)作需求一房的首次置同時市場表現(xiàn)出明顯對中小面積房型的偏好，尤其對于缺乏運(yùn)作需求一房的首次置業(yè)客源；業(yè)客源；辦公產(chǎn)品去化：居住市場結(jié)論居住市場結(jié)論宏觀市場回暖是由居住剛需爆發(fā)帶動形成，居住市場回升勢頭遠(yuǎn)好于辦公類產(chǎn)品，加之宏觀市場回暖是由居住剛需爆發(fā)帶動形成，居住市場回升勢頭遠(yuǎn)好于辦公類產(chǎn)品，加之閘北居住供應(yīng)壓力較小，以及區(qū)域居住產(chǎn)品明顯優(yōu)于同期銷售辦公產(chǎn)品的優(yōu)勢，區(qū)域居閘北居住供應(yīng)壓力較小，以及區(qū)域居住產(chǎn)品明顯優(yōu)于同期銷售辦公產(chǎn)品的優(yōu)

21、勢，區(qū)域居住產(chǎn)品具備良好的市場機(jī)會點(diǎn)；住產(chǎn)品具備良好的市場機(jī)會點(diǎn)；就個案供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，一房小戶型在區(qū)域內(nèi)并未完全市場運(yùn)作，市場更多表現(xiàn)為首次或就個案供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，一房小戶型在區(qū)域內(nèi)并未完全市場運(yùn)作，市場更多表現(xiàn)為首次或二次改善型客源，小戶型存在一定供應(yīng)稀缺和市場需求，存在一定的運(yùn)作機(jī)會；二次改善型客源，小戶型存在一定供應(yīng)稀缺和市場需求，存在一定的運(yùn)作機(jī)會； 區(qū)位特質(zhì)理解區(qū)位特質(zhì)理解 競爭市場理解競爭市場理解 客源競爭理解客源競爭理解辦公市場辦公市場居住市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益資金回籠速度經(jīng)濟(jì)效益資金回籠速度類型類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱近期成交均價近期成交均價開盤時間開盤時間0909年總

22、銷售額年總銷售額 （萬元）（萬元）0909年月均資金回年月均資金回籠籠（萬元）（萬元）辦公蘇河1號184812009.0184391206企業(yè)廣場250742007.0879791140東方環(huán)球154712007.06446196374住宅卓悅居273792007.10911491302113021慧芝湖208702009.012029452899228992綠洲雅賓利260252009.06744873724437244居住產(chǎn)品價格明顯好于辦公產(chǎn)品，居住產(chǎn)品資金回籠速度是市場去化最好辦公產(chǎn)品的居住產(chǎn)品價格明顯好于辦公產(chǎn)品，居住產(chǎn)品資金回籠速度是市場去化最好辦公產(chǎn)品的25.8倍倍左右，市場需求

23、決定資金的回籠速度；左右，市場需求決定資金的回籠速度；競爭市場理解結(jié)論競爭市場理解結(jié)論無論就辦公市場宏觀環(huán)境還是區(qū)域市場表現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)效益評價，辦公產(chǎn)品相比居住產(chǎn)品都具無論就辦公市場宏觀環(huán)境還是區(qū)域市場表現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)效益評價，辦公產(chǎn)品相比居住產(chǎn)品都具備更大的風(fēng)險性，市場支撐力度不大；備更大的風(fēng)險性，市場支撐力度不大；而對于居住產(chǎn)品而言，項(xiàng)目更可借助閘北內(nèi)、中環(huán)的供應(yīng)缺口期以及市場的持續(xù)需求，通過而對于居住產(chǎn)品而言，項(xiàng)目更可借助閘北內(nèi)、中環(huán)的供應(yīng)缺口期以及市場的持續(xù)需求，通過偏居住類的小戶型這一區(qū)域市場機(jī)會點(diǎn)，突破辦公市場銷售瓶頸，進(jìn)一步弱化后市去化風(fēng)險；偏居住類的小戶型這一區(qū)域市場機(jī)會點(diǎn)，突破辦公

24、市場銷售瓶頸，進(jìn)一步弱化后市去化風(fēng)險； 區(qū)位特質(zhì)理解區(qū)位特質(zhì)理解 競爭市場理解競爭市場理解 客源競爭理解客源競爭理解辦公市場辦公市場居住市場居住市場經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益客源理解客源理解1 1辦公客源輻射面窄辦公客源輻射面窄不不夜夜城城海寧路海寧路四四川川北北路路本案大寧國際商業(yè)中心大寧國際商業(yè)中心周邊辦公板塊成熟，各檔次辦公產(chǎn)品都有供應(yīng)，在項(xiàng)目區(qū)位辦公氛圍欠缺環(huán)境下，區(qū)域周邊辦公板塊成熟，各檔次辦公產(chǎn)品都有供應(yīng)，在項(xiàng)目區(qū)位辦公氛圍欠缺環(huán)境下，區(qū)域客源將會被辦公成熟板塊市場分流；客源將會被辦公成熟板塊市場分流；片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目租金租金不夜城聯(lián)通國際辦公大樓4-4.5嘉里不夜城4.2-5.0新梅大廈1

25、.8-2.2漢中廣場2.2-2.5四川北路寶礦國際5.5-6.5森林灣大廈4-4.6海泰國際4.5-5.3精武大廈2-2.5大寧大寧國際商業(yè)廣場5.8-6華清大廈4.3-5.5延中大廈 1.6-2.2客源理解客源理解2 2承租企業(yè)規(guī)模小，需求有限承租企業(yè)規(guī)模小，需求有限本案周邊辦公樓入駐企業(yè)以小規(guī)模為主，本案周邊辦公樓入駐企業(yè)以小規(guī)模為主， 涉及行業(yè)相對較亂；在辦公體量有限市場環(huán)境下，入涉及行業(yè)相對較亂；在辦公體量有限市場環(huán)境下，入住率不高，客源對區(qū)域辦公需求有限；住率不高，客源對區(qū)域辦公需求有限；客源理解客源理解3 3居住客源輻射面廣居住客源輻射面廣綠洲雅賓利綠洲雅賓利卓悅居卓悅居中海萬錦城

26、中海萬錦城盛源家豪城盛源家豪城寶山區(qū)2.6%3.1%-3.2%長寧區(qū)2.6%3.1%-2.1%崇明縣1.3%2.3%-6.3%虹口區(qū)虹口區(qū)25.6%6.9%5.3%17.9%黃浦區(qū)黃浦區(qū)21.8%10.8%15.8%11.6%盧灣區(qū)6.4%8.5%2.7%3.2%南匯區(qū)1.3%1.5%-2.1%普陀區(qū)7.7%9.2%2.6%9.5%徐匯區(qū)1.3%8.5%10.5%4.2%楊浦區(qū)楊浦區(qū)5.1%10.0%5.3%6.3%閘北區(qū)閘北區(qū)7.7%13.1%31.6%16.8%其他區(qū)域14.1%12.8%15.8%14.0相對于辦公產(chǎn)品，依托內(nèi)環(huán)的居住價值、以及軌道交通的輻射力，競爭市場居住產(chǎn)品能夠輻射更

27、廣客相對于辦公產(chǎn)品，依托內(nèi)環(huán)的居住價值、以及軌道交通的輻射力，競爭市場居住產(chǎn)品能夠輻射更廣客源層面，包括對新上海客源的吸引力。源層面，包括對新上海客源的吸引力。客源理解客源理解4 4區(qū)域改造剛性需求區(qū)域改造剛性需求 閘北區(qū)約有6萬戶、約占全區(qū)人口四分之一的居民居住在陳舊的簡屋中，動遷量很大。閘北區(qū)委、區(qū)政府提出用5年基本拆除125萬平方米舊棚簡屋的目標(biāo)。 北廣場附近約有居民8300余戶、企事業(yè)單位300多家、另有12萬平方米的非居住面積，環(huán)境面貌破敗臟亂，屬于二級舊里以下舊區(qū)，人口密度高，戶均達(dá)3.34人, 是全市五個重點(diǎn)改造成片舊區(qū)之一; 老滬太路1260弄，集聚了695戶家庭、擁有2000

28、多人口；是一個歷史12年，占地面積高達(dá)23700平米的本市最大的違法建筑群；閘北處于開發(fā)改造的進(jìn)行階段，持續(xù)催生大量動拆遷居民，對居住尤其是閘北區(qū)域閘北處于開發(fā)改造的進(jìn)行階段，持續(xù)催生大量動拆遷居民，對居住尤其是閘北區(qū)域內(nèi)居住產(chǎn)品，具有持續(xù)需求表現(xiàn)；內(nèi)居住產(chǎn)品，具有持續(xù)需求表現(xiàn)；周邊成熟的辦公區(qū)域已對客源產(chǎn)生極大分流，加之區(qū)域內(nèi)本身辦公氛圍不足無法吸引外區(qū)周邊成熟的辦公區(qū)域已對客源產(chǎn)生極大分流，加之區(qū)域內(nèi)本身辦公氛圍不足無法吸引外區(qū)域客源大量導(dǎo)入，辦公市場客源面十分窄小，市場需求有限；域客源大量導(dǎo)入，辦公市場客源面十分窄小，市場需求有限；而反觀居住市場，優(yōu)越項(xiàng)目區(qū)位具備良好的地理位置以及交通配

29、套，客源層面可輻射除閘而反觀居住市場，優(yōu)越項(xiàng)目區(qū)位具備良好的地理位置以及交通配套，客源層面可輻射除閘北以外的周邊區(qū)域，整體客源層次以及客源層面相對辦公產(chǎn)品更大，更具備持續(xù)的剛性需北以外的周邊區(qū)域，整體客源層次以及客源層面相對辦公產(chǎn)品更大，更具備持續(xù)的剛性需求支撐；求支撐；客源競爭角度來看，居住產(chǎn)品優(yōu)勢更為明顯客源競爭角度來看，居住產(chǎn)品優(yōu)勢更為明顯；客源競爭理解結(jié)論客源競爭理解結(jié)論項(xiàng)目運(yùn)作方向項(xiàng)目運(yùn)作方向結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位特質(zhì)、競爭市場、經(jīng)濟(jì)效益以及客源競爭來看，目前運(yùn)作辦公產(chǎn)品的結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位特質(zhì)、競爭市場、經(jīng)濟(jì)效益以及客源競爭來看，目前運(yùn)作辦公產(chǎn)品的風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性產(chǎn)品，而居住產(chǎn)品更具機(jī)會點(diǎn)以及

30、抗風(fēng)險性，并且能夠保證風(fēng)險要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住性產(chǎn)品，而居住產(chǎn)品更具機(jī)會點(diǎn)以及抗風(fēng)險性，并且能夠保證優(yōu)于辦公產(chǎn)品的現(xiàn)金流；優(yōu)于辦公產(chǎn)品的現(xiàn)金流；因此，通過對項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險性分析，我司建議，因此，通過對項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險性分析，我司建議，偏居住性質(zhì)的產(chǎn)品應(yīng)作為項(xiàng)目運(yùn)作偏居住性質(zhì)的產(chǎn)品應(yīng)作為項(xiàng)目運(yùn)作方向的方向，同時也保持了項(xiàng)目整體居住產(chǎn)品特性，能夠通過居住產(chǎn)品，提升項(xiàng)目方向的方向，同時也保持了項(xiàng)目整體居住產(chǎn)品特性，能夠通過居住產(chǎn)品，提升項(xiàng)目最大價值；最大價值；第二部分第二部分 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議通過市場論證，偏居住特性產(chǎn)品，為項(xiàng)目運(yùn)作主要方向，我們?nèi)绾蝸矶ㄎ晃覀儺a(chǎn)品？產(chǎn)品建議？借鑒個案借鑒個案

31、1 1恒隴麗晶恒隴麗晶位置：普陀區(qū)，緊鄰中山北路；總建：1.55萬方；售價：近期成交價2.36萬，含3000元裝修；去化：09年去化68套，5200方；月均10套左右；產(chǎn)品：項(xiàng)目特定在于全裝修、精配置、小戶型、個性全能的高級公寓；主力房型為小2房，主力面積70-84平方米，但房型設(shè)計常規(guī)，無亮點(diǎn)；通過裝修、面積控制，提升項(xiàng)目在市場中競爭價值；通過裝修、面積控制，提升項(xiàng)目在市場中競爭價值；但產(chǎn)品表現(xiàn)常規(guī)，市場吸引力不足，導(dǎo)致去化緩慢；但產(chǎn)品表現(xiàn)常規(guī)，市場吸引力不足，導(dǎo)致去化緩慢；借鑒個案借鑒個案2 2青年城二期青年城二期位置：松江九亭；總建：萬平方米 ；售價：近期成交價11060元；略高于區(qū)域奧

32、園10550元價格；去化：09年去化866套，月均123套左右；成交4.3萬方，與住宅去化體量相當(dāng)；產(chǎn)品：集商業(yè)、辦公、公寓、酒店、娛樂為一體，不可多得的地鐵上蓋建筑；首批推出的“成家立業(yè)升級版”，主力面積在30-50平米，層高3.64.8米，居住功能完善，精裝交房；通過大層高、高附加值的特色戶型，以及小面積、精裝修特色，在價格、去化表通過大層高、高附加值的特色戶型，以及小面積、精裝修特色，在價格、去化表現(xiàn)方面引領(lǐng)九亭市場；現(xiàn)方面引領(lǐng)九亭市場；借鑒個案借鑒個案3 3禹州金橋國際禹州金橋國際位置：浦東區(qū)金湘路201弄15號 ；總建：20萬平方米 ；售價：近期成交價14426元；去化：09年去化2

33、10套，月均30套左右；成交11612方；產(chǎn)品：戶型全部按挑高5.3米設(shè)計，主力戶型面積49-69平米之間，部分全裝修；同樣通過大層高、高附加值的特色戶型，依托小面積、低總價競爭力，在市場實(shí)同樣通過大層高、高附加值的特色戶型，依托小面積、低總價競爭力，在市場實(shí)現(xiàn)相對理想去化表現(xiàn)；現(xiàn)相對理想去化表現(xiàn)；借鑒個案結(jié)論借鑒個案結(jié)論借鑒個案主要有全裝修和小面積共同點(diǎn)；借鑒個案主要有全裝修和小面積共同點(diǎn)；另一方面，青年城和禹州項(xiàng)目，創(chuàng)新的高附加值戶型、面積進(jìn)一步控制，在市場去化方面以及另一方面，青年城和禹州項(xiàng)目，創(chuàng)新的高附加值戶型、面積進(jìn)一步控制，在市場去化方面以及市場價值方面，達(dá)到甚至跳脫區(qū)域普通住宅市

34、場表現(xiàn)；市場價值方面，達(dá)到甚至跳脫區(qū)域普通住宅市場表現(xiàn)；而類似于恒隴麗晶項(xiàng)目，雖然偏居住產(chǎn)品，但常規(guī)產(chǎn)品表現(xiàn)，勢必導(dǎo)致去化周期較長的壓力；而類似于恒隴麗晶項(xiàng)目，雖然偏居住產(chǎn)品，但常規(guī)產(chǎn)品表現(xiàn)，勢必導(dǎo)致去化周期較長的壓力；高附加值、創(chuàng)新型、服務(wù)型、高級公寓高附加值、創(chuàng)新型、服務(wù)型、高級公寓我司對項(xiàng)目定位我司對項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位支撐（產(chǎn)品建議）項(xiàng)目定位支撐（產(chǎn)品建議）戶型：小面積、低總價、新型精品公寓戶型：小面積、低總價、新型精品公寓單體裝修：強(qiáng)化戶型空間、創(chuàng)造空間高附加值單體裝修：強(qiáng)化戶型空間、創(chuàng)造空間高附加值公共空間：大堂、電梯廳精裝修公共空間：大堂、電梯廳精裝修配套：現(xiàn)代智能化居家配套配套：現(xiàn)

35、代智能化居家配套服務(wù)：品質(zhì)星級服務(wù)服務(wù)：品質(zhì)星級服務(wù)立面以及外部框架已經(jīng)確定，項(xiàng)目產(chǎn)品建議更多針對內(nèi)部功能空間的表現(xiàn)；通過特殊層高、奇偶錯層等高附加值形式，打造項(xiàng)目戶型特色通過特殊層高、奇偶錯層等高附加值形式，打造項(xiàng)目戶型特色方向一：方向一：空間高附加值贈送（特殊層高）方向二：方向二：平面高附加值贈送（奇偶錯層、大陽臺露臺）一：戶型建議一：戶型建議我司建議面積配比與住宅形成差異競爭，目前無住宅面積配比，主要針對戶型創(chuàng)新建議；一期戶型一期戶型建筑面積：建筑面積：40平米平米層高：層高：3.64.8米米建筑面積：建筑面積：4050平米平米層高：層高：5.3米米一房兩廳兩衛(wèi)（復(fù)式）一房兩廳兩衛(wèi)（復(fù)式

36、）套內(nèi)面積：約套內(nèi)面積：約35層高：層高：4.1米米建筑面積：建筑面積：52平米平米層高：層高：5.4米米約約4444平米平米1 11 1房，做到了普通小戶型房，做到了普通小戶型6565平米才能平米才能實(shí)現(xiàn)的七大功能實(shí)現(xiàn)的七大功能2.4米最大進(jìn)深陽臺陽光書房百變空間贈送面積約1.9平米臥室全落地飄窗1400 3000 900 530053001400 2400 3450 72507250700凈面寬工作陽臺保證廚衛(wèi)通風(fēng)采光保證洗衣機(jī)的納入戶型一戶型一通過奇偶錯層，以露臺挑高等形式達(dá)到高附加值贈送通過奇偶錯層，以露臺挑高等形式達(dá)到高附加值贈送戶型二戶型二兩房兩房72平米平米大一房大一房50平米平米小一房小一房35平米平米二：單體精裝修二：單體精裝修挖掘戶型空間，體現(xiàn)高附加值挖掘戶型空間，體現(xiàn)高附加值裝修出新穎、時尚的