物業(yè)管理 第四章 前期管理

1、第四章 前期物業(yè)管理本 章 講 授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗(yàn)收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收前期物業(yè)管理的職責(zé)本 章 的 學(xué) 習(xí) 目 的 與 要 求1了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設(shè)單位的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定前 期 物 業(yè) 管 理 的 含 義前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學(xué)界,并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個(gè)階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)

2、接管驗(yàn)收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個(gè)階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。前 期 物 業(yè) 管 理 的 含義 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理前 期 物 業(yè) 管 理 的 內(nèi) 容建立管理機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓(xùn)上崗深入工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備重點(diǎn)開展物

3、業(yè)的接管驗(yàn)收工作-籌辦交樓前期管理的一個(gè)關(guān)鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會(huì)前 期 物 業(yè) 管 理 的 委 托委托的含義委托的含義委托代理理論委托代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理委托的幾個(gè)基本問題前期物業(yè)管理委托的幾個(gè)基本問題委 托 (Principal) 的 含 義 首先是一個(gè)法律用語，是指當(dāng)事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進(jìn)行法律上的行為 又是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的名詞。是指委托方通過一定的交易方式由被委托人去完成某一目標(biāo)的行為委 托 (Principal) 存在的基本問題委托存在三個(gè)基本問題委托存在三個(gè)基本問題交易必須有費(fèi)用交易必須有費(fèi)用必須由一定的契約來

4、予必須由一定的契約來予以約束委托雙方的行為以約束委托雙方的行為以追求共同利益以追求共同利益最大化為目標(biāo)最大化為目標(biāo)委 托代 理 (Agent) 理 論委托代理理論是建立在非對(duì)稱信息博弈論的基礎(chǔ)上的。委托代理關(guān)系是指一個(gè)或多個(gè)行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時(shí)授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對(duì)其支付相應(yīng)的報(bào)酬。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是代理人。 在物業(yè)管理前期階段，絕大多數(shù)的開發(fā)建設(shè)單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實(shí)質(zhì)是一個(gè)降低交易成本的市場(chǎng)化取向前期物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位為追求利益的最大化，

5、選擇委托代理人，并與其簽定前期物業(yè)管理合同的行為既是一種法律行為也是一種經(jīng)濟(jì)行為物業(yè)管理的委托關(guān)系物業(yè)管理市場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)委托者委托者需求者需求者代理者代理者供給者供給者契約形式契約形式業(yè)主或業(yè)主或早期的開發(fā)建設(shè)單位早期的開發(fā)建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)合同或物業(yè)管理服務(wù)合同或前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議前期物業(yè)管理委托方式 委托方式委托方式顧問管理顧問管理合作管理合作管理全權(quán)委托管理全權(quán)委托管理物業(yè)管理的早期介入概念概念作用作用方式及工作方式及工作注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)早期介入的概念 早期介入早期介入 指的是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程，

6、從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備早期介入的作用積極作用 ：完善物業(yè)的使用功能改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打基礎(chǔ)便于日后對(duì)物業(yè)的管理前期介的主要內(nèi)容1、提出建設(shè)性的意見2、查看工程施工建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)（建筑質(zhì)量、建筑材料的選用、熟悉物業(yè)基本情況）3、設(shè)計(jì)管理模式、草擬及制定管理制度4、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)5、準(zhǔn)備迎接物業(yè)竣工注意事項(xiàng)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象，主要是開發(fā)建設(shè)單位，其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設(shè)固定人員進(jìn)駐開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，工作方式可根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位的需要確定早

7、期介入與前期管理的時(shí)間劃分項(xiàng)目前期項(xiàng)目前期與建設(shè)單位簽與建設(shè)單位簽訂管理合同始訂管理合同始（收樓前（收樓前3-6個(gè)月）個(gè)月）與業(yè)委會(huì)簽訂與業(yè)委會(huì)簽訂第一份合同第一份合同早期早期介入介入前期前期管理管理早期介入與前期管理的主要區(qū)別 前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經(jīng)確是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系兩點(diǎn)不同：一是內(nèi)容作用不同。早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理務(wù)。二是服務(wù)的對(duì)象不同。早期介入服務(wù)的對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用，前期管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)

8、主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用?？⒐を?yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工的含義 竣工是指該物業(yè)的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件竣工驗(yàn)收的含義 工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設(shè)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的種類驗(yàn)收驗(yàn)收在建工程驗(yàn)收在建工程驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收竣工全部工程驗(yàn)收竣工隱蔽工程驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的依據(jù)竣工驗(yàn)收依據(jù)：經(jīng)過審

9、批的項(xiàng)目建議書 年度開工計(jì)劃施工圖紙和設(shè)計(jì)說明文件施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件現(xiàn)行法律、法規(guī)、施工技術(shù)規(guī)程施工驗(yàn)收規(guī)范質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款竣工驗(yàn)收的法規(guī)依據(jù) 所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都要按照1990年9月11日國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目（工程）竣工驗(yàn)收辦法進(jìn)行竣工驗(yàn)收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，應(yīng)依據(jù)1993年12月1日國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：工程項(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)，圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮、采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求建筑物周

10、圍2米以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢技術(shù)檔案資料齊全竣工驗(yàn)收的主要工作做好以下竣工驗(yàn)收工作：建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料開發(fā)建設(shè)單位收到竣工資料后，逐項(xiàng)檢查和鑒定進(jìn)行設(shè)備的單體試車、無負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車、有負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車辦理工程交接手續(xù)竣工驗(yàn)收的主要工作續(xù)一建筑商應(yīng)準(zhǔn)備和提交的竣工資料包括：竣工工程項(xiàng)目一覽表、圖紙施工記錄竣工圖隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢測(cè)記錄永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測(cè)記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量保證；土建施工的試驗(yàn)記錄竣工驗(yàn)收的主要工作續(xù)二土建施工記錄設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄建筑商和設(shè)計(jì)單位提供的建筑物使用注意事項(xiàng)該工程的有關(guān)技術(shù)決定工程結(jié)算資料、文

11、件和簽證等物業(yè)的接管驗(yàn)收定義：是開發(fā)建設(shè)單位對(duì)已竣工驗(yàn)收合格的建筑工程，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行全面移交的過程。地位：是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建成的物業(yè)或原有物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能進(jìn)行的再檢驗(yàn)這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗(yàn)收過程這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗(yàn)收過程接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收的目的不同驗(yàn)收主體不同驗(yàn)收主體不同交接對(duì)象不同交接對(duì)象不同接管驗(yàn)收的內(nèi)容物業(yè)物業(yè)接管驗(yàn)接管驗(yàn)收資料收資料接管驗(yàn)接管驗(yàn)收內(nèi)容收內(nèi)容接管驗(yàn)收資料接管驗(yàn)收資料：產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料物業(yè)管理所必需的其他資料接管驗(yàn)收

12、物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)：主體接管的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收使用性能的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收附屬設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收接管驗(yàn)收中可能存在的問題1、接管驗(yàn)收走過場(chǎng)2、接管驗(yàn)收不到位3、接管資料不齊全交樓的程序與管理交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收綜合驗(yàn)收交樓與收樓交樓與收樓交樓應(yīng)注意的問題交樓應(yīng)注意的問題綜合驗(yàn)收指開發(fā)項(xiàng)目按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織進(jìn)行的物業(yè)建設(shè)質(zhì)量認(rèn)證的工作 綜合驗(yàn)收工作實(shí)質(zhì)是物業(yè)建設(shè)質(zhì)量合格的認(rèn)證過程定義性質(zhì)交樓與收樓 交樓：交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位根據(jù)預(yù)售的合同要求，按時(shí)按質(zhì)將物業(yè)交付給業(yè)主，實(shí)現(xiàn)房屋物業(yè)買賣過程的物與權(quán)屬的移交過程 收樓：收樓： 業(yè)主接收

13、新房屋 兩者的實(shí)質(zhì)：兩者的實(shí)質(zhì)：業(yè)主對(duì)物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)被第三次驗(yàn)收交樓應(yīng)注意的問題交樓應(yīng)注意的問題：交樓時(shí)應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益交樓時(shí)管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，問答和解決房屋質(zhì)量問題前期物業(yè)管理的職責(zé)前期物業(yè)管理的職責(zé)開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場(chǎng)所提供機(jī)會(huì)，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)

14、管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)續(xù)參加竣工驗(yàn)收的全過程，確保竣工驗(yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任受聘物業(yè)管理的職責(zé)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的規(guī)定，承攬相應(yīng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)根據(jù)與建設(shè)單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應(yīng)的管理服務(wù)對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的進(jìn)行接管驗(yàn)收根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和員工守則并書面告知乙方受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)一建立

15、健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和物業(yè)使用守則的行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用案例分析：某小區(qū)物業(yè)公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的物業(yè)公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘物業(yè)公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)

16、主與物業(yè)公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。分析：本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時(shí)只有開發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理；在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主。因此，開發(fā)商委托的物業(yè)公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開發(fā)商聘用的物業(yè)公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)公司。本案中，物業(yè)公

17、司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)公司自行協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法訴訟。本章要點(diǎn)前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的含義物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)前期物業(yè)管理的對(duì)前期物業(yè)管理的有關(guān)含義有關(guān)含義對(duì)前期物業(yè)管理的理解對(duì)前期物業(yè)管理的理解前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托委托的含義前期物業(yè)管理的委托委托的含義委托代理理論委托代理理論前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理的委托的幾個(gè)基本問題前期物業(yè)管理的委托的幾個(gè)基本問題前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介人前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介人前期介入的概念前期介入的概念前期介入的作用前期介入的作用前期介入的方式及工作前期介入的方式及工作應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)注意的事項(xiàng)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管