試論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本管控

1、試論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本管控摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本管控是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重中之重，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項(xiàng)目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達(dá)到降低成本，提高利潤(rùn)的目的，2顏翔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制之我見.城市建設(shè),2010(9).【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本管控是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重中之重。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的構(gòu)成及其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行分析：從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段入手，論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的方法和措施。通過對(duì)項(xiàng)目前期成本的管控，進(jìn)而為整體成本控制打下良好的基礎(chǔ)。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本管控一、引言房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來

2、的高速發(fā)展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。特別是政府相關(guān)部門房產(chǎn)限購(gòu)、抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)等政策的出臺(tái)，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長(zhǎng)的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢(shì)下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點(diǎn)，未重視項(xiàng)目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)土地成本及工程造價(jià)成本的影響可達(dá)75%90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項(xiàng)目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達(dá)到降低成本，提高利潤(rùn)的目的。二、房

3、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本構(gòu)成及其風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)的分析(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：1 .支付的土地出讓金。即當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費(fèi)用。2 .土地拆遷及安置補(bǔ)償費(fèi)。包含青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等。3 .前期工程費(fèi)。包含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、“三通一平”費(fèi)或“七通一平”費(fèi)。4 .其他前期費(fèi)用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費(fèi)、資金利息等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)1. 面臨風(fēng)險(xiǎn)：土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、土地拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)：前期投資決策階段。土地成本

4、支出約占到項(xiàng)目總成本的30%，對(duì)地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)后期升值的評(píng)估論證和成本測(cè)算工作決定了項(xiàng)目的可行性。因此，前期投資決策是項(xiàng)目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。2. 面臨風(fēng)險(xiǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)雖然開發(fā)項(xiàng)目總成本的不到1%，但在項(xiàng)目決策后對(duì)項(xiàng)目總成本的影響達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響工程造價(jià)及工期長(zhǎng)短。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制才能有效抓好工程造價(jià)，進(jìn)而達(dá)到降低造價(jià)，節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也成為開發(fā)項(xiàng)目前期成本的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本管控的方法和措施（一）開發(fā)項(xiàng)目前期投資決策階段的成

5、本管控方法和措施前期投資決策是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：1. 組建專業(yè)的投資決策團(tuán)隊(duì)。前期投資決策是一個(gè)專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個(gè)既具有豐富專業(yè)知識(shí)又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，調(diào)動(dòng)企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。2. 重視市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目定位策劃。企業(yè)通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對(duì)建設(shè)地塊購(gòu)置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對(duì)象選擇、定價(jià)策略等進(jìn)行一系列的定位策劃。開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確地進(jìn)行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購(gòu)買及安置風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下可聘請(qǐng)專業(yè)

6、的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。3. 切實(shí)做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作、編制投資估算。（1）企業(yè)必須研究國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價(jià)的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟(jì)成本的可行性等進(jìn)行論證?？尚行匝芯康哪康氖墙档惋L(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化，同時(shí)合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度。（2）進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的效益分析，編制投資估算。編制投資估算必須具有全面性、準(zhǔn)確性及彈性。投資估算的編制應(yīng)該盡可能細(xì)致全面，投資估算也是成本目標(biāo)必須保證其準(zhǔn)確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實(shí)施過程中內(nèi)外部因素的變化，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理

7、保持其彈性，使投資估算切實(shí)起到控制項(xiàng)目總投資的作用。（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控方法和措施加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：1. 進(jìn)行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計(jì)過程。開發(fā)企業(yè)對(duì)工程成本控制的積極性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于設(shè)計(jì)單位，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設(shè)計(jì)單位實(shí)施成本控制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場(chǎng)調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點(diǎn)進(jìn)行專題調(diào)研，通過收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會(huì)等方式主動(dòng)關(guān)注設(shè)計(jì)過程，完成成本管控。2. 進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)控制，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。目前市場(chǎng)條件下設(shè)計(jì)單位的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標(biāo)法的條件下，通過公開招標(biāo)確

8、定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，迫使設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)者重視成本管控，用經(jīng)濟(jì)合理性最高的方案參與競(jìng)標(biāo)。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)優(yōu)選技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的方案，最大限度降低工程造價(jià)成本，提高綜合效益。3. 實(shí)施限額設(shè)計(jì)，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以保證總投資不被突破。限額設(shè)計(jì)是按照投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來，是建設(shè)項(xiàng)目投資控制系統(tǒng)中的一項(xiàng)關(guān)鍵措施。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)人員與經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)。四、結(jié)語綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本管控是項(xiàng)目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實(shí)施有效控制才